+7(499)495-49-41

Вопросы взаимодействия банков и оценочных компаний

Содержание

Банки и оценщики: доверяй, но проверяй

Вопросы взаимодействия банков и оценочных компаний

Банк, выдавая кредит предприятию или физическому лицу под залог имущества, должен оценить предмет залога.

В подобных случаях кредитные организации нередко прибегают к услугам оценочных компаний, задача которых — определить реальную стоимость того или иного объекта.

В результате выдаваемый компанией отчет об оценке стоимости залога позволяет банку сделать вывод о ликвидности объекта, цене и сроке его реализации с учетом конъюнктуры рынка и инвестиционной привлекательности.

Наряду с оценкой залога предприятиям бывает важно оценить еще и бизнес в целом. По мнению специалистов, это необходимо для того, чтобы сам бизнес адекватно присутствовал на рынке и мог заявить о том, что, даже закладывая имущественный комплекс, предприятие самостоятельно и в состоянии рассчитаться по долгам.

Кстати, Центробанк четко регламентирует, что кредитным организациям следует обращать внимание при определении группы риска именно на финансовое состояние бизнеса заемщика в целом. К сожалению, сам бизнес в своей основной массе еще не пришел к необходимости оценивать себя в целом.

Например, некоторые просто опасаются, что будут вынуждены платить больший налог на имущество.

Оценщики в штате банка: «за» и «против»

Некоторые банки не прибегают к услугам компаний, специализирующихся на оценочном бизнесе, имея в штате собственных оценщиков. Так работает, например, Райффайзенбанк. Другие предпочитают обращаться к независимым оценщикам. Третьи используют комбинированные формы работы. Каждый из этих путей имеет свои преимущества и недостатки.

Юрий Ушаков, начальник управления кредитования клиентов банка «Московский капитал», рассказывает, что услугами оценочных компаний банк пользуется не всегда и постоянных партнеров в данной области у него нет.

Если возникает необходимость, кредитная организация прибегает к услугам оценщиков, особенно когда бизнес клиента имеет определенную региональную или отраслевую специфику.

Юрий Ушаков подчеркивает, что иметь своих оценщиков в штате целесообразно в тех случаях, когда оценку залога заказывает клиент. Поскольку при таком раскладе имеет смысл проверить результаты оценки, и лучше всего это сделать собственными силами банка.

«Естественно, штатные сотрудники банка не могут знать всех тонкостей бизнеса заемщиков из разных отраслей, однако общие правила существуют, и контроль за оценочными компаниями порой необходим», — говорит Юрий Ушаков.

«Иметь в штате банка собственных оценщиков необходимо еще и по той причине, что услуги оценочных компаний почти всегда оплачивает заемщик», — добавляет эксперт.

Елена Хоркина, директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ), придерживается несколько иной точки зрения.

Она отмечает, что если банк самостоятельно делает оценку недвижимости, это, конечно, позволяет сэкономить средства, однако при этом возникает необходимость увеличения штата сотрудников.

Причем этот персонал должен не только владеть соответствующей квалификацией, но еще выполнять работу в приемлемые на рынке сроки — два-три дня с учетом выезда на объект, анализа данных и написания самого отчета.

Специалист приводит еще один аргумент в пользу независимых оценщиков: «Если в кредитном досье присутствует отчет независимого оценщика, то в ходе проверок Банка России на предмет правильности созданных резервов и оценки стоимости обеспечения гораздо проще доказать, что отражена реальная рыночная стоимость предмета залога. Поэтому в настоящее время банки практикуют работу именно с независимыми оценочными компаниями».

Лучший выход — совместный выбор оценщика

Вопрос наличия в штате банка собственных оценщиков напрямую связан с проблемой доверия в треугольнике «банк–заемщик–оценщик». Когда клиент, желающий получить кредит, обращается за оценкой, может возникнуть определенный конфликт интересов.

Например, если оценку заказывает физическое лицо или предприятие, то оно, заплатив деньги, рассчитывает получить определенный результат.

Некоторые банкиры отмечают, что в случае недобросовестного и непрофессионального подхода оценщик может выдать тот итоговый результат, который хочет видеть заемщик, и тем самым вводит банк в заблуждение.

Банковские специалисты говорят, что, работая с оценочными компаниями на стадии возмещения задолженности, возврата в судебном порядке, банкротства, исполнительного производства, приходится сталкиваться с очень многими проблемами. Бывают случаи, хотя они и довольно редки, когда оценка отличается от реальной стоимости на рынке в разы.

С другой стороны, если банки предпочитают работать со своими оценщиками и не доверяют экспертам со стороны заемщика, то заемщик также имеет все основания не доверять оценщику банка. Независимые оценщики тоже, порой, довольно скептично относятся к так называемой «независимой» оценке специалистов, работающих в штате банка.

Однозначно решить эту проблему непросто, говорит Юрий Ушаков (банк «Московский капитал»). «С одной стороны, банковские оценщики, естественно, занимают сторону банка. С другой — если сторонняя оценочная компания нанята клиентом-заемщиком, то преподнести залог в более выгодном свете в ее интересах.

Поэтому оценка всегда может быть немого субъективной в интересах той или иной стороны», — отмечает специалист.

По мнению Елены Хоркиной (МКБ), эта проблема скорее вопрос организации внутреннего контроля в банке: «Человеческий фактор всегда присутствует в работе, поэтому существует риск, что рыночная стоимость объекта может быть занижена или завышена с учетом субъективных факторов».

Некоторые компании предлагают банкам такую услугу, как переоценка оценки. Дополнительное бремя расходов по переоценке ложится на плечи клиентов банка — заемщиков.

Поэтому логично предположить, что клиент во избежание переоценок все-таки пойдет к тому оценщику, который подходит по всем критериям не только ему, но и кредитной организации.

По мнению специалистов, лучшим выходом из проблемной ситуации является совместный выбор оценщика, который будет не зависим от обеих сторон.

