+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Влияние изменений законодательства на учет у технического заказчика

Содержание

Журнал «Вопросы строительства»: Роль технического заказчика в современном строительстве

Влияние изменений законодательства на учет у технического заказчика

В цепочку заказчик, генпроектировщик, генподрядчик, постепенно вливается новый игрок – технический заказчик. Что это сулит рынку в текущих реалиях?

На фоне небольшой положительной динамики цен на недвижимость, строительная отрасль все еще находится в состоянии кризиса. Только за первые три квартала этого года объем строительства офисной недвижимости в Москве упал на 60%, множество объектов заморожено, оставшиеся без работы застройщики вынуждены демпинговать или сворачивать свою деятельность.

В этих условиях строительные компании, в погоне за заказами, готовы идти на всевозможные ухищрения, составляя привлекательные сметы на строительство. Когда же вскрывается дефицит бюджета, инвесторы вынуждены вкладывать дополнительные средства, не меняя при этом «лошадей на переправе».

Комментирует ситуацию Сигитов Роман Анатольевич, генеральный директор компании «Северин Девелопмент»:

– Хроническими болезнями в наше время стали срывы сроков и увеличение бюджетов в ходе строительства. Подрядчики бездумно показывают «красивые» цифры, рассчитывая на авось.

Зачастую идет расчет на использование некачественных материалов и ситуативный менеджмент. Подобный подход ведет к возникновению ошибочных инженерных и конструктивных решений.

Нельзя сказать, что подобные злоупотребления носят системный характер, но, к сожалению, прецеденты существуют и уже не являются исключениями.

По словам Романа, процесс мобилизации строительства является настолько ресурсоемким, что те строительные компании, которые одновременно принимают участие сразу в нескольких тендерах, просто не в состоянии выполнять эту работу с высоким качеством: «Специфика строительных проектов такова, что к ним невозможно применить какой-либо единый системный подход. Каждый проект уникален, средства его реализации варьируются в широком диапазоне, а совокупность внешних факторов делает шаблонные подходы попросту неприменимыми».

Так что же, пускать все на самотек, закладывая в бюджет крупные риски? Ответ на этот вопрос дает сам рынок – в начале 2000-х годов в России нишу потребности в гарантиях успешной коммерческой реализации строительных проектов понемногу стали занимать специализированные компании, выполняющие услуги технического заказчика.

Это сравнительно молодой институт не только для постсоветского пространства. Впервые его компетенции были сформулированы в начале восьмидесятых годов, а сейчас в большинстве стран деятельность технического заказчика включена в систему строительства.

Техническим заказчиком является организация, оказывающая экономичные и независимые услуги, направленные на минимизацию издержек, контроль сроков и гарантию качества на объектах коммерческого строительства.

В России сфера деятельности этих компаний простирается от предпроектной подготовки и оформления разрешительной документации, вплоть до сдачи строительного объекта в эксплуатацию. По сути, технический заказчик является доверенным лицом инвестора, от лица и в интересах которого и осуществляет свою деятельность.

«В отличие от подрядных организаций, технический заказчик исходит из конечных целей инвестора, экстраполируя их на текущие вехи проекта», – рассказывает Роман Сигитов.

«Все работы, включая, как оформление, подачу и защиту проектной документации в государственных органах, так и управление строительством – все они строятся без отрыва от конечных задач, стоящих перед строительным проектом.

Я считаю, что только с таким подходом можно достичь ожидаемого результата как по финансам, так и по бизнес наполнению инвестиционного объекта недвижимости».

Что же получит инвестор от сотрудничества с техническим заказчиком?

1. Оформление и согласование исходно-разрешительной документации

Все начинается со сбора и оформления необходимых документов. На этом этапе задачей технического заказчика является выработка с инвестором единого видения проекта. Для этого проводится анализ участка, готовится архитектурная концепция проекта, ситуационный план (всем известный «Эскиз №1»), поэтажные планы, разрезы, разверстка по улице. Каждый документ проходит согласование с инвестором.

Для госорганов формируется комплект документации, включающий договор на право аренды земли, свидетельство о собственности, различные распорядительно-правовые документы. Выполняется фотомонтаж будущего объекта в городском ансамбле. Все это согласуется в соответствующих органах.

Получившийся комплект документации представляет собой буклет «Предпроектные разработки», он направляется в регламентную комиссию ГлавАПУ Москомархитектуры.

После успешного согласования технический заказчик формирует заявку на разработку комплекта исходно-разрешительной документации. Получение градообоснования, заключений десятка организаций и проведение экспертиз производится на этом этапе.

Всем известно, что это наиболее затратный этап, в плане времени. Сейчас разрешительную документацию можно согласовать за полтора года. И то, если повезет. Президент в своем ноябрьском послании Федеральному Собранию поручил сократить этот срок до 3-4 месяцев.

Но, не смотря на это, по словам Романа Сигитова, компании – технические заказчики владеют инструментами для скорейшего прохождения процедуры согласования.

