+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

Содержание

Переход права собственности на недвижимое имущество

Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

Вопрос перехода права собственности связан с тем, с какого именно момента на недвижимое имущество оно возникает. В данном случае следует опираться на гражданское законодательство, судебную практику и условия самого договора. Подробный ответ на этот вопрос представлен в статье.

Основной риск покупателя

Право, которое подтверждает владение квартирой как собственностью, может переходить по разным основаниям. В большинстве случаев это договор купли-продажи, однако наряду с ним могут быть и такие случаи:

  • мена;
  • дарение (в том числе в качестве приза в лотерее, акции и т.п.);
  • переход по завещанию после открытия наследства;
  • приватизация муниципального или федерального жилья;
  • отчуждение по решению суда (например, в связи с арестом за неуплату долгов, алиментов и т.п.).

Переход права собственности может осуществляться между разными владельцами:

  • переход доли или всего объекта;
  • обмен между физлицами;
  • между юрлицами;
  • между физическим лицом и юридическим лицом, и наоборот.

С точки зрения закона нет значения, кто именно продает квартиру или другой объект. Но в случае с частными гражданами важно учесть сразу несколько требований:

  • факт правомерного владения объектом (квартира находится в личной собственности на законных основаниях);
  • полная дееспособность;
  • совершеннолетие.

При этом обязательно соблюсти 2 процедуры:

  1. Подписать соответствующий договор (в большинстве случаев купли-продажи).
  2. Зарегистрировать право в государственном органе (отделение Росреестра).

На обоих этапах участвует и покупатель, и продавец недвижимости. Каждая сторона может прислать своего представителя, который действует на основании заверенной нотариусом, актуальной доверенности.

Эти две процедуры выполняются в разное время, что и создает определенные риски для покупателя.

Они связаны с тем, что продавец может оказаться недобросовестным, что проявится в следующих его действиях/бездействии:

  1. Уклонение от процедуры регистрации. То есть продавец подписывает договор, получает денежные средства наличными или банковским переводом, но не является на процедуру государственной регистрации.
  2. Подписание нескольких договоров купли-продажи на одну и ту же квартиру, но с разными лицами. При этом собственник получает средства целиком (или аванс), но также уклоняется от процедуры регистрации права.

Таким образом, покупателю следует не только тщательно проверять юридическую чистоту объекта (для этого в первую очередь любой гражданин может заказать выписку из ЕГРП), но и обратить внимание на текст договора купли-продажи или другого документа. А именно следует учесть, когда происходит аванс, перечисление полной суммы в пользу продавца, а также когда будет совершена регистрация самого права собственности.

Что говорит закон

В первую очередь нужно обратить внимание на следующие вопросы:

  1. Когда именно переходит право.
  2. Какими полномочиями обладают продавец и покупатель на этапе между подписанием договора и регистрацией.
  3. Как законно заставить недобросовестного продавца пройти регистрацию права собственности.

На эти вопросы отвечает, прежде всего, гражданское законодательство и отдельные постановления судов (т.е. судебная практика). Вот основные моменты, которые важно знать покупателю:

  1. Сам договор купли-продажи зарегистрировать в Росреестре обязательно. Но даже в отсутствие регистрации договор и сделка не могут считаться недействительными, о чем говорится в Гражданском кодексе, статья 551. 
  2. На основании той же статьи можно сделать вывод, что если продавец уклоняется от регистрации, то покупатель может обратиться суд. Если договор был полностью исполнен (прежде всего, это касается условия оплаты), то суд имеет полномочие зарегистрировать переход права собственности – т.е. возложить на регистратора обязанность оформить право на недвижимое имущество даже в отсутствие продавца.

В этих ситуациях потерпевшая сторона может потребовать полного возмещения убытков, связанных с уклонением собственника от участия в регистрации. Например, компенсация судебных издержек, оформления документов, проезда, морального ущерба и т.п.

  1. Анализируя эти статьи, а также статью 223 Гражданского кодекса, можно однозначно сказать: непосредственно переход права собственности происходит с того момента, когда будет совершена госрегистрация на недвижимое имущество.

Таким образом, даже фактическое подписание договора и акта приема-передачи не являются сами по себе основанием перехода права.

  1. Однако если покупатель произвел оплату, выполнил все свои обязанности после подписания договора, это означает, что он сразу становится так называемым «законным владельцем имущества». Об этом прямо утверждается в постановлении Пленума ВАС.

