+7(499)495-49-41

Получить выгоду от заложенной недвижимости

Получить выгоду от заложенной недвижимости

Получить выгоду от заложенной недвижимости

Банки, по понятным причинам, повысили требования по обеспечению кредитов. Усиливая гарантийные обязательства залогодателя, финансовые структуры пытаются защитить свой бизнес и ограничить возможные риски.

При этом банк может предложить одно или несколько дополнительных условий: – более высокие, чем обычно, проценты по кредиту; – повышенное дисконтирование залогового имущества; – хеджирование рисков путем заключения договора в твердой валюте; – требование личного поручительства предпринимателя своим имуществом.

Для заемщика эти четыре условия зачастую выглядят четырехкратной защитой банка от выдачи кредита. В итоге компании вынуждены жить собственным капиталом, а кредитные портфели банков сжимаются. Со своей стороны заемщики тоже пытаются находить какие-то схемы, чтобы пробить эту защиту банков от кредитования и все-таки получить кредит.

Чаще всего приходится идти на выставляемые банком условия. Естественно, что в экономически нестабильной ситуации фундаментальные материальные активы дольше и надежнее сохраняют свою ценность. В этом смысле недвижимость остается одним из наиболее интересных залогов, принимаемых банками в обеспечение выдаваемых кредитов.

Но в то же время кредитование под залог недвижимости осложняется дополнительными условиями и более строгим подходом банков к оценке объектов недвижимости.

Перспективы различных типов недвижимости На первом месте по уровню ликвидности сейчас стоит жилая недвижимость. При этом волатильность вторичного рынка существенно выше, чем новостроек. Парадокс новостроек заключается в том, что хотя, по статистике, новое готовое или близкое к готовности жилье более ликвидно, чем вторичное, но при этом в необходимом объеме банки его не кредитуют. Среди коммерческой недвижимости на первом месте по ликвидности, надежности и стабильности денежных потоков находятся объекты ритейла. Особенно это утверждение справедливо по отношению к стрит-ритейлу. Офисы в центре города также желанный объект для приобретения. Они интересны с точки зрения как инвестирования, так и использования в качестве залога для привлечения капитала. На третьем месте по уровню ликвидности стоит деловая недвижимость. Ее уязвимость обусловлена тем, что корпоративные клиенты наиболее подвержены всем болезням экономики, проявившимся в кризисе. И особенно уязвимы офисы и склады с неудачным местом расположения. Стоит отдельно упомянуть об объектах недвижимости с уникальными, редкими свойствами. Например, это может быть отдельное здание торгового или офисного назначения, с хорошей планировкой, в пределах ТТК или у метро. Сегодня такие предложения на рынке вновь появляются и являются своеобразным «золотовалютным» резервом их владельцев, так как в случае необходимости они позволят поддержать и развить экономику своего предприятия благодаря хорошей залоговой стоимости.

Прежде всего речь идет о практике дисконтирования. Ранее, на растущем рынке, уровень дисконтирования составлял от 10 до 30% рыночной стоимости. Это был приемлемый дисконт, позволяющий обеспечить хороший рычаг для бизнеса и одновременно защиту банков от рисков. Сейчас дисконтирование залогового имущества может достигать 50 и более процентов.

Это требование банков обусловлено тем, что банки не понимают дальнейшую судьбу недвижимости – возможность ее рыночной реализации и хотят подстраховаться на случай, если заемщик не сможет обслуживать выданный кредит.

Вторая группа сложностей – процедура реализации залога.

К сегодняшнему дню банковскими специалистами накоплен определенный опыт и имеется достаточная квалификация по реализации залогов. Отработаны и юридические механизмы. Но бывает, что стороны пытаются судебными механизмами отстоять свои права на недвижимость и затягивают процедуру реализации.

Отчасти именно из-за того, что на объект бывает сложно наложить взыскание, и растет ставка дисконтирования при оценке залога.

В случае накопления у банка недвижимых активов..

