+7(499)-938-48-12 Москва
+7(812)-425-63-82 Санкт-Петербург
8(800)-350-73-64 Горячая линия

Налоговые последствия совершения сделок с залогом недвижимости на основе доверительного управления имуществом

Содержание

Особенности договора доверительного управления недвижимым имуществом

Налоговые последствия совершения сделок с залогом недвижимости на основе доверительного управления имуществом

В целях экономии собственного времени нередко владельцы недвижимости передают частичные права распоряжения другим лицам. Такая возможность предусмотрена как в отношении коммерческой, так и жилой недвижимости. Расскажем в статье, какие особенности имеет такая передача прав и как оформить договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Доверительное управление имуществом – общая информация

Доверительное управление подразумевает передачу имущества от одного (учредителя управления) другому лицу (доверительному управляющему) на определенный срок в доверительное управление. При таком виде сделки управляющий должен действовать в интересах учредителя или третьего лица – выгодоприобретателя.

Доверительное управление не влечет за собой переход права собственности.

Такой вид отношений актуален, к примеру, если у человека в собственности есть несколько недвижимых объектов, которые он сдает в аренду.

На это уходит много времени, поэтому граждане оформляют договор доверительного управления, избавляясь от необходимости тратить свое время и силы.

Не менее актуальна передача управления, если владелец переезжает на ПМЖ за границу или будет долго отсутствовать по иной причине.

Однако не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. Запрещено заключать подобные сделки в отношении:

  • леса;
  • водоемов;
  • недр;
  • недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.

Как правило, объектом является имущество, в результате использования которого можно получить прибыль. А вот сами деньги не могут быть переданы в управление – только в составе имущества компании.

Часто возникает вопрос, может ли быть предметом доверительного управления залоговый объект недвижимости. Согласно ст. 1019 ГК РФ, это допускается. При этом для залогодержателя в правовом смысле ничего не меняется. Однако собственник обязан уведомить управляющего о том, что имущество имеет обременения.

Доверительный управляющий получает за оказываемые услуги определенный гонорар. Помимо непосредственно управления недвижимостью на него налагается обязанность своевременно уплачивать необходимые платежи за услуги ЖКХ, а также следить за сохранностью имущества владельца.

Можно выделить основные функции управляющего, если предполагается сдача объекта в аренду:

  • поиск арендаторов, которые по характеристикам отвечают требованиям собственника имущества;
  • заключение договора аренды;
  • получение ежемесячной арендной платы;
  • контроль над своевременностью перечисления оплаты;
  • оказание бытовых услуг при необходимости (ремонт, вызов коммунальных служб, установка сигнализации и т.д.);
  • страхование объекта от риска утраты;
  • решение спорных вопросов с арендаторами;
  • иные услуги, если они прописаны в тексте договора.

Как и любые правовые отношения, доверительное управление имеет юридические нюансы и особенности. Рассмотрим их далее.

Особенности доверительного управления недвижимостью

Отношения между учредителем управления и управляющим регулируются Главой 53 ГК РФ. Основой таких отношений с правовой точки зрения выступает договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Согласно ГК РФ, договор составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В противном случае он будет признан не действительным.

Если в существующий договор будут вноситься корректировки и дополнения, которые не затрагивают передачу прав на предмет управления, то их регистрировать не нужно. Регистрации подлежит только основной переход прав.

Срок договора не может составлять более пяти лет. Если по окончанию этого периода стороны не заявили о намерении расторгнуть соглашение, то договор будет считаться пролонгированным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и изначальный документ.

Документ в полной мере вступает в законную силу с момента прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До того, как это произойдет, действия сторон не могут служить основанием для изменения их правоотношений с третьими лицами (к примеру, с коммунальными службами, арендаторами и т.д.).

Таким образом, если даже стороны пропишут в договоре, что он вступает в силу с момента подписания или с конкретной даты, до прохождения госрегистрации, все обязательства перед третьими лицами будет нести собственник, а не управляющий.

При оформлении договора доверительного управления собственнику следует обратить внимание на ряд нюансов. В первую очередь, если предмет сделки сдан в аренду, следует уведомить о заключении соглашения с управляющим арендаторов.

