+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Почему ИП стало опасно продавать недвижимость

Содержание

Почему рискованно покупать недвижимость, владелец которой пенсионер?

Почему ИП стало опасно продавать недвижимость

Что делать, если Вы выбрали квартиру, которая полностью удовлетворяет все Ваши запросы (стоимость, район, документация и так далее), но продавец данного жилья – пожилой человек? Какие подводные камни могут скрываться при совершении данной сделки? И к чему Вы должны быть готовы, покупая квартиру у людей, относящихся к «группе социального риска»?

«Группа социального риска» —  что под этим подразумевается?

К данной группе относятся люди, к которым легко войти в доверие, благодаря чему их нетрудно обмануть и заставить продать свою квартиру на невыгодных условиях либо помимо воли собственника. В «группу социального риска» входят: инвалиды (зачастую одинокие), пожилые люди, а также те, кто изолирован от социума и не в состоянии самостоятельно защитить свои права.

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека?

Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца,  не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию  — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.

В Гражданском кодексе Российской Федерации есть статья (ст.302 ГК РФ), которая защищает покупателя и дает определение «добросовестного приобретателя», которым является лицо, не знающее о том, что продавец, не обладал правом отчуждать имущество и в свою очередь сделал все возможное для того, чтобы проверить чистоту и безопасность сделки.

Основные признания добросовестности покупателя:

  1. Приобретение имущества должно быть совершено по возмездной сделке;
  2. Покупатель получил имущество от лица, не имеющего права его отчуждать, о чем не могло быть известно покупателю.

Как избежать «неприятных ситуаций» при покупке жилья у пожилого человека?

Одна из главных задач состоит в том, чтобы убедиться, что человек полностью дееспособен, совершает данную сделку осознанно, без принуждения, понимая всю суть происходящего.

  1. Сделку куплипродажи квартиры следует оформлять в нотариальном порядке. Следует обратить внимание, что нотариус при совершении сделок:

— выясняет дееспособность граждан (ст.43 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»);

— разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст.54 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»);

— несёт полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона.

Таким образом, если у нотариуса психическое состояние продавца вызовет какиелибо сомнения, то сделка, скорее всего не состоится.

Но, нотариус не проверяет состояние продавца с медицинской точки зрения и удостоверение им сделки не гарантирует отсутствие у продавца какихлибо заболеваний, поэтому рекомендуем пригласить  на сделку (подписание договора куплипродажи) специализированного врача с лицензией, который проведёт медицинское освидетельствование продавца, благодаря чему Вы получите документальное подтверждение о психическом состоянии владельца квартиры на момент заключения договора, а так же запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации собственника. В таких вопросах, как заключение договора куплипродажи квартиры с пожилым человеком важен каждый документ на случай возможного судебного разбирательства. Если продавец отказывается проходить освидетельствование – заключать сделку не стоит.

  1. Помимо вышеизложенного, оплату по договору куплипродажи стоит осуществить в безналичной форме и иметь при себе подтверждающие документы из банка с синей отметкой банка об исполнении.
  2. Обязательно следует узнать, где будет жить продавец после продажи своего нынешнего жилья (это нужно для Вашей безопасности), Вы должны обладать такой информацией как: новый адрес места жительства бывшего владельца квартиры, будет жить он у родственников или же у него есть собственная недвижимость, адрес регистрации и другое.

Если случилось так, что суд ограничил продавца в дееспособности, покупка квартиры в таком случае возможна, но прежде чем совершить сделку, обязательно нужно получить документальное согласие от опекуна или попечителя. Если пожилой человек является полностью недееспособным, то все документы подписываются органом опеки или попечителем, а если частично, то самим владельцем.

Следуя этим правилам вы сможете уберечь себя от большинства рисков, связанных с приобретением квартиры у продавца пожилого возраста, но, самый простой способ обезопасить себя и свои вложения   это обратиться к профессиональному юристу по сопровождению сделок с недвижимостью и доверить оформление права собственности на квартиру именно ему.

Чего еще стоит остерегаться, покупая недвижимость, владелец которой пенсионер?

При совершении сделки с человеком, входящим в «группу риска», стоит обратить внимание, не сопровождают ли его посторонние люди, не являющиеся родственниками, «как бы желающие помочь пожилому человеку».

Если такие имеются будьте осторожны, возможно, это мошенники, которые находят одиноких пожилых людей и принуждают их продать квартиру под разными предлогами от обмана, что отправят взамен в хороший дом престарелых до физического насилия и угроз расправы.

Изучение истории, продаваемой недвижимости самый важный шаг, который необходимо осуществлять до сделки! Что такое юридическая чистота объекта и как ее проверяют, вы можете узнать из нашей статьи «Что такое юридическая проверка».

