+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

«Плохие» долги жильцов перед ТСЖ

Содержание

Списание дебиторской задолженности в жилищно строительных кооперативах проводки

«Плохие» долги жильцов перед ТСЖ

Home / Новости / Списание дебиторской задолженности в жилищно строительных кооперативах проводки

Отражение просроченной, невостребованной недоимки Долг перед контрагентом считается просроченным, если:

  • деньги кредитору не выплачены в срок, оговоренный в договоре;
  • предоплата была получена, но контрагент не получил предмет договора в установленные сроки.

В этом случае кредиторка числится на балансе (стр. 1230).

Когда сделать проводки и на какой счет списать эту задолженность? Это делается, когда вероятность требований контрагента по погашению просроченной недоимки пропадает, истекает срок исковой давности и она становится безнадежной к взысканию.

В БУ списание просроченной кредиторской задолженности (недоимки) оформляется записями: Дт 60 (62, 76) Кт 91.1. Все долги предприятия, как ДЗ, так и кредиторская задолженность (далее — КЗ), отражаются в балансе на активно-пассивных счетах, их сальдо нельзя сворачивать.

Образование резерва отображается проводкой: Дт61 Кт63 Процесс создания резерва должен регламентироваться учетной политикой, а сумма резерва не может превышать 10 % от прибыли в отчетном периоде. В то же время создание резерва это право, а не обязанность.

Важно! За счет резерва можно списать только тот долг, который участвовал в формировании.

Когда резерв по сомнительным долгам создавался, то проводки в бухучете имеют следующий вид: Дт63 Кт 62 (60, 76 …) Долги списаны за счет резерва Дт007 Списанная задолженность учтена за балансом Если резерв не был создан, то списание осуществляется следующим образом: Дт91-1 Кт62 (60, 76 …) Списание долгов на прочие расходы Дт007 Списанная задолженность учтена за балансом Невостребованной Долги, которые являются невостребованными, но не безвозвратными, при списании продолжают учитывать за балансом. Для забалансового учета используется счет 007.

«плохие» долги жильцов перед тсж

Внимание

Ведь при признании долга безнадежным бухгалтерией одновременно делаются проводки и списание дебиторской задолженности в налоговом учете (далее — НУ). Подписывайтесь на нашканал в Яндекс.

Дзен! Подписаться на канал Рассмотрим бухгалтерские проводки по списанию дебиторской задолженности на примере счетов 60, 62 и отражение переплаты по налогам.

Списание дебиторской задолженности и проводки по счету 60 проводятся после предоплаты поставщику, если он в дальнейшем не исполнил обязанности по отгрузке ТМЦ (работам, услугам) и не вернул предоплату.

Необходимость списания дебиторской задолженности и проводки по счету 62 в общем случае образуются после отгрузки покупателю при недобросовестном его отношении к исполнению обязательств по оплате. Счет списания дебиторской задолженности зависит от применения в БУ резерва по сомнительным долгам.

Пошаговая инструкция по списанию дебиторской задолженности

Важно

При отсутствии резерва дебиторка (далее — ДЗ) отражается в прочих расходах: Дт 91.2 Кт 60 (62). Проводки по списанию просроченной дебиторской задолженности за счет резерва следующие:

  • Дт 91.2 Кт 63 — сформирован резерв по сомнительным долгам (это происходит раньше, чем списание).
  • Дт 63 Кт 60 (62) — списана дебиторка за счет резерва. Если долг больше резерва, то превышение относится на прочие расходы аналогично списанию без резерва (п.

11 ПБУ № 10/99).

Как списать недоимку контрагентов и переплату по налогам При отражении долгов по счету 91.2 одновременно происходит списание дебиторской задолженности на забалансовый счет: Дт 007, по каждому контрагенту отдельно. Списанная дебиторская задолженность на забалансовом счете учитывается в течение 5 лет, в это время изыскиваются возможности по взысканию недоимки.

Списание дебиторской задолженности — бухгалтерские проводки

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЧАСТЬ ПЕРВАЯ Глава 12. ИСКОВАЯ ДАВНОСТЬ1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.2. И Статья 418. Прекращение обязательства смертью гражданина 1.

Обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЧАСТЬ ВТОРАЯ Статья 266. Расходы на формирование резервов по сомнительным долгам 1.

Сомнительным долгом признается любая задолженность перед налогоплательщиком, возникшая в связи с реализацией товаров, выполнением работ, оказанием услуг, в случае, если эта задолженность не погашена в сроки, установленные договором, и не обеспечена залогом, поручительством, банковской гарантией.

