+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Почему банкам невыгодно финансировать долевое строительство

Содержание

Выгоден ли переход от долевого строительства к проектному финансированию?

Почему банкам невыгодно финансировать долевое строительство

Члены правительства РФ в срок до 15 декабря 2017 года должны предложить свой вариант для поэтапного перехода от ДДУ к проектному финансированию. Эта инициатива президента позволит упростить процесс приобретения строящейся недвижимости и пресечь риски, с которыми могут столкнуться граждане. Полный отказ от прежней схемы должен осуществиться в течение трех лет.

Финансирование строящейся жилплощади в рамках нового проекта предполагает, что стройка будет осуществляться за счет банковских вложений, а не привлеченных средств граждан. На приобретенную недвижимость сразу можно будет оформить право собственности, так как оно будет уже построено.

При этом Глава Минстроя России, заявил, что цена такой недвижимости должна быть объективной. В свою очередь, банки должны урегулировать процентные ставки и предоставлять кредиты населению по сниженным ставкам. Такой способ покупки недвижимости успешно практикуется в западных странах.

Сильной отрицательной стороной долевки, по мнению экспертов, являются риски, которые несут дольщик и застройщик в равной мере. В России на данный момент строительные проекты могут финансироваться тремя способами:

  • За счет инвестиций дольщиков;
  • Проектное финансирование;
  • За счет частных средств застройщиков.

Процентное соотношение во всех этих вариантах неравное. Так 20-40% средств девелоперов приходится на общий объем капиталовложений, средства дольщиков вкладываются в соотношении 50%, а банковское финансирование предполагает вложения не более 50%.

Схема, предложенная президентом, заключается в том, что стройка будет финансироваться банком. Однако процесс коммуникации между застройщиком, банком и покупателем пока не обозначен.

При проектном финансировании банк вкладывает свои активы в строительство жилых домов.

Квартиры в доме обеспечивают долговое обязательство, которое впоследствии ликвидируется за счет денежных вливаний новых проектов.

Главное отличие такой схемы заключается в том, что это не кредит со всеми вытекающими, а особый вид сделки. Процентная ставка в этом случае должна быть пониженной, по сравнению с кредитом тех же строителей.

Реализация новой схемы приобретения недвижимости, с точки зрения правительства, выгода всем. Граждане не потеряют свои вложения и не останутся без квартиры.

Застройщикам будет легче привлекать финансовые активы, так как для строительства нужно будет наладить сотрудничество всего с 2-3 банками. А также есть возможность привлечь профессиональных инвесторов.

Финансирование будет равнозначно утвержденному объему работ.

 В этом случае деньги будут поступать согласно договору с временными рамками. Государство также заинтересовано в реализации проектного финансирования: вероятность привлечению в отрасль бюджетных средств значительно снижается. В случае недобросовестности компании-застройщика дом будет достраивать не государство, а банки или страховщики, которые были привлечены ранее.

Как наступят перемены?

Предпосылкой появления инициативы по формированию нового проекта приобретения жилья стало основание организации по защите прав дольщиков. В связи с этим были скорректированы законодательные нормы (218-ФЗ).

Планы правительства также включают в себя ужесточение контроля в регионах России за строительством по ДДУ. Этапом перехода к новой системе будет оценка потоков финансирования банками строящегося жилья. Критериями оценки будут возможные риски и динамика, играющая на понижение стоимости кредитных ресурсов.

Главной целью в этом случае является сохранение доступной стоимости квадратного метра жилья.

На данный момент финансирование частными лицами в строительство жилья составляет 3,5 трлн рублей. Способны ли банки взять на себя такой объем финансовых затрат? Процесс замещения требует определения жестких временных рамок. Долевое строительство

Согласно статическим данным, более половины возводимого жилья в России финансируется гражданами, заинтересованными в получении жилья. Более миллиона россиян участвуют в программе, по цифрам за III квартал 2017 года. Безусловно, большинство россиян пользуются кредитными средствами на приобретение жилья. Общая задолженность дольщиков перед банками составляет 1,5 трлн рублей.

Наравне с этой схемой приобретения жилья существуют и другие. Они менее популярны в силу своих недостатков и условий. Жилищные сертификаты, кооперативное строительство и реализация уже построенных квартир это 20% от общего количества сделок по приобретению жилья.

Страхи застройщиков

Нынешнее положение дел действительно дестабилизирует рынок недвижимости: девелоперы и риелторы, а также участники долевого строительства полагаются на застройщика. А его благонадежность зависит от многих факторов.

Новая программа позволит свести риски приобретения жилья к минимуму, однако аналитики рынка опасаются, что стоимость квадратных метров будет увеличиваться.

А этот фактор подкрепляется еще и тем, что кредитование застройщиков также может быть пересмотрено не в самую лучшую сторону.

