+7(499)495-49-41

Платежные системы как партнер ТСЖ и управляющей организации

Содержание

Отличия ТСЖ от УК

Платежные системы как партнер ТСЖ и управляющей организации

16:01, 24 сентября 2016 7   0   5526

Согласно последним нововведениям в жилищном законодательстве обязанность по содержанию многоквартирных домов была возложена на их жильцов – владельцев квартир. В результате собственники жилья получили право выбора организации, которая непосредственно будет заниматься вопросами технического обслуживания домовладений.

Своим решением они могут основать личное товарищество собственников или обратиться за обслуживанием в управляющую компанию.

Что такое ТСЖ и что такое УК?

ТСЖ представляет собой организацию, действующую на некоммерческой основе с целью обеспечения жильцам возможности самостоятельного управления домом. Товарищество создается по решению собственников квартир посредством проведения их общего собрания по рассмотрению соответствующей повестки.

Регистрацию ТСЖ в жилищной инспекции проводят при условии, что в пользу его создания проало более 50% квартирных хозяев. Такие организации всегда состоят из трех административных групп:

  • общего собрания владельцев;
  • председателя и правления товарищества;
  • проверочной (ревизионной) комиссии.

Управляющая компания, работающая в сфере ЖКХ, представляет собой организацию, зарегистрированную в законном порядке как юридическое лицо и оказывающую услуги по техническому обслуживанию домов на возмездной (платной) основе.

Фактически она выступает посредником между жильцами и компаниями, занимающимися обслуживанием коммуникаций и благоустройством. В то же время она является первоочередным подрядчиком для любой работы, проводимой в доме.

Когда УК привлекает сторонние организации для выполнения ремонтных или иных действий ее называют субподрядчиком.

Обязанности ТСЖ и УК

Согласно статье 137 ЖК РФ за ТСЖ закреплен следующий круг обязанностей:

  1. Создание условий, обеспечивающих поддержание должного санитарного и гигиенического состояния общедомового имущества.
  2. Проведение своевременного ремонта и благоустройства внутридомовых помещений и придомовых территорий всеми собственниками квартир как своими силами, так и с привлечением услуг сторонних организаций.
  3. Соблюдение законных прав собственников квартир при разработке методов управления и распоряжения общей собственностью.
  4. Принятие мер по предотвращению различных действий третьих лиц, препятствующих собственникам жилья реализовывать свои права и интересы в отношении общего имущества.
  5. Предоставление интересов жильцов многоквартирного дома в отношениях со сторонними организациями и органами.

Практически таким же кругом обязанностей уполномочены управляющие компании, работающие в сфере ЖКХ. Они сотрудничают с собственниками многоквартирных домов на основании соответствующего договора, согласно которому должны оказывать организационные услуги и проводить следующий перечень работ по содержанию и ремонту их имущества:

  • принятие мер по обеспечению безопасности проживания жильцов в подопечном доме;
  • регулярный осмотр состояния внутридомовых помещений и придомовых территорий, а также коммуникационных систем;
  • осуществление обслуживания в соответствии с правилами пожарной безопасности;
  • обеспечение уборки принадлежащих дому внутренних и внешних территорий;
  • осуществление вывоза мусора, собираемого жильцами и организациями, расположенными в доме;
  • обеспечение содержания и контроля работы общедомовых приборов учета.

Сравнительный анализ

Для проведения сравнительного анализа деятельности управляющих компаний и товариществ собственников жилья можно выделить три основных показателя:

  1. Расходы.
  2. Борьба с коммунальными должниками.
  3. Прозрачность осуществляемых действий.

Что касается затрат организаций, осуществляющих содержания дома, то большую их часть составляют коммунальные платежи за газ, воду, электричество, отопление, вывоз ТБО и услуги канализации.

Но к текущим тратам нужно отнести и расходы по содержанию штата специалистов и рабочих, на покупку необходимой техники и материалов и т. п. Чаще всего, в этом вопросе выгодней оказывается работа ТСЖ, так как:

  • организация работает напрямую с поставщиками, а, значит, нет дополнительных трат за услуги посредников;
  • товарищество не нуждается в привлечении расчетных и управленческих кадров, эту работу могут выполнять квалифицированные жильцы.