Сальдо прочих доходов и расходов Списан износ по основному средству 010 УЧЕТ АРЕНДОВАННЫХ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ Отражены арендованные основные средства 001 УЧЕТ МАТЕРИАЛОВ Оплачено поставщику за материалы 60, 76 51, 71 Оприходованы материалы (без НДС) 10 60, 66, 67, 71, 76 Отражен НДС согласно счет-фактуре 19 60 НДС включен в стоимость материалов 10 19 Списаны материалы 26 10 Учтены материалы, полученные по договору дарения или безвозмездно 10 98 Материалы, полученные по договору дарения или безвозмездно, учтены в доходах 98 91 Списаны материалы, полученные по договору дарения или безвозмездно 26 10 По результатам инвентаризации оприходованы неучтенные материалы 10 91/«прочие доходы» Учет внешних обязательств кооператива Получен кредит КПК на ведение уставной деятельности 51 66, 67 « Краткосрочные кредиты» Получен заем КПК на ведение уставной деятельности (в т.ч.

КПК 2-уровня) 51 66,67 «Краткосрочные займы, сбережения пайщиков ФЛ» Возврат кооперативом кредита и процентов по нему 66, 67/ «Краткосрочные кредиты» 66, 67/ «Проценты по краткосрочным кредитам» 51 Возврат кооперативом займа (в т.ч. возврат займа полученный в КПК 2-уровня) и процентов по нему 66,67 «Краткосрочные займы, сбережения пайщиков ФЛ, 76/ «расчеты с КПК второго уровня», 66/ «Проценты по краткосрочным займам, сбережениям физлиц» 67/ «Проценты по долгосрочным займам, сбережениям физлиц» 51 Учет финансовых вложений Внесен паевой взнос в кооператив второго уровня 58/ «паи в КПК второго уровня» 51 Внесены средства в кооператив второго уровня по договору 58/ «Предоставленные займы кооперативу второго уровня (в т.ч.

К этому процессу необходимо отнестись ответственно, так как затрагивается налоговая база. Какими проводками списать дебиторскую задолженность в НУ? Отражаются суммы как внереализационные расходы (подп. 2 п. 2 ст. 265 НК РФ). Для этого проводится операция не для БУ, а для налогового учета.

Источник: http://kodeks-alania.ru/spisanie-debitorskoj-zadolzhennosti-v-zhilishhno-stroitelnyh-kooperativah-provodki/

Обязаны ли тсж уведомлять жильцов о задолженности квартплаты

«Плохие» долги жильцов перед ТСЖ

26.02.

2018

  • отсутствие стабильности в плане финансов, к примеру, задержка заработной платы может стать причиной несвоевременного внесения долгового взноса;
  • различные заболевания, ведущие к нетрудоспособности граждан;
  • нет наличия регулярного правомерного контроля оплаты со стороны ТСЖ;
  • уровень обслуживания жилищно-коммунальных структур находится в плачевном состоянии;
  • наличие нескольких управляющих организаций для одного дома;
  • конфликты и недопонимание между управляющей организацией и жильцами, а также многое другое.

Ситуации бывают разные и своевременно оплачивать счета за коммунальные услуги гражданам удается не всегда. Однако часто ТСЖ или управляющая организация не обременяют себя мирными попытками «достучаться» до должника и попросту отключают электроэнергию. Разберемся в статье, имеет ли право ТСЖ отключать электроэнергию за долги по квартплате, законны ли подобные действия и как бороться с должниками мирными способами.

Тсж в борьбе с должниками: имеет ли оно право на отключение коммунальных услуг за неуплату

С ТСЖ можно заключить соглашение о погашении задолженности. Соглашение предусматривает единовременную оплату всего долга, либо рассрочку — погашение задолженности частями на протяжении определенного количества времени путем ежемесячного внесения платежей.

Плохие — долги жильцов перед тсж

Поэтому ТСЖ, как и любая некоммерческая организация, обязано создавать резерв сомнительных долгов. На это указывает и Минфин России в Информации об особенностях формирования бухгалтерской отчетности некоммерческих организаций (ПЗ-1/2011) . При этом стратегическим вопросом является определение критериев сомнительности задолженности.

Его следует проработать заранее и включить выбранные критерии в учетную политику для целей бухгалтерского учета.

Формально, раз вероятность погашения просроченного долга оценивается индивидуально, ничто не мешает ТСЖ оценивать ее как высокую (особенно в случае добросовестного подхода членов правления к стимулированию платежной дисциплины) и, как следствие, не иметь в учете такого показателя, как резерв сомнительных долгов.

Рекомендуем прочесть:  Проверитьзадолженность по жкх по фамилии

Ошибки тсж в борьбе с неплательщиками

Расходы же на общее юридическое сопровождение ТСЖ могут включать в смету расходов, и они приходятся на управленческие затраты. А вот расходы на отдельных неплательщиков должны производиться за счет этих отдельных неплательщиков. Это логично. И вполне реализуемо.