Будьте бдительны и уделите проверке объекта как можно больше времени, тщательно читайте всю информацию, собирайте различные сведения, как о квартире, так и о продавце.

Если у Вас возникли затруднения в ходе проверки или подготовки к сделке, то обращайтесь к нашим специалистам, которые всегда готовы помочь Вам и бесплатно проконсультируют по любым вопросам! Рекомендуем также ознакомиться со статьёй: «Пошаговая инструкция покупки квартиры».

Источник: https://safe-estate.ru/pochemu-riskovanno-pokupat-nedvizhimost-vladelec-kotoroj-pensioner/

Какие риски есть у продавцов квартиры? Советы агента

Почему ИП стало опасно продавать недвижимость

На сегодняшний день принято считать, что наименее защищенной стороной при проведении сделок с недвижимостью является покупатель. Однако, риски продавцов квартиры также не следует исключать из внимания.

Продавец при проведении сделки может столкнуться с самыми различными проблемами. Самая серьезная из них, конечно же, остаться и без квартиры и без денег за неё.

Давайте разберемся, на что следует делать акцент продавцам недвижимости, как не стать жертвой мошенников и продать квартиру без риска.

Грамотная оценка стоимости недвижимости

Один из самых важных, первый шаг при подготовке продажи – оценка стоимости квартиры. Этот процесс требует проведения большого объема аналитических работ, изучения состояния рынка, оценки своей квартиры на основе самых различных критериев.

Следует учитывать такие критерии оценки жилья:

  • инфраструктуру и развитость района, в котором находится недвижимость,
  • транспортную доступность относительно центра города,
  • технические характеристики самой квартиры: состояние здания, его этажность, количество комнат в квартире и площадь, состояние всех инженерных сетей, ремонт и т.д.

Правильно рассчитать стоимость жилья помогут также данные о конкурентах, которые осуществляют продажу одновременно с Вами.

Каждому продавцу выгодно продать свою недвижимость по максимально высокой цене, соответственно.

Вам следует установить такую стоимость, которая будет соответствовать состоянию рынка и отражать Вашу конкурентоспособность. При этом, не чрезмерно завысив её, иначе, вряд ли кто-то заинтересуется в покупке.

Будьте внимательны также при проведении переговоров.

Многие профессиональные игроки рынка знают толк в проведении торгов и пользуются приемами психологического давления. Устоять под давлением не профессионалу бывает нелегко.

Риски при просмотрах квартиры

Бывают случаи, когда «потенциальных покупателей», которых Вы приглашаете на просмотр, интересует далеко не состояние вашей квартиры, ремонт, вид из окна и наличие правоустанавливающих документов. А интереснее вещи, которые непосредственно находятся в квартире и «плохо лежат».

Чтобы обезопасить себя от воров и мошенников, перед организацией просмотра все ценные вещи и документы необходимо убирать в недоступное место. Кроме того, по возможности, не оставляйте пришедших надолго в одиночестве.

Лучше всего перестраховываться и записывать данные лиц, которых Вы впускаете в квартиру, в том числе и риелторов.

Проведение расследований по поводу кражи предметов во время показов недвижимости потенциальным покупателям – далеко не новость для сотрудников органов внутренних дел. Не допускайте возможности попасть в подобную ситуацию.

Продажа квартиры с агентством недвижимости

Многочисленные риски также связаны с тем, что не все агентства недвижимости – честные игроки. Многие из них ориентированы далеко не на помощь продавцам и покупателям, а на извлечение собственной выгоды, причем достигают они этого посредством незаконных действий.

Будьте внимательны при выборе агентства: обращайте внимание на все детали, которые связаны с его деятельностью и репутацией. Прежде чем доверить проведение такой серьезной сделки как продажа Вашей недвижимости какой-либо компании, убедитесь, что она достаточно долго работает на рынке.

Обратите внимание на наличие отзывов от предыдущих клиентов, проведение большой и качественной рекламной компании. Ознакомьтесь с документами, которые Вам предлагают подписать, в некоторых случаях, лучше получить по ним консультацию независимого юриста.

Если Вы выбрали компанию, профессионалы категорически не советуют отдавать агенту оригиналы Ваших документов (правоустанавливающих, технических и т.д.).

Также нужно быть предельно внимательными с доверенностями и перечнем прав, который Вы собираетесь доверить риелтору. Помните, что оформление генеральной доверенности на риелтора – это худшая из идей.

Что касается оригиналов документов, практике известны случаи, когда продавец после передачи пакета попадает в полную зависимость от агентства.

Нередко недобросовестные риелторы отказываются вернуть Вам документы, принуждают к совершению сделки даже если Вы вдруг передумали продавать недвижимость или на то появились объективные причины.