Экономичность достигается только при условии, что управлением в ТСЖ занимаются добропорядочные и профессиональные люди, так как встречаются ситуации, когда корысть перевешивает законный порядок. Но, если касаться УК, то они вообще работают без учета людских интересов.

В большинстве случаев такие компании выбирают субподрядчиков не по критерию качественного обслуживания, а по личным связям.

Относительно борьбы с должниками можно сказать, что проще в этом плане УК, чем ТСЖ, так как:

  1. При ТСЖ в связи с образованием задолженности за коммунальные услуги поставщики начинают приостанавливать их оказание, и без благ остается весь дом.
  2. При УК меры борьбы с должниками принимаются относительно конкретного лица.

Если говорить о прозрачности деятельности, то максимальной открытостью обладает работа товарищества, так как его создание предполагает самоуправление.

Управляющие компании, наоборот, пытаются не раскрывать способов своей работы и не предоставляют собственникам многоквартирных домов отчетности о расходах, о возможности их уменьшения и методике подбора исполняющих организаций.

Преимущества и недостатки ТСЖ

Для товариществ собственников жилья можно выделить целый ряд преимуществ их деятельности:

  1. Свобода выбора эксплуатирующих организаций посредством добровольного решения каждого собственника.
  2. Возможность получения дополнительных доходов путем принятия решения о сдачи в аренду свободных внутридомовых помещений.
  3. Уют и чистота придомовых и внутридомовых территорий.

Выбирая ТСЖ для управления домом необходимо подготовиться и к некоторым неудобствам:

  • благоустройство территорий и подъездов, что является одним из основных направлений деятельности товариществ, требует немалых капиталовложений, что приводит жильцов к большим затратам;
  • на сегодняшний день законодательство в области взаимоотношений ТСЖ и властей не является совершенным, а потому многие спорные вопросы приходится решать только через суд.

Преимущества и недостатки УК

Управляющая компания в сфере ЖКХ также обладает рядом неоспоримых достоинств:

  1. В таких компаниях, как правило, работают профессионалы, имеющие большой опыт в системе эксплуатации жилых домов и хорошо знающие жилищные законы.
  2. Такие компании оснащены более современным оборудованием и материалами для оказания обслуживающих услуг, чем ТСЖ.
  3. Такие компании всегда имеют в штате квалифицированных юристов, которые тщательно следят за изменениями в законе.
  4. УК в отличие от ТСЖ могут осуществлять ряд эксплуатационных и ремонтных работ самостоятельно без дополнительной оплаты за привлечение подрядчиков.

При существенных преимуществах УК, необходимо выделить несколько недостатков:

  • оплата услуг субподрядчиков и иные платежи проводятся через расчетный счет компании, в результате чего собственники квартир не могут осуществлять полноценный контроль за расходами;
  • чаще всего управляющие компании работают с целью получения прибыли и без учета интересов собственников, поэтому принимают решения по обслуживанию дома, не советуясь с собранием жильцов.

Что лучше, ТСЖ или УК?

Однозначного ответа на вопрос, что же лучше, ТСЖ или УК, дать невозможно. Выбор организации, занимающейся обслуживанием многоквартирных домов, напрямую зависит от текущих обстоятельств:

  1. В большом доме, в котором невозможно подобрать грамотного управленца, готового заниматься общедомовым хозяйством, лучше всего привлечь управляющую компанию.
  2. Управляющая компания также является наилучшим вариантом для жильцов, среди которых нет людей, компетентных в жилищном законодательстве.
  3. Если в доме предусмотрено множество свободных помещений, с которых можно получить хороший доход по договору аренды, то есть вариант организовать собственное ТСЖ.
  4. Если же среди жильцов подбираются грамотные управленцы и квалифицированные специалисты в области финансов и юриспруденции, то для получения результатов согласно своим интересам, собственникам жилья лучше организовать товарищество.

В любом случае какую бы организацию не выбрали владельцы, своим решением они освобождают себя от проблем и хлопот, связанных с управлением общедомовым хозяйством.

Всеми вопросами будут заниматься специалисты управляющей компании или грамотные люди, выбранные из многочисленного списка жильцов. А вы будете только участвовать в собраниях, на которых будут приниматься решения о смене УК или переизбрании председателя ТСЖ.

