+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Перевод в нежилой фонд: Вечные вопросы

Содержание

Перевод жилого помещения в нежилое

Перевод в нежилой фонд: Вечные вопросы

При возникновении необходимости согласования такой непростой процедуры, как перевод жилого помещения в нежилое, или наоборот, вам следует обратиться в нашу компанию.

Такое дело лучше всего поручать квалифицированному и опытному специалисту, поскольку в нем существует много нюансов, о которых знает только профессионал. В результате несведущий человек может потерять много личного времени, не добившись нужного решения этого вопроса.

Так, например, оформление разрешения на изменение статуса недвижимости требует подготовки немалого комплекта документов. От того, насколько правильно они будут составлены, зависит, какое решение вынесут соответствующие контролирующие инстанции. В частности, в Москве этим занимается Департамент городского имущества города Москвы.

Наши сотрудники

  • Староверова Ольга Андреевна Главный архитектор Опыт работы 11 лет
  • Давыдов Максим Вячеславович Главный конструктор Опыт работы 10 лет
  • Шендюков Вячеслав Геннадьевич Зам генерального директора
  • Колоскова Ирина Владимировна специалист по согласованию проектов Опыт работы 12 лет
  • Шендюкова Людмила Михайловна ген директор

Срок получения разрешения о переводе в нежилой фонд от Департамента городского имущества города Москвы: до 12 месяцев. Это связано с тем, что, прежде чем получить главный документ о согласовании перевода, необходимо поэтапно пройти согласование в ряде специализированных инстанций. 

Вот основные согласующие инстанции:

  • ГУ МЧС России по г. Москве;
  • Управление Роспотребнадзора по г. Москве;
  • ГУП «ГлавАПУ» (Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры);
  • ГУП «Мосгоргеотрест» («Московский городской трест геолого-геодезических и картографических работ»);
  • Автор проекта дома;
  • ДЭЗ («Дирекция единого заказчика»);
  • ГУ ИС (Государственное учреждение инженерной службы);
  • Мосжилинспекция («Государственная жилищная инспекция города Москвы») и т. д.

Процесс согласования в каждом из этих ведомств имеет свои нюансы, так что без опыта взаимодействия с сотрудниками этих ведомств попросту не обойтись.

Далее мы расскажем вам о том, какие запреты существуют.

Согласно ЖК РФ, в согласовании перевода из жилого в нежилой фонд должно быть отказано в случаях: – если помещение является частью целостного жилого помещения либо используется для постоянного проживания; – если доступ к переводимому помещению будет невозможен и при этом нет технической возможности оборудовать этот доступ; – если право собственности на переводимое помещение обременено правами других физических или юридических лиц (в частности, если помещение является предметом залога). Для квартир в жилых многоквартирных домах установлено следующее требование. Для перевода одной из них в нежилое помещение необходимо, чтобы она располагалась на первом этаже, либо выше первого этажа (при условии, что над ней находятся нежилые помещения). Что касается перевода нежилых помещений в жилые, здесь действуют следующие условия: – переводимое помещение должно отвечать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям действующим законодательством РФ; – право собственности на него не должно быть обременено правами третьих, физических или юридических, лиц.

Также отметим, что в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. при устройстве отдельного входа (в т. ч. и при переводе из жилого помещения в нежилое) необходимо решение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах о передаче в пользование части общего имущества (не менее 2/3 от общей площади жилых и нежилых помещений дома).

Какие документы понадобятся вам, для того чтобы оформить согласование перевода?

  • Заявление собственника или уполномоченного лица о переводе помещения. 
  • Документы, подтверждающие право на переводимое помещение (подлинники либо нотариально засвидетельствованные копии).
  • План помещения, его техническое описание. При переводе жилого помещения потребуется также его технический паспорт.
  • Поэтажный план дома: «поэтажный план первого этажа, примыкающих к квартире помещений», «план второго этажа помещений, находящихся над квартирой», «план подвала, находящегося под квартирой».
  • Проект переустройства и (или) перепланировки, подготовленный в установленном порядке (если таковые требуются).

По дополнительным вопросам обращайтесь к специалистам компании «Лионлюкс+».
Дорогие друзья! Мы выполняем широкий ряд услуг по проектированию и согласованию различной документации по вопросам перепланировки недвижимости в Москве.