Опасения застройщиков связаны еще и с тем, что при введении новой схемы, не все смогут остаться на рынке, и будут вынуждены уйти с него. Александр Ручьев, президент ГК «Основа», прогнозирует, что привлечение банков уже началось и дает положительные результаты. Строительство теперь не зависит от денег дольщиков, оно зависит от банка.

В свою очередь, Марина Любельская говорит о важных условиях, которые должны соблюдаться при применении новой схемы. Она отмечает, что финансирование такого типа обязано складываться из размера инфляции и маржинальности. Таким образом, сегодняшняя ставка, по ее мнению, не должна превышать 8%. Только так можно сохранить уровень цен и маржинальность девелопера.

Эксперт Роман Родионцев полагает, что рынок сохранит диапазон цены на объекты недвижимости. По его мнению, резкого скачка или падения цен ожидать не стоит. Ежеквартально происходит баланс рынка за счет поступления предложений с небольшими ценами.

Что будет и кому это выгодно?

Процентная ставка наверняка будет зависеть от уровня риска, кредитной репутации застройщика и самого проекта. Для профессиональных застройщиков упростится процесс привлечения средств, что наверняка скажется на уровне лояльности покупателей жилья. На рынке строящейся недвижимости останутся только те, кто готов исполнять свои обязанности в полной мере.

Чей опыт?

В вопросе приобретения недвижимости в Европе проектное финансирование лидирует. Строительство новых домов ведется на деньги банка, в то время как средства дольщиков поступают на выделенный депозит. Только после сдачи объекта банк открывает доступ к депозиту, и застройщик может забрать свою прибыль.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/vygoden-li-perehod-ot-stroitelstva-po-ddu-k-proektnomu-finansirovaniyu/

Участие в долевом строительстве является приобретением недвижимости для банка

Почему банкам невыгодно финансировать долевое строительство

В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

  • Предоставление кредита под залог

После регистрации ДДУ в соответствующих органах у дольщика появляется право требования от Застройщика выполнить свои обязательства по строительству квартиры.Согласно п. 5 ст.

5 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данные права требования могут являться самостоятельным полноценным предметом залога в обеспечении обязательств по кредитному договору. При анализе предмета залога, банк проверит:

  1. Застройщика.

    Будет изучена его репутация, опыт построенных объектов (информация СМИ, арбитражные споры и т. д).

Как взять ипотеку на долевое строительство?

В настоящее время стоимость госпошлины составляет: Для граждан (физических лиц) 1000 рублей Для организаций, учреждений, компаний (юридических лиц) 4000 рублей Многие семьи решаются вступить в «долгострой», чтобы рано или поздно получить для себя и своей семьи новое, комфортабельное жилье. Дата сдачи жилого объекта недвижимости напрямую будет зависеть от стоимости квартиры, указанной в договоре участия в долевом строительстве.
Чем дешевле выходит квартира, тем дольше придется ждать. Однако, обладая необходимым уровнем дохода (придется полностью оплатить долевое участие в постройке многоквартирного дома, а также вносить ежемесячные платежи по кредиту), самые рисковые россияне могут позволить себе оформить ипотеку.
Причем в качестве залога будет выступать еще недостроенное здание, в котором когда-нибудь будет и ваша квартира.

Ипотека по дду: сначала деньги, потом стулья

Варианты для дольщиков Если гражданину по тем или иным причинам необходимо оформить кредит в банке, в качестве залога можно предложить банку действующий ДДУ в качестве залога по кредиту.

Можно оформить как простой потребительский договор кредитования, так и ипотечный. Главное, чтобы банк не сомневался в успешности затеянного строительства.

Многие специалисты в финансово-кредитной сфере советуют для кредитования обращаться в ту организацию, которая обслуживает застройщика.

Например, банк выдавал строительной компании деньги на возведение многоквартирного дома или проводит операции по расчетам.

Почему банкам невыгодно финансировать долевое строительство

Не удивляйтесь, если строительством недвижимости занимается одна фирма, а продает квартиры другая. Инвесторы постоянно привлекают разных подрядчиков, и ничего криминального в этом нет.

Но необходимо тщательно проверять всю документацию, требовать копии, сличать адреса и реквизиты юридических лиц.

Страхование и ипотека по ДДУ В Росреестре договор ДДУ не будет принят к регистрации при отсутствии договора о страховании ответственности с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования.

К страховщику предъявляются жесткие требования. Организация должна быть достаточно надежной, иметь уставной капитал не меньше определенной суммы, обладать безупречной репутацией. Это касается как ОВС, так и страховых компаний и банков.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Стоимость полиса страхования долевого участия в строительстве в среднем составляет 1,3-1,7% от стоимости самой квартиры.