Перспективы и риски, связанные с недвижимостью, сводятся к двум основным показателям: капитализация (стоимость в случае продажи) и ликвидность (возможность быстро продать за приемлемую цену). Пока недвижимость принадлежит заемщику, эти риски и перспективы относятся к заемщику.

Если заемщик не справился с выплатами кредита и заложенная недвижимость перешла в собственность банка, то, соответственно, все риски либо, наоборот, выгодные перспективы тоже отходят к банку. И банку теперь предстоит что-то делать с этими активами.

У банка при разных обстоятельствах может накопиться большое количество проблемных активов, которые обременяют структуру пассивов и от которых банк по возможности должен избавляться. Хорошо, если банк – участник группы, в которой есть компания, профессионально занимающаяся деятельностью в области недвижимости.

Или у банка есть собственное подразделение, которое может выступать как посредник при работе с такими активами и принять через разные юридические механизмы эти активы в управление. При накоплении определенного количества недвижимых активов крупные банковские структуры создают подобные специализированные подразделения.

По такому пути пошли, например, Сбербанк («Сбербанк Капитал»), банк ВТБ («ВТБ Капитал»). И это правильно.

Деятельность этих структур заключается не в том, чтобы максимально быстро переоформить недвижимость (это можно сделать достаточно оперативно, воспользовавшись существующими схемами), а в управлении активами таким образом, чтобы повысить их ликвидность.

Но, на мой взгляд, все же эти специализированные подразделения не будут столь высокоэффективны, как отраслевые компании, у которых есть возможность ежедневно профессионально заниматься активом в рамках сформированной проектной деятельности.

Работать с объектом недвижимости, повышать его стоимость и капитализацию не свойственно банкам и их структурам, этим должны заниматься профессиональные управляющие. В соответствии с законом кредит может быть реструктурирован после продажи заложенного актива другому собственнику.

Первый механизм – продажа объекта в рынок, то есть независимым игрокам. Второй – продажа специализированной банковской структуре. В рамках этой структуры возможны различные действия с активом, который в таком случае уже не является залогом, но продолжает находиться под контролем банковской группы. Новый формальный собственник может передать актив фи-девелоперу в управление или пустить девелопера в акционерный капитал компании.

Фи-девелопер – профессиональный наемный управляющий недвижимостью (не застройщик и не владелец объекта), который работает за гонорар. Привлечение фи-девелопера дает возможность банку довести проект до состояния готовности к использованию, что позволит продать его по более высокой цене. Это широко применимая практика.

Наша рекомендация – сотрудничать в этом вопросе с крупными компаниями, имеющими на рынке сложившийся бренд. А еще эффективнее было бы привлечь игрока, который согласится войти долей в капитал актива (на 5-10%), что позволит отхеджировать риск и повысить заинтересованность игрока. Это можно сделать путем покупки доли юридического лица, которое владеет проектом – это самый простой вариант. Если проект завершен или почти завершен – можно купить, например, часть здания – это более сложный, но тоже возможный вариант. Но проще всего, конечно, просто договориться с заемщиком, заложившим недвижимость, о реструктуризации кредита – увеличить срок его погашения. Если это девелопер – создать условия, в которых он сможет достроить объект, реализовать его и погасить проценты и кредит в полном объеме.

При реструктуризации задолженности банк может получить дополнительные преференции в качестве повышенных процентов по окончании проекта или повышенного залога. Банк сохраняет портфель и сохраняет своих клиентов.

Следовательно, он имеет возможность войти в новую экономику с надежным и качественным портфелем.

СОВЕТЫ КРЕДИТОРУ Если в состав рискованных активов (тех, которые находятся в залоге и имеют смутные перспективы по реализации по заложенной стоимости) банк включил объекты недвижимости, то в зависимости от профиля этих активов могут быть выбраны различные стратегии.

В залог принята земля

  • способствовать девелоперу в привлечении товарного кредита. Например, партнера на строительство с оплатой после реализации;
  • оказать помощь заемщику в разделении земли на более мелкие участки, которые более ликвидны;
  • рассмотреть возможность небольших дополнительных вложений в проектное финансирование – в повышение ликвидности земли (например, за счет подведения инженерных сетей, коммуникаций).

