+7(499)495-49-41

Оптимизация налога на имущество предприятий

Оптимизация налога на имущество организаций

Оптимизация налога на имущество предприятий

Для большинства участников коммерческой деятельности очевидным стало повышение налогового бремени. Проблема стоит особенно остро в московском регионе, где достаточно много бывших заводов и предприятий, а также иных помещений, имеющих низкие классы качества и не очень привлекательных для сдачи в аренду под офисы.

Однако кадастровая палата учитывает эти помещения как административные, а земли под ними – как земли населенных пунктов, и относит их к общественно-деловой зоне.

В результате спроектированные под производственные помещения здания бывших заводов подпадают в дорогую категорию и получают высокую оценку кадастровой стоимости как недвижимость.

Такой подход к налогообложению имущества организации приводит к резкому и необоснованному повышению налогового бремени по налогу на имущество (не говоря уже про земельный налог) как по зданиям, так и по земельным участкам. Налог повышается в отрыве от реальных экономических результатов использования данного имущества в хозяйственной деятельности.

Так, в нашей практике был случай, когда субъекту малого предпринимательства был начислен налог на имущество на двухэтажное здание в провинциальном райцентре в размере 14 миллионов в год, в то время как собственник получил всю арендную плату за тот же год в размере менее 6 миллионов, хотя практически никакие помещения не пустовали без арендаторов. Такая ситуация говорит об ошибках законодателей, допущенных при установлении налога и его существенных элементов.

В связи с этим в случаях явного увеличения налогового бремени и стоимости объекта налогообложения необходимо:

  • обращаться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости,
  • обращаться в налоговые органы за применением льготы по налогу,
  • обращаться к юристам в области налогового права для применения иных законных способов снижения налогового бремени.

Изменение кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость, как правило, является основой для исчисления налоговой базы при налогообложении недвижимого имущества организаций.

Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, было издано специальное Постановление Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. N 700-ПП.

Налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется, например, в отношении:

  • административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них (кроме помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений), если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного (кроме зданий (строений, сооружений), расположенных на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов) и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
  • отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 1000 кв. метров и помещений в них, фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
  • расположенных в многоквартирных домах нежилых помещений, принадлежащих одному или нескольким собственникам, фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме превышает 3000 кв. метров;
  • объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
  • жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении двух лет со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету;
  • отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) и помещений в них, включенных в перечень, утверждаемый Правительством Москвы в соответствии с частью 3 статьи 2 настоящего Закона, если указанные здания (строения, сооружения) предназначены для использования в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости и (или) фактически используются в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
  • нежилых помещений, находящихся в зданиях (строениях, сооружениях), включенных в перечень, утверждаемый Правительством Москвы в соответствии с частью 3 статьи 2 настоящего Закона, если назначение таких помещений в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов.

Снижение кадастровой стоимости здания возможно. В соответствии со ст. 378.2. п. 15 Налогового кодекса РФ изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Изменение кадастровой стоимости при налогообложении недвижимого имущества организации вследствие исправления ошибок, допущенных при определении его кадастровой стоимости, учитывается при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Что показывает судебная практика?

При выборе методов оптимизации налога на имущество необходимо учитывать тенденции судебной практики в отношении земельных участков. В настоящее время споры по обжалованию переоценки кадастровой стоимости в основном касаются именно их.

При обжаловании переоценки земли самым спорным до настоящего момента остается вопрос о том, с какого момента должна быть определена судом кадастровая стоимость земельного участка, если суд придет к мнению об обоснованности требований истца. В настоящее время существуют два подхода к решению этого вопроса.

Источник: http://vigbc.com/uslugi/nalogo-pravovaya-praktika/optimizacija-naloga-na-imushhestvo-organizacij

Оптимизация налога на имущество организации – Бухучет

Оптимизация налога на имущество предприятий

06.05.2016

Оптимизация налогообложения позволяет снизить размер налогового бремени для организации в некоторых случаях в десятки раз. Однако подходить к этому вопросу следует индивидуально, с учетом особенностей конкретной организации, а также имеющейся судебной практики в регионе.

Оптимизация не значит уклонение, все действия проводятся в рамках закона. Но минимизация одних налогов может привести к росту других, а то и штрафам со стороны налоговиков. Схемы с занижением стоимости основных средств могут обратить на себя пристальное внимание контролирующих органов.

Рассмотрим оптимизацию налога на имущество на конкретных примерах.

Снижение кадастровой стоимости имущества путем переоценки

Если налогоплательщик считает, что кадастровая стоимость принадлежащего ему недвижимого имущества выше рыночной, он может заявить о ее пересмотре и установлении рыночной стоимости (ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Юридическое лицо обращается в комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. Если комиссия отклоняет заявление или не рассматривает его в течение месяца с момента поступления, организация вправе обратиться в суд.

