+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Приобретение долгостроя

Содержание

Продажа долгостроя – до или после сдачи дома? | Разумная Недвижимость

Приобретение долгостроя

Задайте вопрос эксперту

Задать вопрос Все вопросы Городская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 17.02.2017 Версия для печати

Три года назад Смольный заявил, что к 2017 году в Петербурге не останется ни одного долгостроя. Однако по состоянию на 1 января в списке долгостроев оставались 26 проблемных объектов, это 67 жилых домов.

Впрочем, некие подвижки на пути решения этой проблемы всё же есть. Так, в 2015 году в городе введено в эксплуатацию 6 проблемных объектов долевого строительства. Более 4 тысяч петербуржцев получили 1762 квартиры.

За 2016 год завершено строительство ещё нескольких проблемных объектов почти на 1,5 тысячи квартир.

Это ЖК «Полежаевский парк» (застройщик «Монолит-Кировстрой»), «Лесная дача» в Горской-Александровской («Коттеджстрой») и два дома в проекте Каменка» «(компания «РосСтрой» – дочка ГК «СУ-155»).

Власти заверяют, что в скором времени новоселье смогут отметить и дольщики ЖК «Ленсоветовский» в Шушарах от компании «Титан».

Переедут в новые квартиры наконец-то и соинвесторы строительства такого известного долгостроя, как ЖК «Идеал» от «ПСК Импульс» на Красносельском шоссе, 55.

Ко второму кварталу 2017 года должны быть сданы два корпуса ЖК «Ленинский парк» – это новоселья ещё для более 2 тысяч семей от ГК «Город».

Договор власти с бизнесом

«Разумная Недвижимость» попросила экспертов рынка дать оценку действиям городских властей в плане решения вопроса с проблемными объектами.

—Когда Смольный заявил, что к 2017 году в Петербурге не останется ни одного долгостроя, то имелось в виду не то, что их не будет совсем, а то, что к 2017-му будет завершено строительство всех имеющихся на то время проблемных объектов.

И большинство из них действительно будут введены в эксплуатацию в нынешнем году. Другое дело, что за последние несколько лет в Петербурге появились новые многоквартирные дома, строительство которых было приостановлено или существенно замедлено.

Прежде всего, речь идёт об объектах компаний «Город» и «СУ-155», – комментирует

заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский

.

Тем не менее, добавляет эксперт, «в ручном режиме» только в прошлом году было достроено четыре проблемных объекта. Положительная динамика наметилась и в строительстве жилых домов компании «Импульс», особенно ЖК «Кристалл-Полюстрово».

—Здесь нужно отдать должное «ЛенСпецСМУ», которое выступило инвестором данного комплекса. Этот объект – хороший пример, когда органы исполнительной власти находят возможность привлечь для завершения строительства долгостроев серьёзные инвестиционно-строительные компании. Причём «надавить» здесь нельзя, надо договариваться, – подчёркивает Олег Островский.

Эксперт также отмечает активное движение на стройке последнего из проблемных объектов компании «Л1» – «Лондон-парк».

—Если такой темп работы сохранится, то часть этого громадного жилого комплекса будет введена в 2017 году. Надеюсь, что близок финиш строительства и двух жилых домов на Большой Охте. Правда, здесь важно не только завершить строительство, но и добиться того, чтобы квартиры получили все дольщики, имеющие договоры с предыдущими застройщиками и инвесторами.

Что касается объектов компании «Город», то здесь положительного результата можно достичь только в результате ежедневной совместной работы органов исполнительной власти и нового собственника компании.

Ну а завершение строительства объектов застройщика «РосСтрой», входящего в холдинг «СУ-155», скорее зависит от позиций и активной работы федеральных органов власти и банка-санатора, – говорит он.

Советы дольщикам

Как же действовать дольщику, которого в свое время «угораздило» купить квартиру в долгострое? Пытаться продать недвижимость сейчас или ждать, когда достроят?

—Продать квартиру в строящемся доме, сроки ввода в эксплуатацию которого значительно нарушены, крайне сложно. Трудно будет найти покупателя, желающего приобрести дополнительную головную боль.

На начальной стадии строительства это, в принципе, нереально, а если строительство близко к завершению, то ни продавать квартиру за бесценок (что тоже проблематично), ни расторгать договор в судебном порядке и пытаться взыскать с застройщика деньги, смысла нет.

Тогда уж лучше дождаться ввода дома в эксплуатацию, – советует Олег Островский.