Риски при составлении документов

Особенно ответственно следует подойти к составлению документов тем, кто занимается продажей недвижимости самостоятельно.

Хорошие агентства недвижимости, как правило, располагают целым штатом специалистов, в числе которых есть и юристы, составляющие документы.

Лучше всего в этом вопросе опираться на типовые формы договоров, которые в огромном количестве существуют в Интернете, адаптируя любую из форм под конкретный случай.

Важно указывать в договоре на существенные недостатки недвижимости, поскольку они могут стать причиной, по которой покупатель захочет сделку отменить. Доказать, что он знал об этих недостатках, будет сложно, если в договоре соответствующие пункты не прописаны.

Продавцу не следует подписывать лишних документов об оплате. Так, если Вы уже подписали договор и передаточный акт, в котором предусмотрена оплата стоимости недвижимости до регистрации документов, то после регистрации ни в коем случае не пишите расписку о получении денежных средств.

Таким образом, Вы создадите ситуацию, в которой дважды получили деньги: по договору и передаточному акту, а также по расписке.

Необоснованное обогащение преследуется по закону, а двойная оплата одного и того же имущества и будет им являться.

Подписав несколько документов, подтверждающих оплату, Вы предоставляете покупателю возможность  обратиться в суд за восстановлением его нарушенных прав и возвратом излишне уплаченной суммы, что подтверждается распиской.

Доказать, что деньги были уплачены лишь один раз в такой ситуации очень сложно.

Передача денежных средств

Самые большие риски при продаже квартиры возникают у продавца в момент передачи денежных средств за недвижимость.

Небезопасным является способ безналичной оплаты. Закон требует, чтобы оплата производилась после регистрации договора, это позволяет избежать залога недвижимости.

Однако, это очень большой риск для продавца, поскольку документы уже зарегистрированы, а денежные средства он может так и не получить. Покупатель может передумать совершать сделку, растратить деньги в процессе подготовки документов, или просто не захотеть оплачивать квартиру.

На то, чтобы вернуть имущество, которое не собирается оплачивать покупатель  уйдет много времени, денег и сил. К тому же, успех – не гарантирован.

При передаче наличных денежных средств продавец может столкнуться с тем, что он получит сумму меньше оговоренной в договоре, либо купюры окажутся поддельными.

Наиболее безопасный способ – осуществить передачу денег с помощью банковской ячейки.

Это гарантия добросовестности каждой из сторон, нотариус при этом выступает гарантом законности всех действий, и в случае возникновения разногласий, его показания учитываются судом.

Кроме того, необходимо четко понимать разницу между «задатком» и «авансом», вносимым за недвижимость.

Задаток – это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, предусмотренные договором. То есть продавец при любых условиях должен продать квартиру, а покупатель – купить.

В случае отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств – договором задатка предусматриваются штрафные санкции. Так, в случае отказа от покупки, сумма задатка остается в собственности продавца. Если же сделку отказывается проводить продавец, то покупатель может потребовать возвращения задатка в двойном размере.

Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.

Налоговые риски

При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога. При этом, эта необходимость и размер налога зависит от времени владения имуществом и стоимости недвижимости.

Так, если квартира находится меньше 3 лет в собственности продавца, а её стоимость превышает 1 млн. рублей, то продавец обязан уплатить налог. Если же недвижимости более 3 лет, то государство предоставляется возможность получения налогового вычета, на всю сумму продажи.

Нередко стороны договариваются о занижении стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Принято считать, что такая договоренность рискованна только для покупателя, однако, определенные проблемы могут возникнуть и у продавца недвижимости.

Несмотря на сумму, закрепленную в договоре купли-продажи, покупатель выдает продавцу 2 расписки:

  • одна на сумму, указанную в договоре,
  • вторая – на оставшуюся.

При этом, налог продавец уплачивает на сумму из договора. Вторая же расписка – прямое подтверждение того, что у продавца есть доход, который также должен подлежать налогообложению, на налоги по которому не уплачены.

Нельзя сказать, что любая сделка, которую Вы решите провести самостоятельно, обречена на провал. Это будет зависеть, прежде всего, от вашей подготовки во всех смыслах: информационной, документационной и организационной.

Хорошо разобравшись в процессе, правильно составив необходимы документы, спланировав весь процесс  – Вы на верном пути к успеху.

Однако, если у Вас нет достаточного для этого времени, либо возникают затруднения с юридической точки зрения – Вы всегда можете обратиться к специалистам. Не забывайте, что это можно сделать на любом из этапов работы!

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: http://ProdatKvartiry.ru/otvet/kakie-riski-est-u-prodavcov-kvartiry-sovety-agenta/.html

Почему бизнес продают? 13 возможных причин продажи готового бизнеса

Почему ИП стало опасно продавать недвижимость

Вы могли заметить, что в России все чаще появляются объявления о продаже готового бизнеса. Возникает логичный вопрос: кто и зачем продает свое дело? Причин может быть довольно много — и не все они благоприятны для покупателя.

