+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Хороший плохой залог

Содержание

Залоги идут под жесткий дисконт

Хороший плохой залог

Светлана Зубкова,

специально для «БО2b»

Требования к залогу

Ключевое требование к залогу — высокая ликвидность: «Мы должны иметь возможность реализовать заложенное имущество за приемлемую стоимость в максимально короткие сроки», — напоминает Станислав Гундар, начальник кредитного управления Банка проектного финансирования (БПФ). Кроме того, по его словам, заложенное имущество должно быть легко отчуждаемым, то есть таким, которое может быть изъято представителями банка в любой момент без существенных затрат на его демонтаж и транспортировку.

«Имущество должно принадлежать залогодателю на праве собственности, быть свободно от обременений со стороны третьих лиц», — добавляет Анета Майданюк, начальник управления корпоративного кредитования Московского кредитного банка. Должна также существовать возможность идентификации предмета залога, определения его местонахождения, чтобы банк в любой момент смог проверить наличие и состояние имущества.

По-прежнему актуальны требования по страхованию залогового имущества, обращает внимание Галина Опалишкина, директор кредитного департамента банка «СИАБ».

Проблемы кредитора

«Две наиболее распространенные проблемы, с которыми сегодня сталкивается кредитор, — это обесценение залогового обеспечения и снижение ликвидности залога в период действия кредитного договора», — поясняет общую ситуацию Анета Майданюк (Московский кредитный банк).

По ее словам, свое негативное влияние оказывают такие факторы, как снижение спроса на рынке и девальвация национальной валюты: «Например, компании был выдан кредит в размере 2 млн долларов под залог недвижимости оценочной стоимостью 2,5 млн долларов в августе 2008 года.

На текущий момент в связи с падением цен на недвижимость в долларовом эквиваленте стоимость залога уже составляет 1,7 млн долларов, то есть часть долга будет непокрыта обеспечением. А в связи с тем, что спрос на недвижимость значительно сократился, для реализации залога потребуется больше времени, чем на момент выдачи кредита.

Таким образом, ликвидность залога существенно снизилась», — рассказывает она.

«Начиная с августа 2008 года, то есть с момента прихода глобального экономического кризиса в Россию, произошло значительное снижение спроса, которое в полном соответствии с экономической теорией вызвало падение цен.

Причем падение зачастую превысило величину дисконтирования рыночной стоимости имущества при залоге», — соглашается Станислав Гундар (БПФ).

Таким образом, часть кредитов оказалась недостаточно обеспечена, что очень опасно, особенно в период экономических трудностей, уверен он.

«В текущих рыночных условиях основная трудность при реализации залогового имущества заключается в отсутствии денежных средств у покупателей», — вторит коллегам Галина Опалишкина («СИАБ»).

Кому дают кредит?

Худо или бедно, банки продолжают кредитовать юридических лиц. В числе заемщиков — клиенты банка либо компании, за которые поручаются государственные структуры, например Фонд поддержки малого бизнеса. В последнем случае ставка по кредиту может быть даже ниже среднерыночной.

Так, например, банк «СИАБ» активно сотрудничает с Фондом содействия кредитованию малого бизнеса. Поручительства предоставляются в случае отсутствия у заемщиков залогового обеспечения в полном объеме.

«В этом году лимит банка «СИАБ» увеличен до 90 млн рублей по сравнению с 30 млн рублей в прошлом году. На такую сумму банк сможет предоставить кредиты малому бизнесу под поручительства фонда.

Данная программа позволяет делить риски и является выгодной как для банков, так и для заемщиков, для которых открывается больше возможностей по получению кредита», — утверждает Галина Опалишкина («СИАБ»).

Хорошие и плохие залоги

По словам Галины Опалишкиной («СИАБ»), в настоящее время банкам интересны имущественные виды залогов (движимое и недвижимое имущество) и различные формы поручительства.

«В нынешней ситуации наиболее предпочтительны для банков залоги имущества, на которое существует устойчивый спрос, как правило, относящиеся к среднему ценовому диапазону в своей товарной группе, — говорит Станислав Гундар (БПФ). — Что касается нашего банка, то последним принятым залогом были векселя БПФ».

Станислав Гундар, начальник кредитного управления Банка проектного финансирования:«Наиболее предпочтительны залоги имущества, на которое существует устойчивый спрос, как правило, относящиеся к среднему ценовому диапазону в своей товарной группе».

«Залоговый портфель Московского кредитного банка диверсифицирован по всем направлениям, — говорит Анета Майданюк. — У нас в залоге есть и недвижимость, и оборудование, и транспорт, и товары в обороте. Например, бытовая и цифровая техника, компьютеры и комплектующие, спорттовары и пр.».

Обеспечение должно удовлетворять определенным требованиям банка. В частности, в залог не принимаются объекты недвижимости, являющиеся памятниками архитектуры, антиквариат, будущий урожай, животные, драгметаллы и изделия из них, лекарственные средства и некоторые другие виды залога, рассказывает А.

Майданюк.

Дмитрий Слонин, руководитель блока корпоративного кредитования Юниаструм Банка, считает очень хорошими залогами недвижимость по ценам, в два и более раза превышающим сумму кредита, ликвидное оборудование и транспорт. «Залог техники и автотранспорта остается приоритетным обеспечением, но залоговые дисконты, безусловно, будут отличаться от прошлогодних», — предупреждает он.

«Ряд банков продолжает успешно работать с залогом в форме товаров в обороте, — не сомневается Станислав Волков, ведущий эксперт департамента рейтингов финансовых институтов рейтингового агентства «Эксперт РА». — Например, достаточно ликвидны продовольственные товары».