В нем можно найти пункт 60, в котором прописано, что договор купли-продажи имеет полную юридическую силу даже в отсутствие госрегистрации: т.е. до момента этой регистрации или в случаях, когда продавец по каким-то причинам уклоняется от нее.

Признается, что прежний гражданин так и остается в качестве собственника, а покупатель становится законным владельцем. Хотя покупатель пока не вправе распоряжаться недвижимым имуществом (до окончательного перехода права собственности на него).

  1. В этом же пункте содержится отсылка на статью 305 Гражданского кодекса. В ней предусмотрено, что добросовестный покупатель признается по крайней мере владельцем помещения. То есть законодательство вводит понятие «собственник» и понятие «владелец», отделяя одно от другого. Владелец может отстаивать свои интересы в судебном порядке, в том числе выступая против собственника.

Этапы правоотношений продавца и покупателя

Таким образом, если говорить об интересах прежнего и нового собственника недвижимого имущества в связи с переходом права собственности, следует обратить внимание на такие нюансы:

  1. Договор купли-продажи обязательно проходит госрегистрацию.
  2. Во время этой процедуры присутствуют обе стороны.
  3. Если продавец уклоняется от присутствия, покупатель обращается в суд.

С точки зрения реализации (продажи) объекта можно выделить по крайней мере три периода правоотношений прежнего и нового собственника. Они подробно описаны в таблице.

период правоотношенийправовой статус продавца и покупателя
до подписания договорастатус отсутствует, поскольку нет взаимных прав и обязанностей
после подписания договора, до регистрации правапродавец остается собственником, покупатель становится законным владельцем (предполагается, что факт подписания означает полное исполнение соглашения обеими сторонами, в том числе и по обязательству оплаты)
после регистрациипокупатель становится собственником, продавец окончательно утрачивает право собственности

Регистрация сделки: пошаговая инструкция

В России все юридические сведения о каждом недвижимом объекте содержатся в едином реестре, который долгое время назывался ЕГРП. С начала 2021 года его называют ЕГРН.

Именно в эту базу достоверных данных вносятся записи, отражающие любые изменения, в том числе обмен, продажа, т.е. любой переход права собственности.

Основанием для внесения записи служат как раз договор купли-продажи и другие документы.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

После того, как стороны подписали договор (они могут сделать это и непосредственно для регистрации), необходимо принести его в местное отделение Росреестра как минимум в трех оригинальных (одинаковых) экземплярах. Наряду с ним предоставляются такие документы:

  • паспорта обеих сторон;
  • заявления обеих сторон (бланки предоставят на месте);
  • акт приема-передачи предоставляется как неотъемлемое приложение к договору;
  • предыдущий договор, на основании которого продавец приобрел квартиру;
  • свидетельство о собственности;
  • технический, кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги, в которой подтверждается факт отсутствия прописанных лиц;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Это минимально необходимый перечень бумаг. В дополнение могут потребоваться и другие – например, согласие супруга на продажу, разрешение органов опеки и т.п.

Шаг 2. Совершение регистрации: сроки и стоимость

Во время подписания документов присутствуют в обязательном порядке обе стороны – продавец и покупатель (при необходимости вместо каждого из них могут прийти представители, действующие по доверенности).

Срок выполнения всей процедуры составляет предельно 10 рабочих дней. В случае оформления ипотеки срок уменьшается до 5 рабочих дней. Отсчет начинается с рабочего дня, который следует за днем подачи документов.

Что касается стоимости госпошлины, то в случае с физическими лицами она составляет:

  • 2000 рублей за регистрацию договора;
  • 2000 рублей за возникновение у собственника права собственности.

Стороны должны самостоятельно договориться о том, кто и в каком объеме несет расходы. Поэтому в договоре следует отдельно прописать и этот пункт.

Таким образом, если покупатель не уверен в юридической чистоте объекта, добросовестности продавца, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам: цена ошибки в случае с недвижимостью, как правило, очень высока.

Источник: https://2ann.ru/kogda-proisxodit-perexod-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imushhestvo/

Возникновение права собственности на недвижимость — чем подтвердить, когда прекращается?

Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

Право собственности на недвижимость возникает не в момент подписания договора, а после регистрации перехода права. Только после этого можно полноценно распоряжаться имуществом – продавать, дарить или использовать в качестве залога. Что нужно сделать для вступления в полные права владения?

статьи:

Что такое право собственности?

Право собственности на недвижимое имущество – это приобретение возможности пользоваться, владеть и распоряжаться им на основе правоустанавливающего документа. Собственник может передать недвижимость в пользование на основе договора аренды или безвозмездного использования. При этом он не теряет своих прав владельца.