«Прежде всего, это грамотный подход в составлении документов и знание особенностей работы государственных служб», – говорит Роман.

В сфере компетенции технического заказчика также находится и проведение инженерно-геологических и технических изысканий.

Результатом работы становится ТЭО инвестиционного проекта и необходимая техническая документация.

2. Согласование и экспертиза проектной документации

Когда основные трудности преодолены, деятельность технического заказчика фокусируется на проектных работах.

По сути, инвестор должен получить готовый к реализации проект, что называется – «под ключ».

Для этого технический заказчик готовит техническое задание, которое проходит многоступенчатое согласование с инвестором. Этот документ послужит основой для составления всех технических заданий в рамках инвестиционного проекта.

От лица инвестора идет взаимодействие с проектной организацией – технический заказчик формирует для нее объем задач, снабжает информацией и выполняет различные согласования.

Со своей стороны, технический заказчик проводит экспертизу проектных решений, ведет учет требований, озвученных в техническом задании и бизнес-плане.

Специалисты оценивают эффективность предлагаемых решений, рентабельность заложенного в проект состава инженерно-технического оборудования.

Вместе с Генпроектной организацией проводят согласование полученного проекта в органах надзора и в Главном Архитектурно-планировочном управлении города. После чего выполняется защита в органах государственной экспертизы.

3. Мобилизация строительства

Уже очевидно, что привлечение технического заказчика снимает тяжкое бремя с плеч инвестора. Независимая организация, которая фокусируется исключительно на управлении проектами, за плечами у которой не один десяток сданных строительных объектов, несомненно, займет полагающуюся ей нишу в современном строительстве.

Мобилизация строительства это как раз тот этап, где закладывается фундамент успеха реализации будущего проекта. Он открывается с получением Ордера на право производства подготовительных и земляных работ, а также Разрешения на производство строительных работ.

Здесь технический заказчик производит комплекс работ на составление тендерной документации и проведения конкурсов среди подрядчиков, занимается оформлением договоров и разрабатывает план-график работ. На этом этапе формируется бюджет инвестиционного проекта. Он проходит всестороннюю оценку специалистами организации.

Технический заказчик берет на себя работы по подготовке территории, выносу и перекладке коммуникационных сетей. Участок обносится забором, устанавливаются временные здания и инфраструктура. Подводятся необходимые сети.

После того, как все готово и проектная документация утверждена, она уходит в производство.

4. Управление строительством

В качестве эксперта, Роман Сигитов называет шесть аспектов управления строительством:

I. Управление целями.

II. Сроками.

III. Стоимостью.

IV. Рисками.

V. Качеством.

VI. Отношениями с подрядчиками.

Детальный разбор всего комплекса работ выйдет за пределы материала, так что ограничимся кратким обзором.

Как удалось выяснить, с позиции технического заказчика управление целями заключается в их формализации совместно с инвестором и их доведению до всех участников проекта. При этом технический заказчик берется обеспечивать соблюдение этих целей в каждом виде работ и выполняет тактическое управление в соответствии с реальным положением дел.

С разбивкой работ по проекту на составные операции появляется возможность управления сроками. Для этого существует сводный план проекта и планы-графики отдельных этапов и операций. В процессе строительства основным инструментом достижения поставленных сроков является координация работ всех участников проекта, как исполнителей, так и поставщиков.

В процессе строительства технический заказчик контролирует качество ресурсов и следит за закупочной стоимостью, ориентируясь на показатели рынка. Выполняется перерасчет сметной стоимости, проверяется правильность применения повышающих коэффициентов.

Немаловажна способность компаний управлять рисками строительных проектов. В теории все выглядит просто: учет и градация рисков по степени влияния, и планирование мероприятий для нейтрализации их последствий.

В реальности же все зависит от опыта работы той или иной организации, владения ситуацией ее специалистами и способности быстро приспосабливаться к изменениям.

Пожалуй, у нас в стране институт управления рисками развит менее других, поэтому технический заказчик, владеющий этим инструментом способен сделать большую игру на рынке.

Аспект управления качеством сводится к техническому надзору в процессе строительства. На объекте задействуется передвижная лаборатория, оснащенная оборудованием неразрушающего контроля, а специалисты компании следят за соблюдением норм безопасности. Все выявленные нарушения устраняются под контролем компании – технического заказчика.

Помимо всего прочего, технический заказчик берет на себя управление всеми договорными отношениями. Проведение конкурсов, отслеживание выполнения работ, урегулирование спорных моментов – все это находится в ведении этой организации.

5. Передача объекта в эксплуатацию

И здесь инвестору заботиться не придется. Организация и проведение государственных комиссий, получение Заключения о завершении строительства, запуск систем жизнеобеспечения объекта и передача его эксплуатирующей организации – все это станет заботой технического заказчика.