Аккредитация и конкурсный отбор

Вопрос о пути взаимодействия с оценщиком для банка очень важен. Кредитная организация может пойти путем аккредитации оценочной компании при банке или же провести конкурсный отбор. Это позволит в какой-то степени избежать недостоверных оценок от недобросовестных оценщиков.

Специалисты считают, что аккредитация — один из наиболее объективных подходов для подбора квалифицированных, опытных представителей оценочного сообщества. Здесь нужно исходить из того, кто больше рискует. Как правило, самые большие риски несет все-таки банк. Оценщик просто делает оценку.

И худшее, что может ему грозить, говорят банкиры, это судебное разбирательство по поводу оценки. Правда, добиться штрафных санкций к оценочной компании за завышение оценки в судебном порядке достаточно проблематично. Поскольку риски банка объективны, их нужно как-то защитить.

И хотя у каждого заемщика есть право выбирать ту оценочную организацию, которая ему нравится, подход к отчетам неаккредитованных оценщиков в банках бывает гораздо более строгим.

Елена Хоркина из Московского кредитного банка рассказала о том, что их кредитная организация пошла по пути аккредитации оценочных компаний: «У банка партнерские отношения с несколькими оценщиками. Главные критерии для нас — это опыт, профессионализм, репутация на рынке».

Юрий Ушаков (банк «Московский капитал») считает, что в каждом из этих видов сотрудничества есть свои плюсы. Конкурсная основа предполагает конкуренцию, а следовательно, более гибкую ценовую политику, и, предположительно, более высокое качество услуг.

Аккредитация же оценочной компании дает преимущество в виде наличия постоянного партнера, который знает потребности банка и других клиентов.

«Сложности могут возникнуть только с узкопрофильными заемщиками, когда аккредитованная компания не работает в нужном регионе или не имеет опыта оценки именно этого бизнеса», — говорит эксперт.

Навести порядок среди оценщиков

Эксперты предлагают различные способы сокращения количества некачественных услуг оценщиков на рынке. Например, это можно сделать за счет ужесточения требований к деятельности оценщиков, формирования «черного» списка оценочных компаний, подписывающих недостоверные отчеты, введения единых стандартов оценки.

Одним из путей решения проблемы недобросовестной оценки может быть укрупнение компаний, работающих на рынке.

Возможно, оно должно произойти и с помощью такой вынужденной меры, как сокращение количества оценщиков, поскольку на данный момент, по словам Юрия Ушакова (банк «Московский капитал»), их количество сильно превосходит качество работы оценочных компаний.

Одновременно эксперт делает оговорку, что в последнее время все-таки приняты меры в области повышения качества оценочных услуг путем, например, лицензирования такой деятельности.

Важным шагом является также формирование реального оценочного сообщества. Так, 1 августа 2006 года вступил в силу Федеральный закон № 157-ФЗ от 27 июля 2006 года «О внесении изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»», который призван навести порядок среди оценщиков.

«До сих пор понятие «оценочное сообщество» в России носило метафизический характер — то ли оно было, то ли нет. Были оценщики и оценочные компании, в том числе объединенные в ассоциации, были и те, которые «гуляли сами по себе».

С вступлением в силу нового закона, понятие оценочного сообщества приобрело совершенно определенное значение, — заявил председатель комитета по собственности Государственной Думы Виктор Плескачевский, комментируя новый закон об оценочной деятельности.

— Cаморегулируемые организации стали самостоятельным институтом регулирования отношений в системе координат «потребитель–оценщик–общество».

Таким образом, у оценщиков появляются новые, если можно так выразиться, «органы власти» — структуры, отвечающие за развитие оценочных услуг и их качество, но создаваемые не «сверху» указом или постановлением правительства, а «снизу» — решением профессионального сообщества».

Федеральный интегрированный рейтинг оценочных фирм России по итогам работы за I полугодие 2006 года (Таблица)

Источник: //bosfera.ru/bo/banki-i-ocenshchiki-doveryay-no-proveryay

Взаимодействие банка и оценщика: мифы и реальность

Вопросы взаимодействия банков и оценочных компаний

3 Апреля 2015

Об умышленном или непреднамеренном искажении оценщиками рыночной стоимости залогов говорят постоянно – и представители банковского сообщества, и представители СМИ, и эксперты рынка, пытаясь найти внятное и разумное объяснение, почему регулярно вырастает размер проблемной задолженности. Предлагаем вам развенчание мифов о том, как оценщик искажает стоимость залогового имущества. 

Миф № 1. Переоцененность залогов

При рассмотрении кредитной заявки залоговые управления банков анализируют отчеты независимых оценщиков (далее – НОК), выполненные на дату в пределах трех месяцев до выдачи кредита. Затем следуют процедуры рассмотрения заявок, выдачи кредита и, наконец, мониторинга заемщика соответствующими подразделениями банка.

На момент выдачи кредита вопросов у финансового института не было.

Вероятнее всего, им была проведена собственная экспресс-оценка: сотрудники банка выезжали на место и убедились в наличии объекта обеспечения, а также сопоставили фотографии в отчете независимой оценочной компании и согласились с тем, что рыночная стоимость залога определена правильно. 

Через два-три года заемщик становится проблемным. Кто-то (мы пока не знаем, кто) выполняет свою оценку (или экспресс-оценку), и выясняется, что стоимость залога три года назад была гораздо выше, чем стоимость на дату, когда проблема уже случилась.

Но ведь уже всем известно, что стоимость имущества устанавливается на определенную дату, на стоимость влияют и внешнеэкономические факторы, и изменения в отрасли, и новые проекты, которые реализуются конкурентами, и прочие ценообразующие факторы, говоря языком оценщиков.

В результате стоимость изменяется во времени. И это естественно, что через три года имущество будет стоить совершенно других денег. Что-то вырастет в цене, что-то подешевеет.

Вопрос своевременного и регулярного мониторинга стоимости объектов обеспечения – как недвижимого, так и движимого имущества – относится в основном к компетенции банков.