По словам генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, как следует вести себя покупателю, которого уже втянули в долгострой, зависит от конкретной ситуации. Все варианты нужно просчитывать индивидуально.

—Во-первых, необходимо посчитать, за сколько сегодня можно реализовать проблемную квартиру (желающие на такую недвижимость есть, но, конечно, выкупная сумма квартиры будет существенно ниже рыночной). Во-вторых, сравнить возможную сумму выкупа со стоимостью квартиры, за которую она была куплена.

В-третьих, для себя необходимо расставить приоритеты, что важнее – деньги сейчас или квартира в будущем, возможно, не самом близком. В-четвёртых, примерно определить сроки этого будущего.

Понятно, что точные даты всё равно никто не назовёт, но можно для себя сделать определённые прогнозы, ориентируясь на уже предпринятые и планируемые действия властей по решению данной проблемы, – комментирует эксперт.

Обратите внимание: если застройщик находится в состоянии банкротства, то продать квартиру в строящемся доме просто нельзя! Надо включаться в реестр требований о передаче жилых помещений, либо в реестр денежных требований кредиторов. Существует несколько механизмов завершения строительства таких объектов.

В завершение приведём пожелания Арсения Васильева покупателям: не ввязываться в сомнительные сделки, чтобы потом не оказаться обманутым дольщиком с туманной перспективой получения своей квартиры. Ведь большинство проектов, которые сегодня числятся в ранге долгостроя, – это проекты, о трудностях которых говорили задолго до того, как они стали официально проблемными.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: http://razned.ru/urban-property/article/sale-of-long-term-construction-before-or-after-putting-the-house/

Что делать если вы купили долгострой?

Приобретение долгостроя

По итогам прошлого года в столице было зарегистрировано одиннадцать долгостроев (новостройки в сегменте эконом, бизнес и даже премиум), по Подмосковью эта цифра еще выше — 140 проблемных жилых объектов. Показатели впечатляющие, особенно для людей, которым «повезло» вложиться в один из таких долгостроев….

Что делать, если вас угораздило инвестировать средства в безнадежный проект?

Для начала выясним, что означает термин «долгострой». В соответствии c 214-ФЗ такое определение дается объекту, строительство которого заморожено более чем на полтора года. Согласно законодательству, застройщик может отложить срок сдачи дома только на два месяца.

Если спустя это время дом так и не сдан в эксплуатацию, то дольщик имеет право расторгнуть контракт, причем в одностороннем порядке. Но в реальности это происходит очень редко. Обычно покупатели тянут до последнего, предпочитая ждать завершения стройки, а не подыскивать себе другую компанию. И их вполне можно понять.

Неизвестно, как сложатся отношения с новым партнером — не исключено, что жилье придется ждать еще дольше.

Генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая разъяснила некоторые нюансы, связанные с долгостроем.

По ее словам, перенос сроков завершения строительства на полгода-год еще не является поводом для паники (как правило, такая ситуация складывается из-за неэффективной работы девелопера или перебоев с финансированием).

Но если через полтора года после даты, прописанной в договоре, новостройка все еще не сдана в эксплуатацию , то ситуацию можно считать критической. Не стоит сомневаться — вы стали обладателем долгостроя.

Что предпринимать в данном случае?

Варианты развития событий (в зависимости от типа контракта)

Все зависит от того, по какому контракту была оплачена недвижимость.

ДДУ (договор долевого участия)

Если вы приобрели квартиру на основании этого документа, то можно сказать, что вам повезло, так как сделка предусматривает отказ от договора с полной материальной компенсацией. В отличие от покупателей, выбравших другие схемы, дольщики хоть как то защищены от форс-мажорных ситуаций, возникающих у застройщика.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (214-ФЗ) обязывает компанию передать участнику долевого строительства квартиру не позднее, чем в срок, указанный в договоре. В противном случае застройщику начисляется пеня.

Более того, если сдача объекта перенесена больше чем на два месяца, покупатель имеет полное право расторгнуть сделку в одностороннем порядке, не дожидаясь завершения строительства.

Таким образом, у дольщика есть два варианта: либо подождать, когда дом сдадут в эксплуатацию и потребовать выплаты пени, либо разорвать контракт и немедленно забрать свои деньги.

Стоит отметить, что объекты, возводимые согласно федеральному закону о долевом строительстве, крайне редко переходят в категорию долгостроев. Здесь жестко регулируются ответственность и обязанности застройщика.

Поэтому компания, реализующая квартиры по ДДУ, как правило, полностью уверена в своих возможностях, а дольщики почти всегда получают жилье без нарушения сроков.