Ипотека на долевое строительство: нюансы

Как правило, по условиям ипотеки предусмотрен первоначальный взнос, вносимый дольщиком непосредственно на счет застройщика, который также уплачивается после регистрации ДДУ.

Государственная поддержка ипотеки Покупка квартиры по ДДУ на заемные средства – достаточно большая нагрузка на семейный бюджет. Важно Государство решило оказать помощь семьям в приобретении собственного жилья.

Бала разработана, и в 2015 году стартовала специальная программа поддержки государства в покупке жилья по ипотеке.

Ипотечные кредиты по данной программе выдаются с пониженной процентной ставкой, оставшуюся часть процентов покрывает государство, перечисляя банкам денежные средства из пенсионного фонда. В программе участвуют ограниченное число банков, что вызывает определенные сложности в оформлении ипотеки с господдержкой.

Залог прав требования по договору долевого участия в 2017 году

Покупка квартиры в современных условиях — достаточно проблемное мероприятие. Россияне всячески стараются снизить стоимость жилья, либо оформляют ипотечные договоры с банками.

В данной статье мы поговорим о таком варианте приобретения квартиры, как участие в долевом строительстве. Что же это значит? Обычная процедура покупки недвижимости заключается в передачи прав владения имуществом, в обмен на некую сумму.

Но в нашем случае, вы выплачиваете всю сумму денег за квартиру во время постройки дома. При этом ее стоимость может быть ниже рыночной на 20-30 процентов.

Не правда ли заманчивое предложение? Именно под гнетом этого, многие люди попадаются на удочки мошенников, либо же тех, кто не способен выполнить все обязательства. Поэтому, прежде чем согласиться на участие в долевом строительстве, вам следует запастись кое какой информацией, важные моменты раскроются в рамках данной статьи.

Что нужно знать потенциальному дольщику при покупке квартиры в ипотеку по дду

Чем выше рейтинг застройщика на рынке строительных услуг, тем больше вероятность одобрения ипотечного кредита для вас Объект договора долевого участия соответствие этапов строительства сопутствующей разрешительной документации, совпадение сроков и т.д.

В Федеральном законе «Об ипотеке» указано, предмет ипотечного договора определятся указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Соответственно, если предметом залога выступает право требования, то должно быть четко указано на основании чего оно появилось у заемщика.

В ипотечном договоре должен быть указан номер договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, а также полное наименование органа, осуществившего регистрацию права залогодателя.

Источник: http://agnbotulinum.com/uchastie-v-dolevom-stroitelstve-yavlyaetsya-priobreteniem-nedvizhimosti-dlya-banka/

Долевое строительство через банки — кто в выигрыше?

Почему банкам невыгодно финансировать долевое строительство

Острота проблемы обманутых дольщиков побуждает правительство искать более безопасные способы привлечения средств граждан в долевое строительство жилья – с участием банков. ОКНА МЕДИА анализирует предлагаемый механизм с точки зрения последствий для строительной отрасли и рынка окон.

Долевое строительство в фокусе внимания чиновников

Долевое строительство является крайне популярным способом приобретения жилья в России. По данным Минстроя, около 80% жилых домов строится с привлечением средств граждан. В 2016 году на средства дольщиков построено около 64 млн м2 жилья.

В среднем в долевое строительство привлекается ежегодно около 1,7 трлн рублей. Но у этого механизма есть и негативная сторона – риски, которые берет на себя покупатель. На сегодняшний день в реестре обманутых дольщиков числится 36,6 тыс. человек.

Всего в стране свыше 800 домов-долгостроев.

Объем строительства в РФ по источникам финансирования, 2017, млн м2

Источник: Минстрой РФ

Ряд экспертов утверждает, что самый простой способ решения проблемы обманутых дольщиков — юридическая отмена долевого строительства и переход к проектному финансированию. Президент РФ Владимир Путин согласился с необходимостью ухода от сложившейся сегодня практики, но подчеркнул, что сначала нужно проработать альтернативные механизмы.

Согласно поручению президента Минстроем разработана «Дорожная карта», которая согласована с министерствами финансов и экономики, а также с Центробанком и 22 декабря 2017 года утверждена кабинетом министров. Переходный период займет около трех лет.

К долевому строительству подключатся банки

По словам председателя Комитета палаты по природным ресурсам Госдумы Николая Николаева, россияне по-прежнему смогут вкладывать деньги в строительство жилья, но не напрямую, а через банк, который станет третьей стороной договора долевого участия.

Как пояснил глава Минстроя Михаил Мень, деньги дольщика будут депонироваться по ставке 0% на так называемом эскроу-счете в одном из 19 банков, получивших соответствующие разрешения.

Поступившие средства блокируются банком до завершения строительства.