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности возникает после официальной государственной регистрации. Она оформляется на любое недвижимое имущество – земельный участок, квартиру или частный дом.

Когда возникает право собственности?

Наличие недвижимости дает не только права по его использованию и распоряжению, но и обязанности. Владелец должен платить налоги и коммунальные платежи, содержать ее в порядке.

Важным моментом является возникновение права, которое появляется после регистрации в Росреестре на основе правоустанавливающих документов. Данная обязанность возникает на основе ФЗ № 218 от 30.12.

2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Право собственности на недвижимость возникает в следующих случаях:

ПриобретениеЕсли осуществляется покупка недвижимости за счет заемным или собственных средств, оформляется договор купли-продажи.
ДарениеТакже требует заключения договора, но имущество передается на безвозмездной основе.
НаследованиеЕсли по завещанию или по закону передается имущество, его необходимо оформить путем получения свидетельства на наследство.

Существуют и другие основания, на основе которых возникает право собственности. Это может быть получение дома или квартиры от государства, обмен недвижимости.

Внимание! После подписания договора или получения свидетельства о наследовании, необходимо подать документы на регистрацию в Росреестр.

Через 7-10 дней осуществляется внесение сведений в реестр о новом собственнике.

Только после этого можно полноценно распоряжаться недвижимостью, хотя право собственности возникает в момент подписания договора или получения свидетельства на наследство.

Покупка недвижимости

Покупка является самым распространенным методом приобретения объектов недвижимости. Это относится к квартирам, домам и земельным участкам. В том числе, это основание относится к договору долевого участия, когда приобретается квартира в новостройке.

Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации. Полноправным собственником покупатель становится после подписания и оплаты договора. Но полноценно распоряжаться собственностью можно только после государственной регистрации.

Обратите внимание! Когда договор будет зарегистрирован, можно не только пользоваться недвижимостью. Ее можно продать, подарить, обменять, использовать в качестве залога в банке.

Наследство

Собственность на квартиру, дом или участок может возникнуть и при наследовании. Полноправным владельцем можно стать только в случае открытия наследственного дела.

Важно выполнить следующую процедуру:

  1. Подать заявление и документы нотариусу, ведущему дело.
  2. После истечения установленного времени получить свидетельство о вступлении в наследство.
  3. Подать документы в Росреестр для оформления перехода недвижимости.

Но необходимо понимать, что наследник приобретает не только недвижимость, но и обязательство наследодателя. До переоформления невозможно продать имущество, так как официально оно будет числиться за другим владельцем.

Если недвижимость не была зарегистрирована должным образом, наследнику придется отстаивать свое право в суде. Если речь идет о нескольких наследниках, они все должны подать иск и после признания собственности за ними, оформить ее в равных долях.

Дарственная

Дарственную можно оформить при жизни собственника. При этом такое имущество не войдет в наследственную базу.

Собственник передает имущество по договору дарения, который характеризуется следующими важными моментами:

  1. Содержит полные сведения о предмете договора, включая место расположения недвижимости и его основные технические параметры.
  2. Отсутствует пункт об оплате или оказании услуг взамен передачи прав.
  3. Содержит сведения о дарителе и одариваемом.

Договор вместе с другими документами подается на регистрацию, после чего осуществляется смена собственника. Если все оформлено правильно, даритель не может требовать возврата недвижимости.

Чем подтвердить право собственности?

Чтобы подтвердить право собственности, используются правоустанавливающие документы, такие как:

  • Договор купли-продажи.
  • Договор дарения.
  • Свидетельство о наследовании.
  • Документ о приватизации.
  • Договор долевого участия.

На основе этих документов осуществляется регистрация права собственности. До 2021 года собственникам выдавали свидетельство о собственности. Но теперь право подтверждается выпиской из ЕГРН, в которой содержатся сведения о праве собственности конкретного лица на определенный объект недвижимости.

Прекращение права собственности

Если гражданин владеет имуществом, он может распоряжаться им по собственному усмотрению. Он может продать, подарить или обменять его. Для этого заключается договор.

Если речь идет о договоре купли-продажи, продавец получает деньги, а покупатель недвижимость.

В случае с договором обмена он приобретает право на другой объект недвижимости, а при дарении – передает его на безвозмездной основе.

Во всех случаях право собственности прекращается, когда документы подаются в Росреестр. По окончании процедуры можно взять выписку из ЕГРН, в которой значится новый владелец. С этого момента прекращается обязанность по содержанию жилья, оплате налоговых и коммунальных платежей.