(но бывают конечно и исключения!)

Жилищный и жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Если оплата жилья была совершена на основании вступления в ЖСК, то вернуть свои средства или добиться возобновления строительства объекта будет неимоверно тяжело. Жилищный кооператив является очень ненадежной схемой для пайщиков.

Как известно, обязательства сторон по отношению друг к другу фиксируются в Уставе. Но в большинстве случаев там четко указана только ответственность пайщиков, а вот обязанности самого кооператива прописаны не всегда четко.

Поэтому если в Устав внесена ответственность кооператива перед пайщиками, то существует определенная возможность возвратить вложенные в долгострой деньги через суд. А вот если такого пункта нет, то никакие судебные тяжбы не помогут вам вернуть их обратно.

И помните, что процентов за использование вложенных средств вы не получите при любом раскладе.

ПДКП (предварительный договор купли-продажи)

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, ПДКП является не более чем соглашением о намерениях. В соответствии с ним денежные средства вносятся покупателем исключительно в счет обеспечения будущих обязательств. Поэтому расторгнуть такой договор достаточно сложно. Но и здесь есть свои лазейки.

В любом ПДКП оговаривается срок действия, в течение которого застройщик либо правообладатель недвижимости обязан заключить с вами основной договор. Если вы уже вложили средства, но не подписали его (и при этом срок ПДКП истек), то имеете полное право отказаться от сделки.

В связи с тем, что стороны в положенное время не заключили основной договор, все взаимные обязательства по предыдущему соглашению прекращаются, а денежные средства должны быть возвращены покупателю.

Если застройщик не желает отдавать деньги, у другой стороны есть все основания требовать их возвращения в судебном порядке.

Возможные риски сделок по ПДКП (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков), подробнее тут «Предварительный договор купли-продажи квартиры — Warning, danger!»

Банкротство застройщика

Если речь идет о банкротстве застройщика, а не просто о нарушении сроков, то стопроцентной гарантии возврата денег нет даже в случае, когда недвижимость покупалась по 214-ФЗ. Тем не менее, граждане, купившие квартиру по ДДУ, более защищены в случае банкротства. Они являются единственной категорией, у которой есть возможность хотя бы частично вернуть свои деньги.

Оказавшись в такой ситуации, стоит немедленно обратиться к адвокату, выйти из положения собственными усилиями без материальных потерь вряд ли получится. Однако каждому покупателю не лишним будет знать об основных шагах, которые необходимо предпринять в случае банкротства компании-застройщика.

Покупатель долгостроя должен обратиться в арбитражный суд, после чего адвокат вносит его в реестр кредиторов. Являясь пострадавшей стороной, он может предъявить требования либо о возвращении вложенных средств, либо о передаче жилого помещения в свою собственность.

Стоит отметить, что закон не позволяет заявлять об обоих требованиях одновременно.

(поправки к федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)», принятые 15-го августа 2011-го года, позволяют предъявить к должнику не только денежные претензии, но и требования о передаче жилых помещений в случаях, когда объект достроен, но не сдан в эксплуатацию)

В том случае, если покупатель требует денежную компенсацию, он должен знать, что его заявление будет удовлетворено только в третью очередь.

Согласно законодательству, в первую очередь рассматриваются материальные требования граждан, здоровью или жизни которых был нанесен ущерб в результате действий застройщика (если, конечно, таковые имеются).

Следующими на очереди стоят сотрудники компании-застройщика, работавшие по трудовому договору, а также авторы результатов интеллектуальной деятельности. Им выплачивается зарплата и выходные пособия.

Практика показывает, что, находясь в третьей очереди, надеяться на получение всех инвестированных средств нереально. Поэтому наиболее правильным решением будет требование о передаче жилого помещения в вашу собственность (если объект хотя бы частично построен).

Если же дом не построен, то застройщик может погасить долг путем передачи дольщикам незавершенного объекта. В этом случае покупатели должны четко понимать, что достраивать объект им придется за свой счет.

Конечно, дольщики имеют право создать ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Но тогда им снова придется сбрасываться деньгами и находить нового подрядчика, что повлечет дополнительные затраты.

Получается, что в любом случае денежных потерь избежать не удастся.

«На сегодняшний день 34 компании, занимающихся строительством жилья в Подмосковье, находятся в состоянии банкротства, По данным гос. органов в Московской области насчитывается около 6 тысячи обманутых дольщиков»

Несмотря на старания властей и народных активистов полностью искоренить проблему долгостроев пока так и не удалось. Стройки в Москве и Подмосковье замирают по самым разным причинам, начиная от банкротства застройщиков и заканчивая мошенническими действиями.