Само строительство будет финансироваться этими же банками путем предоставления застройщикам кредитов из ресурсов, аккумулированных на эскроу-счетах.

россияне будут вкладывать деньги в строительство жилья через банк
Банк несет полную ответственность перед дольщиком за сохранность размещенных на эскроу-счете средств и передает их в распоряжение девелопера только после ввода дома в эксплуатацию. В случае банкротства застройщика или нарушения им своих обязательств по другим причинам деньги со счета в полном объеме возвращаются участнику долевого строительства.

Новая схема — новые вопросы

Текст «дорожной карты» еще не опубликован, но к нему существует ряд серьезных вопросов. Как известно, дьявол кроется в деталях.

Деньги дольщиков пойдут в строительство в виде банковских кредитов. Несмотря на то, что банки получат эти ресурсы бесплатно (ставка размещения на эскроу-счетах предполагается 0% годовых), кредиты бесплатными не будут.

Банкам придется нести расходы по тщательному мониторингу этапов строительства и финансового состояния девелоперов, учитывать риски банкротства застройщиков, платить зарплату персоналу и захочется еще что-то заработать.

На данный момент ни банки, ни правительство не готовы назвать возможные ставки кредитования, но уже понятно, что затраты на строительство возрастут.

Правительство пока не дает разъяснений и по вопросу, сохранится ли при новой схеме возможность переуступки прав по ДДУ третьим лицам, и как она будет реализовываться. По-видимому, практика рассчитываться с подрядчиками «квартирами» сойдет на нет, что также скажется на расходах компании-застройщика.

Кроме того, у дольщика появляется новый риск — банкротство банка-участника. Хотя право участвовать в новой схеме получат только уполномоченные банки, это не дает стопроцентной гарантии безопасности. Вопрос, как будут защищены средства дольщиков на эскроу-счетах банка, у которого отозвана лицензия, также остается открытым.

Кто в выигрыше

Долевое участие в строительстве привлекает физических лиц главным образом возможностью приобрести квартиру по ценам ниже среднерыночных.

Если же стоимость покупки доли на этапе строительства возрастет, то интерес к нему может пропасть: ведь на рынке хватает готового нераспроданного жилья по тем же ценам.

Падение спроса на долевое участие может негативно сказаться на объемах нового строительства, а значит, и на рынке окон.

С другой стороны, многое зависит от того, какие ответы будут даны на поставленные выше вопросы. Необходимые нормативные акты будут подготовлены в течение первого квартала 2018 года, и до конца 2018 года будут разработаны подходы к кредитованию застройщиков. Новую схему планируют отработать на пилотных проектах.

Портал ОКНА МЕДИА рекомендует: Закон о долевом строительстве отразится на рынке окон

Источник: https://www.oknamedia.ru/novosti/dolevoe-stroitelstvo-cherez-banki-kto-v-vyigryshe-47654

Что несет отмена долевки: плюсы и минусы

Почему банкам невыгодно финансировать долевое строительство

Те, кто следит за темой долевого строительства наверняка уже слышали о том, что долевое строительство доживает последние дни. Многочисленные случаи мошенничества заставляют депутатов снова, и снова возвращаться к 214 ФЗ для его корректировок.

Одним из вероятных вариантов развития событий является полная отмена такого явления как долевое участие. По имеющейся на данный момент информации, российские застройщики в ближайшие три года должны перейти на проектное финансирование.

Что такое проектное финансирование? Какие плюсы и минусы это несет для застройщиков и покупателей недвижимости? Разберем это в сегодняшнем материале.

Откуда взялась долевка

Долевое строительство официально появилось в 2005 году. Покупка квартиры на стадии котлована была для многих семей единственной возможностью приобрести недвижимость или улучшить свои жилищные условия.

Застройщики предлагали максимальный дисконт цены, однако приходилось подождать несколько месяцев, а то и лет, до вселения в долгожданные квадратные метры.

Позитив омрачался лишь сообщениями об обманутых дольщиках, которые посыпались на фоне двухволнового кризиса (2008-2009 годов и 2013-2016 годов).

Обанкротившиеся строительные компании оставляли людей ни с чем: без денег, без квартиры и на съемном жилье.

Картина приняла настолько массовый характер, что в ситуацию пришлось вмешиваться сначала региональным, а затем федеральным властям. Изыскивались инвесторы и бюджетные средства, проводились конкурсы и оценки, тратилось много сил, средств и нервов. В итоге ситуацию было решено переломить кардинальным способом.

Что говорит закон о долевом участии

С 2005 года отношения между дольщиками и строительными компаниями регулирует Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года.

После отмены 214-ФЗ купить квартиру можно будет только в готовом доме. Правительство представило новый закон, который позволит уйти от привычной законной схемы продажи квартир в строящихся домах. Полноценный переход намечен к 2020 году, а до этого должна заработать новая схема – к цепочке «застройщик – покупатель» добавится банк.