Наши сотрудники прошли хорошую школу в риелторских, проектных, строительных организациях и накопили богатый опыт в своем деле.

С 1995 года нами были решены сотни вопросов, простых и сложных, – поэтому сегодня мы с уверенностью заявляем: «С нами вы сэкономите свое время и деньги».

Основные направления деятельности компании «Лионлюкс+»:

  • архитектурное проектирование,
  • изготовление проектов перепланировки, изготовление буклетов (эскизных проектов),
  • изготовление эскизных проектов входов, тамбуров, крылец,
  • согласование перепланировки квартир по проекту либо по эскизу,
  • согласование перепланировки нежилых помещений в жилых домах по проекту либо эскизу,
  • оформление распоряжения МВК Префектуры на перепланировку в нежилых зданиях,
  • согласование устройства отдельного входа и фасадных работ,
  • согласование проведенной перепланировки,
  • перевод помещения в жилой / нежилой фонд,
  • оформление земельно-правовых отношений,
  • прохождение Мосгосэкспертизы

По любому из этих вопросов Вы получите квалифицированную поддержку и найдете понимание со стороны специалистов нашей компании. Мы постараемся решить все Ваши вопросы в приемлемые сроки. Будем рады сотрудничеству с Вами!  

Последние выполненные проекты

Перевод квартиры (жилого помещения) под стоматологию с устройством отдельного входа и переносом газовой трубыПеревод квартиры (жилого помещения) под салон красоты с устройством наружного тамбура.
Трехкомнатная квартира расположена на 1-м этаже кирпичного жилого дома.Площадь квартиры – 71 кв.м. Высота помещений – 2,65 м.Двухкомнатная квартира расположена на 1-м этаже панельного жилого дома. Площадь квартиры – 59,2кв.м.Высота помещений – 0,65м.
Срок выполнения заказа 6 месяцевСрок выполнения заказа 5 месяцев

Смотреть все работы

Наши клиенты

У Вас остались вопросы?

Звоните:

Источник: http://www.lionluxe.ru/site/7

Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?

Перевод в нежилой фонд: Вечные вопросы

Полный спектр услуг по переводу в нежилой фонд и согласованию отдельного входа может стоить около 200 тысяч рублей. Но есть несколько трудностей. Например, в некоторых районах Петербурга администрация категорически не подписывает перевод квартир в нежилой фонд. И документы могут лежать вечно.

Для согласования перевода и входа необходимо согласие всех собственников квартир в этом доме, независимо от подъезда. С этим обычно возникает самая большая проблема, так как жильцы вторых этажей боятся появления супермаркетов с бесконечным потоком грузовых машин и всячески вставляют палки в колеса.

Для начала обратитесь в районное БТИ или ПИБ и узнайте стоимость и возможность изготовления и согласования проекта перепланировки, перевода в нежилое помещение и появление отдельного входа.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:

В данном случае нельзя вести речь про реконструкцию, так как перевод жилого помещения в нежилое регулируется Жилищным кодексом (глава 3 ЖК), а не градостроительными нормами.

Для перевода жилого помещения в нежилое предполагаемая квартира должна быть в собственности лица, которое планирует осуществить перевод. При этом она обязательно должна находиться на 1 этаже. Или, если квартира расположена на 2 этаже, то помещения, находящиеся под ней, должны быть нежилыми.

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение установлен статьей 23 ЖК РФ. Для этого перевода собственник предоставляет в уполномоченный орган через многофункциональный центр государственных и муниципальных услуг следующие документы:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • техпаспорт квартиры;
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство или перепланировка необходимы для использования помещения в будущем).

В каждом муниципальном образовании свой административный регламент предоставления подобной услуги. Например, в Москве и Санкт-Петербурге этими вопросами ведает государственная жилищная инспекция Москвы и жилищный комитет Санкт-Петербурга соответственно.

Впрочем, есть в данном процессе один нюанс. А именно: обустройство окна в нежилом помещении, переведенном из жилого. Поскольку стена дома является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, то для такого обустройства нужно согласие собственников помещений в многоквартирном доме в форме решения общего собрания таких собственников.