Сейчас один из трендов в сфере оценки залогов – передача данных функций на аутсорсинг.

НОК, выполняющая первоначальную оценку объектов обеспечения, раз в квартал предоставляет письмо или краткое заключение об изменении стоимости заложенного имущества.

Если первоначальная оценка устраивала, а мониторинг стоимости залогов не выполнялся – может быть, именно это является причиной печального результата? 

Миф № 2. Банк продает имущество по стоимости ниже залоговой

Продолжаем рассуждать о том, что заемщик стал проблемным и банк планирует продать заложенное имущество, чтобы частично компенсировать свои убытки. До процесса продажи обычно следует целый комплекс работ с проблемным заемщиком.

Об этом лучше расскажут представители департаментов по работе с проблемными активами банков. Если все же принято решение об обращении взыскания на заложенное имущество, судом может быть назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости залога на текущую дату.

Продажа будет происходить уже по текущей рыночной стоимости. 

Залоговая же стоимость – это стоимость после применения банковского дисконта к рыночной стоимости, определенной НОК. Банк применяет этот дисконт, чтобы компенсировать свои риски обесценения актива в будущем, после даты выдачи кредита.

Если случилась проблема у заемщика, на актив обращается взыскание, а первоначальная стоимость определена правильно – может, вопрос в дисконте? Если стоимость залога не мониторили, но определили судом рыночную стоимость только на дату обращения взыскания – вряд ли это вопросы к оценщику, который определял стоимость залога на дату выдачи кредита. 

Миф № 3. Отчеты оценщиков невозможно читать

Они на 80% состоят из воды и в лучшем случае на 20% из расчетной части. Количество страниц в отчетах превышает 500 и более.

Как малочисленным залоговым управлениям банков (особенно с учетом сегодняшней политики на снижение издержек и сокращение персонала) успевать прочитывать эти талмуды, проверять, подтверждать, писать заключения и пр.

? Да, с одной стороны, это проблема, поскольку федеральные стандарты оценки требуют от оценщика освещения общеэкономических аспектов состояния экономики и отрасли, причем с определенной степенью детализации, и мы вынуждены писать обзоры.

Но именно эти общеэкономические аспекты и состояние отрасли ложатся в основу прогнозов, которые делает оценщик, когда проводит расчеты. Вероятно, данные факторы должны быть важны для банка с точки зрения прогноза на будущее – как будет чувствовать себя заемщик в ближайшей перспективе? 

Оценщиков упрекают в том, что они используют устаревшие обзоры и прогнозы. Текущая общеэкономическая ситуация меняется настолько быстро, что обзоры и прогнозы отраслевых экспертов просто не успевают публиковать. Максимум, что могут успеть сделать оценщики, краткий обзор отрасли.

Также они могут использовать старые данные и выполнить свой анализ. Это порой дает более достоверные результаты, чем в случае если во главу угла ставятся резкие скачки ажиотажного спроса в отрасли в период кризиса (например, продажа автомобилей в конце 2014 года).

Такие необдуманные актуальные «обзоры» и дают завышенный результат! 

Миф № 4. Оценщик пишет в отчете не то, что нужно банку

После проведения аккредитации НОК финансовые учреждения предлагают свою отработанную форму договора на оценку залогов. Идея правильная, если при этом не забывать заполнять задание на оценку применительно к конкретной ситуации, понимая, что любой объект оценки (как объект залога) уникален и имеет свои особенности, которые необходимо учитывать.

А мы все чаще сталкиваемся с ситуацией, когда на оценщика возлагается формирование списков оцениваемого имущества, то есть, по сути, залоговой массы.

И оценщики уже задают вопросы – а нужно ли, например, декоративную интерьерную скульптуру высотой три метра, не относящуюся к основному производству, включать в состав залоговой массы? Помимо указания в задании на оценку, какой именно вид стоимости (помимо рыночной) банк хотел бы видеть, можно сформулировать требования к обзорам рынка (в том числе отраслевого рынка, конкурентной среды, рынка нового и бывшего в употреблении оборудования и пр.) и требования к проведению осмотра. Иными словами, нужно подробно прописать, что именно кредитная организация хотела бы видеть в отчете НОК.

Если представители финансового института не участвуют в формулировании задания на оценку, не формализуют свои требования к отчетам НОК, не взаимодействуют с оценщиком при проверке отчетов, это крайне отрицательно влияет на качество взаимодействия банка и НОК. 

Миф № 5. Оценщики не умеют оценивать оборудование

Действительно, тема животрепещущая и остается животрепещущей, несмотря на наличие большого количества методической литературы в области оценки, а также рекомендаций Сбербанка России об оценке движимого имущества для целей залога.

Представители залоговых управлений некоторых банков считают, что при оценке рыночной стоимости промышленного оборудования оценщик не должен учитывать стоимость расходов по его проектированию, доставке, шеф-монтажу, а должен принимать к расчету лишь цены оборудования у поставщика (например, в Китае) за минусом всех видов износа.

Но это все равно, что стоимость объекта недвижимости рассчитывать как сумму стоимости кирпича и бетона на заводах-изготовителях. 

В результате возникает непонимание между НОК и банком, потому что, в соответствии с методическими рекомендациями и литературой по оценке оборудования, стоимость монтажа, пусконаладки должна включаться в стоимость замещения (до вычета износа) при определении стоимости оборудования.

Это также логично, как и при постановке оборудования на баланс: расходы непосредственно на его закупку, транспортировку, пусконаладку и шеф-монтаж формируют стоимость оборудования при его постановке на баланс на 01 счет. Об этом же говорят и ПБУ 6/01 (п. 7 и п.

8 – о порядке учета оборудования, подлежащего монтажу), в соответствии с которым в первоначальную стоимость включаются суммы, переведенные поставщику, и все расходы по доведению оборудования до состояния, пригодного к эксплуатации.