Переходный период

Новый механизм не отменяет долевое строительство полностью, он удаляет взаимодействие между дольщиком и застройщиком.

Между ними встает посредник – некая финансовая организация, которая выступает в роли гаранта исполнения застройщиком всех обязательств.

Вся материальная ответственность за отношения застройщика и дольщика будет лежать на посреднике. Им может быть банк либо другая финансовая организация, имеющая лицензию на осуществление банковской деятельности.

В итоге как застройщик, так и покупатель практически ничем не рискует. Контроль и обязательства сторон ляжет на плечи посредника.

При этом банку будет невыгодно финансировать строительство дома для плохо зарекомендовавшей себя компании, а дольщик имеет больше гарантий возврата средств в непредвиденных ситуациях.

Есть и очевидные минусы отмены долевки. Учитывая то, что в цепочке появился новый участник, которому застройщики будут перечислять определенные средства, то стоимость квадратного метра, несомненно, возрастет.

От этого наверняка уменьшится вилка цен между квартирой, купленной на стадии котлована, и готовым жильем. Люди были готовы пойти на риск и ждать сдачу дома, лишь бы сэкономить или даже получить прибыль на продаже недвижимости. Теперь же эта сумма может стать несущественной.

Кроме того, небольшие строительные компании попросту не потянут новые условия работы и будут вынуждены уйти с рынка, что повлечет за собой укрупнение рынков влияния больших застройщиков и монополизацию цены квадратного метра.

Отменить нельзя строить

Полная отмена долевого строительства запланирована после переходного периода, то есть через три года.

Различные эксперты от рынка недвижимости с осторожностью говорят о том, чего ждать от столь далекой перспективы, так как пока нет данных об успешной реализации хотя бы старта переходного периода.

Тем более, что за эти годы законодательство может еще неоднократно корректироваться. Однако давайте все же попробуем спрогнозировать возможные последствия отмены долевого строительства.

Что получит покупатель от отмены долевого строительства

С одной стороны, благодаря новому закону покупатель перестанет рисковать своими деньгами, с другой стороны, покупать недвижимость придется у меньшего числа застройщиков по более высокой цене.

Плюсы:

  1. Гарантия готовности квартиры и инфраструктуры
  2. Отсутствие проволочек с регистрацией собственности
  3. Простота оформления и оплаты ипотечных кредитов
  4. Отсутствие в облике города долгостроев
  5. Возможно снижение процентной ставки по ипотеке на новостройки

Минусы:

  1. Удорожание квадратного метра жилья на 20-30 процентов
  2. Меньший выбор застройщиков из-за ухода с рынка небольших компаний
  3. Невозможность сэкономить на покупке квартиры на стадии котлована
  4. Уход в небытие инвестиционных квартир, доля которых в Анапе составляет от 20 до 40 процентов

Есть плюсы и для государства. В первую очередь это снижение финансовой нагрузки на обеспечение обманутых дольщиков недвижимостью. Кроме того, снизится нагрузка на судебную и административную систему.

Чем новый закон грозит застройщикам

Признаться, я не нашел в новом законе плюсов для застройщиков. На мой взгляд, отмена долевки усложняет и удорожает работу застройщика.

Минусы же очевидны:

  1. Уход с рынков или банкротство небольших компаний
  2. Требуется внушительная финансовая «подушка» для обеспечения проектно-сметных изысканий каждого дома
  3. Использование заемных средств у банков
  4. Сокращение объемов строительства
  5. Сложности реализации квартир с возросшей стоимостью, не менее 20%
  6. Жесткие требования со стороны банка по соблюдениям сроков и объемов строительства
  7. Увеличение сроков возврата вложений из-за последующей, а не параллельной реализации недвижимости
  8. Рост расходов на налоги и коммунальные платежи готовых к продаже квартир

Из вышесказанного следует, что застройщикам будет просто невыгодно заниматься строительством.

Кому же выгодно отменять долевое строительство

В данной цепочке прослеживаются пять заинтересованных групп:

  • Государство;
  • Банки;
  • Застройщики;
  • Частные инвесторы;
  • Покупатель (мы с вами).

Уже ясно, что для покупателя такая схема не выгодна (удорожание жилья), при весьма гипотетическом улучшении качества строительства.

Частный инвестор полностью исключается из данной цепочки, значит, закон принимается не в их интересах.

О минусах застройщика мы уже говорили, я думаю понятно, что отмена долевки не радует их так же, как и покупателя.

Остаются две категории: Банки и Власть (государство).

Банки, на мой взгляд, получают многократную выгоду.