Так, от клиента, торгующего замороженными деликатесами, банк потребует заключить договор ответственного хранения деликатесов с хладокомбинатом, которому доверяют обе стороны.

Таким образом банк сможет контролировать наличие залога, а в случае невозврата кредита реализация товара, принятого с дисконтом 60–70% к рыночной цене и хранящегося 5–6 месяцев, не составит проблем, рассуждает С. Волков.

«Товары в обороте бывают разные, — продолжает эксперт. — Явно плохой залог — мобильные телефоны, так как быстро выходят из моды и становятся неликвидными.

Отчасти проблемы сотовых ритейлеров связаны с тем, что банки ужесточили подходы к оценке залогов и им отказали в новых кредитах». «Товарные запасы, сырье и материалы в настоящий момент не представляют ценности.

Банк может рассматривать их как способ частичного обеспечения незначительной части кредита», — признает Дмитрий Слонин (Юниаструм Банк).

Однозначно банкам не интересны в виде залога акции, даже акции публичных предприятий, не сомневается С. Волков («Эксперт РА»).

Оценка залога

«В текущих условиях мы стали отходить от классических формул определения уровня достаточности обеспечения залога при выдаче кредита, — сообщает Галина Опалишкина («СИАБ»).

– Каждый случай рассматривается отдельно, комплексно, учитывается стоимость залогового обеспечения с понижающим коэффициентом, уровень его ликвидности.

Стоимость залогового имущества должна покрывать сумму кредита и процентов при условии применения дисконта в размере не менее 50%».

В обязательном порядке помимо залога банк тщательно оценивает финансовое состояние компании, прибыль в динамике, влияние на бизнес заемщика внешних факторов, связанных с изменением рыночных условий, добавляет Г. Опалишкина.

«Финансовый поток деятельности клиента должен обеспечить погашение кредита в требуемый срок, и у банка не должно быть сомнений в способности клиента исполнять свои обязательства», — вторит ей Дмитрий Слонин (Юниаструм Банк).

По словам Станислава Гундара (БПФ), к оценке залога применяется очень простой подход: любая вещь стоит столько, сколько за нее готовы платить. «Если есть рынок по продажам аналогичного имущества, его стоимость можно определить по средним ценам сделок, так называемый сравнительный способ. Если рынка нет, то и связываться с этим залогом не стоит», — объясняет он.

В качестве залогового обеспечения банки принимают:

  • недвижимость (здания, сооружения, помещения, земельные участки, права аренды и т.п.);
  • оборудование (производственное, торговое и пр.);
  • технические средства и транспорт;
  • запасы готовой продукции, сырья и материалов;
  • долговые обязательства банка (векселя и облигации);
  • ценные бумаги, акции, доли в уставном капитале и пр.

Каждый залог оценивается индивидуально, но основными требованиями к залогу являются его ликвидность и достаточность для покрытия обязательств по кредиту.

Оценка залога может производиться либо специализированными оценочными фирмами, либо собственными службами банка, рассказывает Анета Майданюк (МКБ). После определения рыночной стоимости определяется залоговая стоимость обеспечения с учетом применяемых дисконтов согласно внутренним требованиям банка.

Размер дисконта определяется в зависимости от вида имущества, степени его ликвидности, условий эксплуатации, производителя имущества и т.д. «Например, дисконт по оборудованию может составлять 20%, а дисконт по товарам в обороте — 40%.

Залоговая стоимость обеспечения должна покрывать сумму обязательств по кредитному договору — сумму кредита и проценты за пользование кредитом», — поясняет она.

«Сумма предоставленного залога должна быть больше суммы кредита плюс проценты за срок кредитования с учетом издержек по судебному взысканию долга», — говорит Д. Слонин (Юниаструм Банк).

Чужой пример — другим наука

«В наш банк обратилась компания, которая занималась девелоперским бизнесом — сдачей в аренду недвижимого имущества», — рассказывает Дмитрий Слонин (Юниаструм Банк). Соответственно, арендные платежи являлись основным источником ее дохода и погашения кредита.

«Мы просмотрели базу по арендополучателям, то есть все компании, которые арендуют помещение у нашего клиента, и обнаружили не очень значительную диверсификацию. Учли, что на рынке недвижимости сделок практически нет.

Затем, исходя из всего комплекса факторов, было принято решение о том, чтобы взять недвижимость под более жестокий и справедливый дисконт — по цене в два раза меньше рыночной стоимости», — поясняет логику банка Д. Слонин.

Другая компания в качестве обеспечения по годовому кредиту предложила сырье. «Посмотрев динамику развития этой компании с учетом данных по доходам за IV квартал 2008 года, мы увидели снижение объемов бизнеса. В итоге приняли решение о том, что будет рискованно кредитовать данную компанию с таким залогом.

Мы предложили потенциальному заемщику подумать о более твердых предметах залогов: недвижимости, автотранспорте, спецтехнике, то есть о надежном и ликвидном обеспечении, — рассказывает Дмитрий Слонин. — Мы отказываем в кредите под сырье и материалы.

На сегодняшний момент это не приоритетные виды залогового обеспечения».

Заберут или реструктурируют?

«В случае возникновения невыплат по корпоративным кредитам наша реакция будет взвешенной.

Каждый случай будет рассматриваться тщательно, с учетом всех существующих возможностей, — уверяет Галина Опалишкина («СИАБ»).