Источник: http://lawestate.ru/tszh-i-uk/otlichiya-tszh-ot-uk.html

Как производить оплату коммунальных услуг в ТСЖ (товарищество собственников жилья)

Платежные системы как партнер ТСЖ и управляющей организации

Проживание в жилом помещении, в которое поставляются коммунальные ресурсы, такие как вода, газ, электричество, обязывает владельца или жильцов оплачивать ежемесячно потребленные блага.

Не имеет значения, к какому вид недвижимости относится ваше жилье — частный дом, квартира, загородный коттедж или домик в садовом товариществе.

Но способы начисления, оповещения и собственно оплаты за потребленный объем коммунальных ресурсов, может существенно различаться в зависимости от того, в чьем управлении находится жилой дом.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) организуются с целью создания более благоприятных и прозрачных условий начисления коммунальных услуг.

В данной статье рассмотрим, что составляет основу деятельности ТСЖ, обязанности жильцов в отношении оплаты коммунальных услуг, как заключаются договора ТСЖ с поставщиками услуг, а также некоторые нюансы действий при неправильном начислении квартплаты.

Если вы проживаете в многоквартирном доме и являетесь членом товарищества собственников жилья, то многие вопросы, касающиеся общей недвижимости, решаются на собрании жильцов.

Это относится и к вопросу заключения договора на оплату коммунальных услуг.

Общим решением всех собственников жилья решается, с каким поставщиком будет осуществляться сотрудничество, и заключается договор на поставку коммунальных ресурсов или услуг.

Основными пунктами в подобном договоре являются:

 Полное наименование товарищества собственников жильяличные данные председателя (фамилия, имя, отчество)
 Основания для осуществления подобных действийустав, учредительный договор и т.д. и условия заключения
 Права и обязанности сторон поставщика услугоказание и предоставление коммунальных услуг, техническое обслуживание, ремонтные работы и т.д.
  Права и обязанности ТСЖежемесячная оплата потребленных ресурсов на основании приборов учета или действующих нормативов

Также каждый собственник жилья заключает договор с ТСЖ на предоставление ему необходимых коммунальных услуг.

По нему владелец собственности в многоквартирном доме поручает товариществу осуществлять следующее:

  • обеспечивать бесперебойное поступление коммунальных благ в квартиру собственника;
  • содержание общего жилого имущества;
  • выполнение различных работ, связанных с ремонтом и обслуживанием общедомового имущества.

В настоящее время практически все многоквартирные дома оборудованы индивидуальными приборами учета потребления коммунальных ресурсов и общедомовым.

Основной расчет стоимости оплаты основывается именно на показаниях счетчиков, установленных в каждой квартире и в общем подъезде.

Что касается тарифов на отдельные коммунальные услуги, то данная финансовая категория не находится в ведении товарищества.

Тарификация на горячую воду, отопление и водоотведение устанавливается местными органами самоуправления.

Деятельность товарищества

Товарищество собственников жилья является результатом свободного волеизъявления всех владельцев квартир в многоквартирном доме.

Подобная организация создается в целях соблюдения интересов жильцов дома и представляет собой «буфер» между потребителями коммунальных услуг и поставщиками ресурсов и услуг.

Основу деятельности ТСЖ составляет:

  1. Обеспечение эксплуатации многоквартирного дома.
  2. Обеспечение пользования квартирами в многоквартирном доме.
  3. Обеспечение владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
  4. Предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных домах или данными жилыми домами.

Занимаясь начислением оплаты за коммунальные услуги, потребляемые собственниками жилья и иными лицами, проживающими в многоквартирном доме, ТСЖ обязано вести профессиональную бухгалтерскую деятельность.

В любой момент по запросу общего собрания жильцов должен быть оперативно создан и представлен отчет о финансовой деятельности ТСЖ, в котором указывается:

  • выбранный тариф;
  • личные данные плательщика (фамилия, имя, отчество);
  • данные об оплате дополнительных услуг (кабельное телевидение, уборка лестничных клеток и лестниц и т.д.).

: создание ТСЖ

Важно помнить, что если ТСЖ получило от жильца денежные средства для оплаты определенных коммунальных услуг, то направлять их в иное «русло» товарищество не имеет ни законного, ни морального права.

То есть деньги, внесенные за предоставление горячей воды по квитанции на оплату коммунальных услуг, не могут быть уплачены поставщику, предоставляющему отопительные услуги и т.д.

