+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Собственники обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям

Содержание

Расходы на содержание и ремонт общего имущества МКД: как взыскать их с собственников

Собственники обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям

Речь в настоящей статье идет об обязании собственников нежилых помещений нести расходы на содержание и ремонт общего имущества дома. Это продолжение темы, неоднократно поднимавшейся на страницах журнала.

В этой статье вы прочитаете: 

  • Как взыскать расходы на содержание и ремонт общего имущества с собственников
  • Права и обязанности собственников нежилых помещений

Расходы на содержание и ремонт общего имущества МКД возложены на собственников нежилых помещений.

Основные отличия в статусе собственников нежилых помещений от собственников жилых помещений отмечались в статье Л.Ю. Денисовой «Нежилые помещения в жилищном законодательстве».

Автор, в частности, указывает, что это: право заключать договоры на коммунальные ресурсы непосредственно с ресурсоснабжающими организациями; обязанность оплачивать определенные коммунальные ресурсы, аренду помещений по тарифам (ценам), отличающимся от тарифов и цен, установленных для населения; и отсутствие права получать субсидии и дотации по оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома (МКД).

Почти всегда у управляющей организации (УО), избранной на общем собрании собственников помещений МКД (или по результатам открытого конкурса, проведенного органами местного самоуправления), возникает проблема взаимодействия с собственниками нежилых помещений по расходам на капитальный ремонт МКД, оплате услуг УО на содержание и ремонт общего имущества.

Как правило, собственники и пользователи нежилых помещений МКД считают нецелесообразным заключать договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества и отказываются оплачивать соответствующие расходы.

Почему? Они готовы платить за потребляемые в собственном нежилом помещении коммунальные услуги, однако с огромным нежеланием относятся к обязанности нести бремя расходов по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Как же рассчитываются коммунальные услуги, использованные для содержания, обслуживания общего имущества в МКД?

Напомню, что по аналогии собственники жилых помещений оплачивают и коммунальные услуги, и расходы по содержанию и ремонту общего имущества МКД (в виде жилищной платы).

Предположим, УО захочет исправить такое положение дел, она столкнется с рядом трудностей. УО часто не знают, являются ли непосредственные пользователи нежилых помещений (магазины, офисы, учреждения и пр.

) собственниками (или арендаторами) этих помещений, поскольку в расходах на содержание общего имущества МКД те никогда не участвовали, какую-либо плату за содержание и ремонт общего имущества УО не вносили, в договорных отношениях с УО не состоят, не состояли и часто не хотят состоять.

А если и знают, то возникает другая проблема. Организации, располагающиеся, как правило, на первых этажах МКД, отказываются от несения таких расходов под предлогом, что они не обязаны это делать. Аргументы при этом приводятся следующие:

  • действие Жилищного кодекса на нежилые помещения не распространяется;
  • в процедуре выбора УО собственники нежилых помещений не участвовали и она им неизвестна;
  • договоры управления МКД они не утверждали;
  • в нежилом помещении находятся арендаторы, которые самостоятельно несут расходы по текущему ремонту помещений и уборке прилегающей территории, а также самостоятельно расплачиваются за коммунальные услуги;
  • УО работает настолько плохо, что собственники нежилых помещений вынуждены самостоятельно обслуживать общее имущество МКД;
  • нежилое помещение является встроенным (или встроенно-пристроенным) и непосредственно с домом не связано, имеет отдельный вход и потому расходы на содержание общего имущества МКД нести не надо;
  • и др.

Расходы на содержание и ремонт: что говорится в законе

Кроме нежилого помещения собственнику принадлежит также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). По общему правилу на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).

Закон обязывает собственника помещения в доме нести лишь часть расходов на капитальный ремонт МКД, на содержание всего комплекса общего имущества, которая пропорциональна его доле в праве общей собственности на это имущество (п. 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). Согласно п.

28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.

2006 № 491, собственники помещений (внимание: всех помещений) обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД – в случае управления МКД УО.

Сказанного не достаточно, чтобы не вызывать дополнительных вопросов у тех же собственников нежилых помещений или у арбитров при рассмотрении конкретных дел.

Как решается проблема в арбитражной практике?

Источник: https://www.gkh.ru/article/94972-rashody-na-soderjanie-i-remont

Расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома

Собственники обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям

Кто несет расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома: собственники или КСК? Кто устанавливает размер расходов на содержание дома? Как заставить собственников, которые не хотят участвовать в общих расходах, платить за ремонт крыши или подавала? Кто должен возмещать ущерб, если ремонт был вовремя не сделан?

Общие расходы на содержание многоквартирного жилого дома

Плата за содержание и ремонт общего имущества устанавливается в размере, обеспечивающем содержание указанного имущества в соответствии с требованиями законодательства Республики Казахстан, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электроснабжения, теплоснабжения и водоотведения.