Это не входит в обязанности собственника, но такие действия будут разумны, ведь от его лица на срок договора будет действовать другой человек.

Оповестить арендаторов следует для того, чтобы они обращались по всем вопросам к управляющему и ему же передавали арендную выплату.

Договор аренды между собственником и арендатором остается в силе. К нему необходимо оформить дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве. В случае, когда договор аренды заключался на срок более года, соглашение к нему необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Проводя какие-либо сделки в отношении предмета доверительного управления, управляющий обязан доносить до контрагентов свой правовой статус. При постановке подписи на документах он должен проставлять отметку «Д.У.».

Управляющий может передать управление поверенному лицу. Однако все обязательства перед собственником по-прежнему будет нести он.

В соответствии со ст. 1023 ГК РФ, управляющий вправе получить не только вознаграждение, но и компенсацию за обоснованные расходы, которые касаются предмета сделки.

Договор доверительного управления имуществом

Текст договора начинается с указания сведений о времени и месте составления, личных данных сторон сделки и характеристик предмета соглашения. Последнему уделяется особое внимание.

Необходимо подробно описать в тексте технические характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также иные данные, которые делают его юридически узнаваемым среди аналогичных. К предмету договора также относится также допустимая деятельность управляющего в отношении объекта.

После перечисленной информации в текст документа включаются следующие данные:

  • правила управления имуществом (в т.ч. возможные ограничения);
  • права и обязанности сторон;
  • правила предоставления отчетности по управлению;
  • ответственность сторон;
  • порядок расторжения договора;
  • санкции и пени за нарушение условий;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • заключительные положения, в которых отражаются нюансы сделки;
  • реквизиты, контактные данные и подписи сторон.

Существенными условиями договора доверительного управления, без которых он не может быть признан действительным, являются:

  1. Подробное описание предмета договора.
  2. Персональные данные сторон.
  3. Сумма и форма оплаты услуг управляющему, если это предусмотрено условиями документа.
  4. Срок действия документа.

Как уже говорилось выше, договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Это необходимо, если документ заключается на срок более года. Сторонами договора могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и организации. Подобная деятельность запрещена для государственных и муниципальных образований.

Прекращение действия соглашения возможно на основании уведомления контрагента. Таким образом, договор может быть расторгнут по волеизъявлению одной из сторон. Кроме того, сделка разрывается если:

  • выгодоприобретатель отказывается от получения дохода по договору;
  • выгодоприобретатель умирает, а по договору не предусмотрен вариант перехода прав другому лицу;
  • возникли обстоятельства, которые мешают управляющему выполнять свои обязательства по договору;
  • собственник решил прекратить договор ( в таком случае он выплачивает управляющему гонорар, предусмотренный условиями документа);
  • управляющий признается недееспособным, объявляется банкротом или умирает;
  • учредитель управления объявляется банкротом.

Кроме вышеперечисленных особенностей, доверительное управление имеет и иные нюансы в зависимости от вида предмета соглашения.

Нюансы доверительного управления в зависимости от типа имущества

Возможно два типа имущества – жилая недвижимость и коммерческая. Рассмотрим каждый подробнее.

Если недвижимость жилая

Как правило, договор заключается между собственниками квартир или домов и риэлторами (как индивидуальными, так и компаниями), если сам владелец жилья проживает в другом регионе.

Управляющий самостоятельно находит нанимателей, заключает с ними договор, следит за соблюдением правил использования жилого помещения. При выявлении нарушений он вправе выселить квартирантов,  а также взыскать с них компенсацию за причиненный ущерб.

Управляющий может обращаться в судебные органы с требованием:

  • провести ремонт;
  • заменить испорченное оборудование;
  • приобрести новую мебель взамен испорченной.

Чтобы добиться справедливости, необходимо оформлять передачу квартиры в пользование арендатором на основании акта приема-передачи.

Если недвижимость коммерческая

Довольно часто коммерческая недвижимость пустует, так как собственник не может найти арендаторов или не имеет на это времени. А вместе с тем наличие такого имущество влечет за собой определенные расходы на содержание, поэтому доверительное управление приходится кстати.