В результате вместо неликвидной, неподготовленной к использованию земли появится высоколиквидный объект недвижимости, оттюнингованный под современные потребности. И либо заемщик сам сможет более выгодно реализовать этот актив (завершить проект, получить прибыль и расплатиться с кредитором), либо даже если залог отойдет банку – это будет более высоколиквидный и дорогой актив.

В залог принят объект незавершенного строительства

  • помочь обеспечить завер-шение строительства;
  • поставить строительство под полный контроль, исключающий нецелевое использование денежных средств (такая практика есть, например, у Сбербанка), и обеспечить финансирование стройки до полного завершения;
  • проводить реализацию исключительно на счетах финансирующего банка.

В залог принят готовый объект

Здесь разбираться должны профессионалы, особенно если у банка оказался готовый объект недвижимости, у которого ликвидационная стоимость ниже выданного кредита. Очень важен профиль объекта и прочие обстятельства.

Наиболее сложная ситуация – в залог принят жилой объект:

  • признать убытки и избавиться от актива;
  • попытаться сдать жилое помещение в аренду. Но это долгосрочный проект, сложно осуществимый и не всегда выгодный.

В залог принят объект коммерческой недвижимости

  • избавляться от объекта сейчас нерационально. Вероятность того, что объект коммерческой недвижимости вырастет в цене за три-четыре года, очень высока. Это гарантированно покроет бумажные убытки банка;
  • перевести кредит в долгосрочный путем реструкту-ризации;
  • поменять или сформировать управляющую команду, которая будет заниматься сдачей в аренду, с тем, чтобы арендные платежи покрывали часть тела кредита и проценты по нему.

В работе с заложенными или уже принятыми на баланс банка объектами недвижимости механизмом решения сразу нескольких задач мог бы стать институт аккредитации, при котором банк выбирает и аккредитует профессиональные организации из числа компаний недвижимости для работы с дефолтными объектами.

Банк передает им на эксклюзивной основе объекты на реализацию (если объекты уже перешли в собственность банка) с условием получения от данной сделки максимального дохода. В отдельных случаях, возможно, профессиональные риэлторы захотят даже сами выкупить объекты у банка. Использование в качестве залога объектов недвижимости не только реально, но перспективно.

При одних сценариях высокая отдача будет в 2010 году, при других – это станет долгосрочным, но рентабельным и ликвидным проектом. Высокая вероятность повышенного спроса на недвижимость уже в 2010 году связана в том числе с выполнением целого ряда федеральных программ. Повышение спроса со стороны государства может стать толчком для нового этапа развития рынка недвижимости.

Источник: //bankir.ru/publikacii/20090415/polychit-vigody-ot-zalojennoi-nedvijimosti-2031051/

Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски

Получить выгоду от заложенной недвижимости

Сегодня продажа залогового имущества стала обычным делом. На сайтах и в газетах довольно часто размещаются объявления о распродаже заложенного имущества заемщиков, которые не смогли расплатиться по кредитам.

В случае невыплаты кредита заемщиком банк продает имущество, служившее залоговым обеспечением, возмещая таким образом ущерб, нанесенный клиентом. Зачастую передача имущества заемщиком банку происходит добровольно, однако бывают случаи судебного взыскания залога.

Существуют несколько причин, по которым люди покупают заложенные квартиры:

  • Стоимость такой недвижимости, как правило, ниже. Но это только в том случае, если у заемщика возникли проблемы с выплатами, и ему срочно нужны денежные средства.
  • Родственники или близкие клиента банка выкупают жилье, чтобы выручить заемщика.
  • Покупателя интересует расположение или условия именно этой квартиры.

Предварительный договор

Чаще всего он используется при реализации квартиры в залоговой новостройке. Предварительный договор заключается между продавцом и покупателем. В этом случае понадобится выплата аванса продавцу в размере суммы оставшейся задолженности.