Когда банк берет оборудование в залог, оно уже установлено на промышленном предприятии, уже осуществлены платежи за проектирование, закупку, доставку, пусконаладку и пр. – именно в таком рабочем состоянии оно имеет свою рыночную стоимость, которую определяет оценщик.

В случае когда банк обращает взыскание на заложенное имущество, например на оборудование производственного предприятия, вопрос о необходимости и целесообразности его демонтажа подлежит отдельному рассмотрению, так как в большинстве случаев оборудование установлено в производственных цехах, и, естественно, его продажа россыпью, когда разбивается единая технологическая линия, будет на порядок ниже по цене, чем продажа укомплектованного, готового к запуску производства. Порой решение о демонтаже некоторых производств может привести к их полному обесценению, так как отдельное, бывшее в употреблении оборудование уже может ничего не стоить. 

Некоторые банки при формировании задания на оценку просят оценщика определить ликвидационную стоимость – сколько будет стоить это оборудование, если необходимо будет продать его отдельно от имущественного комплекса при условии демонтажа. Об этом же говорят рекомендации Сбербанка России по составлению отчетов об оценке движимого имущества для целей залога.

Таким образом, фактор учета расходов по проектированию, монтажу и пусконаладке оборудования, помимо непосредственно отпускных цен завода-производителя, является обязательным для определения его рыночной стоимости и не может игнорироваться.

Оценочные компании, как и банки, хотят общаться с профессионалами. И если возникают вопросы методического характера по отчетам независимых оценочных компаний, как минимум хотелось бы говорить друг с другом на одном языке. 

Миф № 6. Оценщики не умеют оценивать землю

Оценок земли в 2014 году, по статистике СРО, было выполнено больше всех остальных видов объектов, поскольку активно идут процессы оспаривания кадастровой стоимости земли. 

Для целей залога банк интересуется не только рыночной стоимостью права собственности на земельный участок, который будет являться объектом залога, но и в большей степени ликвидностью земли и ее востребованностью, а также влиянием обременений (сервитутов).

Вопрос учета обременений (сервитутов) при определении стоимости определяется в задании на оценку. И тут мы неизбежно возвращаемся к тому, с чего начали – к вопросу взаимодействия банка и оценщика на этапе согласования задания на оценку.

К моменту его формулировки очевидно, что первая работа уже проведена, изучена хотя бы предварительно документация о потенциальном объекте залога. Таким образом, в данный момент банк знает больше, чем оценщик, который действует ровно в рамках предоставленной ему информации.

Если информация о сервитуте не предоставлена и это не прописано в задании на оценку, значит оценщик не будет собирать сведения, проводить правовую экспертизу документации. Он напишет ограничивающие условия: оценка проведена в предположении отсутствия обременений. Это правило. 

Естественно, что обременения (сервитуты), если они зарегистрированы в установленном порядке, снижают стоимость земли. Величина дисконта определяется расчетным путем и может доходить до 50%. Однако следует отметить, что, помимо зарегистрированных сервитутов, есть еще сервитуты, связанные с использованием и эксплуатацией участка.

Пример: земельный участок в Тверской области. Сервитут (обременение, зарегистрированное в установленном порядке) отсутствует.

Однако часть территории участка примыкает к кладбищу, а другая попадает в водоохранную зону, третья – в полосу отвода строящейся железнодорожной магистрали, а по четвертой части проходит магистральный газопровод, возле которого нельзя даже копать на глубину более 30 см (по действующему законодательству).

Итого: 100% площади участка попадает под ограниченное использование. Поэтому 50% дисконт – это не предел даже при отсутствии зарегистрированного сервитута. Поэтому, чтобы получить ответы на все вопросы, их нужно в первую очередь задать, а в нашем случае еще и правильно сформулировать задание на оценку. 

Миф № 7. Услуги оценщика очень дороги

Как сформулировал всемирно известный миллиардер-инвестор Уоррен Баффет, «цена – это то, что вы платите; ценность – это то, что вы получаете». Давайте будем говорить честно.

Заемщик (или банк) всегда старается минимизировать расходы на получение кредита, и с этой целью нанимает самых дешевых оценщиков (из списка рекомендованных банком). Оценщик, в свою очередь, не выезжает на осмотр, потому что у него нет формализованных требований банка к отчетам оценки движимого и недвижимого имущества, акций и пр.

Он руководствуется только общими федеральными стандартами и стандартами соответствующего СРО, а также старается заработать, наняв дешевых исполнителей. 

Получается замкнутый круг. Ищем, где дешевле, выходит по факту дороже. Высокое качество работы и профессионализм не стоят дешево. 

И наконец, о взаимодействии банка и НОК. Все ратуют за оптимальное взаимодействие финансового учреждения и оценщика. Мы, как оценщики, также обращаемся к банкам со следующими предложениями.

  1. Взаимодействуйте с оценщиками еще на этапе формулирования задания на оценку: пропишите, на какую дату вы хотите видеть стоимость имущества, какой вид стоимости необходимо определять, что вы хотели бы видеть в отчетах? Мы готовы работать в вашем формате.
  2. Формализуйте свои требования к отчету об оценке – вы проверяете наши отчеты и мы порой не понимаем, по каким критериям.
  3. Выбирая оценщика с минимальной стоимостью услуг, помните, что скупой платит дважды. 
  4. Дайте возможность общаться с представителями банка, которые проверяют отчеты. Иногда уровень квалификации проверяющих на порядок ниже тех, кто выполняет оценки от НОК. Может что-то непонятно? Мы можем и готовы защищать свои цифры. 

Источник

Источник: //sroroo.ru/press_center/news/1078221/

Миф № 1. Переоцененность залогов

При рассмотрении кредитной заявки залоговые управления банков анализируют отчеты независимых оценщиков (далее – НОК), выполненные на дату в пределах трех месяцев до выдачи кредита. Затем следуют процедуры рассмотрения заявок, выдачи кредита и, наконец, мониторинга заемщика соответствующими подразделениями банка.