Как бороться с задолженностью неплательщиков? Имеет ли право ТСЖ вывешивать списки должников

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Борьба с должниками — неплатильщиками коммунальных услуг, претензии от УК, ТСЖ

Это возможно при уведомлении хозяина квартира заранее, в срок за 3 дня. Т.е. человеку дается право погасить задолженность в полном объеме. Если сумма не поступила или он не явился в ТСЖ с подтверждающим оплату документом (кассовым чеком, квитанцией), электроэнергию имеют право отключить.

Задолженность по ЖКХ: штрафы и другие возможные последствия

Неуплата коммунальных платежей – серьезное нарушение Жилищного кодекса, карающееся в соответствие с законом. Чтобы не стать злостным должником и не переживать о том, что коммунальщики произведут отключение электричества или воды, необходимо своевременно платить по счетам.

Если жилец по каким-либо причинам не имеет возможности оплатить услуги, ему не следует ждать того, что на него подадут в суд. Оптимальным вариантом решения вопроса станет мирная договоренность с компаниями, занимающимися поставкой жилищно-коммунальных услуг. Сотрудники этих организаций в большинстве случаев идут на уступки должникам.

При этом неплательщик сам должен мочь и хотеть строить конструктивный диалог с коммунальщиками, стоять на своем и доказывать свою невиновность в таких ситуациях не следует.

За долги ТСЖ жильцы отвечать не обязаны

Таким образом, если собственники дома оплатили потребляемые услуги ТСЖ, которое в свою очередь не передало полученные денежные средства поставщику данных услуг, указанные собственники напрямую несут обязанность по повторной оплате данных услуг непосредственно поставщику услуг, если последний заявит такие требования, как возникшие у него убытки.

Как осуществляется оплата услуг ЖКХ: ТСЖ и коммунальные платежи

  • В ситуации, когда в многоквартирном доме нет приборов учета, при этом ни общедомовых, ни индивидуальных, то размер оплаты по коммунальным платежам будет исчисляться путем умножения площади конкретно взятого помещения на имеющийся норматив по тарифу, который был установлен в законодательном порядке.
  • Если в многоквартирном доме имеется счётчик, который является общедомовым, то оплата будет производиться по показаниям этого прибора учета, в расчет будет браться площадь недвижимости, которую занимает каждый из собственников. Также, в этой ситуации будет учитываться количество лиц, которые проживают в квартире.
  • Если у каждого собственника имеется свой индивидуальный прибор учета, то оплата будет производиться путем начисления показаний для каждого в отдельности.

Что такое права, обязанности и полномочия ТСЖ: какова ответственность

Таким образом, требования правления на досмотр помещения под любым предлогом – снятие показаний счетчиков, поверка счетчиков, замер давления в трубах, проверка температуры помещения и т.д. – незаконны. Жилец может по своей воле впустить членов правления, но если он запретить входить, то ничего с ним поделать нельзя.

Уведомление о задолженности по коммунальным платежам

По решению суда, с Вас, помимо долга, будут взысканы расходы ТСЖ Ленина 20 на оплату государственной пошлины, расходы по представительству в суде юриста и иные судебные издержки, более того, за несвоевременную оплату, с Вас будут дополнительно взысканы пени.

Наймодатель жилья наряду с иском о выселении может подать иск о взыскании задолженности по кварплате. Необходимо помнить, что ответчик по такому делу не только наниматель жилья, но и все члены его семьи. Если долг был оплачен одним из нанимателей, то он вправе требовать возмещения от других нанимателей жилья.

Правомерность обнародования списка должников ЖКУ

  • ФИО, адрес субъекта персональных данных, номер, дату и орган выдачи паспорта гражданина;
  • наименование (ФИО) и адрес управляющей организации, получающей согласие субъекта персональных данных;
  • цель обработки персональных данных (исполнение договора управления МКД, взыскание задолженности за ЖКУ, оказание услуг по начислению платы, печати и доставке квитанций);
  • перечень персональных данных, на обработку которых даётся согласие субъекта персональных данных (ФИО, адрес, перечень, объём и стоимость потреблённых ЖКУ, учётно-регистрационные данные, сведения о составе семьи, прочие данные, необходимые для начисления платы за ЖКУ, размер задолженности);
  • перечень действий с персональными данными, на совершение которых даётся согласие, общее описание используемых УК способов обработки персональных данных;
  • срок, в течение которого действует согласие, и порядок его отзыва.

Узнайте, какие сведения УК не должна предоставлять собственникам.