Так как покупка бизнеса требует немалых вложений, мы рекомендуем ознакомиться с наиболее частыми причинами продажи готового бизнеса перед тем, как принимать решение о совершении сделки.

Навскидку можно назвать 13 причин, по которым люди выставляют свой бизнес на продажу. Условно их можно разделить на две категории: причины, которые предполагают попытку обмануть покупателя, и причины, по которым на продажу выставляется вполне успешный бизнес.

Первые пять причин вам вряд ли назовут в открытую. Но выяснить их, конечно, можно — если обладать соответствующим опытом. Бизнес, продаваемый по одной из этих причин — опасный капкан с заманчивой наживкой.

Почему бизнес продают люди, которым не стоит доверять?

У владельца есть доходный и успешный бизнес, зачем же он может хотеть его продать? У размышляющих над этим вопросом людей, естественно, могут возникнуть сомнения в честности продавца. И эти сомнения бывают абсолютно оправданны. В первую очередь рассмотрим ситуации, в которых продавец пытается заработать на продаже своего дела нечестным путем.

1. Мошенничество

Первая причина продажи с целью заработать на чужой безграмотности и невнимательности – это мошенничество. Владельцы заведомо не приносящего прибыль предприятия сделают все, чтобы создать у вас впечатление идеально налаженной работы.

Они могут представить вам фальшивые документы, нанять сотрудников для имитации бурной деятельности, пригласить вас в шикарный офис и так далее. Человек, впервые столкнувшийся с покупкой готового бизнеса, может не понять подвоха. Собственно говоря, все рассчитано именно на него. Он поверит, вложится — однако его вложение не будет окупаться. А мошенник отправится «строить» новый «бизнес».

Именно поэтому так важны проверки продаваемых предприятий, качественно провести которые может только опытный бизнес-брокер.

Обратите внимание — хотя это действие и является мошенничеством по сути, российское законодательство в большинстве случаев не квалифицирует его таким образом. Любая продажа предприятия должна вестись через грамотно составленный договор — его ваш контрагент будет обязан выполнять. А закон при продаже бизнеса не обязывает почти ни к чему.

Другой неблагоприятной для покупателя причиной продажи бизнеса является наличие задолженности у компании. Как это выглядит?

Владелец некогда процветающего дела влез в долги перед банками, кредиторами, поставщиками, сотрудниками, но по инерции продолжает работать и надеяться на чудо. Со временем, поняв, что никакие перспективы ему все-таки не светят, горе-бизнесмен может решить избавиться от своего убыточного дела. И при этом далеко не каждый решится сообщить вам о реальном положении дел.

Важный момент — многие предприниматели так боятся этой причины продажи, что совершенно забывают важный факт. При покупке готового бизнеса у ИП (а это очень серьезный процент продавцов бизнеса) долги предприятия чисто технически не могут перейти к вам.

3. Неконкурентоспособность бизнеса

Еще один фактор, не способствующий успешной покупке – неконкурентоспособный бизнес. На первый взгляд может показаться, что идея проекта гениальна и должна приносить огромные деньги, однако на деле оказывается все далеко не так радужно.

Если это не радикально новый продукт, отсутствующий на рынке, то, значит, у него точно есть конкуренты. Чтобы выдержать эту борьбу и остаться на плаву, нужно быть лучшим, предлагать высшее качество по наименьшим ценам. Многим предпринимателям это не удается, и они стремятся скорее избавиться от обременяющего дела, при этом еще и заработать на вашей доверчивости.

Что делать? Анализировать. И помнить, что при анализе одна голова — хорошо, но чем больше — тем лучше.

4. Проблемы с законом

Проблемы с законом тоже могут служить причиной избавления от своего дела. Случаются ситуации, когда в результате незаконных действий и связей со злоумышленниками, нынешний владелец больше не может управлять бизнесом.

Проверяйте внимательно фирму на наличие связей с криминальными субъектами или проблем с правоохранительными органами. Конечно, выявить подобные факты не так-то просто, но очень и очень важно.

Впрочем, за последние пару десятков лет уровень, с которого предприятие становится интересно для криминалитета, серьезно повысился. Вероятность купить кафе или автосервис, связанный со страшной русской мафией… прямо скажем, невелика.

5. Ошибки прошлого владельца

Завершающей причиной в списке тех, над которыми нужно серьезно подумать перед приобретением готового бизнеса, является неорганизованность руководителя.

Бизнесмен, неспособный грамотно организовать и наладить производственные процессы, нанять профессиональных сотрудников и построить хороший отдел продаж, при передаче дела возложит на вас весь этот груз. Вам придется приложить немало усилий, что бы исправить его ошибки.