Подлинники решения общего собрания должны быть направлены в управляющую организацию или в администрацию ТСЖ (ЖСК), а те в свою очередь обязаны направить их в орган государственного жилищного надзора и местную организацию в десятидневный срок после проведения общего собрания.

Отсутствие в органе местного самоуправления или органе государственного жилищного надзора оригинала решения общего собрания о разрешении на обустройство отдельного входа может повлечь за собой отказ в переводе жилого помещения в нежилое.

Что касается стоимости перевода, то цена перевода индивидуальная для каждого проекта, так как следом за переводом жилого помещения в нежилое, как правило, следует перепланировка этого помещения.

А для этого нужно пройти процедуру согласования с отдельным проектом, авторским надзором и т. д. Так что здесь все зависит от потребностей собственника и масштабности ремонта.

Один только проект перепланировки может стоить полмиллиона рублей, и это не считая самих работ.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Вопрос перевода жилого помещения в нежилое, в соответствии с положениями ЖК РФ, решает Департамент управления имущества или иной уполномоченный орган государственной власти. Самый простой и эффективный путь – подать соответствующее заявление через МФЦ (многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг).

Ваша заявка подлежит рассмотрению в течение 45 дней. По ней может быть получено как положительное решение, разрешающее осуществить перевод, так и отрицательное (если перевод по тем или иным причинам осуществить нельзя).

Если решение положительное, Вам надлежит обратиться в БТИ, представить копию данного решения, а также необходимый пакет документов. И именно БТИ произведет расчет стоимости (платы) за перевод помещения из жилого в нежилое. В случае получения отрицательного решения Вы можете обжаловать его в судебном порядке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выгодно продать квартиру на 1 этаже новостройки?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_perevesti_zhiloe_pomeschenie_na_1_etazhe_v_nezhiloe/7019

Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий | Юридические Советы

Перевод в нежилой фонд: Вечные вопросы

Последнее обновление Октябрь 2021

Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности. Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

  • правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
  • техпаспорт. Он выдается БТИ.
  • план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
  • проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
  • если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
  • доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
  • если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

  • 1 Этап – Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
  • 2 Этап – Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
  • 3 Этап – Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

  • Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
  • Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
  • Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
  • На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
  • Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
  • Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

  • Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
  • Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
  • Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
  • Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете.

Для принятия решения по заявлению комиссия  может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ.

Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

  • Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
  • Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
  • Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
  • Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
  • Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
  • Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

Основными причинами отказа являются:

  • предоставление не всех предусмотренных законом документов
  • проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
  • отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
  • помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Многоквартирный дом

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством или единогласно.

Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение.

Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

  • В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении ания по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
  • Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
  • Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50 % от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ. Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, желательно, получить согласие лично, обойдя всех соседей (хотя бы окружающие подъезды), поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает.

Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Управление Росеестра. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано.

В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Земельный участок под жилым домом

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

  • Если земельный участок является собственностью жильцов, то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
  • Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету, то согласие нужно получить от местной администрации.

Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

Интересна практика судов по подобным делам.

Пример 1:

Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту.

В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров.

По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.

Недовольные жильцы обратились в суд, выступая против перевода квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.

Верховный суд России (Определение от 13.01.2010г. №80-В09-26) высказал следующую позицию:

  • для перевода необязательно получать согласие всех собственников. Оно необходимо, если в результате изменения планировки или других конструктивных изменений к жилому помещению будет присоединена часть общего имущества.
  • суд отметил, что участок под домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. При этих условиях участок будет относиться к общей долевой собственности.

Источник: http://juresovet.ru/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe/

Новостройки все новостройки

Перевод в нежилой фонд: Вечные вопросы

Проблемы перевода жилого помещения в нежилой фонд

Норма необходимости перевода помещения из жилого в нежилое содержится в статье 288 действующего Гражданского Кодекса РФ.

Сама же процедура перевода подробно описана в Жилищном Кодексе, статья 17 которого позволяет использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами.