Обязаны ли тсж уведомлять жильцов о задолженности квартплаты Ссылка на основную публикацию

Источник: http://yrokurista.ru/zhilishhnoe-pravo/obyazany-li-tszh-uvedomlyat-zhiltsov-o-zadolzhennosti-kvartplaty

Заявление в тсж о списании долга за комунальные услуги

«Плохие» долги жильцов перед ТСЖ

Как списать долг по сроку давности При грамотном использовании закона, можно легко произвести списание долгов ЖКХ по сроку давности. Полное списание возможно в том случае, если организация взыскивает с должника через суд только старые задолженнности.

Если в один иск входят еще и долги, которым не исполнилось три года, то их суд обяжет выплатить в полном размере. Как написать и подать ходатайство о применении срока исковой давности в 2017 году Если срок давности по долгам ЖКХ в 2017 году истек, значит, последний платеж по квитанциям был произведен не позднее 2014 года.

При таких обстоятельствах закон о сроке исковой давности встает на сторону должника. Итак, алгоритм действий ответчика должен быть таким:

  1. Если получен судебный приказ.

Внимание

Не стоит забывать о том, что договор в обязательном порядке должен быть оформлен в двух экземплярах, которые предоставляются каждой из сторон.

Иногда граждане встречаются с довольно нестандартными ситуациями, в связи с чем нередко в процессе оформления договора они указываются отдельным пунктом.

Для того, чтобы избежать каких-либо негативных последствий, в процессе подписания соглашения стоит максимально внимательно изучить каждый его пункт.

Отдельное внимание следует уделить тому, что в соответствии с действующим законодательством предусматривается возможность досрочного расторжения договора по причине того, что человек, который принимал участие в процессе его оформления, покидает указанную недвижимость, к примеру, в связи с ее продажей. В таком случае ему будет направлено требование о полноценной выплате задолженности по коммунальным услугам.

Может ли управляющая компания списать задолженность?

Как объясняют россияне, долг ЖКХ возникает у них по следующим причинам:

  • потеря работы;
  • временные материальные трудности;
  • потеря квитанции;
  • элементарная забывчивость;
  • неплатежеспособность;
  • сознательное нежелание платить, так как они недовольны качеством поставляемых услуг или не согласны с общей суммой.

Однако все эти доводы совсем не осовобождают собственников от уплаты, а, наоборот, усугубляют положение. Коммунальные службы сначала вежливо напоминают о долгах. Если их просьбы игнорируются, коммунальщики переходят к более радикальным мерам:

  1. Присылают досудебную претензию.
  2. Подают в суд на должника и выигрывают.

О списании суммы задолженности по оплате за коммунальные услуги

Обязанность своевременной оплаты ЖКУ В соответствии с нормами, указанными в статье 153 Жилищного кодекса, собственники недвижимости, а также уполномоченные наниматели государственного или муниципального жилья должны в обязательном порядке оплачивать предоставленные им коммунальные услуги полноценно в установленные сроки.

Какой срок давности по долгам жкх в россии?

Если никаких действий не производилось, он вступает в силу на одиннадцатый день. Если ответчик подаст ходатайство об отмене судебного приказа, дело передается в районный или областной суд для рассмотрения в судебном заседании.

  • Решение в процессе судебного заседания. Этот процесс проходит с вызовом сторон, рассмотрением всех документов, то есть происходит слушание дела. Иск в этом случае подается по месту проживания должника. Как раз здесь ответчик может подать ходатайство об истечении срока давности, если это действительно так. Судебное решение вступает в силу через месяц после вынесения. Пока оно не вступило в законнную силу, можно подать апелляцию.
  • Важный момент заключается в том, чтобы не пропустить сроки по отмене приказа, подаче ходатайств и апелляций.

“плохие” долги жильцов перед тсж

Важно

Более давние долги списываются. Но в итоге все равно останется значительная сумма, дополнительно ее увеличит пеня, начисляющаяся за каждый день просрочки.

Но самый верный способ не иметь проблемы с выплатой задолженности по коммуналке – не накапливать ее годами.

ВНИМАНИЕ! При списании долгов, их части используются только законные методы, предусмотренные Жилищным Кодексом, Постановлениями Правительства, другими документами.

Ликвидация задолженности полностью Жилищным законодательством предусмотрено несколько ситуаций, когда задолженность по квартплате списывается полностью. Любая из них не обозначает ничего хорошего для должника, поэтому не стоит хвататься за такие возможности.

  • Трагическая причина списания долга – смерть должника.

Как написать заявление о списании долга по оплате услуг жкх за прошлые годы?

Уплачиваются деньги по договору, который заключается между собственником жилья и управляющей компанией или компанией-поставщиком услуг. В последнем случае счета приходят на разных квинтанциях, а в первом — на одной.