Включайте трезвый расчет. Если вы уже имеете опыт в бизнесе, то вы наверняка знаете, в каких его областях вы сильны, а в каких — нет. Если ваши «области силы» не совпадают с «областями силы» продавца бизнеса — велика вероятность, что вы сможете легко исправить его огрехи и при этом не напортачить там, где вы непременно сделали бы это, если бы строили дело с нуля.

Если же вы не представляете, как улучшить то, что на предприятии построено плохо — вероятно, вам лучше присмотреть другой бизнес для покупки.

Главное — сразу смотрите на вещи трезво.

Остальные восемь причин продажи готового бизнеса предполагают, что в выигрыше останутся оба участника сделки.

Зачем продают бизнес честные люди?

На этом список самых нежелательных предпосылок для продажи бизнеса заканчивается. Но вы же помните — всего возможных причин тринадцать. Причины, которые мы обсудим дальше — скорее добрый знак для покупателя. Лучше стараться брать бизнес именно у тех владельцев, которые продают его в связи с ними.

6. Расход учредителей

Эта причина может появляться в двух вариантах. Из-за разногласий между учредителями может продавать часть бизнеса или же весь бизнес целиком.

Если продается доля одного из учредителей — время насторожиться. Возможно, проблема во взаимоотношениях владельцев предприятия обусловлена характером того партнера, который продает свою часть вам. Но возможно и нет.

Пообщайтесь заранее и с тем, и другим учредителем. Подумайте, какие могут скрываться подводные камни.

Спросите напрямую, в чем именно возникли разногласия у текущих владельцев, и на основании этих сведений принимайте взвешенное решение.

Если учредители продают дело целиком, чтобы разделить деньги и разойтись — это в большинстве случаев благоприятный знак. Просто их взгляды на бизнес разошлись, это случается сплошь и рядом.

7. Личные обстоятельства

Одна из положительных причин для продажи дела – личные обстоятельства предыдущего владельца. Это могут быть семейные причины, усталость, проблемы со здоровьем или ссоры дома из-за недостатка времени на личную жизнь и так далее.

Но вот каким образом можно убедиться в истинности таких причин – рецепта нет.

8. Потребность в деньгах

В жизни бывают разные ситуации, и иногда человеку могут внезапно понадобиться большие деньги. Например, на дорогостоящее лечение, на покупку квартиры или инвестиции в новое дело. В таком случае, если деньги продавцу нужны в ограниченный срок, подумайте о том, как можно сбить цену и заключить выгодную сделку.

Но не стоит давить на него слишком сильно — во-первых, это нечестно, во-вторых, вы можете отпугнуть его и подтолкнуть к поиску другого покупателя.

9. Переезд

Наверное, самая популярная причина продажи бизнеса – смена места жительства. Бизнес может быть отличным и приносить хороший доход, но его владелец вдруг решает переехать в другой город или вообще в другую страну.

В таком случае он должен либо полностью передать управление делами доверенному лицу, либо продать бизнес. Потому что, как все мы знаем, отношения на расстоянии не построишь, и бизнесом «из-за горы» управлять вряд ли получится. Во всяком случае, управлять им хорошо. И предприниматели это понимают. А доверенное лицо… У многих ли есть настолько доверенное лицо?

10. Остановка развития

Рано или поздно в любом бизнесе наступает момент, когда нужно влить в него новые идеи и инвестиции, иначе он не выдержит нарастающей конкуренции.

Не у всех бизнесменов есть возможность сделать это.

Так что если вы выяснили, что бизнес продают именно по этой причине и у вас достаточно средств для инвестиций, можете смело покупать и вести остановившееся на склоне горы дело к самой вершине.

Лучшие из причин продажи бизнеса связаны с наметившимся ростом успешности продавца. Когда один из активов бизнесмена «выстреливает», он может продать остальные, даже если они очень хороши.

11. Бизнес создавался на продажу

Некоторые бизнесмены превращают создание предприятий и их дальнейшую продажу в свое основное дело, которое ставят на поток. Покупка такого бизнеса –идеальное вложение средств. Знающие люди выстраивают отлично функционирующую систему, вам остается только приобрести бизнес и развивать его дальше.

Многие спросят: «но зачем?». Чистая математика.

Вы открываете, например, кафе и раскручиваете его до уровня стабильной прибыли в 100 000 рублей в месяц. На это у вас уходит, допустим, десять месяцев и 500 000 рублей первоначальных вложений.

Вы, конечно, можете удовольствоваться этим — но можете продать его за 1-1,2 миллиона (за такую цену его оторвут с руками, если у вас есть, чем подтвердить уровень прибыли).