Таким образом, право собственности возникает у лиц на основе договоров, связанных с приобретением или получением от других граждан. Если происходит отчуждение имущества, все права и обязанности в отношении имущества прекращают действовать.

: Заместитель начальника межрайонного отдела Кадастровой палаты Вячеслав Колесников рассказал об актуальных вопросах по части регистрации прав на недвижимое имущество

Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/vozniknovenie-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimost-chem-podtverdit-kogda-prekrashhaetsya.html

По договору купли-продажи недвижимости право собственности переходит с момента

Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

Переход права собственности на недвижимое имущество является очень актуальным вопросом на сегодняшний день, что обусловлено не только активизацией рынка недвижимости, но и распространением различных мошеннических схем при осуществлении купли-продажи. Поэтому рассмотрим наиболее важные этапы процесса.

Общие положения

Процедура перехода права собственности на недвижимость существенно отличается от такого же процесса, происходящего для оформления имущества движимого типа.

В соответствии с законодательной базой РФ данный момент определяется датой госрегистрации. Регламентируется этот вопрос ч.

1 551 статьи ГК РФ, которая гласит, что переход права собственности от продавца к приобретателю при сделках покупки-продажи недвижимых объектов должен регистрироваться в специальных госорганах.

В свою очередь, такая особенность тянет за собой еще одно следствие. В соответствии с ГК РФ в тех случаях, когда отчуждение обязательно требует регистрации, то момент перехода прав собственности фиксируется именно на дату проведения таковой.

Соответственно, собственность за продавцом числится до момента, пока покупатель не перерегистрирует недвижимость на себя. Исключениями считаются случаи, которые ограничены со стороны закона. Это может быть арест объекта за долги и т.д.

Тогда право собственности переходит на отдельных условиях.

Способы перехода прав

Условно все способы перехода права собственности на недвижимость условно разделяют на 2 категории: первоначальные и производные.

Среди наиболее распространенных первоначальных способов перехода можно выделить:

  • Создание нового объекта. Данный способ является наиболее распространенным в правовой практике и подразумевает возведение новых зданий. В соответствии с законодательной базой, право на такое имущество присваивается владельцу по факту прохождения регистрации.
  • Приобретение прав на бесхозные объекты. Бесхозным называют имущество, которое не имеет владельца, либо владелец которого неизвестен. Касательно данного вопроса лучше консультироваться с экспертом в юрисдикции, ведь процедура имеет множество нюансов и тонкостей.
  • К производным способам перехода прав собственности можно отнести такие случаи:

  • На основании отчуждения. Именно так чаще всего оформляются квартиры, дома и прочие объекты, переходящие по договору купли-продажи. Реализатор регистрирует отчуждение прав на собственность, а вторая сторона оформляет переход прав на отчужденную недвижимость.
  • При наследовании. Право переходит по завещанию (при наличии такового) либо законам о наследовании по факту вступления лица-наследователя в наследство. Все аспекты такого процесса регулируются отдельной законодательной базой.
  • Кроме того, существуют и более специфические способы перехода недвижимого имущества, но, как правило, они менее распространены в юридической практике и требуют отдельной консультации у нотариуса.

    Как определяется момент перехода права собственности на имущество недвижимого типа?

    В соответствии с законодательной базой любой переход права на недвижимое имущество должен проходить процедуру госрегистрации, соответственно, моментом перехода считается именно она. При этом участники договора купли-продажи не имеют права на собственное усмотрение изменить этот момент.

    Рассмотрим данный аспект на примере продажи квартиры. Покупатель и реализатор заключили договор купли-продажи. По факту его подписания квартира уже будет считаться проданной, но ни покупатель, ни продавец не могут распоряжаться этим имуществом до официальной госрегистрации.

    С точки зрения продавца недвижимость считается предметом договора, и официальным владельцем уже считается покупатель. Но покупатель не имеет права собственности, что также ограничивает его.

    Только по факту официальной регистрации право собственности на недвижимость переходит к покупателю.

    Регистрация перехода права собственности: куда обращаться, документы и сроки

    Для официальной регистрации прав собственности на недвижимое имущество нужно обращаться в Росреестр по месту проживания либо по расположению самого объекта, участвующего в процедуре.