Кто несет расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома: собственники или Кооператив собственников квартир (КСК)?

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона Республики Казахстан “О жилищных отношениях” собственники помещений (квартир) обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома.

Следовательно, обязанности по содержанию общего имущества возложены на собственников помещений (квартир) многоквартирного дома. КСК в свою очередь является управляющей организацией, создаваемой собственниками помещений (квартир) для совместного управления общим имуществом объекта кондоминиума, в обязанности которого не входит участие в расходах на содержание общего имущества.

Таким образом, собственники помещений (квартир) обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Расходы собственника на содержание общего имущества должны быть соразмерны его доле в общем имуществе многоквартирного дома. Пункт 1 статьи 50 Закона “О жилищных отношениях”, указывает, что размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения (квартиры) в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением собственников.

Следовательно, доля собственника помещения в общем имуществе соразмерна площади жилого помещения, находящегося в его индивидуальной собственности.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества утверждается на общем собрании собственников помещений (квартир) жилого дома в соответствии с долей собственника помещения (квартиры) в общем имуществе.

Кто разрабатывает и утверждает смету расходов на содержание дома?

В соответствии с пунктом 9 статьи 47 Закона “О жилищных отношениях” за каждый финансовый год правление кооператива представляет общему собранию членов кооператива финансовые отчеты, а также проекты годовых смет, достаточные для покрытия ожидаемых расходов по содержанию и функционированию объекта кондоминиума. Смета должна предусматривать создание и пополнение резервного фонда кооператива.

Правлением кооператива собственников квартир является состав лиц осуществляющих контроль и управление объектом кондоминиума во главе с председателем правления КСК.

Следовательно, обязанность по разработке сметы расходов на содержание общего имущества возложена на правление кооператива собственников квартир. Утверждение представленной сметы осуществляет общее собрание собственников помещений квартир путем проведения ания или письменного опроса в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 42-1 Закона “О жилищных отношениях”.

Кто контролирует правильное расходование средств на содержание дома?

Пункт 1 статьи 49 Закона предусматривает обязанность ревизионной комиссии кооператива собственников помещений (квартир) по проведению финансовой проверки каждого участка деятельности кооператива.

Ревизионная комиссия дает заключение по ежегодному отчету правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов.

В результате ревизионная комиссия обязана довести до сведения собственников помещений (квартир) на общем собрании акт проверки финансово-хозяйственной деятельности кооператива.

Таким образом, контроль за правильным расходованием денежных средств возложен на ревизионную комиссию КСК.

Периодичность расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона “О жилищных отношениях” расходы на содержание многоквартирного жилого дома (жилого здания) производятся ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрено иное.

В том случае если устав КСК содержит иную информацию о периодичности осуществления платежей собственниками помещений (квартир) на содержание общего имущества, тогда правление обязано довести указанную информацию до сведения всех собственников помещений (квартир) многоквартирного дома для надлежащего исполнения обязательств собственниками квартир.

Дополнительные расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума

Пунктом 1 статьи 50 Закона “О жилищных отношениях” установлено, что дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание жилого дома (жилого здания), не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их письменного согласия.

Следовательно, КСК не может обязать собственника вносить платежи, не установленные сметой расходов, утвержденной общим собранием участников объекта кондоминиума.

Но из вышеуказанного имеются исключения, установленные пунктами 2,3 статьи 50 Закона “О жилищных отношениях”, в результате чего собственник помещения (квартир) обязан нести дополнительные расходы по содержанию общего имущества объекта кондоминиума. Законом предусмотрены следующие исключения:

  • Собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и аналогичной деятельностью.
  • Собственники помещений (квартир) покрывают расходы сверх установленной сметы, которые связаны с индивидуальным использованием предоставленного им кооперативом собственников помещений (квартир) общего имущества ограниченного пользования или земельного участка.
  • Собственники помещений (квартир) обязаны нести расходы сверх установленной сметы, связанные с использованием общего имущества для личных целей. В данном случае расходы должны компенсироваться тем собственником, которому принадлежит право ограниченного пользования этим имуществом.

Ответственность за уклонение от погашения расходов на содержание дома

Законодательство устанавливает ответственность собственника помещений (квартир) за непогашение расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 4 статьи 50 Закона “О жилищных отношениях” в случае просрочки собственниками помещений обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, установленном законодательством Республики Казахстан, исходя из установленной Национальным банком ставки рефинансирования.

Если членом кооператива собственников помещений (квартир) задолженность не погашается в течение трех месяцев после установленной даты платежа без уважительных причин кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности. Необходимо отметить, что на требование по погашению задолженности срок исковой давности не распространяется.