За следующие десять месяцев вы можете раскрутить до того же уровня уже два кафе в разных точках города — и продать их за 2-2,4 миллиона.

Разумеется, цифры и сроки — самые приблизительные, однако формула верна. Достаточно просто подставить другие переменные.

Конечно, такая стратегия работы годится только для определенного типа бизнесменов — которые просто прекрасно работают на старте, а потом «утыкаются в потолок» и не могут преодолеть его. Таких бизнесменов немного — но для них эта стратегия действительно идеальна.

12. Желание вложиться в другое дело

Успешные бизнесмены в большинстве своем занимаются не одним, а сразу несколькими проектами. Время от времени они проводят анализ и выявляют наиболее маржинальные и требующие наименьших временных затрат бизнесы и сосредотачивают свое внимание на них. Оставшиеся же проекты, которые тоже успешно работают, но приносят меньшую прибыль – выставляются на продажу.

Как вы знаете, бывает два типа предпринимателей и работников в целом: одни хорошие «стартеры», а другие «завершители». Так вот, бизнесмены, относящиеся к категории «стартеров», с легкостью начинают новое дело, проходят все трудности и выстраивают стабильно приносящий доход бизнес.

Дело, идущее по накатанной дороге, им надоедает, предприниматели начинают искать новые идеи и реализовывать их, а работающий бизнес, ставший для них рутиной, стараются продать. Бизнесмены, которые относятся к типу «завершителей», предпочитают доводить начатое дело до конца, поэтому если вы один из них – вариант покупки предприятия у «стартера» для вас.

13. Стресс и усталость

Ну, и завершающей причиной становится банальный стресс. Люди ломаются и не выдерживают интенсивный режим работы. Ведь бизнес – непростое дело, нужно постоянно поддерживать работу предприятия, искать новые пути для развития, новых клиентов и партнеров.

Иногда случается, что владельцы готовы только получать прибыль, а не пахать. В такой ситуации, при наличии у вас силы воли и заряда энтузиазма, вы сможете выкупить начатое дело и привести его к высотам, до которых создатель бы никогда не добрался.

Мораль

Мы перечислили все основные причины продажи готового бизнеса. Вы видите, что они могут быть как абсолютно безопасными для покупателя, так и содержащими подвох.

Как вы знаете, Агентство «ПРО Бизнес» делает основную ставку на безопасность клиентов в сделках-купли продажи бизнеса. Поэтому истинная причина продажи того или иного предприятия — то, на что наши специалисты обращают внимание в первую очередь.

И мы настоятельно рекомендуем вас действовать также.

А если какая-то особенность поведения продавца вызовет хоть малейшие сомнения – обращайтесь за подмогой в АПБ. Мы поможем вам вывести владельца бизнеса на чистую воду и подыщем другие варианты бизнеса для вас, если он окажется недостойным доверия.

Источник: http://kupi-biz.ru/pochemu-biznes-prodaiut-13-prichin-prodazhi-gotovogo-biznesa/

Возможные риски при продаже квартиры

Почему ИП стало опасно продавать недвижимость

Процесс продажи квартиры – процедура, основанная на точном соблюдении Законодательства, сопряженная с рядом сложностей, которые требуют внимательности, специальных знаний. С целью минимизации рисков и проблем, связанных с продажей недвижимости, рекомендуется обращаться к специалистам.

Риски продавца при продаже квартиры связаны, в первую очередь, с такими проблемами:

  • незнание Законодательства;
  • невнимательность;
  • существование большого количества продуманных мошеннических схем;
  • стремление решить все юридические вопросы самостоятельно, игнорируя необходимость профессиональной помощи.

Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»

Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:

  1. Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
  2. Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
  3. Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.

Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.

Обращайте внимание:

  • На личность потенциального покупателя;
  • На вопросы, которые он задает;
  • На особенности его поведения.

Важно! Убедитесь, что его интересует именно покупка вашей квартиры, а не имущество в ней.

Как распознать покупателя:

  1. Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
  2. Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
  3. Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
  4. Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.

Как понять, что перед вами вероятный мошенник:

  1. Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
  2. Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
  3. Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.

Если в помещении есть ценные вещи, перед осмотром квартиры позаботьтесь, чтобы они не были на видном месте. Не оставляйте без присмотра оригиналы документов. Рекомендуется попросить потенциальных покупателей показать документы, удостоверяющие личность. 

Как правильно оценить квартиру

Существует два варианта: экспертный и личный мониторинговый. Первый вариант предусматривает обращение за помощью к специалистам-риэлторам. Второй подразумевает самостоятельный мониторинг цен и, на основе этого, оценивание недвижимости. Рекомендуется прибегнуть к обоим способам, чтобы установить адекватную цену.