    Возможны следующие способы получения услуги:

  • Непосредственное обращение в представительство Росреестра (обязательно должны прийти все участники сделки).
  • Обращение в специализированный центр предоставления госуслуг.
  • Подача бумаг через специальную форму на интернет-ресурсе Росреестра.
  • Отправить всю документацию почтой с нотариальным заверением.
  • Заказ выездной службы в случае невозможности реализации при помощи других вышеописанных способов.
  • Пакет документов при регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество может варьироваться в зависимости от типа сделки, статуса лиц и т.д. Рассмотрим перечень бумаг в общем виде:

    • Заявление. Как правило, оно составляется по факту обращения и выдается сотрудниками в Росреестре, также его можно заполнить заранее.
    • Документ, который определяет основания для перехода прав владения.
    • Документ, который утверждает право собственности на участок земли (требуется тогда, когда объектом сделки является целая постройка или здание).
    • Кадастровый паспорт и план на участок.
    • Паспорт в качестве документа, подтверждающего личности тех, кто обратился за услугой госрегистрации перехода прав на недвижимость.
    • Доверенность необходима в тех случаях, если какая-либо из сторон действует через доверенное лицо.
    • В случае продажи совместно нажитого имущества необходимо согласие обоих супругов, которое оформляется нотариусом, а также брачное свидетельство.

    Документ о праве владения может быть представлен в таких видах:

  • договор, на основании которого осуществляется переход права владения;
  • договор о приватизации;
  • документ о праве на получение наследства;
  • разрешение на проведение строительства и т.д.
  • Получить более точные сведения о составе комплекта документов, требуемых при регистрации можно у юриста либо на официальном сайте Госреестра.

    Срок госрегистрации перехода права на недвижимость определяется последовательностью выполнения данной процедуры. Она состоит из следующих этапов:

  • Сдача документов и первичная проверка.
  • Правовой анализ, который позволяет определить соответствие всех переданных бумаг стандартам и нормам.
  • Если причин для отказа не выявлено, осуществляется внесение изменений в базу.
  • Заявитель получает подтверждающие документы.
  • Период, в пределах которого осуществляется выдача документов о регистрации, строго регламентируется законом и варьируется в зависимости от типа недвижимого имущества, участвующего в деле. Установлены следующие временные рамки:

  • 10 дней – считается общепринятым сроком, если другой не предусмотрен законодательством;
  • 15 дней – при оформлении ипотечного кредита на здания, землю, а также нежилые объекты;
  • 5 дней – такой срок отводится в случае фиксации ипотечного кредита на жилье;
  • 3 дня – сроки действуют в случае, когда поданные документы заранее были заверены нотариусом.
  • Госпошлина при регистрации перехода прав на недвижимое имущество

    При регистрации перехода прав на имущество недвижимого типа обязательно взымается госпошлина, размер которой регулируется НК РФ и зависит от статуса участников сделки, а также типа рассматриваемого объекта. В общих случаях госпошлина составляет:

  • для физлиц – 2 000 руб.
  • для коммерческих организаций – 22 000 руб.
  • Квитанция на уплату госпошлины действует практически бессрочно. Ее актуальность определяется двумя случаями. Документ теряет свою силу, когда меняются платежные реквизиты приемщика либо установленная сумма оплаты.

    После оплаты в случае отмены регистрации перехода прав собственности на недвижимость заявитель имеет возможность вернуть свои средства. Для этого в течение 3-дневного срока необходимо подать соответствующее заявление на имя руководителя отделения Росреестра в регионе.

    Документы, подтверждающие переход права собственности

    По завершению всех этапов госрегистрации права на имущество недвижимого типа заявителю выдается соответствующая бумага, подтверждающая тот факт, что он является законным правообладателем. С 01.01.2015 выдается бланк нового формата размером А4.

    На нем нет никаких водных знаков, голограмм и т.д. Вся информация о процедуре оформления, особенностях объекта недвижимости и т.д. указывается на бланке.

    В случае, если она не вмещается на один лист, то частично переносится на другой с обязательной нумерацией страниц.

    При получении свидетельства необходимо обязательно сверить все указанные данные с оригиналами документов, чтобы исключить любые ошибки, ведь это может привести к весьма печальным последствиям.

    В законодательной базе предусмотрена возможность обращения в Росреестр с целью устранения ошибок, которые допущены при оформлении права на недвижимое имущество.

    Обычно их исправляют в течение 3-х рабочих дней.

    Некоторые нововведения, касающихся подтверждающих документов, можно узнать из ролика:

    Частные случаи перехода

    Переход права собственности на недвижимость различного юридического статуса может отличаться по своей реализации и условиям. Рассмотрим наиболее распространенную процедуру перехода прав на коммерческие объекты недвижимости и ее отличия от общей схемы проведения.