Во-первых, они аккумулируют на своих счетах средства компенсационного фонда. Думаю, никому не надо объяснять, что Фонд оплачивает банку какую-то сумму за обслуживание счетов. Кроме этого, банк может использовать эти средства для кредитования населения, т.е. пускать их в оборот и получать проценты.

Затем банк кредитует застройщика, который теперь не будет иметь возможности привлечения средств от населения. И тот же банк будет выдавать затем кредиты населению для покупки квартиры в новостройке.

Выгода банков более чем прозрачна и понятна.

Что же получает государство? Власть полностью снимает с себя ответственность, перекладывая её на плечи банков, мол вы финансируете, вы и гарантируете результат. На мой взгляд, утопичная стратегия, т.к. банки давно уже показали, что их интересуют только деньги и ничего более. Банкротство банков, опять же, никто не отменял, в том числе и умышленное.

Таким образом, получается, что банковское лобби в сфере строительства, за которым я наблюдаю уже давно, медленно, но верно полностью прибирает к рукам весь строительный сектор экономики.

С чем я банкиров и поздравляю. Всё у них получилось так, как они задумывали. А народ?

Люди, интересами которых, прикрываются все те, кто лоббирует принятие таких законов, будут вынуждены покупать квартиры по завышенным ценам. 

Источник: http://novostrojka-anapy.ru/chto-neset-otmena-dolevki-plyusy-i-minusy

Жилье подорожает, мелкие строители вымрут. Чем грозит рынку отказ от «долевки»

Почему банкам невыгодно финансировать долевое строительство

О том, как устроен механизм проектного финансирования, который предлагается взамен договорам ДДУ, в чем его плюсы и очевидные минусы, мы поговорили с Николаем Зыряновым, генеральным директором ООО «Бюро недвижимости Зыряновой».

— В правительстве рассматривают возможность отказа от долевого строительства в пользу механизма проектного финансирования. Как будет реализована новая схема?

— Механизм проектного финансирования предусматривает, что оплата строительства осуществляется застройщиком за счёт целевого кредита, предоставленного банком.

Скорее всего, предоставлять такие кредиты сможет лишь ограниченный круг уполномоченных банков, список которых будет утверждаться ЦБ или Правительством.

Сама по себе схема не нова – проектное финансирование существует и сейчас, но оно не является единственным способом привлечения денежных средств для строительства.

— В чем плюсы и минусы проектного финансирования?

— Безусловный плюс проектного финансирования заключается в том, что деньги поступают застройщику стабильно, вне зависимости от того, как идут продажи квартир.

Минусы ощутят покупатели – за пользование кредитом застройщик платит банку проценты, которые увеличивают расходы на строительство и  добавляются к итоговой стоимости возводимого жилья.

Также стоит отметить, что сегодня у российских банков просто нет достаточных средств, чтобы профинансировать текущие расходы застройщиков.

По оценкам специалистов, рынок долевого строительства составляет примерно 3,5 трлн рублей, а, например, размер кредитного портфеля для строителей у Сбербанка – 800 млрд рублей.

Найти  на российском рынке дополнительно несколько триллионов рублей вряд ли возможно.

Еще один спорный момент в реализации механизма проектного финансирования касается опять же денег покупателя. Большинство семей приобретает недвижимость в ипотеку.

Получается, что введение новой схемы должно предусматривать возможность предварительной продажи квартир до окончания строительства. В этом случае деньги покупателя будут аккумулироваться в банке.

Проценты на такие денежные средства банками начисляться не будут, так что банки получат бесплатное финансирование от покупателей, и фактически этими же деньгами профинансирует застройщика, но уже под определённый процент.

И тут возникает вопрос: будут ли покупатели уплачивать свой процент по ипотеке за то время, пока банк аккумулирует их средства до окончания строительства? В противном случае получается интересная картина: банк выдаёт ипотеку для приобретения квартиры в строящемся доме и одновременно финансирует застройщика. Деньги банка никуда не уходят, но все ему исправно платят проценты – и покупатели и застройщик.

— Действительно ли в таком случае отказываться от долевого строительства необходимо? Этот инструмент изжил себя?

— Я полагаю, что возможный отказ от долевого строительства связан только с тем, что власти не могут найти эффективный механизм решения проблемы обманутых дольщиков. Это повышает социальную напряжённость в стране и негативно сказывается на рейтингах региональных руководителей.

Проблема обманутых дольщиков усугубляется тем, что для оплаты долевого участия многие покупатели берут ипотеку и продолжают выплачивать кредиты с процентами, не получая при этом оплаченного жилья.  

Но если посмотреть на ситуацию с другой стороны, станет очевидно, что «долевка» появилась как ответ на недоступность банковских кредитов для финансирования строительства.