Документальное оформление

Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор! Правильное оформление также играет свою роль. Обратите особое внимание на расписки, акты передачи недвижимости, договора. 

Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:

  1. Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.
  2. Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже. Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
  3. Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.

Обратите внимание! Обращаясь в агентство недвижимости, не оставляйте риэлторам оригиналы документов.

Многие риелторы называют передачу документов агентству – одним из условий их работы. В случае конфликтной ситуации, расторжения договора, вы можете не получить документы обратно. 

Этап передачи денег

Расчеты возможны по налу или безналу. Второй способ пользуется популярностью, благодаря большей безопасности. Как не стать жертвой мошенников?

  1. Деньги должны передаваться в безопасном месте, желательно, оборудованном специальным аппаратом для проверки подлинности купюр (если идет речь о наличном расчете).
  2. Документально должно быть подтвержден факт передачи и приема денег.
  3. Сделка должна проводиться в присутствии свидетелей.

Какие риски при продаже квартиры наиболее опасны? Стоит обратить внимание на сохранность оригиналов документов. Это наиболее важный момент.

Варианты покупки квартиры:

  1. Через ипотеку: обращайте внимание на правильность оформления документации, ипотека должна быть оформлена в банке.
  2. Рассрочка может быть оформлена в трех вариантах:
    • Задаток + выплаты остатка по определенной схеме;
    • Аналогичный первому механизм + дополнительные проценты ежемесячно;
    • Выплаты в несколько этапов по договору.
  3. Документально необходимо зафиксировать периоды, суммы выплат.

  4. Покупка по переуступке прав: обращайте внимание на пункты договора (сумма доплаты, обязательства, последствия невыполнения договора).
  5. По генеральной доверенности. Главное – доверенность должна быть оформлена на человека, который пользуется полным доверием, на профессионального юриста или агентство по недвижимости.
  6. Покупка с материнским капиталом (требуется разрешение органов опеки).
  7. 6По договору дарения: не стоит соглашаться на данный договор, если его предлагают покупатели, поскольку это наиболее простой вариант мошеннической схемы.

Внимательное составление документов и услуги профессионального специалиста помогут избежать опасностей и рисков.

Источник: http://www.GilInspection.ru/article/prodazha/vozmozhnye-riski-pri-prodazhe-kvartiry/

Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?

Почему ИП стало опасно продавать недвижимость

Если ООО и ИП работают вместе, то при этом взаимодействии OOO теряет 18% налога (НДС), потому что у ИП другая система налогообложения. Поэтому обычно застройщик для реализации квартир заключает контракт с агентством ООО, у которого общая система налогообложения, и делает его официальным представителем.

В таком варианте сотрудничества никто не теряет на налогах.

Если застройщик – ООО, а продажей занимается отдельное ИП, то клиент, совершивший с ними сделку, ничем не защищен, потому что сделки как таковой попросту нет.

В этом случае ИП ни за что не отвечает и клиента могут с легкостью обмануть, не прилагая особых усилий.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

На каком основании продажами занимается ИП, если собственником является ООО? Скорее всего, это обычный агентский договор на комиссионные проценты. При заключении договора на ипотеку клиент платит 3% задатка — это и есть агентское вознаграждение для ИП.

Нормальная схема покупки квартиры выглядит так: потенциальный покупатель заключает договор с собственником, то есть застройщиком (ООО). Если же клиенту предлагают другие варианты, не стоит иметь никаких дел с этим агентством и застройщиком.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Из текста вопроса непонятно, какой вид договора Вам предлагают заключить.

Если дом строящийся, и помещение, которое Вы хотите приобрести, жилое, то с Вами, в соответствии с условиями действующего законодательства, должны заключить договор долевого участия в строительстве, или ДДУ (которой к тому же обязаны зарегистрировать вне зависимости от наличия или отсутствия ипотеки). Если же форма договора иная, я бы рекомендовала воздержаться от заключения договоров с данными лицами (ООО и ИП), поскольку шансы остаться и без денег, и без жилья у Вас велики, а продажа жилья по иным форматам договора, кроме кооператива и специальных жилищных сертификатов, прямо запрещена законом. Кроме того, смущает 3% задатка. В случае, если кредит не будет одобрен, какова его судьба? И где гарантии возврата этого задатка от ИП или от ООО?

В существующих условиях и требованиях, установленных законом о долевом участии, я убеждена, Вам удастся найти более надежного застройщика и комфортный для Вас договор.

5 методов глубокой проверки застройщика

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Отвечает адвокат коллегии адвокатов «Кузнецова и Партнеры» Ирина Кузнецова:

Согласно 214-ФЗ, единственной допустимой схемой привлечения денежных средств от частных инвесторов является приобретение квартиры по договору участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ). Такой договор заключается непосредственно между застройщиком и физическим лицом.