Самые известные долгострои Москвы

Ярким примером московского долгостроя является проект жилого комплекса «Северный парк», который строился и достраивался больше 8 лет. о проблемах дольщиков в ЖК «Северный парк».

ЖК «Северный парк» по адресу Ленинградское шоссе, д.25

Еще одним «элитным долгостроем» является скандально известный проект компании Сергея Полонского и ЗАО «ФЦСР» — ЖК «Квартал Триумфальный» (бывшая «Кутузовская миля»). Департамент имущества Москвы подал иск о признании банкротом компании ЗАО «ФЦСР», являющейся генеральным застройщиком ЖК «Квартал Триумфальный».

Так же довольно интересна история жилого комплекса «Московские окна», который возводят уже 6 лет — см. оф. сайт дольщиков — http://www.moscowwin.ru/

Выступление обманутых дольщиков долгостроя «Московские окна» — ул.Новогиреевская, вл.5

Самое печальное, что в правовом поле сегодня не существует четких механизмов, позволяющих обманутым покупателям отстаивать свои права в случае банкротства строительных организаций — каждая конкретная процедура происходит по-разному. То же самое касается и сдвигов в сроках сдачи объекта…

Резюме такое:

«Уделяйте самое пристальное внимание выбору надежной компании-застройщика»

Но если неприятность уже произошла, остается один выход — обратиться к опытным юристам. Вряд ли они смогут полностью вернуть вам деньги, но, по крайней мере, постараются свести материальный ущерб к минимуму.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/chto-delat-esli-vy-kupili-dolgostroj/

Долгострои

Приобретение долгостроя

От долгостроев город терпит колоссальные убытки, потому что участок простаивает и не используется. Поэтому борьба с замороженными стройками – одна из приоритетных задач Стройкомплекса Москвы.

         ХОВРИНСКАЯ БОЛЬНИЦА

Самые известные долгострои столицы

Известны дорожные долгострои, жилые, медицинские – тип недостроенного объекта может быть любым. Как и время, которое стройки остаются «замороженными»: от года до нескольких десятков лет. Но есть среди них и свои рекордсмены – это долгострои, по разным причинам известные на всю Москву.

Оружейная высотка

Многофункциональный комплекс в Оружейном пер., вл. 41 горожане прозвали «пирамидой Хеопса». История этого дома непростая. Строительство комплекса началось в 2006 году, но уже в 2008-м было приостановлено из-за нехватки финансирования.

Если бы город решил снести это здание, то пришлось бы компенсировать инвестору 3 млрд рублей. Поэтому реализацию проекта отменять не стали и к финансированию строительства привлекались различные инвесторы. Работы удалось возобновить только в 2010 году.

В августе 2015 года долгострой был введен в эксплуатацию.

Здание имеет высоту 120 м и насчитывает 27 этажей. В августе 2016 года на высотке установили 35- метровый шпиль.

Как выглядит здание внутри и кто будет его арендаторами? Зачем установили шпиль и из чего он сделан – узнайте в эксклюзивном видеосюжете портала Стройкомплекса.

Театр под руководством Александра Градского на Коровьем Валу

Это один из самых сложных театральных долгостроев Москвы. Решение по реконструкции здания кинотеатра «Буревестник» было принято еще в 1994 году. Но ввели его в эксплуатацию только 20 лет спустя – в 2014-м. За это время на стройке три раза менялся подрядчик.

«Начинка» здания – самая современная. Таких театров по набору сценического оборудования нет даже в Европе.

Проект включал реконструкцию главного четырехэтажного здания (6,8 тыс. кв.

м): первый этаж заняли помещения входной театральной группы (в том числе кассовый зал, вестибюль и гардероб) и многофункциональный зрительный зал с амфитеатром и балконами на 500 мест, на втором оборудованы помещения для отдыха артистов, звукоаппаратная и светопроекционная комнаты, на третьем обустроен танцевальный зал с эстрадой и кафе.

В трехэтажной пристройке (1,7 тыс. кв. м) разместили кабинет директора, артистические, кухни, складские помещения, кафе.

Подробнее о сценах-трансформерах и плавающем звуке в других театральных долгостроях Москвы, читайте в эксклюзивном материале stroi.mos.ru.

Ховринская больница

Строительство огромного медицинского комплекса на 1300 мест на Клинской улице началось еще в 1980 году, но через пять лет прекратилось.