После получения аванса продавец закрывает полностью свой долг по ипотеке, а затем он должен получить официальное письмо, в котором будет отметка о погашении кредита и о выводе квартиры из разряда обременений. После этого производится непосредственно сама госрегистрация.

При таком способе купли-продажи залоговой недвижимости в большей степени рискует покупатель, ведь если продавец нарушит какое-нибудь условие предварительного договора, то у покупателя возникнут трудности с возвратом внесенных им денег. А с учетом того, что зачастую предварительно вносится около 50% аванса от стоимости квартиры, то покупатель может понести серьезные убытки.

Кроме риска в этом способе есть и преимущества.

Например, то, что не требуется согласование продажи объекта с банком, так как еще до подписания официального договора купли-продажи продавец прекратит все взаимоотношения с банковским учреждением, поскольку погасит остаток долга с помощью полученного аванса.

Для покупателя лучше всего соглашаться на такой способ купли-продажи залогового недвижимого имущества в случае, если размер аванса, равный остатку долга по ипотеке, незначительный, а банк не соглашается на другие способы снятия обременений с недвижимости

Использование банковских ячеек

Если жилплощадь уже заложена, существует вариант ее покупки с помощью банковских ячеек. Ячейку со средствами продавца нужно отделить от ячейки с банковскими средствами, в которой будет лежать сумма, равная остатку задолженности по ипотеке. В результате же вы погашаете ипотеку, а заодно и получаете какую-то прибыль от продажи залоговой квартиры.

Однако многих людей волнует все-таки вопрос о безопасности данного способа расчета при покупке залоговой недвижимости. Но специалисты уверяют, что сделки такого рода абсолютно безопасны для банка, продавца и покупателя, что и стало большим плюсом данного способа расчета.

При этом покупателю гарантируется, что сотрудники банка произведут выемку денег из ячейки лишь после официальной передачи объекта покупателю в собственность.

А банк уверен в получении причитающейся ему суммы для погашения кредита, так как денежные средства заложены в банковскую ячейку.

Подобные схемы наиболее безопасны для желающих приобрести заложенное жилье. Для этого способа продажи заложенной недвижимости, как и для всех остальных, необходимо согласие банка-кредитора.

В период недавнего кризиса резко возросло количество заемщиков-банкротов, поэтому вариант расчета при продаже залоговой недвижимости с помощью банковских ячеек устраивает большинство банков, и они с легкостью разрешают подобные сделки.

Не забывайте, что продажная стоимость квартиры должна приравниваться или быть выше остатка долга по кредиту. В ином же случае продавцу придется доплатить недостающую сумму из собственных средств для полного погашения долга.

Как купить квартиру с торгов >>>

Открытый аукцион

Есть еще один вариант, когда продавцом так же является банк, но квартира продается на открытом аукционе. Здесь выгоды для покупателя, по идее, могут быть самыми существенными. Дело в том, что на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда.

Стартовую ликвидационную цену тоже определяет суд с учетом мнения специально назначенной оценочной комиссии и банка-кредитора.

Эта цена по определению значительно ниже рыночной стоимости — по оценкам экспертов, разница в среднем составляет 25-30%.

Ведь банку важно быстро и сполна вернуть кредитные средства, которые остались неуплаченными на момент торгов. Этот способ приобретения наиболее выгоден для потенциального покупателя.

Если продавец нарушит какое­нибудь условие предварительного договора, то у покупателя возникнут трудности с возвратом внесенных им денег.

Какие риски существуют и как их избежать

Директор астанинского юридического агентства «Феникс» Талгат Мылтыкбаев считает, что при правильном подходе к делу рисков можно избежать.

«Конечно, лучше купить чистое жилье, — говорит специалист, — но если будет привлечен хороший юрист, то риск минимален. Надо учитывать, нет ли претензий других лиц, как и при любой другой сделке. Но надо знать, что иногда вопросы, связанные со снятием обременений могут длиться годами и не всегда заканчиваются благополучно. Поэтому в каждом конкретном случае необходима консультация».