На практике распространена схема, при которой сам застройщик не занимается реализацией своих объектов, а привлекает специализирующиеся на продажах недвижимости агентствах. По отдельному договору с таким агентством может быть установлена комиссия за услуги по оформлению ДДУ.

Отвечает юрист строительной компании «Неометрия» Валерия Ончул:

Индивидуальный предприниматель вправе продавать объекты застройщика (ООО) при условии наличия между ними заключенного агентского либо риелторского договора.

В этом случае продажа в интересах застройщика (ООО) не будет противоречить законодательству РФ.

Однако договор долевого участия в любом случае должен заключаться исключительно с застройщиком, и оплату по нему должна производиться также на его расчетный счет.

Отвечает руководитель отдела продаж Prisma Group Денис Жуковский:

Такая практика на рынке имеет место быть. Ничего экстраординарного в данной схеме нет.

Конечно, лучше, когда Вас обслуживают непосредственно в компании застройщика, где менеджеры обладают всеми необходимыми компетенциями и могут сами, не обращаясь к ипотечному брокеру, решить проблему клиента.

То есть собрать полный пакет документов, подать в банк, получить решение и спокойно вывести клиента на сделку.

Второй вариант когда за данным ИП скрывается менеджер по продажам объекта, которого оформили в виде ИП для упрощения налогообложения. То есть штатные менеджеры по продажам выведены на эту схему, чтобы оптимизировать налоговые отчисления. В этом случае они платят не 13%, а 6%.

Наконец, это может быть банальный случай, когда данное ИП является ипотечным брокером, который за свои услуги (одобрение человека на ипотечный кредит в ряде банков) берет 3% комиссии. Такое практикуется, когда собственные менеджеры застройщика не обладают должной квалификацией. По этой причине может привлекаться ИП для выполнения необходимых функций.

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

Как отказаться от страхования, оформляя ипотеку?

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

При приобретении недвижимости в строящемся доме следует внимательно изучить правоустанавливающие документы.

Среди них обязательными являются: разрешение на строительство, договор аренды земельного участка либо свидетельство о праве собственности на него, проектная декларация и заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям действующего законодательства. Только при наличии полного перечня названных документов застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков, то есть продавать квартиры.

Поскольку продажей занимается не сам застройщик, а отдельное ИП, необходимо запросить документ, на основании которого осуществляется продажа. Скорее всего, это агентский договор, заключенный между застройщиком и ИП, предметом которого является заключение ИП от имени застройщика договоров долевого участия. Реализация на таком основании законна.

Необходимо понимать, на основании какого договора ИП требует уплаты 3% задатка и какова процедура возврата в случае, если одобрение кредита не будет получено. Также нужно обратить внимание, на чей расчетный счет будут перечислены денежные средства дольщика и ипотечные средства.

Отвечает юрисконсульт офиса «Марьино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Шушанна Хачатрян:

Для ответа на вопрос о том, является ли такая схема нормальной, необходимо установить правовое основание реализации индивидуальным предпринимателем (далее – ИП) квартир в строящемся доме.

А именно продает ли ИП квартиры в новостройке от своего имени или от имени и по поручению застройщика на основании подписанного между ними договора.

Или же индивидуальный предприниматель является правообладателем квартир в строящемся доме на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между ИП и застройщиком и зарегистрированного в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимости.

Если Вы приобретаете квартиру в строящемся доме с привлечением ипотечных средств банка, то, выбирая квартиру в жилом комплексе, необходимо убедиться, что данный жилой комплекс аккредитован выбранным Вами банком.

Если жилой комплекс не прошел аккредитацию, то Вы не сможете приобрести там квартиру с помощью ипотечных средств данного банка.

Если же аккредитацию жилой комплекс прошел успешно и данный банк готов выдавать ипотечные кредиты на приобретение гражданами квартир в строящемся ЖК, то схема взаиморасчетов между банком и застройщиком либо лицами, действующими от имени застройщика, должна быть заранее согласована и одобрена обеими сторонами.

Таким образом, требования ИП об оплате задатка до получения банковского одобрения и перечислении суммы первоначального взноса после одобрения кредита могут быть «нормальными» только в том случае, если такие условия одобрены и заранее согласованы в договорах, заключенных между ИП, застройщиком и банком, кредитующим граждан, которые приобретают квартиры в данном жилом комплексе.

При этом необходимо учитывать, что одобрение банком выдачи кредитных средств на приобретение квартиры в строящемся жилом комплексе еще не является сделкой по покупке квартиры в новостройке, и произведение взаиморасчетов по такой сделке до регистрации договора участия в долевом строительстве в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимости, сопряжено с различными рисками.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/opasno_li_pokupat_novostroyku_esli_zastroyschik__ooo_a_prodavets__ip/6531

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.