При этом под использованием жилого помещения для иных целей, например, для размещения офиса или склада, судами подразумевается фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

Без необходимости осуществления перевода могут обойтись граждане, использующие жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности, например, научной, творческой, адвокатской или индивидуальной предпринимательской деятельности при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Практика судов

Несмотря на то, что порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой четко регламентирован статьями 22-24 ЖК РФ, судебные разбирательства, связанные с этим процессом, не являются редкостью. Зачастую предметом спора выступают решения органов местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

Помещение – памятник культуры

Например, суд Волгоградской области рассмотрел дело по иску, предъявленному заявителем Администрации городского округа «О признании постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и об обязании администрации городского округа осуществить такой перевод в установленном законом порядке». Камнем преткновения и причиной отказа стало само помещение, которое являлось объектом культурного наследия регионального значения, и, следовательно, основанием для отказа стало несоблюдение истцом требований статьи 22 ЖК РФ, а именно отсутствие согласования областного органа охраны культурного наследия.

В свою очередь, истец утверждал, что представил все необходимые документы в Администрацию городского округа, а о предоставлении согласия областного органа охраны культурного наследия, которое должно было выражаться в охранном обязательстве, ему никто не говорил.

Поэтому требуемый документ на указанное жилое помещение заявитель представил только на судебном заседании. Кроме того, истец заявил, что охранное обязательство комитета по культуре при сдаче документов в Администрацию городского округа у него не требовали.

Таким образом, заявитель смог отстоять свою позицию и арбитр принял решение, что истец не нарушил порядок перевода жилого помещения в нежилое, а значит его требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В аналогичных ситуациях владельцы раритетных помещений, при осуществлении их перевода из жилого фонда в нежилой, должны представлять документы, перечисленные в статьях 22-24 ЖК РФ. Однако перечень документов является открытым, а значит, может быть дополнен.

Если нужна перепланировка

При переустройстве некогда жилого помещения в помещение нежилое и предназначенное под офис или магазин требуется проведение строительных работ и работ по переустройству, что также создает проблемы.

Например, в суде рассматривалось следующее дело: истец обратился с заявлением «О переводе жилого помещения в нежилое, сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности на нежилое помещение». Оформив в собственность жилое помещение, истец решил перевести его в нежилое и разместить в нем магазин.

При проведении осмотра помещения, экспертная организация выдала заключение о возможности перевода только при соблюдении некоторых условий, в частности:

  • Исключить динамические и импульсивные методы при разборке ненесущих перегородок и пробивке проема;
  • Пробивку проема производить в соответствии с проектом;
  • Заключить договор на проведение авторского надзора за исполнением работ по перепланировке жилой квартиры;
  • Представить акты на скрытые работы;
  • Подключение к энергосетям должно производиться в строгом соответствии с техническими условиями, выданными надлежащими организациями;
  • При скрытой прокладке стояков лицевая панель шахты должна быть съемной;
  • Перед началом осуществления земляных работ по устройству отдельного входа надлежит вызвать представителей владельцев подземных коммуникаций;
  • Необходимо сохранить имеющиеся окна-продухи в подвал и выполнить благоустройство прилегающей территории;
  • Все перечисленные работы должны производиться специализированной организацией с соблюдением действующих строительных норм и правил, а также в соответствии с согласованным проектом;
  • Необходимо представить договор и лицензию подрядной организации.

Несмотря на столь многочисленные условия, истец решил не отступать от своих планов и согласовал проект переустройства квартиры для использования в качестве нежилого помещения со всеми необходимыми инстанциями.

Далее после обращения истца с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, переустройстве и перепланировке жилого помещения в Администрацию своего района, межведомственная комиссия по переводу жилых помещений в нежилые провела обследование.

В результате было установлено, что в данном помещении уже были проведены ремонтно-строительные работы без разрешительной документации, в частности, для организации отдельного входа в помещение было произведено переоборудование оконного проема в дверной проем; произведен монтаж конструкции отдельного входа без оформления ордера на проведение работ. Кроме того, квартира уже использовалась как нежилое помещение.

При наличии столь явных замечаний межведомственная комиссия отказала в переводе указанной квартиры в нежилое помещение, ссылаясь на основание акта комиссионного обследования и в соответствии с пунктом 3 статьи 24 части 1 и статьи 22 ЖК РФ.

В данной квартире была выполнена перепланировка следующего типа: произведен демонтаж ненесущих перегородок между ванной комнатой, санузлом и прихожей; между кухней и прихожей; а также между жилой комнатой и прихожей.