Обязанности жильцов

В отличие от управления товарищества, имеющего множество обязательств перед жильцами, собственники обязаны выполнять не так много обязательств.

Самым важным является своевременная оплата в полном объеме, выставленных счетов по оплате коммунальных услуг за отчетный период. Об этом важно помнить всем собственникам жилья в многоквартирном доме.

Длительная неоплата счетов одним из владельцев квартир и нежелание в мирном порядке урегулировать создавшуюся негативную финансовую ситуацию, в конечном счете, приводит к тому, что поставщик коммунальных услуг обращается в суд с иском о взыскании задолженности.

Но только в роли ответчика будет выступать не злостный неплательщик, а сама организация, так как договор на предоставление услуг заключается между товариществом и поставщиком, без конкретизации отдельных абонентов.

В итоге ТСЖ вынуждено будет оплачивать долги недобросовестных жильцов из резерва общедомовых денежных средств.

Отражения в законе

Товарищества собственников жилья являются довольно серьезными некоммерческими организациями, поэтому вся их деятельность, начиная от создания и заканчивая, сложением полномочий, четко регламентируется и контролируется российским законодательством.

Перечислим основные законные акты и статьи:

Выбор оплаты за коммунальные услуги в ТСЖ

Жилищный Кодекс Российской Федерации гласит, что каждый человек (собственник, жилец, арендатор и т.д.), проживающий в жилом помещении и пользующийся коммунальными услугами, обязан их оплачивать.

При постоянном проживании в квартире в список услуг, обязательных к оплате входят:

  1. Оплата, потребленных коммунальных ресурсов по тарифу или действующему нормативу.
  2. Оплата за содержание и ремонт жилья (в том числе и общедомового).

При этом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны оплачивать не только текущий, но и капитальный ремонт имущества дома, находящегося в общем пользовании всех собственников.

При создании товарищества собственников жилья, ответственность за соблюдением выполнения жильцами своих обязательств возлагается на данную некоммерческую организацию.

Важно помнить, что даже если вы не стали членом организации и не хотите иметь с ней ничего общего, являясь собственником-одиночкой, это не снимает с вас обязанности по оплате коммунальных услуг и расходов по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

Наличными средствами

Гражданский Кодекс Российской Федерации определил и легализовал возможность каждого собственника жилья оплачивать свои ежемесячные расходы по коммунальным услугам и содержанию дома.

Производить их можно, как путем безналичного расчета, так и внесением наличных денег на счет компании-поставщика через пункты оплаты.

Товарищество собственников жилья имеет полномочия самостоятельно формировать, распечатывать, и направлять жильцам дома платежные документы (квитанции) на оплату коммунальных услуг.

Оплата наличностью может производиться прямо в кассу ТСЖ. Важно помнить, что наличие кассового аппарата в управлении товарищества не является обаятельным атрибутом, так как денежные средства, вносимые собственниками и жильцами многоквартирного дома, не являются выручкой.

В какие сроки

Ограничения, касающиеся сроков внесения платы за коммунальные услуги, являются общегосударственными, закрепленными в Жилищном Кодексе Российской Федерации и не являются прерогативой ТСЖ.

Статья 155 этого законного акта гласит, что каждый собственник, арендатор, жилец и т.д., пользующийся благами цивилизации, обязан оплачивать их ежемесячно в полном объеме не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом.

То есть за коммунальные услуги, потребленные в декабре, необходимо внести плату до 10 января.

Нарушение сроков оплаты по счетам за использованные коммунальные услуги влечет за собой применение штрафных санкций как со стороны ТСЖ, так и со стороны ресурсоснабжающей компании.

Причем последняя инстанция направит свой «гнев» в адрес всего дома. Заключение договора с товариществом влечет за собой печальные последствия для всех жильцов дома (временное прекращение подачи коммунального ресурса, полное отключение от подачи и т.д.), а не только для конкретного неплательщика.

Действия при завышенных суммах счетов

Иногда случаются ситуации, когда собственники квартир — члены ячейки, сомневаются в правильности начисления оплаты по потребляемым коммунальным услугам.

В такой ситуации стоит обратиться в бухгалтерию и правление за разъяснением и предоставлением дополнительной информации.