    Наиболее важной особенностью при переходе прав на недвижимость коммерческого фонда является отсутствие необходимости в отдельной регистрации письменного договора о купле-продаже. Участники сделки оформляют только право собственности. Кроме того, к перечню документов дополнительно должны быть приложены следующие юридические бумаги:

  • свидетельство о регистрации юрлица;
  • учредительная документация юрлица;
  • документ о получении ИНН;
  • протоколы о назначении руководителей юридических лиц;
  • конечная редакция Устава;
  • конечная редакция Учредительного договора;
  • оригинал или заверенная копия протокола заседания директорского совета либо общего собрания акционеров с решением о согласии на сделку;
  • оригинал либо копия, заверенная нотариусом, выписки из реестра.
  • Свои нюансы могут иметь процедуры оформления прав собственности и на прочие виды недвижимого имущества.

    Наиболее простым и правильным решением будет заблаговременное обращение в Росреестр для уточнения всех этих аспектов и тонкостей.

    Если у вас имеется такая возможность, лучше обратиться к частному нотариусу, который сможет разъяснить все интересующие вопросы и курировать процедуру до ее завершения.

    Оформление перехода прав собственности на недвижимое имущество является сложной процедурой, при которой важно учесть все тонкости и правовые аспекты, чтобы не быть обманутым и удачно завершить сделку. Поэтому не стоит торопиться с оформлением документов и доверяться обходным схемам – все должно соответствовать закону.

    sovetadvokatov.ru

    Вопрос: В какой момент переходит право собственности на недвижимость по договору купли – продажи квартиры?

    Ответ: В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

    Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

    Статья 223 ГК РФ регламентирует момент возникновения права собственности у приобретателя по договору.

    Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

    В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

    Регистрация права собственности регулируется Федеральным Законом РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон).

    В соответствии со ст. 4 Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, в том числе регистрация купли – продажи недвижимости.

    Следовательно, право собственности на недвижимую вещь переходит на покупателя по договору купли – продажи с момента регистрации права и внесения записи в Единый реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, конечным этапом для покупателя является получение свидетельства о государственной регистрации права.

    Юрист – консультант Компании Ю-Софт

    О.В.Сорокина

    allcons.ru

    Как уменьшить суммы НДФЛ при продаже недвижимости?

    На основании пп.5 п.1 статьи 208 НК РФ и п. 1 статьи 224 НК РФ физлицо, продавшее квартиру, дом, земельный участок или доли в указанной недвижимости, обязано выплатить в бюджет 13% от полученного дохода.

    Однако имеются льготы, которые позволят снизить суммы налога. Так, при продаже недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика-физлица свыше трех лет, платить налог вовсе не потребуется (п. 17.

    1 статьи 217 НК РФ), как и не потребуется заполнять соответствующую налоговую декларацию (п. 4 статьи 229 НК РФ).

    Источник: http://sokolieds.ru/blog/po-dogovoru-kupli-prodazhi-nedvizhimos/

    Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество

    Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

    Совершая сделки с квартирами, домами и другими объектами, важно помнить о том, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество наступает не при подписании соответствующего договора. Обычно для этого требуется определенное время.

    Для чего это необходимо

    Если рассматривать этот вопрос в интересах большинства граждан стран, то определение даты играет важную роль в плане налогообложения.

    Например, человек, полагая, что право собственности возникает в момент заключения договора купли-продажи недвижимости, продает свою квартиру, не дождавшись истечения срока, на протяжении которого владелец имущества обязан в случае его повторной реализации выплачивать налоги государству.

    Иными словами, не зная точную дату, когда возникает рассматриваемое право, гражданин вынужден будет понести серьезные расходы в виде подоходного налога.

    Разбираясь в этом вопросе, нельзя не упомянуть, что имущество передается не только в рамках его купли-продажи, но и посредством:

    • мены;
    • дарения;
    • наследства;
    • ипотеки и другими способами.

    Каждый из этих методов необходимо рассмотреть отдельно, так как они имеют определенные нюансы, которые следует учитывать.

    Про генеральную доверенность на имущество читайте тут.

    Договор купли-продажи

    Покупка является наиболее распространенным случаем перехода прав на недвижимое имущество. Подобные сделки совершаются при:

    • продаже квартир или домов;
    • участии в долевом строительстве;
    • реализации земельных участков.

    Документом, который регламентирует такие правоотношения, является договор купли-продажи, заключаемый между всеми сторонами сделки. Он, согласно действующему законодательству, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующих органах по месту расположения продаваемого объекта.