— Действующими договорами о залоге предусмотрен досудебный порядок реализации имущества. Мы будем пользоваться этим правом, равно как и другими правами в соответствии с законодательством РФ».

«Когда предприятие испытывает временные трудности и есть перспектива стабилизации его финансового положения, банку выгоднее реструктурировать задолженность, в том числе под залог акций», — убеждена Анета Майданюк (МКБ). Если же перспектив у предприятия нет и существует высокая вероятность дефолта компании, то, по ее мнению, выгоднее реализовать залог для погашения задолженности.

«Если реализация залога быстрее ведет к погашению кредита, то забрать залог предпочтительнее, чем акции, — не согласен Дмитрий Слонин (КБ Юниаструм Банк). — Реструктуризация задолженности, безусловно, тоже возможна, но в этом случае заемщик должен быть лоялен по отношению к банку, иметь подтвержденный и обоснованный план реструктуризации, и кредит, безусловно, должен иметь обеспечение».

«В случае дефолта компании, если залог ликвиден и не обесценился, банк будет добиваться его реализации — ему нужны деньги «здесь и сейчас», — резюмирует Станислав Волков («Эксперт РА»). — И напротив, если залог (например, оборудование) малоликвиден, но генерирует денежный поток, банку выгоднее пойти на реструктуризацию».

Стоимость залогового имущества должна покрывать сумму кредита и процентов при условии применения дисконта в размере не менее 50%

На взгляд Станислава Гундара (БПФ), забирать залог нужно только в самых крайних случаях.

Во всех остальных выгоднее дать заемщику возможность рассчитаться по кредиту, так как банк, не являясь торговой организацией, чаще всего при продаже залогового имущества несет потери.

А в тех случаях, когда стоимость залога значительно выше задолженности, суд может отказать в обращении взыскания на предмет залога, мотивируя «несоразмерностью стоимости отчуждаемого имущества размеру обеспечиваемого обязательства», аргументирует С. Гундар.

Суды на стороне заемщика

Основная проблема, которая оказывает негативное воздействие на кредитора по залоговому обязательству, — это длительность судебных разбирательств, необходимых для изъятия и реализации заложенного имущества, возможность заемщика раз за разом опротестовывать решения судов, говорят эксперты.

Причем в настоящее время имеется тенденция, когда судебные инстанции, в том числе и арбитражные суды, чаще всего идут навстречу клиентам, а не банкам, при обращении взыскания на залоговое имущество: «Суд отказывает банковским учреждениям в аресте либо в реализации имущества ввиду общей экономической ситуации, которая повлияла на деятельность заемщика. Получается, проблемы банка интересуют суды меньше, чем проблемы компаний», — сетует Дмитрий Слонин (Юниаструм Банк).

«Если по движимому имуществу при согласии заемщика возможна досудебная реализация залога, то по недвижимому имуществу это запрещено законом», — напоминает Станислав Волков («Эксперт РА»).

По его словам, банк вынужден ждать, пока идет разбирательство, держать на балансе просрочку и резервы. Да и залог за это время может обесцениться.

В конечном счете свои возможные потери банк старается переложить на клиента в виде повышенной процентной ставки и повышенных дисконтов при оценке стоимости обеспечения, заключает он.

“Банковское обозрение для бизнеса”, №1/3, февраль 2009 г.

Источник: https://bosfera.ru/bo/zalogi-idut-pod-zhestkiy-diskont

Кредит под залог недвижимости: где и как получить деньги?

Хороший плохой залог

Бывают случаи, когда срочно нужны деньги. В первую очередь с этим вопросом мы обращаемся к родственникам и знакомым. Но зачастую у них нет лишних средств. Что тогда делать?

Один из вариантов решить проблему — оформить кредит. Но здесь тоже есть сложности: банки сначала заставляют побегать по инстанция, а потом ещё могут и отказать. Чтобы сделать всё быстрей и с больше гарантией, обратите внимание на кредит под залог имеющейся недвижимости: квартиры, дома или дачи.

Именно об этой банковской услуге сегодняшняя статья. Мы расскажем о преимуществах займа под залог, о недостатках. А также поделимся 5 банками, где дают такие займы на выгодных условиях.

Преимущества и недостатки

Плюсы кредитов под залог жилой недвижимости:

  • не нужно много бумаг: понадобятся паспорт и документ, подтверждающий собственность владения
  • большие суммы: банки берут на себя меньший риск и готовы давать большие суммы
  • быстрое рассмотрение: 2−3 дня — средний срок изучения заявки
  • нет целей кредитования: банки не будут диктовать, как именно потратить средства
  • без подтверждения доходов: гарантии в виде недвижимости достаточно, дополнительного обеспечения не требуется.

Недостатки:

  • низкая оценка имущества: банки оценивают имущество сами и выдают кредиты только на 60−70% его стоимости, поэтому иногда оказывается выгоднее продать недвижимость
  • обременение: пока кредит не выплачен сдавать и продавать недвижимость запрещено

Особенности недвижимости

Ниже рассмотрим особенности выдачи кредитов под недвижимость разных типов.

#1. Комнаты, квартиры

Если хотите взять кредит под залог квартиры или комнаты, то проверьте, чтобы в них были рабочие электричество, канализация и водопровод. Банк не даст деньги взаймы, если перекрытия в помещении не соответствуют плану.

Лучше всего, если у вас есть недвижимость в новом доме. Они не сдаются без систем жизнеобеспечения. Такие дома строятся и сдаются со всеми документами, и проблем при оформлении кредита не возникнет.