Кроме того, при проведении перепланировки был произведен демонтаж подоконного простенка с целью устройства отдельного входа; установка проема в кирпичной стене; монтаж вновь возводимых перегородок из влагостойкого ГВЛ; демонтаж санитарно-технических приборов в кухне, в санузле и ванной комнате.

Все работы по перепланировке и переоборудованию помещения производились в строгом соответствии с чертежами, выполненными проектной организацией, а вход в помещение был осуществлен в строгом соответствии с эскизным предложением.

В соответствии с заключением о соответствии выполненных работ по перепланировке и переоборудованию требованиям, действующим в РФ строительных норм и правил, они были произведены в соответствии с требованиями СНиП 31-01-2003.

Администрация, в свою очередь, настаивала на том, что действия истца не были правомерными по следующим причинам: при проведении перепланировки были выполнены работы по организации отдельной входной группы к помещению, на земельном участке, являющимся общим имуществом в многоквартирном доме.

Следовательно, на основании норм статьи 222 действующего Гражданского Кодекса РФ, возведенная входная группа является самовольной постройкой, подлежащей сносу, что само по себе делает невозможным перевод помещения из жилого фонда в нежилой.

Кроме того, ответчики настаивали, что в результате осуществленной перепланировки и переустройства незначительно изменились границы общего имущества в многоквартирном доме и его размер, что в свою очередь изменило доли в праве общей собственности жильцов на общее имущество в этом доме.

Следовательно, на лицо нарушение прав и законных интересов собственников помещений.

Представители истца, напротив, настаивали на том, что произведенная перепланировка внутренних самонесущих перегородок допустима и не влияет на несущую способность жилого дома. Установка же проема в несущей кирпичной стене осуществлена при помощи его усиления металлической конструкцией и в строгом соответствии с чертежами.

Это не влияет на несущую способность дома, как и демонтаж подоконного простенка при конструкции обособленного входа, который был заложен в соответствии с требованиями СНиП.

По аналогии были обоснованы не только все проведенные работы по переустройству и перепланировке данного помещения, а также строгое соблюдение необходимых норм и требований, но и строительные материалы, применяемые при отделочных работах.

Таким образом, истец доказал, что в результате всех манипуляций было изменено функциональное назначение помещения квартиры, которое предполагается использовать в качестве нежилого помещения.

Поскольку в результате выполненной перепланировки помещение было изолировано от жилых помещений, следовательно, оно может использоваться как самостоятельное помещение общественного назначения, например, магазин.

Благодаря расположению помещения на первом этаже существует реальная техническая возможность для того, чтобы оборудовать к нему отдельный доступ, минуя подъезд.

Кроме того, квартира, подлежащая переводу, не использовалась для постоянного или временного проживания, а право собственности на нее не было обременено правами третьих лиц.

Учитывая эти моменты, собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании приняли решение о передаче истцу в пользование части участка земли под строительство отдельной входной группы к помещению.

Рассмотрев доводы сторон, и руководствуясь тем, что выполненная перепланировка и переоборудование в нежилое помещение соответствует действующим требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных и строительных норм, обеспечивает безопасную эксплуатацию помещения, не нарушает права и законные интересы граждан, а также не создает угрозу их жизни и здоровью, суд посчитал нужным сохранить нежилое помещение в перепланированном и переустроенном состоянии. При этом суд также признал за истцом право собственности на нежилое помещение, имеющее отдельный вход с улицы, поскольку на его возведение было получено согласие собственников других помещений в доме.

Обобщая изложенное, стоит отметить, что перед тем, как осуществлять перевод помещения из жилого фонда и нежилой, которое носит заявительный характер, в первую очередь необходимо удостовериться, что текущее состояние помещения должно полностью соответствовать документам, имеющимся у заявителя.

Несмотря на то, что в Жилищном Кодексе данному вопросу посвящены три статьи: 22, 23, 24, но и запутаться в них довольно просто.

Поэтому, если вы намерены выбрать для ведения предпринимательской деятельности жилой дом, помните, что залогом успеха станет не только сбор полного комплекта документов и учет особенностей будущего бизнеса, но и внимательное изучение судебной практики, а также учет и уважение мнения соседей, прав и законных интересов третьих лиц.