Отказ в предоставлении бухгалтерской отчетности является нарушением со стороны ТСЖ и является серьезным поводом для обращения в прокуратуру или Жилищную инспекцию.

Собственников, которые не являются членами

Не все собственники квартир многоэтажного дома становиться членами ТСЖ. Для вступления требуется личное заявление владельца квартиры, а также решение общего собрания.

Но статус члена товарищества собственников жилья или отсутствие такового не снимают ответственность с граждан, проживающих в этом доме и пользующихся коммунальными ресурсами, оплачивать их в полной мере.

В многоквартирном доме невозможно решить не пользоваться, например, отоплением, даже если вы не проживаете в холодное время года в принадлежащем вам жилом помещении.

Оплата коммунальных услуг является неотъемлемой частью жизни современного человека.

И совершенно не имеет значения, кто управляет домом — ТСЖ или управляющая компания.

Источник: http://domdomoff.ru/oplata-kommunalnyh-uslug-v-tszh.html

Пошаговая инструкция по открытию управляющей компании в сфере ЖКХ

Платежные системы как партнер ТСЖ и управляющей организации

Мнение о высокой прибыльности бизнеса управляющих компаний сильно преувеличено, а заработать в сфере ЖКХ совсем нелегко. Здесь в борьбе за клиентов не придётся конкурировать с десятком фирм, а для получения шестизначной прибыли придётся изрядно потрудиться.

Представляем полный разбор темы — как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, перечислим документы, которые нужно оформить для учреждения УК и подробно разъясним, как получить многоквартирный дом (МКД) в управление.

Что делает управляющая компания

Управляющая компания – юридическое лицо, созданное с целью получения прибыли, занимающееся бизнесом в сфере ЖКХ. В компетенцию УК входит содержание одного или нескольких многоквартирных домов. Задача таких предприятий – обеспечить качественное содержание МКД, не превышая согласованный уровень затрат.

Перед тем как открыть с нуля управляющую компанию инвестор должен чётко представлять, какие работы выполняют организации этого профиля.

Перечислим основные работы, которые выполняет УК:

  • подготовка инженерных систем дома к зиме и лету;
  •  поддержание в работоспособном состоянии внутридомовых трубопроводов и электросетей;
  •  обеспечение пожарной безопасности;
  •  установка приборов учёта (вода, электроснабжение, отопление);
  •  поддержание чистоты и уборка мусора в подъездах и во дворах;
  •  ремонт в подъездах;
  •  восстановление фасада дома;
  •  составление и доставка квитков оплаты коммунальных услуг;
  •  рассмотрение вопросов жильцов;
  •  другие работы по содержанию МКД.

Величина вознаграждения, которое получает управляющая компания, обсуждается во время собрания собственников жилья каждого многоквартирного дома.

Где представитель от УК согласовывает с жильцами предварительно подготовленную смету.

Если в собрании участвует менее половины жителей дома, то протокол такого собрания не будет иметь силы и согласовывать смету нужно с администрацией населённого пункта или района.

Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ

От типа управляющей организации зависит, может ли она выполнять различные задачи, разберём виды и функции таких компаний:

Управляющая компания – фирма, выступающая посредником в отношениях владельцев недвижимости и организаций, осуществляющими уборку территории, выполняющими обслуживание внутридомовых сетей, и другие работы по содержанию МКД.

 Создать управляющую компанию с нуля, работающую по такой схеме проще, штат сотрудников будет минимален, а закупка инструментов и материалов не требуется.

Эксплуатационная – обслуживает только сам дом, но не поставляет коммунальные услуги.

Предпринимателю, который создаёт такую фирму, нужно укомплектовать штат квалифицированными кадрами, для выполнения небольших ремонтов в домах.

https://www.youtube.com/watch?v=lshRtNi1Qns

Гибридная – организация собственными силами с минимальным привлечением подрядчиков обслуживает МКД и самостоятельно поставляет часть коммунальных услуг.

Для создания такой фирмы потребуется набрать в штат квалифицированных работников, закупить оборудование и инструмент, построить собственную котельную и т.д.

Для создания такой компании потребуются значительные денежные вложения на начальном этапе.