Десятиэтажное здание отличалось оригинальной планировкой: три крыла сходились посередине и имели разветвления на концах. Крылья больницы образоывали три двора, занятых пристройками. Рядом располагался корпус патологоанатомического отделения.

Снос знаменитого долгостроя завершен. 

Больницу разбирали два экскаватора-разрушителя с самыми длинными стрелами в России (60 и 44 метра), оснащенные тяжелыми гидравлическими ножницами. Такая техника идеально подходит для безопасного высотного сноса 45-метрового здания.

На площадке также задействовали гусеничные экскаваторы, оснащенные различным навесным демонтажным оборудованием. 

В ходе сноса образовалось около 100 тыс. куб. метров строительного мусора. Это железобетонные отходы, которые будут переработаны и повторно использованы.

Для этого на самой площадке и специальных полигонах установлены дробилки, они помогут отделить бетонные элементы от металлоконструкций. Все строительные отходы планируется вывезти с территории до конца февраля 2019 года. 
Подробнее: https://stroi.mos.

ru/news/zaviershien-snos-khovrinskoi-bol-nitsy?utm_source=stroi&utm_medium=banner&utm_campaign=970&from=cl

Подробнее: https://stroi.mos.ru/news/zaviershien-snos-khovrinskoi-bol-nitsy?utm_source=stroi&utm_medium=banner&utm_campaign=970&from=cl

На месте Ховринской больницы за счет средств городского бюджета планируется построить четыре жилых дома по индивидуальному проекту с нежилыми помещениями на первых этажах и одноуровневой подземной парковкой. Площадь комплекса составит порядка 315 тыс. кв. метров, квартиры займут 200 тыс. «квадратов».

Телецентр на Шаболовке

Недостроенное здание телевизионного комплекса высотой 14 этажей возвышается с 1996 года напротив выхода со станции метро «Шаболовская». Стройку начали еще в 1986 году для военно-космических сил СССР, затем объект передали под строительство телецентра. Наземную часть здания сделали, но полностью завершить не успели. Приостановились работы из-за смены застройщика.

Сейчас Росимущество занимается вопросом возобновления работ на этом объекте.

Новая сцена для театра «Уголок дедушки Дурова»

Новая сцена появится у театра «Уголок дедушки Дурова», расположенного на ул. Дурова, вл. 2/1 в центре столицы. Строительство начнется до конца 2018 года.

Сцену на 450 зрителей возведут на ул. Дурова, вл. 2. Площадь здания, насчитывающего от двух до трех этажей, составит 6 тыс. кв. м, из них 2 тыс. «квадратов» займет подземная часть.

Наименование помещений и их количество уточнят при разработке проекта. Здесь появятся вольеры для лошадей и других животных-артистов уникального театра.

Ранее инвестор не смог в срок возвести на этом месте здание конюшни с манежем для театра. В 2016 году руководство города приняло решение построить сцену за счет бюджетных средств. Был определен государственный заказчик – Департамент строительства города Москвы и застройщик – КП «УГС».

В 2017 году контракт с прежним инвестором был расторгнут по результатам судебных разбирательств.

Сейчас завершается разработка проектной документации, необходимой для выполнения строительно-монтажных работ.

Административно-жилой комплекс с подземным гаражом в СВАО

Высотный многофункциональный административно-жилой комплекс с подземным паркингом строится в районе Свиблово на северо-востоке Москвы по адресу: проезд Серебрякова, вл. 11-13. Проект инвестиционный.

В 2008 году застройщик получил разрешительную документацию сроком до 31 декабря 2008 года, в соответствии с которой были начаты работы нулевого цикла. В том же году к реализации проекта с согласия инвестора привлечен соинвестор и были внесены уточнения в инвестиционный контракт.

Проектная документация уже откорректирована в соответствии с выданной градостроительной документацией, оформлено разрешение на строительство. На объекте ведутся работы по возведению подземной части комплекса, несущих конструкций корпусов 2, 3, 4 первой и третьей очередей строительства. Комплекс планируется ввести до конца 2020 года.

Сколько долгостроев в Москве?

Перечень долгостроев столицы сформирован в 2011 году.

 В нем все законсервированные стройки были распределены по административным округам, классифицированы по источникам финансирования – городскому, инвестиционному и федеральному – и взяты на контроль Оперативной группы по сокращению объектов незавершенного строительства (долгостроя). Ее главная задача – стимулировать застройщика возобновить строительство или принять решение об отмене проекта и освобождении земельного участка.