Как видно, здесь можно говорить о модном нынче аутсорсинговом подходе, когда каждым видом работ занимается специализированная компания. Мы спросили Романа Сигитова, генерального директора компании «Северин Девелопмент», приживется ли такой западный подход в российских реалиях?

– Так называемые «российские реалии» не более чем метафора. Есть реальный бизнес, задачей которого является наиболее эффективное извлечение прибыли. Этот бизнес, в лице инвесторов, далеко не так консервативен, как может показаться, ссылаясь на некие «реалии».

Технический заказчик в строительстве и его роль является устоявшимся фактом, это рабочая модель, уже доказавшая свою эффективность. Причем, за примерами ходить далеко не надо – компания «Северин Девелопмент» уже седьмой год работает на российском рынке.

У нас за плечами сотни реализованных проектов, как в области аудита, так и в качестве технического заказчика. У себя на сайте мы размещаем рекомендательные письма, где наши партнеры говорят о результатах.

Если это работает, если это эффективно, то рынок отреагирует соответствующим образом.

Источник: Журнал “Вопросы строительства” статья А.Баскова

Источник: https://www.severindevelopment.ru/publications/smi/pol-teh/

технический заказчик

Влияние изменений законодательства на учет у технического заказчика

Во время развития рыночных отношений в России появилась необходимость обеспечить высокую эффективность отрасли капитального строительства, для чего требовался высокий профессионализм исполнителей.

Поэтому существовавшая в начале 2000-х годов неизменная практика объединения в одном лице заказчика-застройщика была скорректирована и в 2011 году законодательно была прописана служба технического заказчика.

Понятие техзаказчика и его основные функции

Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ технический заказчик – это юридическое или физическое лицо, действующее в интересах и от имени застройщика на профессиональной основе.

Он заключает соглашения и контролирует все выполняемые строительно-монтажные работы, начиная с этапа проектирования до ввода объекта в эксплуатацию.

При этом застройщику оставлено право самостоятельного выполнения функции технического заказчика.

В случае, когда реализуется один масштабный строительный проект, наиболее целесообразным выглядит привлечение компании со стороны.

Если же речь идет о возведении нескольких крупных объектов (например, целого жилого комплекса), то тогда для застройщика более выгодно, чтобы у него была собственная служба технического заказчика как постоянно действующее структурное подразделение компании. Многие крупные игроки строительного рынка имеют у себя такие структуры.

Функции технического заказчика состоят в следующем:

  • Изучение и определение предполагаемых параметров объекта реконструкции или строительства (высотность, площадь, форма), подготовка на основании этой информации градостроительного плана, привязанного к выделенному земельному участку.
  • Проведение инженерных и изыскательных работ (гидрологических, геологических, геодезических), в некоторых сложных случаях также сейсмических, коррозионных, экономических. Получение в соответствующих органах технических условий, необходимых для подключения объекта к городским сетям (вода, газ, электричество, отопление, телефонная связь), транспортной инфраструктуре, разработка схемы логистики. Согласование условий оплаты для присоединения к указанным сетям.
  • Сбор и анализ исходных данных, передача их для изготовления проектно-сметной документации, получение заключений государственных органов по экологическим, имущественным, санитарным вопросам. Поиск организации для изготовления проектной документации в соответствии с заданием на проектирование, размещение заказа, согласование в установленном порядке всех документов.
  • Получение разрешения на проведение строительных работ, подбор подрядчика и заключение с ним договора на выполнение полного цикла строительно-монтажных работ, пусконаладочных процессов, поставку оборудования и необходимых материалов.
  • Приемка, ведение постоянного учета, обеспечение надлежащего хранения находящихся на складах материалов, конструкций, изделий и оборудования, своевременная передача их исполнителям для выполнения работ. Поставщики часто определяются по результатам конкурса.

Кроме того, технический заказчик выполняет ряд контрольных функций, направленных на такие сферы:

  • подготовка надлежащим образом строительной площадки, обеспечение электроснабжения;
  • строительный контроль (технический надзор) за соблюдением установленных правил и норм во время проведения строительно-монтажных и проектных работ, недопущение волокиты и срыва сроков исполнения;
  • подписание актов о выполнении скрытых работ, а также фиксация объемов произведенных СМР;
  • контроль исполнения предписаний по результатам авторского надзора;
  • приемка завершенных работ и подготовка к передаче объекта в эксплуатацию;
  • контроль над экономностью и рациональностью использования средств, выделенных на капитальное строительство или реставрацию, проведение своевременной оплаты поставщикам и подрядчикам за поставленные материалы и выполненные процессы;
  • организация итоговой проверки возведенного строения органами государственного строительного надзора;
  • ввод в эксплуатацию объекта после оформления соответствующего разрешения, подготовка и передача всех необходимых бумаг застройщику для процедуры оформления права собственности на объект.

Расширить или уменьшить объем полномочий технического заказчика в строительстве можно на этапе составления договора, в котором детально расписываются все обязательства сторон.