На момент выдачи кредита вопросов у финансового института не было.

Вероятнее всего, им была проведена собственная экспресс-оценка: сотрудники банка выезжали на место и убедились в наличии объекта обеспечения, а также сопоставили фотографии в отчете независимой оценочной компании и согласились с тем, что рыночная стоимость залога определена правильно. 

Через два-три года заемщик становится проблемным. Кто-то (мы пока не знаем, кто) выполняет свою оценку (или экспресс-оценку), и выясняется, что стоимость залога три года назад была гораздо выше, чем стоимость на дату, когда проблема уже случилась.

Но ведь уже всем известно, что стоимость имущества устанавливается на определенную дату, на стоимость влияют и внешнеэкономические факторы, и изменения в отрасли, и новые проекты, которые реализуются конкурентами, и прочие ценообразующие факторы, говоря языком оценщиков.

В результате стоимость изменяется во времени. И это естественно, что через три года имущество будет стоить совершенно других денег. Что-то вырастет в цене, что-то подешевеет.

Вопрос своевременного и регулярного мониторинга стоимости объектов обеспечения – как недвижимого, так и движимого имущества – относится в основном к компетенции банков.

Сейчас один из трендов в сфере оценки залогов – передача данных функций на аутсорсинг.

НОК, выполняющая первоначальную оценку объектов обеспечения, раз в квартал предоставляет письмо или краткое заключение об изменении стоимости заложенного имущества.

Если первоначальная оценка устраивала, а мониторинг стоимости залогов не выполнялся – может быть, именно это является причиной печального результата? 

Миф № 2. Банк продает имущество по стоимости ниже залоговой

Продолжаем рассуждать о том, что заемщик стал проблемным и банк планирует продать заложенное имущество, чтобы частично компенсировать свои убытки. До процесса продажи обычно следует целый комплекс работ с проблемным заемщиком.

Об этом лучше расскажут представители департаментов по работе с проблемными активами банков. Если все же принято решение об обращении взыскания на заложенное имущество, судом может быть назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости залога на текущую дату.

Продажа будет происходить уже по текущей рыночной стоимости. 

Залоговая же стоимость – это стоимость после применения банковского дисконта к рыночной стоимости, определенной НОК. Банк применяет этот дисконт, чтобы компенсировать свои риски обесценения актива в будущем, после даты выдачи кредита.

Если случилась проблема у заемщика, на актив обращается взыскание, а первоначальная стоимость определена правильно – может, вопрос в дисконте? Если стоимость залога не мониторили, но определили судом рыночную стоимость только на дату обращения взыскания – вряд ли это вопросы к оценщику, который определял стоимость залога на дату выдачи кредита. 

Миф № 3. Отчеты оценщиков невозможно читать

Они на 80% состоят из воды и в лучшем случае на 20% из расчетной части. Количество страниц в отчетах превышает 500 и более.

Как малочисленным залоговым управлениям банков (особенно с учетом сегодняшней политики на снижение издержек и сокращение персонала) успевать прочитывать эти талмуды, проверять, подтверждать, писать заключения и пр.

? Да, с одной стороны, это проблема, поскольку федеральные стандарты оценки требуют от оценщика освещения общеэкономических аспектов состояния экономики и отрасли, причем с определенной степенью детализации, и мы вынуждены писать обзоры.

Но именно эти общеэкономические аспекты и состояние отрасли ложатся в основу прогнозов, которые делает оценщик, когда проводит расчеты. Вероятно, данные факторы должны быть важны для банка с точки зрения прогноза на будущее – как будет чувствовать себя заемщик в ближайшей перспективе? 

Оценщиков упрекают в том, что они используют устаревшие обзоры и прогнозы. Текущая общеэкономическая ситуация меняется настолько быстро, что обзоры и прогнозы отраслевых экспертов просто не успевают публиковать. Максимум, что могут успеть сделать оценщики, краткий обзор отрасли.

Также они могут использовать старые данные и выполнить свой анализ. Это порой дает более достоверные результаты, чем в случае если во главу угла ставятся резкие скачки ажиотажного спроса в отрасли в период кризиса (например, продажа автомобилей в конце 2014 года).

Такие необдуманные актуальные «обзоры» и дают завышенный результат! 

Миф № 4. Оценщик пишет в отчете не то, что нужно банку

После проведения аккредитации НОК финансовые учреждения предлагают свою отработанную форму договора на оценку залогов. Идея правильная, если при этом не забывать заполнять задание на оценку применительно к конкретной ситуации, понимая, что любой объект оценки (как объект залога) уникален и имеет свои особенности, которые необходимо учитывать.

А мы все чаще сталкиваемся с ситуацией, когда на оценщика возлагается формирование списков оцениваемого имущества, то есть, по сути, залоговой массы.

И оценщики уже задают вопросы – а нужно ли, например, декоративную интерьерную скульптуру высотой три метра, не относящуюся к основному производству, включать в состав залоговой массы? Помимо указания в задании на оценку, какой именно вид стоимости (помимо рыночной) банк хотел бы видеть, можно сформулировать требования к обзорам рынка (в том числе отраслевого рынка, конкурентной среды, рынка нового и бывшего в употреблении оборудования и пр.) и требования к проведению осмотра. Иными словами, нужно подробно прописать, что именно кредитная организация хотела бы видеть в отчете НОК.

Если представители финансового института не участвуют в формулировании задания на оценку, не формализуют свои требования к отчетам НОК, не взаимодействуют с оценщиком при проверке отчетов, это крайне отрицательно влияет на качество взаимодействия банка и НОК. 

Миф № 5. Оценщики не умеют оценивать оборудование

Действительно, тема животрепещущая и остается животрепещущей, несмотря на наличие большого количества методической литературы в области оценки, а также рекомендаций Сбербанка России об оценке движимого имущества для целей залога.