Основные риски

  • Продавец, получив деньги, не гасит долг, а тратит деньги на другие цели, либо скрывается с деньгами. В дальнейшем сделку завершить невозможно, поскольку обязательство не погашено и залог не снят. Это может произойти в случае, если покупатель не проконтролирует передачу денег кредитору.
  • Суммы, которую покупатель готов уплатить за недвижимость, не хватает для освобождения ее от залога из-за накопившихся штрафных санкций. Это выясняется уже после внесения основной суммы, которую потребовать у кредитора назад невозможно. Такие случаи возникают из-за неполной осведомленности покупателя обо всех имеющихся обязательствах продавца.
  • Поскольку ни риелторы, ни сотрудники банка не занимаются выселением прежних хозяев, новый владелец квартиры только в судебном порядке может заставить их съехать. Однако прежние хозяева могут подать встречный иск о признании незаконности сделки купли-продажи. Все судебные разбирательства и дополнительные проверки документов отнимут много времени, денег и нервов.

Как обезопасить сделку

  • Прежде чем покупать залоговую недвижимость, надо взять у банка все необходимые документы о бывших владельцах квартиры. В документах должно быть зафиксировано согласие всех жильцов залоговой квартиры о передаче ее банку.
  • Данное имущество должно пройти полную юридическую проверку, чтобы избежать появления третьих лиц в правах на жилье. Следует помнить, что бывшие владельцы, у которых в судебном порядке конфисковали имущество, могут так же отсудить его.
  • Организуйте встречу вместе с должником и представителем банка. Тогда у вас будет полная информация о сумме долга и состоянии объекта недвижимости, так как бывают случаи, что на залог накладывают штраф. Еще получите в ЦОНе справку о том, что нет никаких обременений на объект.
  • Специалисты советуют выдавать деньги на погашение кредита в качестве задатка. Поставьте условие, что, если сделка не состоится, то продавец вернет двойную сумму. Выдавайте в качестве задатка только ту сумму, которая покроет сумму долга. Передачу денег производите в присутствии представителя банка или же непосредственно в кассу.
  • После того, как произойдет регистрация прекращения залога, заключайте договор купли-продажи и производите окончательный расчет.
  • Во избежание этих нюансов, специалисты советуют собрать как можно больше информации о продавце. Главное, чтобы он не имел залоговых обязательств перед иными банками. Тогда на эту квартиру могут наложить арест третьи лица из других банков. Продать квартиру при таких обстоятельствах нельзя.

25-30% составляет разница между рыночной и стартовой ценой квартиры на открытом аукционе, по мнению экспертов 

Цепочка последовательных действий должна быть такова: продавец заранее оповещает банк о том, что погашается кредит по залоговой квартире. После этого в банке для нотариуса готовится письмо о снятии запрета. Время сделки намечается заранее вместе с нотариусом, и обязательно местом для проведения сделки должно выступать помещение банка.

Чтобы все прошло «без сучка, без задоринки» и в один день, нужно проверить нотариусом все аресты помимо банка-кредитора, предоставить письмо нотариусу банком, снять с ареста, рассчитаться-погасить по кредиту, зарегистрировать договор купли-продажи и зарегистрировать имущество в едином государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество. Так вы сделаете процедуру купли-продажи максимально безопасной.

Мрхат АЖИГАЛИЕВ, Информационная служба kn.kz

Источник: //www.kn.kz/helpful/view/id/304/

При накопления у банка недвижимых активов…

Возможности и риски, которые связаны с недвижимостью, сводятся к двум главным показателям: капитализация (цена при продажи) и ликвидность (возможность скоро реализовать за приемлемую цену).

До тех пор пока недвижимость в собственности заемщику, перспективы и эти риски относятся к заемщику.

В случае если заемщик не справился с выплатами кредита и заложенная недвижимость перешла в собственность банка, то, соответственно, все риски или, напротив, удачные возможности также отходят к банку.

И банку сейчас предстоит что-то делать с этими активами.

У банка при различных событиях может накопиться много проблемных активов, каковые есть обузой структуру пассивов и от которых банк по возможности обязан избавляться.