Услуги технического заказчика оцениваются приблизительно в размере 3-5% от общей стоимости инвестиционного проекта (строительно-монтажных и проектно-изыскательных работ), хотя при организации сложного строительства эта сумма может быть значительно увеличена.

Правовые аспекты деятельности техзаказчика

Исходя из положений статьи 1 Градостроительного кодекса и сложившейся юридической практики, можно сделать вывод, что технический заказчик представляет застройщика во взаимоотношениях с различными организациями:

  • государственными и муниципальными органами;
  • фирмами, выполняющими геодезические и инженерно-геологические изыскания;
  • проектными организациями;
  • генеральным подрядчиком или подрядчиками.

Если деятельность технического заказчика в строительстве не предусматривает одновременного выполнения функций подрядчика, то такая деятельность квалифицируется как посредническая.

Правовой статус застройщика и техзаказчика различаются, поскольку застройщик является лицом, имеющим право осуществлять строительство, а технический заказчик исполняет отдельные представительские функции от имени застройщика.

Иногда возникает вопрос, не совпадают ли полномочия инженерных организаций, которые проводят контроль и надзор над строительством по договорам с застройщиком, с полномочиями техзаказчика.

Однако практика, в т.ч.

и судебная, свидетельствует, что функции второго значительно шире, поскольку они могут, среди прочего, включать в себя и работы по техническому надзору и контролю над строительством.

Уровень ответственности сторон фиксируется в специальном соглашении о выполнении функций техзаказчика: за весь цикл проекта или его отдельные стадии.

Практика свидетельствует о том, что подобные структуры следует нанимать на самых ранних фазах инициативы, это позволит им глубже понять все начинание и не допустить ошибок и финансовых потерь, исправить которые в дальнейшем будет трудно.

Централизация функций в одних руках обеспечит планомерную и стройную реализацию каждого этапа. При правильном построении взаимоотношений техзаказчик может быть в одном лице исполнителем, консультантом, переговорщиком, контролером и управленцем.

Поскольку технический заказчик – это профессиональный представитель инвестора (застройщика) в отношениях со сторонними организациями, то предъявить ему какие-либо требования можно только при ненадлежащем исполнении данных функций, в частности он несет ответственность за:

  • соответствие реальных объемов произведенных работ данным, указанным в документации;
  • сроки работ в соответствии с календарным планом, отслеживание отставания и опережения графика;
  • соответствие смете стоимости выполненных изыскательных, проектировочных и строительно-монтажных работ;
  • качество исполненных процессов в сравнении с заданными параметрами.

Нередко возникают ситуации, когда застройщик, заключая договор генерального подряда, считает, что возложил на генподрядчика и функции технического заказа.

Вместе с тем, генподрядчик обеспечивает проведение строительно-монтажных работ и не уполномочен выполнять представительские функции. Для того чтобы возложить на него такое задание, требуется заключение с ним еще одного соглашения – о техническом заказчике.

В противном случае, предъявить генподрядчику какие-либо претензии относительно несвоевременного получения тех или иных разрешений невозможно.

Договор технического заказчика может иметь вид:

  • соглашения о возмездном оказании определенных услуг;
  • смешанного соглашения, содержащего моменты, как оказания платных услуг, так и агентирования.

Сторонами договора являются: с одной стороны застройщик, представляющий инвестора, который обеспечивает строительство на принадлежащем ему земельном участке, а с другой – юридическое или физическое лицо (техзаказчик), имеющее соответствующую лицензию на проведение строительства и проектирования (в зависимости от утвержденного перечня действий).

С 1 июля 2017 года от техзаказчика требуется быть членом саморегулируемых организаций в соответствующей области (проектирования, строительства, инженерных изысканий). Если же застройщик хочет взять все функции на себя то он также должен войти в члены соответствующих саморегулируемых организаций и выполнить ряд условий относительно наличия профессиональных кадров.

Все разногласия и споры между сторонами решаются путем проведения переговоров, а в случае не достижения положительного результата – в арбитражном суде.

Преимущества привлечения техзаказчика и оплата стоимости его работы

Инвесторы строительства для обеспечения должного качества организации всех процессов, связанных с оформлением бумаг и возведением сооружения, обычно привлекают фирмы, обладающие подготовленными кадрами и имеющие опыт успешной работы в этой сфере. Техзаказчик берет на себя всю организационную деятельность, освобождая застройщика от необходимости вести многочисленные переговоры, отслеживать соблюдение требований стандартов и нормативных документов.

Кроме того, привлеченная компания отстаивает интересы (в том числе и финансовые) своего нанимателя на всем протяжении внедрения проекта. Каждая фаза проекта проверяется, выявленные нарушения и ошибки оперативно устраняются. Перерасход утвержденных смет не допускается или четко обосновывается. С финансовой точки зрения привлеченная компания выполняет такие действия:

  • согласовывает стоимость строительства с нанятыми подрядчиками и, если они есть, субподрядчиками;
  • проводит проверку предъявленных к оплате счетов;
  • контролирует финансовые расходы, сверяясь со сметой;
  • отслеживает достоверность и правильность ведения бухгалтерского учета;
  • готовит оперативные отчеты об использовании денежных средств, выделенных на проект.