Сейчас Товарищества собственников недвижимости (ТСН или ТСЖ) как организации становятся все более популярными.
В этой ситуации жильцы отмечают значительную выгоду при оплате услуг.

Как бы то ни было, в любом случае обязательство оплаты коммунальных услуг по договору регулируется статьей по номером 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Возникновение долга В семейном бюджете статья расходов на услуги ЖКХ составляет минимум четверть всех месячных расходов, включенных в обязательный перечень. Но далеко не все граждане России сознательно платят по счетам. Ежегодно коммунальщики терпят убытки на общую сумму более 200 миллиардов рублей.

Как составить заявление о списании долга по коммунальным платежам за 2011 год?

  • Нижегородская обл.
  • Новгородская обл.
  • Новосибирская обл.
  • Омская обл.
  • Оренбургская обл.
  • Орловская обл.
  • Пензенская обл.
  • Пермский край
  • Приморский край
  • Псковская обл.
  • Ростовская обл.
  • Рязанская обл.
  • Самарская обл.
  • Санкт-Петербург
  • Саратовская обл.
  • Саха (Якутия) респ.
  • Сахалинская обл.
  • Свердловская обл.
  • Севастополь
  • Северная Осетия — Алания респ.
  • Смоленская обл.
  • Ставропольский край
  • Тамбовская обл.
  • Татарстан, респ.
  • Тверская обл.
  • Томская обл.
  • Тульская обл.
  • Тыва респ.
  • Тюменская обл.
  • Удмуртская респ.
  • Ульяновская обл.
  • Хабаровский край
  • Хакасия респ.
  • Ханты-Мансийский авт.

О списании задолженности граждан за коммунальные услуги

В частности, это касается снабжения электричеством, газом, горячей и холодной водой, а также предоставление отопления во время соответствующего сезона.

Данные услуги предоставляются физическим лицам соответствующими государственными предприятиями, но при этом тарифы устанавливаются специализированными государственными органами, и в дальнейшем никоим образом уже не зависят от коммунальных служб. Статья 153.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги Помимо этого, стоит отметить тот факт, что граждане ежемесячно также вносят соответствующие выплаты за жилищные услуги наподобие капитального ремонта недвижимости, а также обслуживания различного общедомового имущества.

То есть по прошествии этого времени истец теряет гарантию защиты своих прав, а ответчик (должник), наоборот, приобретает право не платить по давним счетам на вполне законных основаниях. Через какое время на должника подают в суд Специального закона и четко установленных сроков подачи на должника в суд не существует. Управляющая компания (УК) или ТСЖ (ТСН) действуют по своему усмотрению.

В принципе, они могут подать иск уже на второй месяц после образования задолженности. Но такие случаи редки.

Некоторые организации все же несут исковое заявление в суд, когда срок исковой давности по долгам ЖКХ давно истек, надеясь на юридическую безграмотность должника.

Возможные действия УК и ТСЖ (ТСН) при образовании задолженности Обязательного досудебного урегулирования задолженности нет.
Да и на практике УК и ТСЖ не спешат с обращениями в суд.

Коммунальные службы могут только приостановить подачу некоторых ресурсов.

  • Если квартира находится в аренде, ответственность за уплату услуг ЖКХ лежит на собственнике квартиры, а он, в свою очередь, может взыскать со съемщика долг через суд как частное лицо.
  • В большинстве случаев управляющие компании и коммунальные службы подают на должников в суд, умалчивая о том, что существует срок давности по долгам ЖКХ. Законодательство Какой срок давности по долгам ЖКХ установлен законом? Срок исковой давности — это период, в течение которого истец может обратиться в суд за восстановлением и защитой нарушенных прав и обязательств. Этот процесс регулируется Гражданским кодексом, а именно статьей за номером 196. Согласно данной статье, срок исковой давности по долгам ЖКХ составляет три года.

Источник: http://dtpstory.ru/zayavlenie-v-tszh-o-spisanii-dolga-za-komunalnye-uslugi/

Конфликты в многоквартирном доме (часть 2). Уловки УК и ТСЖ, к которым они прибегают, чтобы удержать власть в доме и рассорить соседей

«Плохие» долги жильцов перед ТСЖ

Вторая часть повествования Константина Орлова о конфликтах в многоквартирном доме. Первую часть вы найдете вот здесь.

Duobus certantibus tertius gaudet (латин.)
Когда двое дерутся — третий радуется.

В этой части я расскажу об основных уловках УК и сотрудников ТСЖ, к которым они прибегают, чтобы удержать власть в доме и рассорить соседей.

В первой части я описывал ситуации, когда отсутствие нормальных коммуникаций между отдельными соседями ставит в тупик управление всем домом. Но все становится гораздо страшнее, когда в конфликты в доме вмешивается управляющая организация или она даже их режиссирует.