Прекрасно, в случае если банк — участник группы, в которой имеется компания, профессионально занимающаяся деятельностью в области недвижимости.

Либо у банка имеется собственное подразделение, которое может выступать как посредник при работе с этими активами и принять через различные юридические механизмы эти активы в управление.

При накоплении определенного количества недвижимых активов большие банковские структуры создают подобные специальные подразделения. По такому пути пошли, к примеру, Сбербанк («Сбербанк Капитал»), банк ВТБ («ВТБ Капитал»). И это верно.

Деятельность этих структур содержится не в том, дабы максимально скоро переоформить недвижимость (это возможно сделать достаточно оперативно, воспользовавшись существующими схемами), а в управлении активами так, дабы повысить их ликвидность.

Но, на мой взор, все же эти специальные подразделения не будут столь высокоэффективны, как отраслевые компании, у которых имеется возможность каждый день профессионально заниматься активом в рамках организованной проектной деятельности. Трудиться с объектом недвижимости, повышать его цена и капитализацию не характерно их структурам и банкам, этим должны заниматься опытные управляющие.

В соответствии с законом кредит возможно реструктурирован по окончании продажи заложенного актива второму хозяину. Первый механизм — продажа объекта в рынок, другими словами свободным игрокам.

Второй — продажа специальной банковской структуре.

В рамках данной структуры вероятны разные действия с активом, что при таких условиях уже не есть залогом, но продолжает находиться под контролем банковской группы.

Новый формальный хозяин может передать актив фи-девелоперу в управление либо разрешить войти девелопера в акционерный капитал компании.

Фи-девелопер — опытный наемный управляющий недвижимостью (не застройщик и не обладатель объекта), что трудится за гонорар. Привлечение фи-девелопера позволяет банку довести проект до состояния готовности к применению, что разрешит реализовать его по более большой цене. Это обширно применимая практика.

Отечественная совет — сотрудничать в этом вопросе с большими компаниями, имеющими на рынке сложившийся бренд.

И вдобавок действеннее было бы привлечь игрока, что согласится войти долей в капитал актива (на 5-10%), что разрешит отхеджировать риск и повысить заинтересованность игрока.

Это возможно сделать методом приобретения доли юрлица, которое обладает проектом — это самый несложный вариант.

В случае если проект закончен либо практически закончен — возможно приобрести, к примеру, часть строения — это более сложный, но также вероятный вариант.

Но несложнее всего, само собой разумеется, с заемщиком, заложившим недвижимость, о реструктуризации кредита — расширить срок его погашения. В случае если это девелопер — создать условия, в которых он сможет достроить объект, реализовать его и погасить кредит и проценты полностью.

При реструктуризации задолженности банк может взять дополнительные преференции в качестве повышенных процентов по окончании проекта либо повышенного залога. Банк сохраняет портфель и сохраняет собственных клиентов.

Следовательно, он имеет возможность войти в новую экономику с надежным и качественным портфелем.

РЕКОМЕНДАЦИИ КРЕДИТОРУ В случае если в состав рискованных активов (тех, каковые находятся в залоге и имеют смутные возможности по реализации по заложенной цене) банк включил объекты недвижимости, то в зависимости от профиля этих активов смогут быть выбраны разные стратегии.

В залог принята почва

  • содействовать девелоперу в привлечении товарного кредита. К примеру, партнера на постройку с оплатой по окончании реализации;
  • оказать помощь заемщику в разделении почвы на более небольшие участки, каковые более ликвидны;
  • рассмотреть возможность маленьких дополнительных вложений в проектное финансирование — в увеличение ликвидности почвы (к примеру, за счет подведения инженерных сетей, коммуникаций).

В следствии вместо неликвидной, неподготовленной к применению почвы покажется высоколиквидный объект недвижимости, оттюнингованный под современные потребности. И или заемщик сам сможет более выгодно реализовать данный актив (завершить проект, взять прибыль и расплатиться с кредитором), или кроме того в случае если залог отойдет банку — это будет более высоколиквидный и дорогой актив.