Порядок действий по созданию УК

Как открыть управляющую компанию:

  • создать юридическое лицо;
  • получить лицензию;
  • набрать компетентных сотрудников и подготовить офис для работы;
  • получить многоквартирный дом в управление;
  • составить и подписать договора на обслуживание с владельцами жилья.

Процедура получения лицензии

Для регистрации управляющей компании требуется оформить все предусмотренные законодательством документы, перечислим их.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

Прохождение процедуры получения лицензии, разрешающей ведение деятельности по содержанию МКД. Эти лицензии выдаёт государственный жилищный надзор (Госжилинспекция).

Какие условия нужно выполнить, чтобы получить лицензию, пошаговая инструкция:

  • организация имеет нежилое помещение или арендует его (договор аренды);
  • наличие оборудования и инструмента для проведения работ;
  • штат фирмы укомплектован квалифицированными работниками;
  • фирма соблюдает стандарты по хранению и раскрытию информации;
  • руководство имеет документы о повышении квалификации;
  • чтобы стать обладателем лицензии нужно пройти квалификационный экзамен ЖКХ.

Что ещё требуется для получения в управление МКД

Начальный капитал не менее двадцати тысяч рублей, который можно внести, в том числе имуществом собственника.

Наличие собственного юридического адреса, на который будут доставляться заявления жильцов и официальные бумаги от государственных органов.

Важно! Деятельность компаний, управляющих жилым фондом, жестко контролируется. Компания, получившая 2 административных наказания в течение года теряет лицензию. А размер штрафов достигает 200 тысяч рублей.

После завершения процедуры сбора и оформления всех нужных документов, сдаче экзаменов по ЖКХ, и выполнения всех требований процедура создания управляющей компании закончена. Теперь приступаем к обслуживанию многоквартирных домов.

Как стать обслуживающей организацией МКД

Есть два способа получить работу в сфере ЖКХ.

  1. Убедить проживающих в доме перейти в новую УК.
  2. Выиграть право содержания на торгах или на конкурсе.

Для реализации первого способа нужно провести собрание жильцов МКД, и на нём постараться убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом МКД.

Заручится поддержкой владельцев недвижимости задача не из лёгких, если учесть что на собрание обычно приходит меньше половина проживающих в доме. Для этого нужно проводить качественную рекламную компанию, с целью убедить хозяев квартир в выгоде смены управляющей компании.

За подделку протокола собрания предусмотрена уголовная ответственность, поэтому данный документ нужно оформлять особенно внимательно.

Второй способ управляющая компания участвует в тендере, объявленным администрацией, по отбору предприятия для управления многоквартирным домом, который проводится администрацией населённого пункта.

Конкурс проводится только для домов, где собственники не смогли самостоятельно выбрать УК. Сведения о конкурсах по выбору УК можно найти на сайте местной администрации.

Что нужно приложить к заявке на участие в конкурсе

Юридические лица представляют:

  • наименование;
  • форма юридического лица (ООО, ОАО, ЗАО);
  • адрес;
  • выписка из ЕГЮРЛ.
  • данные по накопительным и расчетным счетам;
  • документация, подтверждающая выполнение организацией условий тендера;
  • финансовые документы;
  •  данные о перечислении денежных средств подрядчикам при обслуживании МКД.

Что делать после получения дома в управление

Требуется организовать подписание договора каждого жильца с управляющей компанией, предварительно обговорив с хозяевами квартир цены и условия обслуживания дома на общем собрании.

Во время собрания ведётся протокол, который должен подписать каждый участник и более 50% собственников жилья этого дома. Уклонение жильцов от заключения договора обслуживания не освобождает их от оплаты.

Срок, на который заключается договор, составляет от 1 до 5 лет.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Перед принятием такого важного решения, как открытие управляющей компании в сфере ЖКХ, выполните разработку подробного плана с указанием требуемых расходов.

Рассмотрим пример такого плана:

  • цель, главный вопрос – каких показателей требуется достигнуть предприятию;
  • необходимые для старта затраты;
  • риски;
  • прогнозируемая прибыль.

Цели:

  • получение максимальной прибыли;
  • получение в управление максимально возможное количество домов;
  • настройка всех бизнес процессов внутри организации;
  • качественное обслуживание МКД.

Затраты

Вложения высокие, нужно не только нанять персонал, но и закупить оборудование и инструмент, снять офис, провести телефонную линию. Даже если инвестор намеревается создать небольшую УК, инвестиции в неё составят 5-10 миллионов рублей.