Источник: http://37re.ru/publication/article/503/

Перевод жилого помещения в нежилой фонд: законы, порядки и нюансы

Перевод в нежилой фонд: Вечные вопросы

Ведение бизнеса почти всегда требует специального помещения. Практически в каждом населённом пункте для этого есть бизнес-центры, но они не всех устраивают. Хорошо, что есть альтернатива: можно приобрести жилое помещение и преобразовать его в нежилое. При этом важно соблюдать положения ЖК РФ, а также учесть ряд требований.

Новые правила и регламент перевода жилого помещения в нежилое

Требования к переводу, порядок действий изложены в статьях 22 – 24 ЖК РФ. В общих чертах нужно учесть следующее:

  • Будущее нежилое помещение должно иметь отдельный вход или возможность его устройства. Если в потенциальный офис можно зайти исключительно через подъезд, перевод в нежилой фонд невозможен. В подъезд можно оборудовать только аварийный выход (он должен быть, если площадь помещения превышает 100 м2).
  • Если переводится квартира, то нельзя сделать нежилой какую-то её часть.
  • В потенциальном нежилом помещении никто не должен быть зарегистрирован.
  • Будущий офис не должен быть под арестом или другим обременением.
  • Если здание значится аварийным, готовится под снос, переводить в нём помещения в нежилой фонд запрещается.
  • Нельзя изменить назначение жилого помещения, если под ним есть другое жильё.
  • На что обратить внимание? Относительно недавно для преобразования квартиры в нежилое помещение требовалось согласие владельцев как минимум соседних квартир. Сейчас такого требования в законе не содержится.

    И всё-таки о ближайших соседях лучше задуматься. Ведь ничто не помешает им позднее подать жалобы на те или иные нарушения. Например, на слишком шумную работу кондиционера. Или на вновь построенное крыльцо, с козырька которого злоумышленники легко могут проникнуть в квартиру этажом выше.

    Есть ещё некоторые нюансы.

    • Нельзя также забывать, что пользование помещениями при ведении бизнеса ничьих прав нарушать не должно.
    • Также, если жилой дом – памятник архитектуры, то преобразовать там жилое помещение обычно невозможно. Устройство отдельного входа означает изменение вида одного из фасадов, а на объектах культурно-исторического наследия такая реконструкция запрещается.
    • Другим ограничением может стать невозможность построить отдельные инженерные коммуникации. Технические ресурсы нужно проверить заранее.

    Новые правила о переводе жилого помещения в нежилой фонд уже начали действовать в столице России, о чем и говорится в следующем видео:

    О том, с чего начать перевод жилого помещения в нежилое, мы расскажем далее.

    Проектная документация

    Редкая квартира изначально имеет отдельный вход. Домов с таким дизайнерским решением единицы. Значит, перепланировки не миновать. Переустройство любого помещения по закону возможно только на основании проекта. Он должен быть выполнен специализированной организацией.

    Из чего должен состоять проект перевода жилого помещения в нежилое?

  • Пояснительная записка. В ней перечисляются применённые правила, документы-основания для проектирования (технические условия и задания), даются сведения о пожарной, экологической и прочей безопасности проектируемого объекта.
  • Рабочие чертежи. По ним становится понятно, какие именно стены и перегородки будут затронуты переустройством, как по-новому будут проложены инженерные коммуникации и так далее.
  • Возможно, потребуется план благоустройства прилегающей территории, если такое требование содержится в каком-либо из технических условий.
  • Перечень используемого оборудования и материалов. Это весьма важный раздел, так как техническими условиями может запрещаться применение каких-либо видов техники (например, ударной).
  • Копии технических условий, а также лицензий и допусков самой организации-проектировщика.
  • Согласование любого проекта – это отдельная история, но это забота не владельца помещения, а самих проектировщиков. Далее вы узнаете об ограничениях и основаниях для перевода нежилого помещения в жилое.

    Условия и ограничения

    Всё может оказаться сложнее, если предстоит из нежилого помещения сделать жильё. Требования к жилым помещениям гораздо обширнее и жёстче, чем к коммерческим, где люди лишь работают. В частности, могут оказаться важными:

    • плотность окружающей застройки;
    • уровень инсоляции;
    • пожарная и прочая безопасность потенциального жилья.