Представители залоговых управлений некоторых банков считают, что при оценке рыночной стоимости промышленного оборудования оценщик не должен учитывать стоимость расходов по его проектированию, доставке, шеф-монтажу, а должен принимать к расчету лишь цены оборудования у поставщика (например, в Китае) за минусом всех видов износа.

Но это все равно, что стоимость объекта недвижимости рассчитывать как сумму стоимости кирпича и бетона на заводах-изготовителях. 

В результате возникает непонимание между НОК и банком, потому что, в соответствии с методическими рекомендациями и литературой по оценке оборудования, стоимость монтажа, пусконаладки должна включаться в стоимость замещения (до вычета износа) при определении стоимости оборудования.

Это также логично, как и при постановке оборудования на баланс: расходы непосредственно на его закупку, транспортировку, пусконаладку и шеф-монтаж формируют стоимость оборудования при его постановке на баланс на 01 счет. Об этом же говорят и ПБУ 6/01 (п. 7 и п.

8 – о порядке учета оборудования, подлежащего монтажу), в соответствии с которым в первоначальную стоимость включаются суммы, переведенные поставщику, и все расходы по доведению оборудования до состояния, пригодного к эксплуатации.

Когда банк берет оборудование в залог, оно уже установлено на промышленном предприятии, уже осуществлены платежи за проектирование, закупку, доставку, пусконаладку и пр. – именно в таком рабочем состоянии оно имеет свою рыночную стоимость, которую определяет оценщик.

В случае когда банк обращает взыскание на заложенное имущество, например на оборудование производственного предприятия, вопрос о необходимости и целесообразности его демонтажа подлежит отдельному рассмотрению, так как в большинстве случаев оборудование установлено в производственных цехах, и, естественно, его продажа россыпью, когда разбивается единая технологическая линия, будет на порядок ниже по цене, чем продажа укомплектованного, готового к запуску производства. Порой решение о демонтаже некоторых производств может привести к их полному обесценению, так как отдельное, бывшее в употреблении оборудование уже может ничего не стоить. 

Некоторые банки при формировании задания на оценку просят оценщика определить ликвидационную стоимость – сколько будет стоить это оборудование, если необходимо будет продать его отдельно от имущественного комплекса при условии демонтажа. Об этом же говорят рекомендации Сбербанка России по составлению отчетов об оценке движимого имущества для целей залога.

Таким образом, фактор учета расходов по проектированию, монтажу и пусконаладке оборудования, помимо непосредственно отпускных цен завода-производителя, является обязательным для определения его рыночной стоимости и не может игнорироваться.

Оценочные компании, как и банки, хотят общаться с профессионалами. И если возникают вопросы методического характера по отчетам независимых оценочных компаний, как минимум хотелось бы говорить друг с другом на одном языке. 

Миф № 6. Оценщики не умеют оценивать землю

Оценок земли в 2014 году, по статистике СРО, было выполнено больше всех остальных видов объектов, поскольку активно идут процессы оспаривания кадастровой стоимости земли. 

Для целей залога банк интересуется не только рыночной стоимостью права собственности на земельный участок, который будет являться объектом залога, но и в большей степени ликвидностью земли и ее востребованностью, а также влиянием обременений (сервитутов).

Вопрос учета обременений (сервитутов) при определении стоимости определяется в задании на оценку. И тут мы неизбежно возвращаемся к тому, с чего начали – к вопросу взаимодействия банка и оценщика на этапе согласования задания на оценку.

К моменту его формулировки очевидно, что первая работа уже проведена, изучена хотя бы предварительно документация о потенциальном объекте залога. Таким образом, в данный момент банк знает больше, чем оценщик, который действует ровно в рамках предоставленной ему информации.

Если информация о сервитуте не предоставлена и это не прописано в задании на оценку, значит оценщик не будет собирать сведения, проводить правовую экспертизу документации. Он напишет ограничивающие условия: оценка проведена в предположении отсутствия обременений. Это правило. 

Естественно, что обременения (сервитуты), если они зарегистрированы в установленном порядке, снижают стоимость земли. Величина дисконта определяется расчетным путем и может доходить до 50%. Однако следует отметить, что, помимо зарегистрированных сервитутов, есть еще сервитуты, связанные с использованием и эксплуатацией участка.

Пример: земельный участок в Тверской области. Сервитут (обременение, зарегистрированное в установленном порядке) отсутствует.

Однако часть территории участка примыкает к кладбищу, а другая попадает в водоохранную зону, третья – в полосу отвода строящейся железнодорожной магистрали, а по четвертой части проходит магистральный газопровод, возле которого нельзя даже копать на глубину более 30 см (по действующему законодательству).

Итого: 100% площади участка попадает под ограниченное использование. Поэтому 50% дисконт – это не предел даже при отсутствии зарегистрированного сервитута. Поэтому, чтобы получить ответы на все вопросы, их нужно в первую очередь задать, а в нашем случае еще и правильно сформулировать задание на оценку. 

Миф № 7. Услуги оценщика очень дороги

Как сформулировал всемирно известный миллиардер-инвестор Уоррен Баффет, «цена – это то, что вы платите; ценность – это то, что вы получаете». Давайте будем говорить честно.

Заемщик (или банк) всегда старается минимизировать расходы на получение кредита, и с этой целью нанимает самых дешевых оценщиков (из списка рекомендованных банком). Оценщик, в свою очередь, не выезжает на осмотр, потому что у него нет формализованных требований банка к отчетам оценки движимого и недвижимого имущества, акций и пр.

Он руководствуется только общими федеральными стандартами и стандартами соответствующего СРО, а также старается заработать, наняв дешевых исполнителей. 

Получается замкнутый круг. Ищем, где дешевле, выходит по факту дороже. Высокое качество работы и профессионализм не стоят дешево. 

И наконец, о взаимодействии банка и НОК. Все ратуют за оптимальное взаимодействие финансового учреждения и оценщика. Мы, как оценщики, также обращаемся к банкам со следующими предложениями.