Исходя, из указанного пункта следует, что у КСК возникает право обращения с иском в суд о принудительном взыскании суммы задолженности только в случае отсутствия уважительных причин у собственника помещения (квартиры) обосновывающих неуплату обязательных платежей.

К уважительным причинам невнесения собственником помещения (квартиры) обязательных платежей за пользование общим имуществом, можно отнести, например:

  1. длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии;
  2. тяжелое материальное положение собственника помещения (квартиры) в связи с утратой им работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые им меры;
  3. болезнь собственника помещения (квартиры) и/или членов его семьи;
  4. другие уважительные обстоятельства, указывающие на невозможность внесения обязательных платежей жильцом за пользование общим имуществом.

К уважительным причинам невозможно отнести, например, злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами собственником помещения (квартиры), забывчивость собственника помещения (квартиры)или нежелание вносить обязательные платежи по субъективным причинам.

Необходимо отметить, в случае обращения КСК с иском в суд, собственнику помещения (квартиры) необходимо представить доказательства наличия уважительных причин невнесения последним обязательных платежей за пользование общим имуществом многоквартирного дома.

Доказательствами могут служить справки о болезни, письменное уведомление от работодателя о задержке выплаты заработной платы, подтверждающие документы, указывающие на увольнение с работы собственника помещения (квартиры) и иные документы подтверждающие обоснованность причин указывающих на невозможность внесения обязательных платежей.

В случае отсутствия доказательств указывающих на уважительность причин неуплаты обязательных платежей задолженность по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома может быть взыскана с собственника помещения (квартиры) многоквартирного дома.

Можно ли требовать, чтобы расходы на ремонт и содержание дома возместил акимат или другой государственный орган?

Согласно статье 189 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить такое бремя на третье лицо.

Таким образом, собственники помещений (квартир) не вправе предъявлять требования к государственным органам и иным лицам о погашении расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Как заставить собственников, которые не хотят участвовать в общих расходах, платить за ремонт общего имущества (крыши, подавала и т. д.)?

В многоквартирных домах заинтересованность собственников квартир, расположенных на верхних этажах, в ремонте общего имущества часто не совпадает с заинтересованностью собственников квартир, расположенных на нижних этажах. В связи, с чем жильцы верхних этажей не могут добиться сбора средств на ремонт протекающей крыши, а жильцы нижних этажей – на ремонт затопленного подвала.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Закона “О жилищных отношениях” собственники помещений (квартир)  несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Пунктом 4 статьи 47 Закона “О жилищных отношениях” установлено, что общее собрание членов кооператива правомочно при наличии не менее 50% членов кооператива либо их доверенных лиц.

При отсутствии такого кворума наступают последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 43 Закона, то есть если на собрании присутствует менее половины собственников помещений (квартир) или их доверенных лиц, собрание признается несостоявшимся. В этом случае созывается повторное собрание, которое будет признано состоявшимся независимо от числа его участников.

Пункт 7 статьи 47 Закона “О жилищных отношениях” определяет, что если Законом или Уставом кооператива не предусмотрено иное, решение общего собрания членов кооператива принимается большинством членов кооператива, присутствующих на собрании. Каждый член кооператива имеет один голос.

Если одному члену кооператива принадлежит несколько помещений, он имеет соответствующее количество . В случае равного разделения голос председателя собрания является решающим.

Если 50% жильцов дома явится на собрание и более 50% из числа явившихся  проголосуют за внесение дополнительных взносов на ремонт общего имущества (крыши или подвала) – остальные обязаны подчиниться и внести взносы.

Таким образом, в случае необходимости осуществления ремонта общего имущества жильцам нужно инициировать созыв общего собрания и обеспечить в нем участие большинства собственников квартир жилого дома.

Кто должен возмещать ущерб, если ремонт был вовремя не сделан?

Статьей 917 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) установлены общие основания ответственности за причинение вреда. Вред (имущественный и (или) неимущественный), причиненный неправомерными действиями (бездействием) имущественным или неимущественным благам и правам граждан и юридических лиц, подлежит возмещению лицом, причинившим вред, в полном объеме.

Следовательно, жильцы многоквартирного дома своевременно и полностью исполнившие обязанности по внесению обязательных платежей на содержание общего имущества вправе требовать возмещения вреда от кооператива, причиненного неисполнением обязанностей последнего по обслуживанию объекта кондоминиума.

Но необходимо отметить, что денежные средства КСК имеет только от полученных взносов, и скорее всего резервных денежных средств для выплаты долга образовавшегося в результате присужденной суммы у КСК не будет и обращение жильца с иском в суд может не принести соответствующего результата.