По состоянию на 26.09.2018 в работе Оперативной группы остается 263 объекта, в том числе с разбивкой по административным округам:

Москва избавилась от 29 долгостроев в этом году, из них 10 объектов введены в эксплуатацию.

В их числе дороги и инженерные коммуникации для жилых домов для многодетных семей в Троице-Лыково, а также пос.

Рождествено в Митино, моечный пост с комплексом услуг в Марьинском парке, а также социальный объект шаговой доступности быстрого питания на Чертановской улице и др.

Выданы разрешения на строительство 11 объектов. В их числе административное здание (ОВД Ховрино) на Петрозаводской улице, пожарное депо на улице Академика Анохина, многофункциональный комплекс на Софийской набережной, поминальная часовня воинам Куликовской битвы на Андроньевской площади, апарт-отель с подземной автостоянкой в Холодильном переулке и др.

Также выдано разрешение на проведение работ по реставрации памятника культурного наследия «Палаты Киреевского» на Остоженке.

2015 год ознаменовался вводом таких знаковых объектов как многофункциональный комплекс в Оружейном пер., вл. 41 и театр Геликон-опера.

Среди долгостроев, введенных в эксплуатацию в 2016 году – Московский городской дворец творчества детей и молодежи «На Полянке», административное здание в Хоромном тупике, Центральная стоматологическая поликлиника ФСБ России на Малой Лубянке.

Как сокращают список долгостроев?

Одна из мер по сокращению объектов долгостроя – ужесточение контроля сроков строительства. При незавершении стройки в утвержденные сроки застройщик может потерять как право на аренду земельного участка, так и право строительства на нем.

Кстати, штрафные санкции, вплоть до изъятия объекта за просрочку ввода в эксплуатацию, это обязательная часть инвестконтрактов, заключаемых частными инвесторами с городом.

Все это должно стимулировать инвестора завершить строительство в срок. Проблема объектов долгостроя, возводимых по городскому заказу, практически решена.

Для того, чтобы их завершить, такие объекты включают в Адресную инвестиционную программу Москвы.

Прежде чем возобновить работы на долгострое, Мосгосстройнадзор выполняет техническую экспертизу объекта на возможность продолжения работ. Без нее разрешение на строительство не выдается.

Обеспечить безопасность строительства и дальнейшей эксплуатации объекта можно только при строгом выполнении требований проекта и строительных норм и правил. За их соблюдением на стройплощадках тщательно следит Мосгосстройнадзор.

Источник: https://stroi.mos.ru/dolghostroi

Что делать покупателям долгостроев и где не стоит покупать жилье?

Приобретение долгостроя

От риска ввязаться в долгострой никто на застрахован. Но минимализировать риски можно. Обзор самых известных долгостроев Москвы и области.

Время чтения: 6 минут

Долгострой в Ивантеевке

Кризисные явления в экономике изменили ситуацию на рынке недвижимости. Многие объекты оказались замороженными, перейдя в разряд долгостроев. Несмотря на неспособность застройщиков выполнить свои обязательства, подобные объекты по-прежнему выставляются на продажу.

Факты статистики

По данным статистики число обманутых покупателей недвижимости на “первичке” увеличилось примерно в два раза по сравнению с предыдущими годами. Официально на территории Москвы зафиксировано 11 адресов с проблемными объектами.

На территории Подмосковья эта цифра достигла уже 140 объектов. Следует отметить, что долгострои продаются во всех сегментах рынка – эконом, бизнес и даже премиум класс. Реализуются такие проекты самими застройщиками.

Кроме того, многие дольщики пытаются сбыть проблемную недвижимость и вернуть таким образом вложенные деньги.
В соответствие с 214-ФЗ под долгостроем понимается объект, строительство которого не ведется более чем полтора года. Срок, на который по закону можно отложить работы, составляет всего два месяца.

Законодательство дает дольщику право расторгнуть договор, если здание так и не введено в эксплуатацию в заявленные сроки. На практике такое расторжение – редкое явление. Критической ситуацию можно считать в том случае, если объект не сдан через полтора года после даты сдачи, заявленной в договоре.