Риски:

  • низкая рентабельность;
  • износ внутридомовых коммуникаций и как следствие высокие расходы на ремонт;
  • недостаток квалифицированных специалистов (актуален для небольших населённых пунктов);
  • давление со стороны администрации и других надзорных органов;
  • риск отзыва лицензии.

Рентабельность управляющей компании

Согласно статистике рентабельность предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства составляет около 5 — 10%. Доходы УК формируются из оплаты услуг по содержанию жилья владельцами за минусом затрат на текущий ремонт.

Тарифы на квартплату установлены на основании расчётов и согласованы жильцами, либо администрацией при проведении конкурса, повысить эти тарифы очень сложно.

Управляющие компании могут увеличить рентабельность за счёт следующих действий:

  • повышать эффективность работы персонала (привлечение к работе лиц со стороны – «шабашников» и фрилансеров и постоянная загрузка для официально устроенных сотрудников);
  • организовать дополнительные услуги для жителей (проведение ремонта в квартирах, консьерж, охраняемая автостоянка, монтаж счётчиков на воду и т.д.);
  • одним из способов повышения рентабельности является применение технологий энергосбережения.

Увеличение количества обслуживаемых домов повышает доходность бизнеса, а сотрудники предприятия постоянно загружены. Как показывает практика – когда количество домов в управлении становится больше пяти, организация получает прибыль.

В заключении скажем: этот тип бизнеса низко рентабелен, а для возвращения вложенных на создание управляющей компании средств, при успешном управлении, потребуется не менее 5 лет. Несмотря на это существует большое количество образцов преуспевающих в сфере ЖКХ предприятий.

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/poshagovaya-instruktsiya-po-otkrytiyu-upravlyayushhej-kompanii

Взаимодействие управляющих организаций и товариществ собственников жилья

Платежные системы как партнер ТСЖ и управляющей организации

Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК.

Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Кто должен вносить сведения о домах в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК

Способ управления домом – товарищество

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

  • предоставления коммунальных услуг;
  • выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
  • использования общего имущества – предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.ТСН как орган управления МКД

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

Договор управления между ТСЖ и УК

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

При таком взаимодействии ТСЖ:

  • не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
  • не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
  • органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
  • правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
  • оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
  • срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
  • заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
  • договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
  • товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
  • все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
  • с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.

ТСЖ, ГИС ЖКХ и штрафы

Договор обслуживания между ТСЖ и УК

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

При таком взаимодействии ТСЖ:

  • осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
  • требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
  • УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
  • УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
  • договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.

Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.Создание ТСН: Подготовка и оформление протокола, бюллетеней ания и решений ОСС

Надеемся, что приведённые выше различия помогли вам понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.

В первом случае УК является исполнителем работ и услуг по договору управления, собственники – их заказчиком, а ТСЖ лишь сторонним наблюдателем и контролёром. Во втором случае отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.

Какой способ выбрать – ваше право. Но помните, что при заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. При заключении же договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств.

Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме.

Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/6487/vzaimodeystvie-uk-i-tszh

Нужен ли специальный счет для расчетов с собственниками за ЖКУ

Платежные системы как партнер ТСЖ и управляющей организации

«Не используете специальный счет для расчетов с собственниками? Это нарушение, будет штраф». Многие слышали такие претензии в свой адрес и действительно заплатили штраф. Судебная практика тоже складывается не в пользу организаций, управляющих МКД.

Есть, однако, и ТСЖ, которое отстояло свою правоту в Верховном Cуде РФ. Мы нашли позицию высших судебных инстанций и ФНС по вопросу использования спецсчетов для расчетов за ЖКУ и расскажем вам о них в этой статье.

О каком специальном счете для жку идет речь

Проверяющий, придя к вам, говорит, что вы «осуществляете деятельность по приему платежей физических лиц и выступаете в роли платежного агента».

Здесь собраны законопроекты, которые повлияют на работу УО, ТСЖ, ЖСК.

Основанием для своих претензий он называет ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 03.06.2009 № 103‑ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами» (далее — Закон № 103‑ФЗ).