Взять кредит можно и под залог доли в квартире/комнате. Но придётся повозиться с документами. Понадобятся согласия от людей, которые также владеют долями в помещении.

#2. Дома с земельными участками, таунхаусы

Таунхаусы и дома с земельными участками должны быть расположены в городской черте, обладать надёжными крышей и фундаментом.

Если дом заёмщика построен из дерева, то оформить заём будет сложно. Такое имущество не пользуется спросом из-за повышенной опасности.

#3. Дачные участки

Не каждая дача удовлетворительно оценивается банком. Чтобы она стала залогом, нужно, чтобы в ней были все коммуникации, основательный фундамент, а при её строительстве должны использоваться только негорючие материалы.

Банки требуют, чтобы дом-дача находился на участке, которым владеет заёмщик. Если у земли другой собственник, то кредит не дадут.

Требования к участку:

  • находится в населенном пункте
  • имеются план, номер и кадастровый паспорт
  • находится в собственности заёмщика, что подтверждено документально
  • расположен вне водоохранной зоны или охраняемой природной территории.

#4. Коммерческая недвижимость (не жилая)

Взять кредит вы можете, даже коммерческую недвижимость помещением. Подойдут офисные площади и здания, предназначенные под офисы, магазины или торговые точки. Они не очень большие, и на них есть спрос от малого бизнеса.

Получить кредит под залог цеха или склада намного сложнее. У банков нет специалистов, которые оценивали бы такие помещения. Продать их затруднительно из-за того, что они дорого стоят.

Хороший и плохой залог

Чем ликвиднее недвижимость, тем охотнее банк возьмет её в качестве залога.

Термин «ликвидность» означает, что объект проще продаётся на рынке за свою цену.

Двухкомнатная квартира в хорошем доме в центре города — пример хорошего залога. Она готова к проживанию и находится в здании, которое не будет снесено. При этом купить её может не только богатый человек, но и представитель среднего класса.

А квартира, расположенная в ветхом здании, или апартаменты бизнес-класса — не лучшие варианты. Недвижимость, расположенную в доме «под снос», никто не купит, и стоит она очень дёшево. А элитное жилье банк будет продавать очень долго — круг клиентов, способных его приобрести, невелик.

Банки не возьмут в качестве залога:

  • квартиры гостиничного типа
  • комнаты в общежитиях
  • имущество в здании из дерева
  • нежилые помещения
  • квартиры в 5-этажках в зданиях, предназначенных «под снос» по программе реновации (только в Москве).

Где получить деньги под залог недвижимости?

Выбирая, где взять кредит с залогом недвижимости, обратите внимание на процентную ставку и срок кредитования:

  • суммы у таких кредитов немаленькие, а значит, каждый процент ощутим
  • срок кредитования больше, чем обычно: 5−7 лет

Есть несколько выгодных предложений по потребительским кредитам с залогом недвижимости. Мы постарались выбрать лучшие.

#1. Банк Жилищного Финансирования

Одно из лучших предложений — от банка, который специализируется именно на жилищных кредитах.

Условия

  • минимальный процент — от 12,99%
  • без лишних справок — потребуется только подтвердить доход
  • быстрое рассмотрение — 1−3 рабочих дня
  • кредитный лимит — 800 тыс — 8 млн рублей
  • максимальный срок — 20 лет
  • возраст заёмщика — 21−65 лет.

Обратите внимание, что «Банк Жилищного Финансирования» даёт деньги в долг только под залог недвижимости в Санкт-Петербурге, Москве и других крупных городах России. С полным списком ознакомитесь на официальном сайте компании.

Плюсы

От оформления заявления до перевода средств в среднем проходит 4−5 дней.

Если деньги нужны срочно, компания готова предоставить срочный кредит. Средства выдадут в течение одного дня почти без проверок документов. Но процентная ставка будет выше — 20−25−30% годовых.

Минусы

У Банка Жилищного Финансирования есть недостатки. Клиенты, которые не знали о них, вынуждены выплачивать банку намного больше.

  • Ставка в 13% годовых доступна только при оформлении пакета услуг «Ставка ниже». Он не бесплатный: для подключения нужно заплатить 5% от суммы кредита. Если брать заём на приобретение нового жилья, то выйдет сумма в 100−200 тысяч или даже больше.
  • Кроме того, для получения кредита по базовой ставке оформляется личное и имущественное страхование. Можно обойтись только полисом на недвижимость, но в этом случае прибавляйте 2% к ставке.
  • Если рассчитываете взять кредит в «Банке Жилищного Финансирования», будьте готовы выплачивать деньги «как часы». Если не будете соблюдать сроки, ждёт наказание — за каждый день просрочки начисляется 0,5% от суммы всего кредита.

Однозначно сказать, хороший ли продукт предлагает «Банк Жилищного Финансирования», нельзя. Если гасить платежи вовремя и подключать все платные опции, то предложение выгодное. С другой стороны, штрафы буквально за каждое нарушение способны свести «на нет» все преимущества.

Более подробно ознакомиться с предложением и оформить заявку можно на официальном сайте банка.

#2. Банк Восточный

Чтобы получить кредит с залогом недвижимости, заёмщик должен быть в возрасте от 21 до 76 лет. Заявку оформите на официальном сайте.

Условия

  • сумма — от 300 тысяч до 30 миллионов рублей
  • ставка — от 9,9% (для каждого расчитывается индивидуально)
  • срок кредитования — 1−20 лет.
  • срок рассмотрения за 4−5 дней.