Такое построение работы избавляет застройщика от необходимости держать у себя в структуре постоянный штат дорогостоящих специалистов и отслеживать каждый шаг выполнения инвестиционного проекта. Исходя из этого, можно прийти к выводу, что техзаказчик – это не вспомогательный орган, а полноценный профессиональный партнер, от действий которого может зависеть судьба всего начинания.

Стоимость вознаграждения за оказанные услуги, как правило, прописывается в соглашении. Однако отсутствие этой составляющей не делает договор недействительным, поскольку в таких случаях можно обращаться к нормам статьи 424 (п.3) Гражданского кодекса. Они предусматривают возможность осуществить оплату, ориентируясь на цены за такие же услуги в похожих обстоятельствах.

В зависимости от возложенных полномочий, цена на услуги техзаказчика может сильно варьироваться. Как пример можно привести такой расчет:

  • Только контроль и технадзор – устанавливается ежемесячная фиксированная плата или 1-2% от стоимости работ. Гарантирует соответствие сооружения всем стандартам и нормам.
  • Инжиниринговые услуги – 2-3% от стоимости изыскательных, проектных, монтажных и строительных работ. Выгода для инвестора – сокращение сроков и до 7% уменьшения прямых расходов.
  • Заказчик-застройщик – до 4% всех затрат. Следствие – экономия времени и до 10% сметы.
  • Управление строительством на профессиональном уровне, т.е. передача максимального количества полномочий – 4-5% стоимости всего инвестиционного проекта. Позволяет сэкономить время и 15% прямых расходов.

При этом следует отметить тот момент, что некоторые действия требуют одинаковых затрат времени и усилий, независимо от масштаба проекта. Поэтому на практике услуги техзаказчика при возведении масштабных объектов стоят (в относительных величинах) гораздо дешевле, чем при менее крупном капитальном строительстве.

Отзывы, комментарии и обсуждения

Источник: https://finswin.com/projects/uchastniki/tekhnicheskij-zakazchik.html

Курс повышения квалификации Застройщик и Технический заказчик. Задачи, функции, риски, ответственность

Влияние изменений законодательства на учет у технического заказчика

  • Курс рассматривает колоссальные изменения статуса и условий выполнения функций Застройщика и Технического заказчика, произошедшие в 2017–2018 гг. Программа постоянно дополняется, и во время обучения вы получите информацию, актуализированную на дату проведения курсаДля когоДля руководителей и специалистов строительных организаций и служб застройщика, технического заказчика, а также для всех заинтересованных лицКраткое описаниеАнализ изменений градостроительного законодательства и рекомендации по правоприменению противоречивых норм от специалистов строительной отрасли Санкт-Петербурга. В субботу 1 февраля занятия проводит Чеготова Елена Викторовна — первый заместитель Начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.Готовы рассмотреть на курсе сложные практические вопросы, заданные руководителю программы по электронной почте до начала данного курса.Во время обучения вы можете обсудить с преподавателями проблемные вопросы вашей практической деятельности по теме курса.
    1. Изменение требований к специалистам технического заказчика и порядку получения права на осуществление функций (372-ФЗ).
    2. Порядок предоставления земельных участков для строительства. Анализ изменений законодательства, в том числе предстоящих с 1 января 2019 года. Изменение сроков действия ГП и ПМТ.
    3. Особенности получения ТУ на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию линейных объектов, инженерных сетей.
    4. Обновленный перечень объектов, ПД которых подлежит экспертизе, в том числе государственной. Порядок прохождения экспертизы ПД. Порядок внесения изменений в проект до начала и в ходе строительства. Новая форма заключений экспертизы. Создание единого госреестра заключений экспертизы.
    5. Организация строительного контроля. Изменившиеся к 2019 году требования к составу и порядку ведения ИТД.
    6. Ведение договорной работы. Арбитражная практика споров по договорам. Практика заключения контрактов в соответствии с Федеральными Законами № 44-ФЗ и 223-ФЗ. Анализ изменений, вступающих в силу с 01.01.2019.
    7. Финансовые риски Застройщика и Заказчика, их оценка и рекомендации по оптимизации. Реформа системы ценообразования в строительстве. Новые методики определения сметной стоимости, введенные в 2017–2018 гг. № 369-ФЗ об изменениях в ГрК и Закон об инвестиционной деятельности.
    8. Актуальные вопросы налогообложения Застройщика, Технического заказчика.
    9. Расширение полномочий при проведении государственного строительного надзора, в том числе в случае самовольного строительства. Практика защиты Застройщика, Технического заказчика при проведении государственного строительного надзора.