С председателями домов и инициативными жителями, которые жалуются на свои УК, часто, в разговоре можно услышать фразу «Да как они так могут? Ведь так нельзя!».

Можно! Можно ВСЕ, что прямо не запрещено. И чтобы Вам эффективно управлять домом и взаимодействовать с УК – Вы должны знать их уловки. Этих уловок немного. Но все они имеют первопричину – отдельные люди или компании теряют деньги.

Главное – поймите мотивацию той или иной управляющей компании

Сразу скажу, статья носит негативный характер, мы ведь разбираем именно конфликты, но и здесь нельзя всех делить под одну гребенку. Есть как хорошие, так и плохие. Не претендуя на мнение экспертов, но на основе нашей работы и проведению разного типа собраний начиная с 2011 года, мы выделили для себя три типа управляющих компаний:

1) Первый тип – бывшие ЖЭКи, которые стали УК, с числом обслуживаемых домов более или около 50% от общего числа домов в городе (поселке). Сюда же относятся их «клоны» и «дети», которые появляются после банкротства старых, а по сути, просто смены ООО, а все сотрудники, кабинеты и даже сайты остаются прежними.

Как правило, эти УК самые наглые, уровень и качество обслуживания и содержания дома в них стремится к нулю, решение любых элементарных вопросов упирается в огромные стены, затягивается на долгие месяца и годы.

ПРИМЕЧАНИЕ, В Красноярске произошла подобная ситуация при появлении нового ГУК «Жилфонд» (смене собственников старого). На словах пока говорится о том, что это компания нового типа и они делают ставку именно на качество работ и высокий уровень сервиса. Я думаю, объективно можно будет это оценить спустя год-полтора после начала обслуживания домов – осенью 2017.

Я искренне надеюсь, что изменения будут.

Если это действительно подтвердится – то я готов лично подарить бутылку коньяка руководителю ГУК «Жилфонда» и наш фирменный диплом, который мы дарим управляющим компаниям и ТСЖ, внедряющим современные стандарты и подходы в управлении домом (речь идет о дипломе, который «Домосканер» выдает управляющим организациям – примечание редактора).

Даю небольшой совет! Как косвенно определить качество работы УК кроме как посмотрев рейтинги нарушений? Берет ли эта УК новые дома на обслуживание или только постепенно теряет жилой фонд? Если берет по решению собраний (не с муниципальных аукционов, а именно за счет «клиентской» работы) – это очень большой плюс! Если УК не берет новые дома на обслуживание, теряет старые, то отдавать их она, понятное дело, не хочет. В ход идут любые инструменты! Об этом чуть ниже.

Мотивация этих УК – максимизация прибыли, а, следовательно, доведение дома до плачевного состояния – ведь где-то подлить бетоном за 1000 рублей и предотвратить разрушение отмостки на ремонт которой можно списать 100.000 рублей абсолютно не выгодно, а как следствие, проведение работ по ремонту по завышенной стоимости, отказ от заключения договоров с иными подрядчиками кроме «проверенных и надежных» и тому подобное.

2) Второй тип УК – аффилированные с застройщиками, которые приступают к управлению сразу после сдачи дома. Во-первых, управлять новым домом удобно – новое, есть новое, никаких поломок, только косметические ремонты, установка видеонаблюдения и прочий «тюнинг» дома.

Во-вторых, в ходе начальной эксплуатации в доме часто есть недоделки, которые застройщик обязан по гарантии исправить. Заставить это сделать – обязанность УК. Если застройщик и УК – де-факто одно и тоже лицо, то исправлять косяки либо не будут, либо будут за счет жителей.

В данном случае главная мотивация «продержаться» до окончания срока гарантии, а там как повезет.

Очень много примеров, когда тариф на « и ремонт» в недавно построенном доме аналогичен среднерыночным тарифам для подобного типа домов, но у других домов в эту сумму заложено накопление на текущий ремонт 3-6 рублей с м2, а в построенном доме все деньги до последней копейки «проедаются» ежемесячно на содержание. Как следствие, спустя 1-3-5 лет в доме не будет никаких накоплений. Делать любые работы будет не на что. Странным образом, домом управляет УК, которая была тем или иным способом выбрана/навязана/поставлена от застройщика.

Наш недавний пример в Орловской области – людям, которые получали ключи от новых квартир в доме, назначали время получения ключей в одно время в небольшом помещении.

Представьте, несколько десятков человек в огромной очереди в душном помещении. Им дают в руки лист решения по выбору УК, только после сдачи листа – ключи.

Большинство подписывали все что угодно, лишь бы забрать ключи и поскорее покинуть это место. Если вы живете в новом доме – как у вас происходил выбор УК?

Примечание редактора.