Новая кадастровая стоимость используется для расчета налоговой базы с года подачи организацией заявления об установлении рыночной стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости обязательно прикладываются следующие документы:

  • справка о кадастровой стоимости недвижимости, которая подлежит оспариванию;
  • копия правоустанавливающего документа на объект, заверенная нотариусом;
  • отчет о рыночной стоимости;
  • заключение эксперта в отношении отчета о рыночной стоимости.

Последние два документа подаются в бумажном и в электронном виде. Заключение составляется саморегулируемой организацией оценщиков, член которой составил отчет об установлении рыночной стоимости.

Правильно составленный отчет – залог успеха. Важно, чтобы он удовлетворял предъявляемым требованиям:

  • рыночная оценка должна быть установлена на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • описание объекта оценки;
  • использование обязательных методов оценки, определяемых федеральными стандартами;
  • обоснование используемого оценочного подхода;
  • анализ рынка и корректный подбор объектов-аналогов;
  • правильный учет корректировок.

Пример. ООО «Торгово-коммерческая фирма «Дом мебели» является собственником нежилого помещения с кадастровой стоимостью 1,44 млрд руб. Фирма обратилась к оценочной компании, которая определила величину рыночной стоимости в размере 1,04 млрд руб. Общество обратилось в суд за установлением рыночной стоимости.

Суд назначил свою экспертизу, которая оценила объект в 662 млн руб., компания уточнила свой иск, и эту сумму суд признал кадастровой. Правительство Москвы подавало апелляционные жалобы, однако суд постановил оставить в силе первое решение. В итоге новая кадастровая стоимость составила меньше половины первоначальной (постановление от 14.12.2015 г.

по делу №А40-92043/14)

Ремонт без повышения стоимости основного средства

Повышение стоимости основного средства чревато увеличением налоговой базы для налога на имущество. Если в результате строительно-монтажных работ произошла реконструкция, модернизация, дооборудование, то стоимость здания возрастает.

Ремонт не является модернизацией, дооборудованием или реконструкцией, если согласно п.2 ст. 257 НК РФ:

  • не изменились технологическое /служебное назначение здания;
  • мощность производства не возросла, не повысились технико-экономические показатели;
  • не повысилось качество и не изменилась номенклатура продукции;
  • не появились новые технические возможности использования.

Стоимость ремонтных работ организация может списать в уменьшение прибыли единовременно в текущем периоде. Налоговые органы напротив, стремятся включить расходы на проведение работ в стоимость основных средств.

Пример. ООО«Кристалл — 99» провело капитальный ремонт здания на 8,5 млн руб. На эти расходы общество уменьшило налог на прибыль.

Налоговики посчитали эти работы реконструкцией, в результате которой стоимость здания должна была возрасти на указанную сумму, и соответственно увеличиться налоговая база для налога на имущество. Налоговые органы доначислили налоги, пени и штрафы.

Компания не согласилась с решением налоговиков и обратилась в суд.Поскольку НК не содержит понятия «капитальный ремонт», суд опирался на Градостроительный кодекс и строительные нормы и положения.

Суд установил, что в результате работ:

  1. не изменились технико-экономические показатели объекта;
  2. не разрабатывалась документация по проекту реконструкции;
  3. не изменилось функциональное назначение здания.

Поэтому суд квалифицировал выполненные работы как капитальный ремонт и отменил требования налоговой инспекции.

Приобретение имущества для ликвидации

Положение по бухгалтерскому учету основных средств (ПБУ 6/01) предъявляет к объектам, которые используются в качестве основных средств, следующие условия:

  1. объект используется при производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд или сдается в аренду;
  2. срок использования объекта больше года или обычного операционного цикла (если длительность цикла больше 1 года);
  3. объект приобретен не для перепродажи;
  4. объект способен принести выгоду в дальнейшем.

Таким образом, если организация купила объект под снос или перепродажу, а не для использования в своей деятельности, то он не учитывается в качестве основного средства. Налогом на имущество такой объект не облагается.

Пример. ООО «Драйв» арендовало земельный участок и приобрело объекты недвижимого имущества на нем по договору купли-продажи. Объекты были приобретены для последующего сноса и реконструкции. Компания не включила их стоимость в расчет налога на имущество.

Налоговая инспекция провела проверку и доначислила Обществу налоги, штрафы и пени, посчитав, что объекты недвижимости должны быть учтены как основное средство. Однако суд признал решение ИФНС незаконным, т. к.

объекты не удовлетворяют требованиям Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» и не могут быть приняты как основное средство (постановление от 17.02.2010 г. №КА-А40/687-10).

Источник: http://buhuchet.org/optimizaciya-naloga-na-imushhestvo-organizacii/

Оптимизация налога на имущество – ищем лазейки в законодательстве

Оптимизация налога на имущество предприятий

В одной из прошлых статей   мы поговорили о расчете налога на имущества, сегодня пришло время определить, можем ли мы повлиять на размер этого налога, уменьшить его законными методами.