    Смотреть подробную программу

    1. Застройщик, Технический заказчик и другие участники инвестиционно-строительного процесса: статус, функции, права, ответственность. Изменение требований к порядку получения права на выполнение функций технического заказчика и специалистам, их осуществляющим. Создание национального реестра специалистов (НРС). Право подписи документов.
    2. Функции застройщика и технического заказчика по оформлению полного пакета документов, в том числе правоустанавливающих и исходно-разрешительных (град-план, проект планировки, проект межевания, технические условия, результат инженерных изысканий, разрешение на строительство). Новый порядок предоставления земельных участков для строительства. Приказ Министерства строительства от 25.04.2017 № 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения». ФЗ № 373 о порядке согласования и утверждения документации по планировке территории. Установление сроков действия ГП и ПМТ на стадии проведения экспертизы ПД.
    3. Электронный документооборот, применение электронной подписи.
    4. Объекты капитального строительства, объекты недвижимого имущества, временные постройки и вспомогательные сооружения. Объекты самовольного и незавершенного строительства. Приобретение прав на самовольно возведенные постройки. Расширение полномочий Службы государственного строительного надзора при проведении проверок, в том числе в случае самовольного строительства.
    5. Особенности получения ТУ на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию линейных объектов, инженерных сетей. Соотношение понятий инженерные сети и ЛО.
    6. Обязанность Застройщика (Технического заказчика) по обеспечению качества проектно-сметной документации (ПД). Обновленный перечень объектов, ПД которых подлежит экспертизе, в том числе государственной. Измененные с 01.09.18 требования к составу, содержанию и порядку оформления заключения экспертизы. Отмена оценки модификации. Обязательная подача проектной документации на экспертизу в электронном виде. Введение с 01.07.2018 единого госреестра заключений экспертизы (ЕГРЗ), в том числе отрицательных. Экономически эффективная ПД.
    7. Практика заключения контрактов в соответствии с 44-ФЗ и 223-ФЗ. Анализ изменений 2019 года. Приказ Министерства строительства РФ № 398 от 05.07.2018 «Об утверждении типового государственного контракта на строительство и информационной карты указанного типового контракта». Финансовые последствия для Заказчика и Подрядчика. Случаи обязательного страхования ответственности застройщика.
    8. Договорная работа. Применение проформ ФИДИК. Арбитражная практика споров по договорам.
    9. Инвестирование строительной деятельности. Обоснование инвестиций и оценка эффективности основных технических решений. Ужесточение требований к застройщикам домов в рамках долевого строительства.
    10. Финансовые риски Застройщика и Заказчика, их оценка и рекомендации по оптимизации. ФЗ № 369 об изменениях в ГрК и Закон об инвестиционной деятельности. Реформа системы ценообразования. Сводный сметный расчет. Формирование твердой договорной цены. Изменения твердой договорной цены по инициативе заказчика и подрядчика. Ответственность. Специфика согласованной цены. Особенности применения твердой и приблизительной цены. Подтверждение фактических расходов. Влияние выбранного метода определения сметной стоимости на стоимость строительных работ. Приемка объектов и стоимости выполненных работ (по форме КС-2, КС-3). Актуальные вопросы налогообложения Застройщика, Технического заказчика.
    11. Строительный контроль Технического заказчика за обеспечением качества, соответствия объемов строительства, соблюдением установленного порядка приемки работ и завершенных строительством объектов с оформлением требуемых документов. Требования РД-11-02-2006 (в редакции, введенной в действие с 27 февраля 2018 г.) к составу и порядку ведения ИТД. Реформирование российской системы технического регулирования. Практика применения нового Перечня национальных стандартов, обязательных к применению (ПП РФ № 1521). Рекомендации по разработке Стандартов организации. Взаимодействие технического заказчика с представителями Авторского надзора и строительного контроля Лица, осуществляющего строительство.
    12. Функции технического заказчика при вводе объекта в эксплуатацию. Обязательность предоставления технического плана объекта. Приказ Министерства строительства «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
    13. Практика защиты Застройщика, Технического заказчика при проведении государственного строительного надзора. Ответственность руководителя и организации.
  • Чеготова Елена Викторовна

    первый заместитель Начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Специалисты-практики строительной отрасли Санкт-Петербурга.

  • Чтобы увеличить изображение, нажмите на кнопку в правом нижнем углу видео
  • Кадурова Анна Петровнаначальник отдела капитального строительстваООО “УглеТранс”

Я получила ответы на свои вопросы получила исчерпывающую информацию о работе с инспекцией, особенно хочется отметить лекции о строительном контроле.

Матвеева Альбина Рафхатовнаначальник технического отдела

ООО “АК Барс Инжиниринг”

Семинар очень понравился, все доступно, понятно, на профессиональном уровне.

Сопоев Максим Валерьевичведущий инженер

ПАО “Новолипецкий металлургический комбинат”

Семинар понравился. Все вопросы, заявленные в программе, полностью раскрыты. Очень доступно разъяснили. Спасибо огромное преподавателям за предоставленную информацию.