Что делать покупателям долгостроя

Один из вариантов – вернуть деньги через суд

Развитие событий для покупателей долгостроя зависит от типа договора, заключенного с застройщиком:

  • Договор долевого участия (ДДУ). Этот вариант можно считать самым удачным для дольщиков, так как закон предусматривает возможность одностороннего расторжения договора с полной компенсацией вложенных средств. Дольщики, не желающие расторгать договор, могут подождать, когда объект все же будет сдан в эксплуатацию и потребовать от застройщика выплаты пени, начисляемой в случае, если работы завершены позднее, чем через два месяца после даты, указанной в договоре.
  • Жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В этом случае очень сложно добиться как возобновления строительства, так и возвращения вложенных средств. Для покупателей эта схема – одна из самых ненадежных. Вернуть деньги через суд можно только в том случае, если в Уставе ЖСК прописана ответственность кооператива перед вкладчиками. На практике такое встречается редко.
  • Предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Этот документ относится к категории соглашения о намерениях. Такой договор очень сложно расторгнуть, так как средства вносятся в счет обеспечения будущих обязательств. Отказаться от сделки можно в том случае, если срок ПДКП уже истек, а основной договор купли-продажи не подписан.

Самые известные долгострои: где не стоит покупать квартиру

ЖК “Дом в Чертаново”

На территории Москвы есть ряд печально известных долгостроев:

  • Жилой комплекс “Северный парк” на Ленинградском шоссе. Дом достраивается уже более 8 лет.
  • ЖК “Триумфальный” – еще один печально известный проект. Генеральным застройщиком объекта было ЗАО “ФЦСР”, относительно которой был подан иск о признании компании несостоятельной.
  • ЖК “Московские окна” строится уже 6 лет. Обманутые дольщики пытаются добиться своих прав.

Возводятся на территории Москвы и объекты, которые еще имеют шанс выйти из категории долгостроев и порадовать новых владельцев комфортными квартирами. Тем не менее, покупать квартиры в таких домах нужно с большой осторожностью:

  • ЖК “Театральный дом” на Поварской улице. Застройщик – “Галс-Девелопмент”. Дом должен был быть сдан в эксплуатацию еще в 2014 году. Сейчас срок ввода в эксплуатацию перенесен на 2017 год.
  • ЖК “Березки” в поселке Тучково от компании “Металер”. Срок сдачи переносился несколько раз. Сейчас завершение строительства запланировано на IV квартал 2016 года.
  • ЖК “Седьмая миля” (компания ПАСИМ). Проект должен был быть завершен в 2014 году. С этого времени срок сдачи несколько раз переносился. Сейчас ввод объекта в эксплуатацию запланирован на конец 2017 года.
  • ЖК “Дом в Ивантеевке” класса комфорт. Первоначально сдача проекта была запланирована на начало 2014 года. Дом так и не был сдан, ввод его в эксплуатацию перенесен на III квартал 2016 года.
  • Жилой комплекс “Марушкино”. Срок сдачи менялся два раза. Сейчас он запланирован на конец текущего года.
  • ЖК “На Ленинском проспекте, квартал 38А” – долгострой компании “Ремстройтрест”. Сдача объекта в эксплуатацию перенесена со II квартала 2014 года на III квартал 2016.
  • ЖК “Дом в Северном Чертаново”. Проект реализовала компания “СУ-155”. Первоначально сдача объекта была запланирована на конец 2013 года. Сейчас застройщик обанкротился. АКБ “Российский капитал” выбран уполномоченным обеспечить финансирование достройки объектов ГК.

Это далеко не все проблемные объекты, выставленные на продажу и активно реализуемые застройщиками. Некоторые из них, конечно, будут завершены, некоторые, возможно, разделят печальную участь самых известных долгостроев столицы. Дольщикам можно дать только один совет – внимательно изучить договор и заручиться помощью юриста.

Источник: https://MskGuru.ru/advice/865-chto-delat-pokupateljam-dolgostroev-i-gde-ne-stoit-pokupat-zhile

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

Приобретение долгостроя

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

09.03.2016

Если проблема жилья стоит особенно остро, вам, наверняка, знакомы многие способы ее решения: аренда, покупка квартиры, приобретение в ипотеку. И даже такое страшное слово, как «лизинг» не в состоянии вас испугать.

Однако все чаще можно услышать о таком выгодном способе как переуступка жилья. Что же это такое? В чем выгода, а в чем недостатки, если они, конечно, есть?

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

По ней передаются, как это часто бывает, не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием.

Происходит это обычно следующим образом: некто принимает решение вложить средства в строительство жилья на этапе котлована.

Он заключает с застройщиком договор долевого участия и по очень выгодной цене получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует иные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и очень выгодно продать квартиру на вторичном рынке – это неплохая, но довольно затратная по времени схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

Однако перепродать недостроенный объект нельзя, зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Таким образом, дольщик остается в плюсе, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а тот, кто становится собственником квартиры по переуступке, значительно экономит.