Плюсы

Отличная процентная ставка: в других банках таких предложений нет. Требований к заёмщикам не так много, а выбрать сумму кредита можно практически любую. Среди минусов — обязательное страхование залога и присутствие банка «Восточный» далеко не во всех регионах страны.

Минусы

Для снижения ставки, придётся предоставить справку о доходах. Работать на последнем месте нужно как минимум 3 месяца.

Как и в других компаниях, в «Восточном» обязательно страхование залоговой недвижимости. Выберите страховщика по усмотрению из предложенных банком. На это даётся 10 дней после подписания кредитного договора. Если не уложитесь — либо заплатите штраф, либо банк отзовёт одобрение займа.

#3. Совкомбанк

Оформить кредит под залог можно на официальном сайте Совкомбанка.

Условия

  • сумма займа — от 700 тысяч до 15 миллионов рублей
  • кредитный лимит ограничен 60% стоимости залога
  • процентная ставка — от 15% годовых
  • максимальный срок — 30 лет.

Плюсы

Продукт «Совкомбанка» — имеет длительный срок кредитования. Это важно для займов на большие суммы, но для всех остальных даст лишь резкое увеличение переплаты.

Минусы

Минимальная ставка выше, чем у других: чтобы взять кредит под 15% годовых, нужно иметь хорошую зарплату или другое имущество, например, автомобиль.

Портит картину и минимальная сумма займа: если нужно, например, 500 тысяч рублей, то в «Совкомбанке» такую заявку не одобрят. По этой же причине залогом не признают дешёвую недвижимость: если квартира, дача или дом стоят меньше 1,2 миллиона рублей, то придётся обратиться в другой банк.

#4. Бинбанк

Компания предлагает кредиты для клиентов возрастом 25−65.

Условия:

  • сумма займа — 10 миллионов рублей
  • срок — до 10 лет
  • процентная ставка — от 18%

Банк обязательно требует справку по форме 2-НДФЛ.

Если берёте деньги надолго, рекомендую воспользоваться услугой «Выгодная ставка». Заплатите 3% от кредита сразу и уменьшите ставку на те же 3%. Услуга выгодна, если берёте до миллиона рублей на срок от 5 лет.

Для зарплатных кредитов в «Бинбанке» специальные условия. Срок кредитования увеличивается до 15 лет — актуально в случае приобретения, например, новой квартиры. А сниженная на 1% ставка позволит переплатить меньше.

#5. Сбербанк

Редкий обзор предложений по кредитованию обходится без Сбербанка. Кредит под залог могут получить люди возрастом 21-

Условия

  • ставка от 12%
  • сумма — 500 тыс — 10 млн рублей
  • срок до 20 лет

В нём можно оформить заём сразу на 70% от стоимости объекта в залоге. Для сравнения, во всех остальных банках эта цифра не превышает 60%.

По уровню процентной ставки «Сбербанк» тоже оставляет позади почти всех конкурентов: минимум — 12% годовых: если у в порядке все документы и можете похвастаться хорошей кредитной историей.

Заключение

Кредит под залог недвижимости — отличный способ быстро решить все финансовые проблемы. Для таких предложений банки устанавливают длительные сроки погашения и низкие ставки. Из-за этого вероятность одобрения высока: часто клиенты выбирают их в качестве альтернативы ипотечным кредитам.

Чтобы получить заём с залогом недвижимости, подготовьте документы на собственность и другие бумаги, требуемые банком. Специалист финансовой компании уделит им большое внимание, поэтому под рукой должны быть все документы.

Кредиты под залог недвижимости предоставляют не во всех банках, потому что не везде банковские сотрудники в состоянии адекватно оценить стоимость недвижимости. Перед обращением в банк обязательно узнайте, есть ли в нём специальная программа кредитования. Или заключите договор займа на выгодных условиях в одном из тех банков, о которых я рассказал.

Источник: https://Sergey-Ivanisov.ru/kredit-pod-zalog-nedvijimosti.html

Какой залог гарантирует девелоперу успешное финансирование любого проекта (опыт России)

Хороший плохой залог

Постоянный рост себестоимости строительства, а также многочисленные бюрократические издержки, толкает девелоперов к поиску все больших сумм и новых источников финансирования.

Альтернативные схемы привлечения средств через разнообразные фонды, векселя и облигации в последнее время становятся более сложными для реализации, зато популярность банковских кредитов не снижается.

Но каждый раз один и тот же вопрос: какое обеспечение по кредиту предложить банку? Проблема осложняется тем, что у энергично действующих застройщиков существенная часть активов к моменту оформления кредита уже находится в залоге.

И все же помнить о качестве и особенностях залога необходимо, ведь именно они могут оказать существенное влияние на размер процентной ставки и объем предоставляемых средств.

Очень часто, и даже как правило, в подобных случаях предметом залога могут также выступить инвестиционные права на возводимый объект, но только при возникновении таковых из договорной базы проекта. Также распространен залог акций или долей компании, являющейся обладателем исходно-разрешительной документации.

Впоследствии предметом залога становится возведенный объект недвижимости.
Требования к залоговому имуществу в разных организациях могут отличаться, — говорит Евгений Акимов, юрист «Велес Лекс», юридической компании в сфере девелопмента.

— Если в банках приветствуется в основном существующее недвижимое имущество: земельные участки, офисные помещения, дома, квартиры, гаражи и т. д., то инвестиционные компании могут взять в залог также и доли в уставных капиталах обществ, акции, права аренды на земельные участки, права по инвестиционным договорам. Основные требования к залогу очевидны.