Да и сама система долевого участия стала более прозрачной и контролируемой. Схемы «двойных продаж» в значительной степени ушли в прошлое.

Можно сказать, что долевое участие выгодно и застройщику, и покупателю, и нет оснований говорить, что в текущих экономических условиях эта схема уже изжила себя.

Мне кажется, что правильнее было бы запускать схему с проектным финансированием параллельно с продолжением долевого строительства, чтобы в реальных условиях сравнить их эффективность.

— Вернемся к обманутым дольщикам. Правда ли механизм проектного финансирования способен защитить покупателя?

— Если договоры о приобретении новостроек будут заключаться и оплачиваться покупателями только после постройки дома и ввода его в эксплуатацию, то проблема с обманутыми дольщиками действительно будет устранена – дольщиков просто не будет вообще. Это как лечение головной боли с помощью гильотины. Нет дольщиков – нет проблемы.

— Считается, что покупать в «долевку» – выгодно. После внедрения нового механизма жилье для россиян станет менее доступным?

— Низкая стоимость квартиры при заключении ДДУ – это такая своеобразная «премия за риск», которую получает участник долевого строительства.

В случае полной отмены долевого участия покупатели лишаются относительно рискованного способа приобретения жилья по более привлекательной цене.

Но не стоит забывать, что сейчас за застройщиками следят, и риски незавершения строительства объекта действительно минимальные.

Я считаю, если остановить привлечение средств дольщиков прямо сейчас, то мы рискуем получить снижение объёмов строительства примерно в 2-3 раза. Такое радикальное уменьшение на рынке вряд ли поспособствует снижению цен на недвижимость и повышению доступности новостроек.

— Может ли внедрение механизма проектного финансирования привести к тому, что мелкие строители уйдут с рынка, останутся лишь крупные компании?

— Можно сделать вывод, что сокращение общего количества застройщиков, и их укрупнение – одна из целей авторов реформы.  Предполагается, что крупные застройщики должны быть более финансово устойчивыми, но такое умозаключение может быть неверным.  Основа финансовой устойчивости – это не размер компании, a правильное управление рисками и финансами.

Небольшим компаниям будет действительно сложно соответствовать новым требованиям. 

Источник: http://ekb.dk.ru/news/zhilie-podorozhaet-melkie-stroiteli-vymrut-chem-grozit-rynku-otkaz-ot-dolevki-237093418

Захотят ли банки финансировать стройки по новым правилам

Почему банкам невыгодно финансировать долевое строительство

С 1 июля в России начался давно назревший переход от долевого финансирования строящегося жилья к гораздо менее рискованной для граждан схеме с использованием так называемых эскроу-счетов, предусматривающей контроль банков за реализацией строительных проектов.

Этот вариант являет собой, по сути, аналог проектного финансирования: средства покупателей квартир будут заморожены на специальном счете до сдачи дома в эксплуатацию, а строительство недвижимости будет финансироваться банковскими кредитами. В этом году застройщики могут работать по новой схеме на добровольной основе, но с июля следующего года использование эскроу-счетов станет обязательным, а финансирование проектов на средства дольщиков – невозможным.

Крупнейшие девелоперы, вероятно, уже должны быть близки к ответу на вопрос, как перестраивать свои стратегии и бизнес-процессы, а вот из 25 уполномоченных работать с застройщиками банков лишь единицы объявили о готовности запускать кредитование с эскроу-счетами. На рынке сохраняются опасения, что банковский сектор не готов брать на себя функцию надзора за строительными проектами, работать по дорогой в операционном обслуживании схеме и финансировать отрасль в полном объеме.

Сейчас они действительно небезосновательны, но в конечном итоге банкам должно быть и интересно, и выгодно работать с новым продуктом.

Если на законодательном уровне будут созданы все необходимые условия для перехода к целевой модели финансирования строительства, в ближайшие 3–5 лет вполне можно полностью заместить средства граждан банковским кредитованием, учитывая, что порядка 20–30% застройщиков могут уйти с рынка в результате ужесточения регулирования и ожидаемой за этим консолидации отрасли.

В целом работа по новым правилам вряд ли приведет к существенным изменениям в расстановке сил на рынке кредитования жилищного строительства: сохранится концентрация госбанков, исторически имеющих там сильные позиции. При этом есть все основания ожидать появления новых игроков – банков, ранее не финансировавших застройщиков, поскольку для них участие в таких сделках станет вопросом сохранения ипотечного бизнеса.

О чем думают банки

Можно выделить два ключевых аспекта, которые будут определять положительные решения банков о запуске нового продукта – кредитования с использованием эскроу-счетов. Во-первых, после перехода рынка на новый механизм у физлиц по-прежнему сохранится возможность получить ипотечный кредит в любом банке.