  1. Взаимодействуйте с оценщиками еще на этапе формулирования задания на оценку: пропишите, на какую дату вы хотите видеть стоимость имущества, какой вид стоимости необходимо определять, что вы хотели бы видеть в отчетах? Мы готовы работать в вашем формате.
  2. Формализуйте свои требования к отчету об оценке – вы проверяете наши отчеты и мы порой не понимаем, по каким критериям.
  3. Выбирая оценщика с минимальной стоимостью услуг, помните, что скупой платит дважды. 
  4. Дайте возможность общаться с представителями банка, которые проверяют отчеты. Иногда уровень квалификации проверяющих на порядок ниже тех, кто выполняет оценки от НОК. Может что-то непонятно? Мы можем и готовы защищать свои цифры.  

Источник: //otchetonline.ru/art/bankiru/46072-vzaimodeystvie-banka-i-ocenschika-mify-i-real-nost.html

Вопросы взаимодействия банков и оценочных компаний

Вопросы взаимодействия банков и оценочных компаний

Пути ответа таких задач как достижение действенного результата при сотрудничестве банка и оценочной компании, анализ типовых неточностей, делаемых при работе с оценщиками. // Д.М. Феофанов. «Банковское кредитование» № 1(11)/2007

Банки сейчас хорошо сотрудничают с оценочными компаниями, например, при кредитовании подзалог.

Создатель статьи предлагает пути ответа таких актуальных задач как достижение действенного результата при сотрудничестве банка и оценочной компании,анализ типовых неточностей, делаемых при работе с оценщиками.

Создатель определяет главные неприятности, появляющиеся при сотрудничестве этих сторон, и дает собственные советы по их ответу.

Оценочная деятельность неспешно делается все более и более востребованной во всей экономике, и обычно услуга по оценке того либо иного актива есть необходимостью для совершения тех либо иных действий со стороны ее клиента.

Многие банки требуют от потенциального заемщика совершить свободную оценку залогового обеспечения, исходя из этого самый распространенной обстановкой, при которой банки взаимодействуют с оценочными компаниями, есть кредитование подзалог.

Ниже проанализированаинформация о сотрудничестве банков с оценочными компаниями, предоставленная одним из ведущих банков страны на одной из конференций. Этот материал собран методом анкетирования сотрудников и непосредственного опроса русских банков.

Как видно из представленной выше диаграммы, не все банки и далеко не всегда прибегают к услугам свободных оценщиков. По всей видимости, в тех случаях, в то время, когда банки не завлекают свободных оценщиков, они выполняют оценку залогового обеспечения собственными силами, потому, что на сегодня многие кредитные учреждения имеют в штате достаточно квалифицированных оценщиков.

  • всезатраты на оценку залога полностью на данный момент.

    Из приведенной выше диаграммы направляться, что лишь 37% банков имеют постоянных партнеров по оценке. Значит, все остальные банки трудятся с отчетами различных компаний, о существовании которых они, быть может, раньше кроме того не слышали.

    Из третьей диаграммы возможно сделать вывод, что существуют две крайности восприятия отчета об оценке залогового обеспечения. Отчетам аккредитованных оценочных компаний доверяют, кое-какие (13%) кроме того не контролируют, а все остальные проверяются сотрудниками банка.

    Непременно, отчеты оценщиков контролировать необходимо, но в случае если банк проверяетотчет аккредитованной компании, другими словами той, которой он доверяет, то очереднаяпроверка результатов оценочной работы займет значительно меньше времени, поскольку банку уже знаком формат написания отчетов данной компании, а опасность заказного материала мала.

    Как направляться из приведенных выше данных, банки в целом не через чур удовлетворены сотрудничеством с оценочными компаниями.

    Диаграмма 1.

    Привлекаются ли оценочные компании

    для оценки активов для целей залога

    Диаграмма 2.

    Как организована работа

    с оценочными компаниями

    Диаграмма 3.

    Как организована работа с отчетами

    оценочных компаний

    Диаграмма 4.

    Степень удовлетворенности работой

    оценочных компаний

    Главные неприятности при сотрудничестве банков и оценочных компаний

    Потенциальный заемщик, а именно он как правило выступает клиентом оценки, заинтересован в том, дабы оценочнаястоимость его имущества была большой.

    Банк, конечно, таковой подход не устраивает, поскольку при невозврата кредита он будет должен погасить собственные убытки, реализовав заложенноеимущество.

    Так как благодаря завышенной оценкисумма кредита была намного больше настоящей стоимости залогового обеспечения, возможность того, чтобанк сможет покрыть все собственные убытки по этому заемщику, мала.

    К тому же срок, отведенный банку на реализацию залога, мал. Так мы подошли к первой проблеме сотрудничества банков и оценочных компаний. Обозначим ее «порядочность оценщика».

    Эта неприятность позвана конфликтом заинтересованностей заемщика и банка, поскольку первый заинтересован в большой сумме кредита при минимальном залоговом обеспечении, а второй заинтересован в том, чтобывыручка от продажи залога покрывалазадолженность заемщика.

    Для решения данной неприятности в части сотрудничества сторон с оценщикомбанк обязан сам отбирать оценочные компании, отчетам которых он будет доверять.

    Наряду с этим оценщик обязан осознавать, что его клиентом являетсябанк, не обращая внимания на то что услуги по оценке оплачивает заемщик, и будучи уличенным в завышении цены залога, он утратит клиента, что систематично снабжал его заказами.

    В случае если оценочнаястоимость не отражает настоящей цене залога, это еще не свидетельствует, что оценщик вступил всговор с заемщиком и собирается завысилстоимость объекта. Это возможно растолковать кроме этого и неточностями, идеальными оценщиком в собственных расчетах. Так мы переходим к следующей проблеме — «компетенция оценщика».

    Сущность данной неприятности содержится в том, что оценщики, определяющие цена залога, либо имеют низкий опытный уровень, либо легко халатно относятся к собственной работе.