Имущество должно быть надлежащим образом юридически оформленным, высоколиквидным и востребованным на рынке. И, естественно, его должно быть достаточно для покрытия возможных убытков».

Если предложенный для передачи в залог объект не удовлетворяет финансирующую организацию, то можно предложить дополнительное обеспечение возврата кредита, такое как дополнительный залог, поручительство. Кстати, наиболее часто встречающаяся комбинация способов обеспечения возврата денег — залог плюс поручительство.

«Если рассмотреть градацию залогов по уровню их ликвидности и интереса для банка, — раскрывает карты Дмитрий Курков, начальник управления проектного финансирования Номос-Банка, — то наиболее интересными оказываются: залог векселей кредитора, «голубых фишек», крупных кредитных организаций; залог права требования к депозитному счету; залог прочих активов по стоимости и ликвидности, устраивающей банк. Если рассматривать исключительно влияние качества обеспечения на размер процентной ставки, следует отметить, что ее размер также будет зависеть от соотношения залоговой стоимости обеспечения и размера обязательств заемщика перед банком. Как правило, в качестве залога девелоперы предлагают залог прав аренды земельного участка, на котором планируется строительство и инвестиционные права на возводимый объект». При залоге имущественных — инвестиционных и арендных — прав обязательным условием является государственная регистрация факта возникновения залоговых отношений. Это увеличивает сроки оформления договорной базы и, как следствие, сроки предоставления финансирования. Залог долей компании хоть и относится также к залогу имущественных прав, но не подлежит государственной регистрации в силу закона. Следовательно, для залогодержателя увеличивается риск принятия обеспечения с существующим обременением в пользу третьих лиц. «Оптимальным с точки зрения банка, — продолжает Дмитрий Курков (Номос-Банк), — конечно же, следует считать залог актива, не связанного с проектом, так как в данном случае на залог не оказывают влияния технические и технологические риски. Если возможность выбора обеспечения ограничена, то оптимальной комбинацией мог бы стать залог земельного участка, на котором ведется строительство, или права аренды на него, инвестиционных прав на возводимый объект, а также залог долей или акций компании, являющейся обладателем исходно-разрешительной документации». В случае, если залогом выступают инвестиционные права на возводимый объект, девелопер должен быть готов к тому, что специалисты банка будут вести ежемесячный мониторинг строительства объектов, сверять данные по указанным в справках КС-1 и КС-2 объему и стоимости работ с фактической ситуацией, а также проводить проверку выполнения графика продаж по объекту. Специалисты «Пересвет-Групп» говорят о том, что риски девелопера-заемщика в этом случае такие же, как и у любого инвестора. Риск потери заложенного имущества для девелопера-заемщика не так высок, как может показаться на первый взгляд. Банк охотнее пойдет на пролонгацию кредита (если это не совсем безнадежный случай), чем на процедуру отчуждения и последующие проблемы с реализацией прав или поиском другого девелопера. Вопрос здесь состоит только в том, будет ли он его кредитовать после этого или отнесет в другую категорию заемщиков.

Редкие, но все же существующие в природе банки при выдаче кредита на девелоперский проект соглашаются обойтись вообще без залога. В этом случае категорически необходимо поручительство собственников компании или ее крупных клиентов с серьезными показателями и активами. Дополнительно банк может выставить условие по предоставлению возможности контролировать процесс строительства и расхода средств — часто это происходит путем покупки банком небольшой доли в уставном капитале застройщика. И все же эти варианты очень слабо распространены на российском рынке, в том числе и из-за требований Банка России в отношении норм резервирования средств по беззалоговым кредитам.

«И все же самой распространенной схемой взаимодействия банка и девелопера-заемщика является оформление залога прав участия в долевом строительстве, — говорит Иван Буруханов, финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании «Пересвет-Групп», — в этом случае договор залога подлежит регистрации в УФРС». Для того чтобы образовался предмет залога, девелопер-заемщик заключает и регистрирует договор участия в долевом строительстве между двумя своими компаниями — застройщиком и заемщиком, на следующем этапе производит полную оплату этого договора и регистрирует в УФРС договор залога прав по договору участия в долевом строительстве, принадлежащих заемщику согласно этому договору. «Требования банков значительно ужесточаются, но смотреть на данный факт необходимо с позитивной стороны, — продолжает Иван Буруханов («Пересвет-Групп»), — например, новое условие по регистрации договоров залога прав по договору участия в долевом строительстве вызывает большее доверие к девелоперу, так как покупатель знает, что все регистрируется в УФРС и исключается риск двойных продаж. Рынок, на наш взгляд, становится все более цивилизованным».

Схема взаимодействия с регистрацией договора залога прав по договору участия в долевом строительстве и его полной оплатой не совсем удобна девелоперу-заемщику. Во-первых, возникает проблема привлечения значительной суммы средств для полной оплаты по договору.

Во-вторых, застройщик, получивший денежные средства, согласно действующему законодательству может направить их только на строительство на счет генподрядчика или погасить денежные обязательства, использованные на строительство объекта недвижимости. При низкой готовности объекта и небольших произведенных затратах указанная схема теряет экономический смысл.

На взгляд экспертов «Пересвета», наиболее оптимальной схемой с использованием регистрации договора залога прав по договору участия в долевом строительстве будет вариант, при котором график оплаты, определенный в договоре между застройщиком и заемщиком, будет соответствовать графику оплаты договора генподряда.