Скорее всего, свое предпочтение клиент отдаст тому финансовому институту, в котором не только его получит, но и сразу же сможет разместить средства на эскроу-счете.

Таким образом, банки, готовые предоставлять полный комплекс услуг, останутся полноценными игроками на рынке ипотечного кредитования, смогут сохранить и даже увеличить свое присутствие.

Во-вторых, использование эскроу-счетов изменит ценообразование самого кредита. У банков будет больше возможностей для маневрирования при определении маржинальности сделки и ценовых условий для застройщика.

Деньги, размещаемые участниками долевого строительства до его завершения, будут составлять долгосрочную пассивную базу банка и использоваться в качестве одного из источников проведения активных операций.

В этом случае стоимость фондирования кредита для застройщика может снизиться по сравнению со стандартными кредитными операциями. По нашим предварительным оценкам, это снижение может составить не менее 20–30%.

Вместе с тем нельзя сказать, что новая схема существенно отличается от уже привычных банкам операций. Кредитование с открытием эскроу-счетов полностью соответствует концепции проектного финансирования.

Соблюдаются основополагающие принципы: создание отдельного юридического лица под каждый проект, наличие у застройщика опыта строительства, обязательное использование им собственных средств, залог проекта в пользу банка, контроль за целевым использованием кредита.

Однако по сравнению с вариантами обеспечения в проектном финансировании именно эскроу-счет позволит полностью контролировать поступления и расходование денежных средств от продажи жилья в проекте.

Банкам нужно время для осмысления изменившегося подхода

Кредитование с использованием эскроу-счетов – дорогой для банка продукт со сложной структурой, состоящий из нескольких базовых продуктов – кредитных (проектное финансирование) и расчетных (открытие и ведение счетов застройщиков, эскроу-счетов). Если сейчас эти продукты существуют каждый по отдельности, то при новом подходе они становятся частью комплексного предложения. Поэтому банкам необходимо перенастроить взаимодействие между отдельными подразделениями.

Кроме того, в связи с тем что на банк возлагается надзорная функция, усложняется концепция отдельных продуктов, и это требует методологической проработки.

Например, в расчетно-кассовое обслуживание клиентов-застройщиков интегрируется функция контроля за расходными операциями клиента, ранее присущая в основном кредитным сделкам в рамках процедуры мониторинга соответствия расходов заемщика целевому использованию кредита, предусмотренному договором.

Объективно банкам необходимо время для осмысления изменившегося подхода к кредитованию жилья, что также осложняется продолжающимися изменениями законодательства. Сейчас еще не видно всей картины регулирования целиком, а потому ряд критично важных для банковского сектора вопросов остается открытым.

Мнения экспертов банков, финансовых и инвестиционных компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2018/07/09/774974-zahotyat-banki-finansirovat-stroiki

В россии планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья

Почему банкам невыгодно финансировать долевое строительство

С 1 июля 2019 г. российский рынок недвижимости ожидает тотальная перезагрузка. Просуществовавшее целых 14 лет долевое строительство будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов.

Что такое долевое строительство?

Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.

Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторы, или, как их еще называют, дольщики.

Средства, уплаченные ими, при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир.

Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.

Что такое проектное финансирование?

Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.

Сделка будет выглядеть следующим образом:

  • Покупатель вкладывает средства в строительство жилья;
  • Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете;
  • Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство;
  • После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя.

В соответствии с новой моделью средства граждан, привлеченные на строительство, будут храниться на счетах эскроу. Это условные спецсчета, которые открываются до наступления каких-то определенных условий, в конкретном случае — до сдачи объекта в эксплуатацию.

Ранее этого момента распоряжаться деньгами не могут ни застройщики, ни банки, ни даже сами граждане. Для привлечения средств на строительство девелопер может использовать собственные финансы или обратиться в банк за целевым кредитом, выдаваемым под проценты.

Как будут переходить к новой схеме?

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, пояснили в Минстрое.

Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве.

Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.

На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья.

«Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.

Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент.

«Прежде всего, мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб.

По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируется не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.

Как изменятся цены при отмене долевок?

По мнению экспертов, запрет на долевое строительство может привести к росту цен на 20%. Появятся дополнительные расходы из-за появления в цепочке банков. Например, проценты по целевому кредиту, затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства. Также на стоимости могут отразиться затраты на обслуживание специальных счетов эскроу.

Переход от ДДУ к проектному финансированию на уровне конкретных механизмов до сих пор непонятен. Участники процесса не договорились, как будет выглядеть уход от долевого строительства. Однако гражданам обещают мягкий и плавный процесс перехода к новой реформе строительства недвижимости в России.

Источник: https://pronedra.ru/v-rossii-planiruetsya-perexod-na-novuyu-sxemu-priobreteniya-stroyashhegosya-zhilya-293845.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.