    При этом право собственности не возникает в момент заключения договора. Переход осуществляется только после того, как сделка будет зарегистрирована должным образом. Между двумя этими событиями может пройти много времени.

    Иными словами, законными собственником приобретаемого объекта недвижимости человек становится только после того, как завершена процедура госрегистрации сделки. В результате гражданин получает возможность осуществлять любые сделки с этим имуществом, которые не противоречат действующему законодательству: дарить, менять, продавать и другое.

    Сразу после подписания договора будущий собственник может уже распоряжаться недвижимостью определенным образом. Подобные обстоятельства наступают в случаях, если стороны договорились об этом.

    Однако не следует путать данную ситуацию с переходом прав. Собственник, как уже отмечалось, становится полноправным владельцем объекта только после государственной регистрации сделки, о чем прямо указано в статье 223 ГК РФ. Последняя, в свою очередь, осуществляется при условии предоставления соответствующего пакета документом предыдущим владельцем.

    Ипотека

    Нередко при заключении ипотечного договора заемщик в целях получения необходимой суммы ссужает банку свою недвижимость. Последняя выступает в качестве залога для обеспечения выплат по долгу. В результате получается, что заемщик передал права на данный объект финансовой организации, не переставая при этом пользоваться собственностью.

    Согласно действующему законодательству, между сторонами ипотечного договора возникают следующие обстоятельства:

    1. Залоговое имущество передается во владение организации, ссудившей определенную сумму. Соответственно, она приобретает права на пользование данным объектом.
    2. Объект недвижимости, пока длится действие ипотечного договора, должен сохранить свои изначальные характеристики.
    3. Если это прямо предусмотрено в заключенном соглашении, реальный собственник имущества имеет право извлекать дополнительную выгоду из заложенного объекта (сдавать в аренду и так далее).
    4. Владелец сохраняет свои обязанности по содержанию залогового имущества (оплата коммунальных услуг и другое).

    Важно понимать, что право собственности на недвижимость не прекращается в случае передачи ее в залог. При этом владелец имущества не может распоряжаться им в полной мере.

    То есть, ему запрещено осуществлять продажу залога, передавать его, дарить и выполнять иные операции, если не получено письменное разрешение залогодержателя.

    Аналогичная ситуация возникает с момента заключения ипотечного договора, предметом которого является вновь приобретаемое имущество. То есть, покупая, например, квартиру в рамках подобного соглашения, гражданин не является ее собственником в полной мере, как это отражено в законе.

    Все ограничения снимаются только после того, как была полностью погашена задолженность. Соответственно, примерно в тот же срок может возникнуть право собственности на ипотечное жилье.

    Договор дарения

    Как и другие сделки, совершаемые с недвижимостью, договор дарения должен быть оформлен надлежащим образом и зарегистрирован в госорганах. После того как проводится последняя процедура, переход прав считается завершенным.

    То есть, даритель теряет возможности по управлению переданного объекта и не может продавать его, менять, передавать и выполнять иные действия.

    При заключении договора дарения следует помнить о том, что в случаях, когда правом владения конкретным объектом обладают несколько лиц, каждое из них должно в письменном виде дать свое согласие на совершение такой сделки. В ином случае госорганы не выдадут свидетельство о регистрации прав.

    Иные объекты

    Все объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. Это в равной мере относится к:

    • гаражам;
    • самовольно построенным объектам;
    • объектам незавершенного строительства.

    Госрегистрация прав позволяет в будущем избежать возникновения претензий со стороны государства, организаций и частных лиц. Например, госорган планирует проложить участок новой автомагистрали через гаражный кооператив.

    В случае, если собственник одного из гаражей не зарегистрировал его должным образом, то, с точки зрения законодательства, такой объект признается самовольно построенным и, соответственно, подлежит сносу.

    Заключение

    Подводя итог, можно сказать следующее: моментом перехода прав на имущество считается дата, на которую приходится внесение соответствующих изменений в госреестр недвижимости. Госрегистрация сделок проводится в течение 10 дней после подачи необходимого пакета документов.

    Срок действия документа, получаемого после завершения данной процедуры, не ограничен. Это правило распространяется на все сделки, совершаемые с недвижимостью.

    Остались вопросы? Звоните и получите ответы БЕСПЛАТНО!

    Источник: https://sempravo.com/zhilischnyy-vopros/vozniknovenie-sobstvennosti-na-nedvizhimost.html

    Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

    Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности
    Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

    По специальному правилу, права появляются в мгновение передачи имущественных ценностей, предусмотренных договором.