Соответственно, по указанному графику будут предоставляться транши по кредитному договору для оплаты по договору участия в долевом строительстве и финансирования строительства.

Предварительная подготовка

Банкиры, ответственные за принятие решений по кредитам, и опытные девелоперы советуют готовиться к вопросу получения кредита заранее, прорабатывать проект и концепцию будущей стройки максимально детально и с технологической, и с экономической точки зрения.

Чем более четко просчитана экономика и оценены возможные риски, тем больше шансов на успех в привлечении средств. Хорошо, если независимая оценка будущего проекта, проведенная профессионалами-оценщиками с именем, будет хотя бы на 10–15%, а еще лучше на 20–25% выше суммы, запрашиваемой для кредита.

Несмотря на то что дополнительно банковские эксперты проведут свою собственную оценку рисков и стоимости строительства, независимая высокая оценка проекта всегда является дополнительным бонусом.

«Одним из условий, которое может положительно повлиять на решение о выдаче кредита, является финансирование 15–20% проекта девелопером самостоятельно, — отмечает Евгений Акимов («Велес Лекс»). — Также благоприятствовать выдаче кредита будет отсутствие на предмете залога обременений, таких как право аренды земельного участка, здания, помещения или договора найма квартиры.

И крайне неохотно используется последующий залог».
Не менее, чем деньги, важен профессионализм — умело выраженный и хорошо показанный в каждой детали проекта.

Специалисты банков сетуют на то, что представители заемщика, которые занимаются представлением проекта и оформлением кредитных документов, часто показывают либо низкий профессиональный уровень, либо слишком узкую специализацию. Они не готовы вести полноценный и конструктивный диалог о проекте. Здесь девелоперу необходим или один гениальный, или небольшая (1–3 человека) команда профессиональных проект-менеджеров, которые могут на высоком уровне и на одном языке с банком говорить и о технологических, и о финансовых, и о маркетинговых, и о других показателях проекта.

Плохой залог ставку повышает, хороший — не понижает

«При менее надежном залоге банк может повысить кредитную ставку, но не наоборот! То есть высокая ликвидность актива на снижение ставки не повлияет», — комментирует законы финансирования Евгений Акимов («Велес Лекс»).

Естественно, банки с большим желанием кредитуют готовые объекты, по которым у них меньше рисков, но есть и такие, которые готовы идти на большие риски, кредитовать строящиеся объекты под ставку в 1,5 раза выше, чем кредиты под готовую недвижимость.

По данным «Пересвет-Групп», средняя ставка под строящиеся объекты составляет около 16% годовых. В Номос-Банке говорят, что все зависит от структуры сделки, а индикативно эффективная ставка финансирования без учета доходности по кросс-продажам составляет в среднем 18–20% годовых.

Но следует помнить и о дополнительных издержках, которые несет девелопер при оформлении кредита и залога, таких как комиссия за неиспользованный лимит; затраты, связанные со страхованием предмета залога (недвижимость и оборудование); затраты на оценку проекта.

Однако многие компании чаще всего предпочитают самостоятельно высчитывать эффективную ставку привлечения средств. А то, как будут называться дополнительные издержки, например комиссия за открытие ссудного счета или его обслуживание, для них не принципиально.

Залоги для коротких и длинных кредитов

Вид залога также может серьезно повлиять на срок кредитования. Например, отдавая в качестве обеспечения исполнения обязательства уже существующий объект недвижимости, можно рассчитывать на более «длинные деньги».

Если следовать экономической логике, то краткосрочные — до одного года — кредиты в том числе могут быть предоставлены под залог активов, период оборачиваемости которых не превышает 12 месяцев: товары в обороте, сырье и материалы на складе, а также поручительство третьих лиц, чье финансовое состояние удовлетворяет требованиям банка.

При долгосрочном кредитовании акцент смещается в сторону постоянных активов — объекты недвижимости, технологическое оборудование.
По опыту группы компаний «Пересвет» долгосрочные кредиты свыше трех лет выдаются только под залог готовой коммерческой недвижимости.

При этом банки оценивают не только предмет залога, то есть здание, а в первую очередь бизнес: поступления от аренды, сроки договоров, другие показатели. Под строящиеся объекты в основном выдаются краткосрочные, до одного года, и среднесрочные: от года до трех лет.

Источник: http://www.prostobiz.ua/kredity/stati/kakoy_zalog_garantiruet_developeru_uspeshnoe_finansirovanie_lyubogo_proekta_opyt_rossii

Можно ли взять кредит с плохой кредитной историей под залог недвижимости?

Хороший плохой залог

Ответ: В первую очередь стоит ответить на вопрос: насколько у вас плохая кредитная история? Дело в том, что клиентов, у которых кредитная история безнадежно испорчена, банки будут рассматривать только при залоге квартиры, которая не является единственным жильем.

А если у вас просто были просрочки, причем еще и не массовые (не по разным банкам), то остается возможность взять достаточно выгодный кредит: как с обеспечением, так и без него.

Банк узнает о наличии просрочек из отчета бюро кредитных историй. Сложность для кредитора в том, что таких бюро несколько. Даже если банк работает с двумя крупнейшими бюро, то узнать обо всех ваших трудностях с выплатами старых кредитов не сможет.

Так, например, банк «Русский стандарт» подает сведения в свое именное кредитное бюро. И если у вас были давние проблемы с этим банком, то не факт, что это послужит препятствием в получении кредита даже в Сбербанке. Особенно, если кредиты были не большими, дело не дошло до суда.