    Весь порядок и тонкости – тема для отдельной статьи. По некоторым данным, условия перевода административных помещений в жилищный фонд в скором времени будут ещё ужесточены.

    О том, где можно получить помощь в переводе жилого помещения в нежилое, читайте далее.

    Об основных нюансах процедуры перевода жилых помещений в нежилые рассказывает видеосюжет ниже:

    Где можно получить помощь?

    Такие услуги по переводу жилого помещения в нежилое оказывают предприятия двух типов:

    • достаточно крупные агентства недвижимости;
    • различные юридические конторы.

    Обращение в подобные организации требует оплаты услуг, но одновременно означает несколько преимуществ. Работники солидной организации отлично знакомы с порядком преобразования помещений, режимом работы всевозможных ведомств, различными нюансами.

    Круг сотрудников, которые разрешают или запрещают преобразования помещений, в разных городах может называться по-разному, в большинстве случаем, речь идет о комиссии по переводу жилого помещения в нежилое. Чтобы не ошибиться, любую информацию лучше уточнять в местной администрации лично, по телефону либо через интернет.

    О том, каковы сроки перевода жилого помещения в нежилой фонд, а также сколько это стоит, читайте далее.

    Сроки и стоимость

    Что касается сроков, то лишь решение уполномоченной комиссии регламентировано. На выдачу разрешения или отказа отводится 45 дней.

    Остальные мероприятия по изменению категории помещения могут потребовать различных сроков:

  • Разработка и исполнение проекта переустройства может занимать дни или недели.
  • Согласование проектной документации затягивается порой на несколько месяцев.
  • Положительное решение о переводе помещения – это лишь промежуточный этап. Затем следует переустройство, приёмка, новый сбор документов и получение нового свидетельства собственника. Здесь сроки непредсказуемы в принципе.
  • То же можно сказать о стоимости перевода в нежилое помещение. Всевозможные выплаты зависят от самого помещения, объёма работ по переустройству, стоимости услуг организации, в которую, возможно, обратится владелец, региона, где проходит процедура.

    О случая из судебной практики по вопросу перевода нежилого помещения в жилое, вы узнаете из следующего раздела.

    Судебная практика

    Отказ в переводе помещения можно обжаловать. Рассмотрим два примера.

    Пример 1. Предпринимательница Н. оказалась в суде ответчицей. Когда-то она купила квартиру, чтобы перестроить её в магазин. Все документы, включая согласованный проект переустройства, были собраны.

    Выяснилось, однако, что ещё до получения решения о переводе Н. уже перестроила квартиру под магазин. В итоге местная администрация потребовала в суде возвращения квартиры в прежнее состояние.

    Н. пришлось доказать целый ряд обстоятельств:

    • квартира перестроена в полном соответствии с согласованным проектом;
    • устройство входной группы согласовано с жильцами дома;
    • все материалы пожаробезопасны.

    В итоге предпринимательница добилась разрешения сохранить переустройство и всё-таки перевести квартиру в нежилой фонд.

    Пример 2. Бизнесмен П. решил обжаловать в суде отказ администрации в переводе помещения в нежилой фонд. Отрицательный результат был обоснован отсутствием согласования местного Комитета по культурному наследию.

    В суде предприниматель доказал, что на момент рассмотрения документов указанное согласование не было затребовано. Между тем у П. было выданное Комитетом охранное обязательство. В итоге суд признал отказ администрации необоснованным.

    Преобразование жилого помещения в нежилое, несмотря на некоторые сложности, остаётся для многих организаций лучшим вариантом, чем покупка или аренда офиса в специализированных зданиях. И, в любом случае, осуществить его гораздо проще, чем перевести нежилое помещение в жилой фонд.

    Еще больше полезной информации по вопросу перевода в нежилой фонд содержит видеоконсультация ниже:

    Перевод жилого помещения в нежилой фонд: законы, порядки и нюансы

    Источник: http://siosagio.ru/perevod-jilogo-pomesheniia-v-nejiloi-fond-zakony-poriadki-i-nuansy.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.