Темы которые будут Вам интересны:

Источник: //cont-market.ru/poluchit-vygodu-ot-zalozhennoj-nedvizhimosti/

В случае накопления у банка недвижимых активов…

Перспективы и риски, связанные с недвижимостью, сводятся к двум основным показателям: капитализация (стоимость в случае продажи) и ликвидность (возможность быстро продать за приемлемую цену).

Пока недвижимость принадлежит заемщику, эти риски и перспективы относятся к заемщику.

Если заемщик не справился с выплатами кредита и заложенная недвижимость перешла в собственность банка, то, соответственно, все риски либо, наоборот, выгодные перспективы тоже отходят к банку. И банку теперь предстоит что-то делать с этими активами.

У банка при разных обстоятельствах может накопиться большое количество проблемных активов, которые обременяют структуру пассивов и от которых банк по возможности должен избавляться.

Хорошо, если банк — участник группы, в которой есть компания, профессионально занимающаяся деятельностью в области недвижимости.

Или у банка есть собственное подразделение, которое может выступать как посредник при работе с такими активами и принять через разные юридические механизмы эти активы в управление.

При накоплении определенного количества недвижимых активов крупные банковские структуры создают подобные специализированные подразделения. По такому пути пошли, например, Сбербанк («Сбербанк Капитал»), банк ВТБ («ВТБ Капитал»). И это правильно.

Деятельность этих структур заключается не в том, чтобы максимально быстро переоформить недвижимость (это можно сделать достаточно оперативно, воспользовавшись существующими схемами), а в управлении активами таким образом, чтобы повысить их ликвидность.

Но, на мой взгляд, все же эти специализированные подразделения не будут столь высокоэффективны, как отраслевые компании, у которых есть возможность ежедневно профессионально заниматься активом в рамках сформированной проектной деятельности. Работать с объектом недвижимости, повышать его стоимость и капитализацию не свойственно банкам и их структурам, этим должны заниматься профессиональные управляющие.

В соответствии с законом кредит может быть реструктурирован после продажи заложенного актива другому собственнику. Первый механизм — продажа объекта в рынок, то есть независимым игрокам. Второй — продажа специализированной банковской структуре.

В рамках этой структуры возможны различные действия с активом, который в таком случае уже не является залогом, но продолжает находиться под контролем банковской группы.

Новый формальный собственник может передать актив фи-девелоперу в управление или пустить девелопера в акционерный капитал компании.

Фи-девелопер — профессиональный наемный управляющий недвижимостью (не застройщик и не владелец объекта), который работает за гонорар. Привлечение фи-девелопера дает возможность банку довести проект до состояния готовности к использованию, что позволит продать его по более высокой цене. Это широко применимая практика.

Наша рекомендация — сотрудничать в этом вопросе с крупными компаниями, имеющими на рынке сложившийся бренд.

А еще эффективнее было бы привлечь игрока, который согласится войти долей в капитал актива (на 5–10%), что позволит отхеджировать риск и повысить заинтересованность игрока.

Это можно сделать путем покупки доли юридического лица, которое владеет проектом — это самый простой вариант. Если проект завершен или почти завершен — можно купить, например, часть здания — это более сложный, но тоже возможный вариант.

Но проще всего, конечно, просто договориться с заемщиком, заложившим недвижимость, о реструктуризации кредита — увеличить срок его погашения. Если это девелопер — создать условия, в которых он сможет достроить объект, реализовать его и погасить проценты и кредит в полном объеме.

При реструктуризации задолженности банк может получить дополнительные преференции в качестве повышенных процентов по окончании проекта или повышенного залога. Банк сохраняет портфель и сохраняет своих клиентов. Следовательно, он имеет возможность войти в новую экономику с надежным и качественным портфелем.

СОВЕТЫ КРЕДИТОРУ

Если в состав рискованных активов (тех, которые находятся в залоге и имеют смутные перспективы по реализации по заложенной стоимости) банк включил объекты недвижимости, то в зависимости от профиля этих активов могут быть выбраны различные стратегии.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.