Нужно отметить, что далеко не всегда продавцы так уж одержимы жаждой наживы. Разные жизненные обстоятельства, такие как, необходимость погашения кредитов могут также подтолкнуть к этому шагу. Обстоятельства действительно могут быть совершенно разными: развод, вступление в права наследования или просто переезд в другой город или страну.

Однако причиной продажи прав может быть недобросовестность застройщика. Естественно, в этом случае продавцы квартиры вряд ли скажут потенциальным покупателям о неутешительных перспективах строительства. Поэтому прежде чем заключить такой договор, нужно как можно лучше все разузнать о данном новострое, и постараться обезопасить себя от возможных рисков.

В каком-то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия.

Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя.

При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.

Это-то и является главным плюсом покупки квартиры по переуступке: стоимость жилья на стадии строительства значительно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Чем вы рискуете, покупая квартиру по переуступке

Однако все мы знаем про бесплатный сыр. Значит, само собой разумеется, что должны быть и минусы.

Поэтому, покупая, квартиру по переуступке, вы рискуете:

  • столкнуться с застройщиком на грани банкротства;
  • купить квартиру в доме, который в итоге не будет соответствовать плану;
  • купить «долгострой»;
  • натолкнуться на двойную переуступку.

Кроме того, необходимо удостовериться, что застройщик уведомлен о совершении переуступки. В противном случае, вы, как новый участник долевого строительства рискуете потерять возможность взыскания убытков или неустойки. К сожалению, существует даже вероятность признания договора уступки недействительным.

Что же делать, чтобы приобрести квартиру, а не проблемы?

Существует вполне определенный и четкий порядок приобретения квартиры от застройщика, поскольку важно ни на секунду не забывать, что продавец (цедент), не отвечает ни за качество, ни за сроки строительства: в самом худшем случае вам придется обращаться со всеми своими претензиями к компании-застройщику. Из этого следует, что покупая недвижимость у дольщика, следует провести все действия, предписанные покупателю на первичном рынке:

  1. В первую очередь нужно выбрать надежную компанию-застройщика. Стоит отсеивать не только предложения с заоблачно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, которые могут тянуть за собой как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество. Не будет лишним почитать отзывы о застройщике, посетить предыдущие объекты, ознакомиться с документами, такими как:
  • учредительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • дительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли;
  • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • проект на строительство, в котором должны быть указаны цель проекта, этап строительства и предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  1. Во-вторых, нужно осмотреть местность, на которой расположена новостройка, к этому этапу нужно подойти с толком и расстановкой. Существенным плюсом в данном вопросе станет развитая инфраструктура и хороший район. Если здание находится на ранней стадии строительства и квартиру осмотреть не получится, необходимо ознакомиться с макетом.
  2. Дальше нужно прийти в офис компании застройщика и уведомить их о продаже квартиры по переуступке права требования. Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.
  3. Необходимо получить письменное согласие от компании-застройщика на продажу квартиры. Следует быть готовым к тому, что разрешение это обычно застройщик дает не безвозмездно – в среднем, это комиссия в размере 1-5% от стоимости объекта. Эти расходы чаще всего ложатся на покупателя, или же стороны могут разделить их между собой.
  4. Раз уж вы на месте, не забудьте взять у компании-застройщика справку об отсутствии долга перед ними, в ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Если квартира была приобретена в рассрочку и еще до конца не оплачена, вам придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком.
  5. Далее можно и подписать договор долевого участия, в котором должны быть прописаны все важнейшие детали: сроки, стоимость, гарантии. Поэтому стоит воспользоваться еще одной рекомендацией — заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса. Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.
  6. После того, как дом достроен и сдан, вы, как покупатель должны принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недоделки, то фирма обязана их устранить в течение двух месяцев. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности. 
  7. Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

  • заявление на регистрацию
  • документы об оплате госпошлины
  • договор долевого участия
  • акт приема-передачи жилья.
  • кадастровый паспорт.

Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру.

После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений. Будет лучше и безопаснее для всех, если окончательные денежные расчеты между цедентом и цессионарием произойдут после возвращения документа из регистрирующих органов.

Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.

Покупая квартиру по переуступке, в том числе, когда права передавались несколько раз, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.

Источник: https://sterium.com/blog/199-kvartiry-po-pereustupke-lakomyy-kusochek-ili-syr-v-myshelovke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.