    Эту проблему возможно решить тестированием оценщиков на их опытную пригодность.

    Непременно, всех оценщиков проверить нереально, и это лишний раз обосновывает необходимость создания узкого круга аккредитованных оценочных компаний, каковые будут испытываться на профпригодность.

    Следующую проблему мы назовем «информативность отчета об оценке», и обстоятельством ее в большинстве случаев есть неучастие банка в постановке задания на оценку.

    Многие банки жалуются на оценщиков, что они ограничиваются определением рыночной цене объекта, а банковским сотрудникам позже приходится определять ликвидационную цена объекта, строить прогнозы ее трансформации во время действия кредитного соглашения, проводить анализ вероятных издержек при реализации объекта.

    Но у оценщика в соглашении четко прописано требование «выяснить рыночную цена объекта», за это он приобретает деньги, и неприятности, появляющиеся перед сотрудниками банков, его не интересуют. А если бы в ходе заключения соглашения на оценку принимал участие банк, то он бы имел возможность включить все интересующие его вопросы в задание на оценку.

    Как банкам необходимо взаимодействовать с оценщиками

    Напоследок хотелось бы подвести итоги и дать пара советов банкам по организации совместной работы с оценочными компаниями.

    Нужно организовать пул аккредитованных оценочных компаний, которым банк будет доверять оценку залогового обеспечения.

    Большая часть банков систематично приобретают предложения от оценочных компаний прося об аккредитации. Было бы нужно официально заявить конкурс по выбору поставщика оценочных одолжений. Для участников конкурса возможно выдвинуть последовательность формальных требований, дабы отсеять небольшие компании.

    Среди таких требований стоит выделить: стаж работы на рынке (в большинстве случаев как минимум несколько лет), наличие в достаточном количестве квалифицированных экспертов (как минимум несколько сотрудников, имеющих оценочное образование).

    Компаниям, подавшим заявку на участие в конкурсе и проходящим по формальным параметрам, необходимо раздать конкурсное задание, которое должно содержать задание на оценку некоего объекта, нужно объекта коммерческой недвижимости и/либо единицы сложного технологического оборудования, поскольку они являются самыми распространенными объектами залога.

    Для задания по оценке недвижимости возможно дать фотографии строения, техпаспорт и указать расположение строения. К примеру, заданием может являться оценка строения (помещения), в котором находится банк.

    В конкурсном задании на оценку оборудования достаточно указать марку, модель, главные характеристики оборудования (мощность, производительность и т.д.) и год выпуска.

    В следствии банк приобретает от каждой компании по отчету об оценке, сотрудники залогового отдела банка смогут проставить баллы каждому отчету и по итогам задания выбрать лучшие компании. Кроме качества проводимой оценки в обязательном порядке необходимо разглядывать скорость и стоимость услуг их оказания.

    В итоге возможно выстроить рейтинг оценочных компаний в зависимости от собранных ими баллов.

    Нужно контролировать аккредитованные оценочные компании на «компетентность» и «порядочность» и систематично (раз в год) проводить проверки этих компаний.

    Уже аккредитованные компании нужно систематично контролировать как на «компетентность» (регулярная либо периодическая проверка качества отчетов об оценке), так и на «порядочность».

    Диагностику на «порядочность» возможно проводить следующим образом: приблизительно раз в год обращаться в оценочную компанию под видом клиента и за отдельную плату просить завысить результаты оценки.

    Компании, отправившиеся на такие уступки, должны быть срочно исключены из перечня аккредитованных оценочных компаний.

    Соглашение на оценку залогового обеспечения должен быть трехсторонним, и в нем должны быть прописаны все нужные требования к отчету об оценке.

    В случае если соглашение на оценку будет трехсторонним, у банка будет возможность оказывать влияние на договорные отношения оценщика и потенциального заёмщика. Кроме этого он сможет сформулировать перед оценочной компанией все собственные требования отчета об оценке и избежать как недочёта нужной информацим, так и ее переизбытка.

    Краткий обзор законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации

    До июля 2006 года оценочная деятельность на территории РФ подлежала обязательному лицензированию.

    Главными требованиями чтобы получить лицензию на право ведения оценочной деятельности были оплата госпошлин (приблизительно 1500 руб.

    ) и наличие в штате эксперта, имеющего образование в области оценочной деятельности, для которого работа в данной оценочной компании являлась главным местом работы.

    В июле 2006 года произошло то, о чем продолжительно говорили и спорили в оценочном сообществе — лицензирование было заменено на авторегулирование. В соответствии с закону№ 157-ФЗ от 27.07.

    2006 «О внесении трансформаций в Законоб оценочной деятельности в РФ» юридические лица по большому счету прекратили быть субъектами оценочной деятельности.

    Субъектами оценочной деятельности сейчас являются оценщики — оценщики и физические лица — личные предприниматели.

    Чтобы иметь статус оценщика физическому лицу либо личному предпринимателю, нужно являться членом саморегулируемой организации (потом по тексту — СРО).

    Чтобы оценочная компания, сейчас не являющаяся субъектом оценочной деятельности, была в праве заключать контракты на проведение оценки, она кроме этого должна быть членом СРО и иметь в штате как минимум несколько сотрудников, владеющих статусом оценщика (имеющих специальное образование и являющихся участниками СРО).

    Само собой разумеется, замена лицензирования на авторегулирование — это важный ход в развитии оценочной деятельности в Российской Федерации, на пути цивилизации рынка оценочных одолжений.

    Но приходится констатировать, что на сегодня еще нет ни одной саморегулируемой организации оценщиков а также до сих пор не принят закон о СРО.

    Иначе говоря в правовом регулировании оценочной деятельности появился вакуум, в то время, когда лицензирование отменено, а авторегулирование еще не введено.

    Д.М. Феофанов

    Несколько компаний «Интелис», глава департамента оценки

  • Источник: //cont-market.ru/voprosy-vzaimodejstvija-bankov-i-ocenochnyh/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.