И вообще, возможна ли оптимизация налога на имущество? Этот вопрос волнует по большей части тех, у кого основные фонды составляют значительную часть имущества организации, но и для малых предприятий экономия лишней не бывает.

Сначала посмотрим, есть ли возможность попасть в льготную категорию плательщиков, т.е. в число тех, кто является льготниками по налогу на имущество организаций.

Дорогие льготники

К льготникам относятся:

1)льготники по имуществу:

— памятники истории и архитектуры федерального значения;

-ядерные объекты;

-ледоколы и суда;

— дороги, магистральные трубопроводы, ЛЭП и космические объекты.

Очевидно, что это весьма специфическое имущество и требуется оно далеко не каждой организации.

2) льготники по виду деятельности:

— компании, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов организаций-инвалидов;

— производители фармацевтической продукции;

— специализированные протезно-ортопедические предприятия;

— коллегии адвокатов, адвокатские бюро и юридические консультации;

— государственные научные центры.

— организации, применяющие специальные налоговые режимы – УСН, ЕНВД, ЕСХН.

Если вам не повезло и в счастливый перечень льготников вы не входите, тогда следует рассмотреть другие возможные пути оптимизации.

Ищем «теплое местечко»

Оптимизация налога на имущество связана также с тем, что налог на имущество организаций – это региональный налог и региональные власти могут самостоятельно устанавливать ставку налога, но не выше 2,2%. Такой ситуацией могут воспользоваться организации, имеющие обособленные подразделения. Возможные варианты:

1. В регионе, где расположено обособленное подразделение, ставка налога выше, чем в регионе головной организации. В таком случае выделять подразделение на отдельный баланс невыгодно, все имущество стоит учитывать на балансе организации.

2. У организации несколько обособленных подразделений в разных регионах с различными ставками налога. В этом случае можно оптимизировать налог на движимое имущество (например, автомобили, спецтехнику), учитывая его на балансе того подразделения, где региональная ставка налога ниже всего.

Маленькие хитрости

Очень простой и на 100% законный способ единовременной оптимизации заключается в следующем. Если компания в конце месяца собирается приобрести дорогостоящее основное средство, не требующее доработки, то для снижения налога на имущества покупку выгоднее отложить до 2 числа следующего месяца.

Величина такой экономии напрямую зависит от первоначальной стоимости объекта. Например, мы собираемся купить оборудование стоимостью 1 000 000 руб., тогда налог на имущество по нему за первый месяц работы составит: 1 000 000 * 2,2% / 12 = 1833 руб. в год. Если мы собираемся в конце месяца покупать это оборудование, то есть смысл подождать до первых чисел следующего месяца.

Работаем по максимуму

Одним из простых способов снизить налог на имущество является установление максимального лимита для признания объектов в качестве основных средств – 40 000 руб.

Законодательство разрешает учесть имущество, отвечающее признакам основных средств, в качестве материально-производственных запасов, если их стоимость меньше лимита, установленного в учетной политике организации (но не больше 40 тыс. руб.).

Например, если организация установит меньший лимит, например 20 000 руб., то приобретенное основное средство 36 000 руб. будет учитываться в основных средствах, и по нему будет считаться налог на имущество.

Допустим, пусть это основное средство служит 2 года. Тогда за эти 2 года налог на имущество организация заплатит в размере 396 руб.

Сумма небольшая, однако если учесть, что таких основных средств может быть много, то экономия получится более существенная.

Еще один простой способ – установление в бухгалтерском учете минимально возможных сроков полезного использования. Здесь определяющим становится тот фактор, что расчет налога на имущество ведется исходя из остаточной стоимости основных средств.

Можно, но небезопасно

Один из более сложных видов оптимизации налога на имущество организаций – вместо приобретения основного средства в собственность, оно берется в аренду у организации на УСН, которая не является плательщиком этого налога. Или другой похожий способ – аренда движимого имущества у ИП на УСН.

Однако эти варианты не являются на 100% безопасными. Налоговой инспекции прекрасно про них известно и есть вероятность, что она поставит под сомнение вашу сделку.

Как можно снизить риски:

— компании (и ИП-арендодатель) не должны быть взаимозависимыми;

— у арендодателя должны быть и другие клиенты;

— арендодатель должен давать рекламу и привлекать других клиентов;

— контролировать не превышение 20% разницы в арендной плате (уровень рыночных цен);

— арендодателю лучше покупать новые основные средства, а не б/у у будущей компании-арендатора.

О том, как рассчитывать налог на имущество, читайте здесь. А чем может помощь энергоэффективное оборудование в снижении налога на имущество смотрите тут .

Источник: http://pommp.ru/nalogi/optimizatsiya-naloga-na-imushhestvo-ishhem-lazeyki-v-zakonodatelstve/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.