Проблемы с выплатой кредитов в Сбербанке еще пару лет назад не отражались в НБКИ, хотя сам банк услугами этого бюро пользуется, но свои данные туда не подавал. Сейчас, по отзывам, ситуация исправилась. Для благонадежных клиентов отражение данных в отчете бюро желательно. Так как это является свидетельством положительной кредитной истории.

Если данных в бюро нет, а фактически кредит был погашен, то подтверждать свою «положительность» как заемщика приходится справкой из банка-кредитора. А это дополнительные затраты сил и времени.

Эта информация важна и тем, у кого плохая кредитная история. Почему? Да потому, что кредитная история – не приговор. Ее можно исправить самостоятельно, если поставить перед собой такую задачу (как исправить кредитную историю?).

Что это даст? Возможность кредитоваться в дальнейшем на выгодных условиях без каких-либо проблем.

Помимо бюро Русского стандарта и НБКИ, из тех, кто на слуху, есть еще Эквифакс. Известно это бюро благодаря тому, что активно используется банком Хоум Кредит. Но запросы туда подают и другие банки.

Довольно часто встречается проверка по двум бюро: НБКИ и Эквифакс. Банки обычно не раскрывают с какими бюро работают. Но на банковских форумах можно найти соответствующую информацию.

Мифы

Существует практически 2 противоположных мифа о кредитной истории.

Первый миф распространяют сотрудники банков для стимулирования продаж кредитных продуктов с небольшим лимитом. Он о том, что смартфон за 5-10 тысяч рублей в кредит на 2 года поможет сформировать положительную кредитную историю и в дальнейшем получить ипотеку в Сбере без проблем.

Особенно странно звучит такой призыв к улучшению кредитной истории от сотрудников Русского стандарта. Так как:

  1. Сбербанк даже не будет знать о существовании этого кредита, так как не пользуется услугами именного кредитного бюро Русского стандарта,
  2. Даже если клиент принесет справку о погашении кредита, невозможность накопить 5-10 тысяч рублей скорее отрицательно будет характеризовать его как потенциального ипотечного заемщика. Ведь стандартный платеж по ипотеке – это 20-30 тысяч рублей.

Второй миф состоит в том, что можно спокойно портить себе кредитную историю, допуская просрочки в банке Хоум кредит и Русский стандарт, ведь другие банки никогда не узнают об этом.

Банки при проверке клиента пользуются не только отчетом из бюро кредитных историй. Но и другими инструментами. Например, клиент, который в данный момент судится с банком по поводу невыплаты кредита, будет известен всем банкам. Так же есть база мошенников. Это те, кто подавал неверные сведений о себе, либо предоставлял поддельные документы.

Что не так в кредитной истории?

Чтобы увидеть себя глазами банка можно заказать «Кредитный скоринг». Скоринговый балл, построенный на основании кредитной истории, даст представление: на что можно рассчитывать клиенту с его кредитной историей. Такой, какая она есть.

Отчет бюро по кредитному скорингу показывает ситуацию с кредитной историей на данный момент. Если скоринговый бал выше хотя бы 600-620, то банки будут с вами работать. И имеет смысл попробовать взять кредит в другом, более лояльном банке.

Если балл меньше, то лучше некоторое время переждать, иначе дополнительные запросы усугубят ситуацию.

На скоринговый балл влияют 4 фактора:

  1. Число запросов за последнее время (если их много – балл снижается),
  2. Период времени, прошедший с последней просрочки (давние проблемы в меньшей степени портят картину, чем свежие),
  3. Полное отсутствие кредитной активности (не пользуетесь даже кредиткой),
  4. Соотношение желаемой суммы к оформляемым ранее (желательно увеличивать сумму кредита постепенно).

Если работать над увеличением скорингового балла, то для банков можно стать не только приемлемым, но и даже желанным клиентом.

Для начала неплохо бы обзавестись кредиткой и активно использовать ее в течение льготного периода. Этот метод практически ничего не будет вам стоит. Через некоторое время (от полугода) можно подать заявку в банк на увеличение кредитного лимита.

Желательно, чтобы банк был крупным, пусть даже изначально кредитный лимит будет символическим.

Где дают кредиты под залог с плохой историей?

Лояльно относятся к проблемным заемщикам в Совкомбанке. Там большее значение имеет качество залога. Если у вас дорогая квартира в центре, то, есть шанс попасть под условия кредитной программы с минимальной ставкой. Даже с неидеальной кредитной историей. И таким образом кардинально ее поправить.

Дело в том, что именно займы под залог жилья – это, как и грамотное использование кредитной карты, отличный способ проявить себя добросовестным заемщиком. Залог недвижимости – более рискованное и затратное мероприятие, но зато суммы можно будет после погашения кредита снова брать крупные. Даже без залога.

Подходит этот метод не всем. Только тем, кто действительно решил свои финансовые проблемы и способен обслуживать крупный кредит. В ином случае – начинать лучше с малого.

Небанковские кредиторы будут вам рады несмотря даже на самую негативную кредитную историю. Но лучше, если не совсем уж какая-то критическая ситуация, работать с крупными банками.

Именно у проверенных кредиторов работа построена таким образом, что рискуете потерять залог вы только при злостных невыплатах. В любых других случаях (например, при временных проблемах) вам пойдут на встречу и найдут взаимовыгодные решения.

Также читайте: кредит с плохой кредитной историей

Источник: https://pravila-deneg.ru/kredity-pod-zalog-nedvizhimosti/mozhno-li-vzjat-kredit-s-plohoj-kreditnoj-istoriej-pod-zalog-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.