Таким образом, до обращения с иском в суд о возмещении вреда собственник помещения (квартиры) должен постараться установить причины, по которым КСК не произвел ремонт общего имущества, а также потребовать у председателя КСК информацию о сумме денежных средств, хранящихся на счете КСК. После чего, оценив свои возможности, собственник помещения (квартиры) может принять решение о дальнейших действиях по восстановлению нарушенных прав.

Источник: http://defacto.kz/content/raskhody-na-soderzhanie-obshchego-imushchestva-mnogokvartirnogo-doma

Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собстенности

Собственники обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собстенности

Расходы по содержанию такого имущества определяются соразмерно участию каждого сособственника.

Положения Гражданского кодекса содержат нормы, предписывающие обязательства собственников содержать имущество и нести определенные расходы, связанные с содержанием имущества. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, согласно статье 249, несут собственники, соответственно своей доле.

Правовой состав статьи 210 ГК РФ обязует собственника нести бремя ответственности за содержание имущества. Иное может быть предусмотрено нормами закона или подписанным соглашением между собственниками имущества.

Имущество, которое находится в долевой собственности, должно быть:

  • исправным;
  • безопасным для окружающих;
  • пригодным для применения по назначению;
  • функциональным.

Согласно закону, собственник не может требовать от третьих лиц содержания и несения ответственности за свое имущество. Исключением являются случаи, когда иное предусмотрено по закону или заключенным соглашениям.

Также ответственность требует поддерживать определенное состояние и состав имущества, если от этого зависят интересы общественности, третьих лиц, правопорядка. При ненадлежащем содержании имущества могут быть применены санкции по отношению к собственнику. Пример: выкуп имущества, которое содержит жилые помещения.

Ответственность собственник несет за вред, который был нанесен в следствие:

  • отказа от права собственности;
  • гибели имущества;
  • других формы нанесения ущерба, согласно нормам права.

Собственник должен не только обеспечить физическую пригодность, но и юридическую. Юридическая пригодность состоит в способности оплачивать налоги и сборы, согласно положениям ГК РФ.

Бремя расходов на содержание общего имущества возлагается на собственников. Аналогичные обязательства должны выполнять собственники долевого имущества. Наиболее актуальный вопрос касается участия каждого собственника в выполнении обязательств. Главный принцип выполнения обязательств – соразмерность участия.

Долевая собственность и ответственность за нее может предписываться нормами закона и договора между участниками.

Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности определяются соразмерно участию каждого сособственника.

Расходы по содержанию общего имущества

общего имущества требует соблюдения норм закона, по которым на собственников возлагается бремя расходов за данное имущество. Ответственность подразумевает также возможность применения санкций за недобросовестное исполнение предписаний закона.

Санкции применяются по отношению к собственнику, который своими действиями и невыполнением данной нормы, нанес вред общественности, третьим лицам.

Собственники обязуются поддерживать:

  • исправность имущества;
  • сохранять и обеспечивать безопасность и функциональность имущества;
  • требуется обеспечение юридической пригодности.

Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, и по поддержанию исправности общей собственности, возлагают на собственника, если закон не предусматривает иного.

Поддержание функциональности и исправности имущества рассматривается в аспектах:

  • безопасности для окружающих, общественности;
  • невозможности передать бремя ответственности за исполнение обязательств, если договор или нормы закона не предусматривают иное.

Также, обеспечивая юридическую пригодность, собственники обязаны платить налоги и другие сборы. Множественная долевая собственность может создать проблему, которая связана с необходимостью точного определения степени участия каждого собственника в выполнении обязательств.

Общие правила действуют по принципу соразмерности участия каждого собственника.

Налоговые платежи и иные сборы по содержанию общего имущества

Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, требуют выплаты налогов и прочих сборов. Данное требование изложено в положениях гражданского законодательства.

Собственники обязуются поддерживать юридическую пригодность имущества, что подразумевает своевременную выплату налогов. Осуществление платежей тесно связано с реализацией права собственника по управлению имуществом.

Обязательства и степень участия собственников определяются нормами права или соглашением, которое заключили владельцы имущества. Согласно договору, обязательства могут быть возложены на конкретных лиц.

Главный принцип, который учитывается во время выплат налогов и прочих платежей – принцип индивидуальности. Статья 220 ГК РФ гласит о том, что долевая собственность подразумевает не только пропорциональное распределение обязанностей по выплатам, но и налоговые льготы.

Таким образом, взыскание налогов и прочих сборов по содержанию общего имущества осуществляется пропорционально или по условиям договора.

Также вам будут полезны следующие статьи

Источник: http://Advokat-Malov.ru/sobstvennost/rashody-po-soderzhaniyu-imushhestva-nahodyashhegosya-v-dolevoj-sobstennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.