Такие случаи происходят сплошь и рядом. Например, на этом видео представитель красноярской УК «Холмсервис» навязывает свою управляющую компанию людям, пришедшим получать ключи в новостройке.

Очень часто, мотивация подобных УК – сохранить деньги застройщика (ничего не делать по гарантии), заработать по максимуму за счет отсутствия накоплений.

При этом они могут очень качественно управлять домом, реагировать на все жалобы, у них всегда чистые подъезды, а во дворах проводятся детские праздники, все сотрудники предельно вежливы и обходительны, мелкие ремонты выполняются незамедлительно. Все это делается на ваши деньги.

3) Третий тип УК – созданные с нуля и работающие в конкурирующих условиях УК. Они действительно берут дома на обслуживание по решению собрания, объясняют жителями свои преимущества, часто участвуют в муниципальных аукционах по выбору способа управления.

Эти компании, как правило, приходят на рынок на долгий срок, а следовательно, стремятся заработать имя и репутацию. Но и среди них есть компании, основанные «выходцами» из первых двух типов, которые поняли принципы работы и строят новую компанию по образу и подобию той, где они работали ранее (см. п. 1 и п.

2). Таких примеров мало, но они существуют.

Мотивация этого типа УК – набрать максимум домов и желательно большой площади, чем больше домов – тем больше доход, чем больше площадь одного дома – тем лучше.

Провести собрание по переходу в другую УК в пятиэтажке и в огромном доме, по большому счету, «одинаково приятно», срок собрания 1-2 месяца в любом случае, в результату будет большой дом площадью 25000-30000 м2, а не пятиэтажная хрущевка в 5-7 раз меньшей площади (читай – в 5-7 раз меньше доход). УК этого типа как и УК из п.2 – также стараются держать высокий уровень сервиса и обслуживания.

Ну и кратко расскажу про два основных типа руководителей ТСЖ:

1) Председатели, которые искренне пришли сделать свой дом лучше, иногда, абсолютно без опыта управления, без знаний, но с огромным желанием научиться и держать дом в порядке.

Они ищут подрядчиков, экономят каждый рубль, поднимают доходы дома.

Соответственно, председатель не держится за свое место, а уходя (после перевыборов или «захвата власти») может пояснить каждый рубль и показать все документы.

2) Второй тип – председатели, которые искренне пришли сделать свой дом лучше, но при этом сделать и свою жизнь соразмерно лучше.

Они также ищут подрядчиков, экономят каждый рубль (ищут кто сделает дешево, но по документам будет другая сумма), поднимают доходы дома (не всегда проводят все через кассу ТСЖ).

Например, магазин должен платить за использование общего имущества 10000 рублей официально, а ему предлагают неофициально платить 7000 рублей. Всем выгодно, всех устраивает – кроме собственников. Эти председатели до последнего держатся за место, а после ухода часто уносят с собой половину документов.

В части ТСЖ, среднего, почему-то, как правило, не дано. Председатели либо порядочные, либо нет. Оценку их работы пусть дают собственники самостоятельно.

В начале, я не зря так долго описывал типы УК и ТСЖ для того, чтобы читатель понимал – что движет этими компаниями или лицами в своей работе. Когда вы понимаете истинную цель работы управляющей компании, то вам проще с ней работать/бороться/побеждать. Поэтому и уловок по сохранению власти в доме у УК и недобросовестных руководителей ТСЖ не так много.

Я не буду описывать ситуации конфликтов из серии «я прихожу в офис УК, а мне ничего не говорят», «со мной никто не хочет разговаривать», «они все смеются надо мной, ничего делают», «я пишу, а они не делают» – то есть ситуаций, где страдает один человек.

Для решения таких ситуаций есть три шага: 1) письменное обращение в управляющую организацию 2) в случае отказа – обращение в Жилищную инспекцию 3) если ничего не помогает – смена УК, где в договоре управления прописывается перечень первоочередных работ с конкретными сроками.

Остановимся на случаях, когда страдает весь дом. В описании этих случаев нет последовательности, они взяты из практики и перечислены в случайном порядке.

1. Подписи многоразового использования

Вы собираете подписи на каждом собрании? Многие управляющие организации использовали один и тот же реестр собственников по многу раз, лишь меняя первые листы протокола собрания.

К счастью, сейчас на каждом собрании нужно отдельное решение на каждого собственника, а не общий реестр.

Правда, один из обратившихся к нам председателей рассказывал, как сотрудники УК копировали листы решений, где верхняя часть была «новая», а нижняя, с подписью – с реального листа решения собрания прошедшего ранее.

Надеюсь, что угроза уголовной ответственности остановит самых одиозных сотрудников и их руководителей отдельных управляющих организаций.