Все отзывы о курсе

Источник: http://www.cntiprogress.ru/seminarsforcolumn/10731.aspx

Как техническому заказчику отразить в учете операции по строительству объекта – НалогОбзор.Инфо

Влияние изменений законодательства на учет у технического заказчика

Для осуществления строительства застройщик может привлечь технического заказчика, передав ему полностью или частично свои функции на основании договора.

Технический заказчик организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации (п. 3. ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

В ходе этой деятельности технический заказчик может осуществлять организационные и контрольные функции.

Застройщик передал все функции

Если застройщик передал техническому заказчику все свои функции, то технический заказчик учитывает доходы и расходы аналогично застройщику. Подробнее на эту тему см.:

Если застройщик передал техническому заказчику лишь часть своих функций, доходы и расходы технический заказчик отражает в учете в следующем порядке.

Застройщик передал организационные функции

В рамках организационных функций технический заказчик несет расходы за счет средств застройщика. Эти расходы отражайте по дебету счета 76. По кредиту счета 76 учитывайте полученные от застройщика средства. Эти операции в учете отразите записями:

Дебет 51 Кредит 76
– получены от застройщика средства на осуществление организационных функций.

Дебет 76 Кредит 60
– отражены расходы на осуществление организационных функций.

По таким расходам технический заказчик должен отчитаться перед застройщиком. Для этого можно составить и передать застройщику сводную ведомость затрат, приложив к ней копии первичных документов, подтверждающих расходы. Периодичность такого отчета определяется условиями договора.

Застройщик передал контрольные функции

В рамках выполнения контрольных функций технический заказчик оказывает застройщику возмездную услугу, связанную с осуществлением строительного контроля за подрядчиками.

Расходы, связанные с оказанием услуг застройщику, отражайте на счете 20 «Основное производство»:

Дебет 20 Кредит 10 (02, 70, 68, 69…)
– отражены расходы на оказание услуг застройщику.

За отчетный период на оказанные застройщику услуги технический заказчик составляет акт, который подписывается обеими сторонами, и выдает счет-фактуру на сумму НДС с вознаграждения.

Бухучет: доходы

Доходом технического заказчика является вознаграждение за выполнение функций, возложенных на него застройщиком. Вознаграждение за выполнение контрольных функций, как правило, совмещено с вознаграждением за выполнение организационных функций. Такое вознаграждение является для технического заказчика выручкой от реализации.

Выручку от оказанных услуг технический заказчик отражает так же, как и застройщик, на дату составления документов об оказании услуг (подп. «г» п. 12 и п. 13 ПБУ 9/99, ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Для этого используйте счет 62, к которому можно открыть субсчет «Расчеты с застройщиком».

Выручку от реализации услуг отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг технического заказчика.

При этом затраты технического заказчика списываются аналогично затратам застройщика со счета 20 в дебет счета 90-2:

Дебет 90-2 Кредит 20
– списаны расходы на оказание услуг технического заказчика.

Если технический заказчик является плательщиком НДС, одновременно с признанием выручки он начисляет этот налог проводкой:

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС со стоимости оказанных услуг.

Отчет агента

С периодичностью, согласованной в договоре, технический заказчик составляет отчет агента в произвольной форме, к которому прикладывает:

  • акт на сумму собственного вознаграждения за выполнение функций застройщика;
  • счет-фактуру на сумму НДС с вознаграждения технического заказчика;
  • сводную ведомость затрат по строительству, произведенных за отчетный период;
  • копии счетов-фактур, полученных от поставщиков и подрядчиков.

Такой порядок удобен еще и тем, что документы, которые необходимо передать застройщику для вычета НДС, у технического заказчика не копятся до окончания строительства, а передаются равномерно в течение всего периода строительства.

Технический заказчик вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). В этом случае он выполняет функции подрядчика и свои доходы и расходы отражает в бухучете в том же порядке, что и подрядчик. Подробнее на эту тему см.:

  • Как отразить в учете доходы подрядчика по договору строительного подряда;
  • Как отразить в учете расходы подрядчика по договору строительного подряда.

Порядок расчета налогов зависит от системы налогообложения, которую применяет технический заказчик.

ОСНО: налог на прибыль

Средства, поступившие от застройщика на покрытие расходов на организационные функции, доходом застройщика не признаются и при расчете налога на прибыль не учитываются (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Доходом от реализации является выручка от оказания услуг технического заказчика (п. 1 ст. 249 НК РФ). Выручку учитывайте в общем порядке, предусмотренном для налогового учета доходов от реализации.

Подробнее на эту тему см.:

  • Как отразить в учете реализацию работ (услуг);

При этом технический заказчик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования. Подробнее об этом см. Как отразить в учете негосударственное целевое финансирование.