    Ст. 223 Кодекса содержит основные принципы касательно того момента, с которого у приобретателя появляется имущественное право. Рассмотрим, какие различия существуют между появлением права с мгновения передачи и госрегистрации имущества, существующие отступления от основополагающих правил, а также некоторые другие вопросы по рассматриваемой теме.

    Установление мгновения перехода имущественного права на основании договора

    Ч. 1 ст. 223 Кодекса устанавливает особое правило, по которому регламентируется момент возникновения права собственности у приобретателя по договору.

    По специальному правилу, права появляются в мгновение передачи имущественных ценностей, предусмотренных договором.

    Договоры могут быть различных форм:

    • возмездного характера;
    • безвозмездного характера.

    Стороны, в том числе, имеют право составить договор как предусмотренный действующим законодательством, так и не предусмотренный. Допускается также появление имущественных прав у приобретателя имущества и по смешанному договору, содержащему структурные элементы договоров различного характера.

    Переход права может быть также закреплен:

    • в договоре об отступном;
    • в контракте об уплате алиментов.

    Пример № 1. Переход прав на имущество от арендодателя к арендатору производится при внесении последним стоимости выкупа имущества, предусмотренной договором сторон, как в дату истечения арендного срока, так и до таковой.

    Правило о переходе прав на имущество в мгновение его передачи

    Ст. 223 Кодекса регламентирует общую норму, связанную с возникновением имущественного права с мгновения передачи материальной ценности приобретателю.

    Данная правовая норма имеет большое значение в правоотношениях – ведь само по себе заключение договора лишь свидетельствует об обязательстве продавца осуществить передачу имущества покупателю, но не о переходе имущественного права к последнему.

    Существует особое правовое последствие – до тех пор, пока имущество не передано приобретателю, данная вещь может быть истребована для покрытия обязательств отчуждателя.

    Правило о возникновении имущественного права с мгновения передачи материальной ценности приобретает особое значение в случае, если продавец заключил договор сразу с несколькими гражданами о передаче имущества. Имущественное право, в этом случае, появится лишь у того лица, которому будет фактически передано имущество.

    Отступления от правила о переходе имущественных прав к покупателю по договору с мгновения передачи вещи

    Норма о появлении имущественного права с мгновения передачи вещи является диспозитивной. Это означает, что участники правоотношений могут в договоре предусмотреть иные условия, отличающиеся от требований закона.

    Пример № 2. Закон, в частности, ст. 491 ГК РФ, регламентирует возможность наличия в договоре купли-продажи пункта о сохранении имущественного права за продавцом до:

    • уплаты стоимости имущества покупателем;
    • наступления других обстоятельств, предусмотренных договором.

    При этом покупатель не может до появления у него имущественных прав реализовать действия, закрепленные законом за собственниками материальных ценностей (владеть, пользоваться, распоряжаться).

    Если покупатель вовремя не оплатит полную стоимость вещи, продавец может истребовать товар из незаконного удержания.

    Помимо этого, отступления от общего правила могут быть установлены законом. Так, по ч. 2 ст. 223 Кодекса, имущественные права у покупателя возникнут в момент госрегистрации, если соответствующая операция по отчуждению подлежит госрегистрации в ЕГРП.

    Приобретение добросовестным покупателем недвижимости у неуправомоченного отчуждателя

    Абзац ч. 2 ст. 223 Кодекса определяет, что недвижимость, купленная добросовестным покупателем, закрепляется за ним на праве собственности после процедуры госрегистрации. Исключение из основной нормы – указанные в ст. 302 Кодекса случаи, при которых имущество может быть истребовано от добросовестного покупателя.

    Данное правило еще раз подтверждает, что госрегистрация – исключительное доказательство существования имущественного права.

    Таким образом, если госрегистрация прав на недвижимые объекты, отчужденные неуправомоченным продавцом, произведена, то право признают как существующее и законное до того, пока оно не будет оспорено собственником.

    Ст. 302 Кодекса устанавливает основания, при которых собственник имеет право потребовать возврата вещи от добросовестного покупателя:

    • если она была утеряна законным владельцем;
    • либо выбыла из распоряжения гражданина, которому владелец ее передал;
    • или же была украдена или прочим способом выбыла из распоряжения.

    Источник: http://Advokat-Malov.ru/sobstvennost/moment-vozniknoveniya-prava-sobstvennosti-u-priobretatelya-po-dogovoru.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.