Кто вправе принимать платежи за ЖКУ

Платежи за ЖКУ от физических лиц вправе принимать:

  • поставщик коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, а также РСО);
  • наймодатель жилого помещения;
  • поставщик жилищных услуг (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК);
  • платежный агент (банковский и небанковский).

Это право закреплено положениями ЖК РФ, Закона № 103‑ФЗ, Федерального закона от 02.12.1990 № 395–1 «О банках и банковской деятельности». В таблице даны определения всех участников процесса приема платежей.

В каком случае уо, тсж, жк, жск обязаны использовать специальный счет для расчетов с собственниками за жку

Обязанность по использованию специального счета зависит от того, привлекают ли УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК платежных агентов при приеме платежей за ЖКУ от собственников.

Если УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК осуществляют расчеты с собственниками жилых помещений самостоятельно, без участия платежного агента, то обязанность принимать платежи за ЖКУ на специальный счет у них отсутствует (п. 1 ст. 2 Закона № 103-ФЗ). Когда же для расчетов с собственниками привлекают платежного агента, платежи граждан должны приниматься только на специальный счет (ч. 18 ст. 4 Закона № 103-ФЗ).

  • Как взыскать деньги управляющих организаций на счетах агентов

Какие операции могут осуществляться по специальному счету поставщика

По специальному банковскому счету поставщика допускаются следующие операции:

  • зачисление денежных средств, списанных со специального банковского счета платежного агента;
  • списание денежных средств на банковские счета.

Другие операции по специальному банковскому счету поставщика, в т. ч. расчеты непосредственно с физическими лицами — собственниками жилых помещений, не допускаются. Это установлено ч. 19 и 20 ст. 4 Закона № 103‑ФЗ.

К сведению

Положения Федерального закона от 03.06.2009 № 103‑ФЗ не применяются к отношениям, связанным с деятельностью по проведению расчетов, осуществляемых:

  • юрлицами и ИП при реализации товаров (работ, услуг) непосредственно с физлицами (исключение — расчеты, связанные со взиманием платежным агентом с плательщика вознаграждения, предусмотренного законом);
  • в безналичном порядке.

Это предусмотрено пп. 1 и 4 ч. 2 ст. 1 указанного закона.

  • Коэффициенты, повышающие плату за коммунальные услуги в 2017 году

Что грозит тем, кто принимает платежи без использования специального счета для расчета за ЖКУ

Минимальный штраф для УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, которые не используют специальный счет для приема платежей от физических лиц за ЖКУ, составляет 40 тыс. руб., максимальный — 50 тыс. руб. Для должностных лиц штраф за аналогичное нарушение составит от 4 тыс. до 5 тыс. руб. Административная ответственность предусмотрена ч. 2 ст. 15.1 КоАП РФ.

В рассматриваемом случае штраф может быть наложен только при том условии, что у организации, управляющей МКД, есть договор с платежным агентом на прием платежей физических лиц.

Что говорят официальные лица

Если организация, управляющая МКД, ведет расчеты с собственниками помещений самостоятельно, без привлечения платежных агентов, то она не обязана использовать специальный банковский счет для приема платежей за ЖКУ от физических лиц.

Верховный Суд РФ. Юридическое лицо, которому вносится плата за ЖКУ, не является платежным агентом для целей Закона № 103‑ФЗ и признается поставщиком услуг.

Неиспользование УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК специального банковского счета в расчетах с собственниками жилых помещений за ЖКУ без участия платежных агентов не образует объективную сторону состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 15.1 КоАП РФ.

Кроме того, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК не обязаны использовать контрольно- кассовую технику. Эта обязанность предусмотрена для платежных агентов п. 12 ст. 4 Закона № 103‑ФЗ.

Такие выводы содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015, и в постановлении ВС РФ от 16.03.2016 № А12-18292/2015.

Федеральная налоговая служба. Если организация, управляющая МКД, собирает платежи собственников за ЖКУ с помощью платежного агента, то для приема этих платежей она обязана использовать специальный банковский счет.

Юридическое лицо, которому вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, не является платежным агентом, поскольку для целей Закона № 103‑ФЗ признается поставщиком услуг.

С доводами из рассмотренного выше постановления Верховного Суда ФНС России соглашается в письме от 07.07.2016 № СА-4-7/12211@.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102145-spetsialnyy-schet-jku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.