ОСНО: НДС

Реализация услуг технического заказчика облагается НДС в общеустановленном порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

  • день передачи оказанных услуг, то есть день передачи инвестору построенного объекта;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

Такой вывод следует из пункта 1 статьи 167 НК РФ.

Подробнее о том, как начислить НДС при реализации работ (получении аванса в счет их выполнения), см.:

  • Как начислить НДС при реализации товаров (работ, услуг);
  • Как начислить НДС с авансов полученных.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении технического заказчика операций по выполнению функций, переданных ему застройщиком

В июле ООО «Производственная фирма “Мастер”» (застройщик) заключило с ЗАО «Альфа» (технический заказчик) договор на осуществление контрольных функций по надзору за строительством складского помещения для «Мастера». Стоимость услуг технического заказчика – 1 180 000 руб. (в т. ч.

 НДС – 180 000 руб.). Договор заключен на весь срок строительства, который составляет три месяца (июль–сентябрь). Услуги считаются оказанными после подписания акта по окончании строительства объекта.

Застройщик перечислил оплату за оказание услуг техническому заказчику в сентябре, после подписания акта.

Фактические расходы «Альфы», связанные с надзором за строительством склада за весь период действия договора с застройщиком, составили 600 000 руб., в том числе:

  • материальные затраты – 180 000 руб. (в т. ч.: июль – 20 000 руб., август – 90 000 руб., сентябрь – 70 000 руб.);
  • амортизация – 60 000 руб. (ежемесячно по 20 000 руб.

    );

  • зарплата с отчислениями на пенсионное (социальное, медицинское) страхование – 350 000 руб. (июль – 80 000 руб., август – 160 000 руб., сентябрь – 110 000 руб.);
  • прочие расходы – 10 000 руб. (в т. ч.: июль – 6000 руб.

    , август – 1000 руб., сентябрь – 3000 руб.).

В сентябре строительство склада было закончено. «Мастер» и «Альфа» подписали акт об оказании услуг по надзору за строительством.

В бухучете «Альфы» операции, связанные с исполнением договора, отражены следующим образом.

В июле:

Дебет 20 Кредит 02 (10, 70, 69, 26)
– 126 000 руб. (20 000 руб. + 20 000 руб. + 80 000 руб. + 6000 руб.) – отражены расходы технического заказчика за июль.

В августе:

Дебет 20 Кредит 02 (10, 70, 69, 26)
– 271 000 руб. (90 000 руб. + 20 000 руб. + 160 000 руб. + 1000 руб.) – отражены расходы технического заказчика за август.

В сентябре:

Дебет 20 Кредит 02 (10, 70, 69, 26)
– 203 000 руб. (70 000 руб. + 20 000 руб. + 110 000 руб. + 3000 руб.) – отражены расходы технического заказчика за сентябрь;

Дебет 62 субсчет «Расчеты с техническим заказчиком» Кредит 90-1
– 1 180 000 руб. – отражена выручка от оказания услуг техническим заказчиком;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. (1 180 000 руб. × 18/118) – начислен НДС на стоимость услуг технического заказчика;

Дебет 90-2 Кредит 20
– 600 000 руб. (126 000 руб. + 271 000 руб. + 203 000 руб.) – списаны расходы, связанные с оказанием услуг технического заказчика;

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с техническим заказчиком»
– 1 180 000 руб. – получена оплата за оказанные услуги технического заказчика.

При расчете налога на прибыль за девять месяцев бухгалтер «Альфы» отразил в декларации:

  • в составе доходов от реализации – 1 000 000 руб.;
  • в составе расходов – 600 000 руб.

В налоговой декларации по НДС за III квартал был отражен НДС с выручки от реализации услуг технического застройщика – 180 000 руб.

УСН

Если технический заказчик платит единый налог с доходов, то налогооблагаемой базой является его выручка, полученная от оказания услуг застройщика (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если технический заказчик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то налогооблагаемой базой будет являться разница между выручкой, полученной от оказания услуг технического заказчика, и расходами, связанными с этой деятельностью (п. 2 ст.

 346.18 НК РФ). При этом технический заказчик вправе учесть только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Подробнее о порядке учета расходов при упрощенке см. Какие расходы учитывать при расчете единого налога на УСН.

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет технический заказчик, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Если организация платит ЕНВД, то оказание услуг застройщика по договору инвестирования в строительство не повлияет на расчет этого налога.

Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог, исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

С деятельности технического заказчика налоги рассчитывайте в соответствии с общей или упрощенной системой налогообложения.

ОСНО и ЕНВД

Деятельность технического заказчика не относится к видам деятельности, которые переводятся на уплату ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Поэтому доходы и расходы в рамках этой деятельности учитывайте в соответствии с общей системой налогообложения.

Источник: http://NalogObzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/stroitelstvo/kak_tekhnicheskomu_zakazchiku_otrazit_v_uchete_operacii_po_stroitelstvu_obekta/107-1-0-2711

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.