2. Страшилки сотрудников: «Перейдете в другую УК – дом развалится»

Одним из самых главных аргументов сотрудников любой управляющей компании является «Мы профессионалы, а если вы смените нашу УК, то потом ваш дом развалится/исчезнет вода/будет зимой холодно/квартплата вырастет в 5 раз/дом заселят крысы/все умрут».

Мой опыт насчитывает анализ судеб более 1000 домов на сегодня, ни в одном доме не стало хуже при правильном выборе новой УК! Более того, есть примеры, как в доме по ул. Павлова в Красноярске, где собственница устав от работы (бездействия) создала ТСЖ не имея при этом никакого опыта управления домом. Первый год было сложно, но сейчас дом не узнать.

В таких случаях я всегда задаю сотрудникам УК вопрос «А если у вас такие специалисты, то почему не решены следующие вопросы…» – и начинаю перечислять перечень проблем. Диалог, как правило, прекращается.

3. «Обнуление» долгов за ЖКУ в обмен на помощь УК

Представьте, вы провели общее собрание по какому-либо вопросу, где вы или меняете УК или обязываете ее сделать то, что делать для нее затратно, на собрании все собственники единогласно проали «ЗА». Вы рады, кворум есть, решение принято.

Протокол и решения собственников сданы в УК. Думаете УК уже думает как бы исполнить решение? Наоборот, лучшие умы УК думают как бы НЕ исполнять данное решение. Повторюсь, оно в 99% случаев приводит к убыткам УК, соответственно, цена вопроса соразмерна размеру убытков.

Спустя время вы узнаете, что ваши соседи, которые не принимали участия в собрании подали на Вас в суд, с требованием отменить собрание, поскольку была нарушена процедура его проведения.

Странным образом эти соседи оказываются задолжниками за ЖКУ с суммами 50-300 тысяч рублей, сами в суд они не ходят, а их интересы предоставляет по доверенности юрист управляющей компании.

Понимаете абсурдность ситуации? Люди – злостные должники, а их интересы представляет юрист компании, которой они должны денег.

Как же бороться с такими соседями? Из той практики, которая мне известна, очень помогает дружеская беседа с таким соседом, в котором ему убедительно рассказывают о том, что сейчас его долги в 50 тысяч якобы «погасятся», а когда он проиграет в суде, то на него будут возложены затраты ответчика, которого будет предоставлять дорогой адвокат. Как следствие, он получит не долг за ЖКУ в 50 тысяч, а долг перед физическим лицом (конечно, с исполнительным листом!), на гораздо бОльшую сумму. Еще, говорят, публичное активное порицание таких соседей тоже очень эффективно!

4. Подкуп отдельных людей

Очень часто собственники считают, что председатель дома получает деньги от сотрудников УК.

В каждом доме есть люди, которые в этом уверены! Это очень обидно, потому что на моей практике почти все председатели работают исключительно на собственном энтузиазме, а часто, тратят собственное время, деньги и силы на благо дома.

Но, существует и подкуп отдельных собственников сотрудниками УК, в те моменты, когда цена вопроса слишком велика. Обычно это происходит на этапе приемки дорогостоящих работ, которые не были выполнены в полном объеме или выполнены с нарушениями, а полномочия по приемке общее собрание делегировало отдельным собственникам.

Если вы председатель – всегда анонсируйте дату приемки работ и приглашайте в комиссию других соседей.

Если вы собственник – попросите, чтобы вас пригласили.

5. «Режиссеры общих собраний»

Вы думаете, что проведение очной части общего собрания во дворе – это просто встреча? Вы глубоко ошибаетесь! Лично знаю управляющие компании, которые очень технично режиссируют предстоящую встречу.

Если нужно, чтобы собрание прошло спокойно: УК обязательно приводят 1-3 человек, которые стоят в разных частях толпы и в нужный момент обращаются к самым «кричащим» соседям, заставляя их переключать свое внимание.

Сам присутствовал на одном из таких собраний, где стоял простой мужичок с мусорным ведром в руках, держа в зубах сигарету, когда кто-то начал кричать негативно в адрес УК, он похлопал крикуна по плечу, что-то спросил, отвел человека в сторону, они закурили, о чем-то поговорили. Собрание продолжилось.

После собрания он положил мусорное ведро в багажник Лексуса стоящего за углом, сел за руль и уехал.

Если нужно сорвать собрание: эти же «засланные» жители задают неудобные вопросы или просто кричат, срывая собрания.

Источник: https://nkgkh.ru/novosti/analitika/1286-konflikty-v-mnogokvartirnom-dome-chast-2-ulovki-uk-i-tszh-k-kotorym-oni-pribegayut-chtoby-uderzhat-vlast-v-dome-i-rassorit-sosedej

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.