Передача управления коммерческой недвижимостью осуществляется только при оформлении акта приема-передачи. Управляющий находит арендаторов и ведет все необходимые переговоры, действуя в интересах владельца.

При возникновении сложностей с оформлением договора доверительного управления недвижимым имуществом обращайтесь за юридической консультацией к специалисту. Профессиональный юрист сможет помочь в составлении документа и расскажет о возможных правовых нюансах сделки.

Каким бы ни был предмет доверительного управления, следует помнить, что управляющий получает лишь частичные имущественные права. То есть, он не может продать или иным способом передать право собственности на недвижимый объект, так как и сам им не располагает.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prochie-sdelki/dogovor-doveritelnogo-upravleniya-nedvizhimym-imushhestvom/

Доверительное управление недвижимостью — особенности процесса

Налоговые последствия совершения сделок с залогом недвижимости на основе доверительного управления имуществом

Доверительное управление недвижимостью — это выгодный инструмент инвестирования. Оно подразумевает передачу прав на объект третьей стороне — доверительному управляющему для сдачи имущества в аренду.

Преимущества такого механизма очевидны: владелец может не тратить время на поиск арендатора и получать стабильную прибыль, за вычетом суммы вознаграждения управляющего.

Причем он может переложить ответственность за обеспечение сохранности имущества, оплату коммунальных услуг на управляющего.

Именно последний должен отслеживать своевременность внесения арендных платежей, поддержание санитарно-гигиенических требований в помещении и норм пожарной безопасности.

Чаще всего такой инструмент применяется, если:

  • у собственника несколько объектов недвижимости;
  • собственник проживает за пределами страны;
  • владелец объекта переехал в другой город;
  • спрос на объект зависит от сезона (например: дача, коттедж).

Доверительное управление: что это такое и его особенности

Особенности механизма доверительного управления изложены в статье 53 ГК РФ. В соответствии с ней одна сторона — учредитель управления или собственник недвижимости передает второй стороне — доверительному управляющему имущество на фиксированный в договоре срок. Управляющий имеет право использовать переданный объект в интересах выгодоприобретателя.

  1. Статья 1014 ГК РФ дает определение, кто может выступать в каждой из сторон. В соответствии с ней учредителем является собственник имущества (физическое или юридическое лицо), а управляющий — частный предприниматель или юридическая компания. Запрещается передавать имущество для этих целей местным органам власти или госструктурам.
  2. Договор между заинтересованными сторонами заключается в письменной форме (ст. 1017 ГК РФ). Если это требование не соблюдается, то сделка между учредителем и управляющим признается недействительной.
  3. При передаче имущественных прав к управляющему регистрация сделки обязательна (ст. 1017 ГК РФ). Сам процесс перехода объекта осуществляется по акту приема-передачи или иному документу, зафиксированному в договоре.
  4. Максимальный срок договора составляет пять лет. На некоторое имущество он может быть увеличен. Если по окончании срока договора ни одна из сторон не заявит о его аннулировании, то он автоматически пролонгируется еще на один срок.
  5. При передаче объекта в доверительное управление право собственности на него по-прежнему остается у учредителя (ст. 1012 ГК РФ). Управляющий не имеет права совершать сделки по отчуждения этого имущества.
  6. Имущество, полученное от учредителя, отражается у управляющего на отдельном балансе. Для него открывают специальный счет, на котором аккумулируются средства, полученные от его использования. Если это требование не соблюдается, то можно сделать вывод, что управляющий действует в своих интересах. Это весомый аргумент, чтобы расторгнуть с ним договор.
  7. В договоре устанавливаются сроки и порядок предоставления отчетов управляющим (ст. 1020 ГК РФ). Если он несет какие-либо расходы, связанные с получением выгоды от управления объектом, то они взыскиваются из суммы полученной прибыли. Все расходы должны быть подтверждены (ст. 1023 ГК РФ).

Налог на имущество

Объект, переданный в управление, облагается налогом на имущество у учредителя (ст. 378 НК РФ). Факт отражения доверенной недвижимости на балансе управляющей компании не является поводом для его обложения налогом.

Налоговая декларация может быть предоставлена самим собственником или управляющим по договоренности сторон.

Базой для исчисления налога является остаточная стоимость имущества (ст. 375 НК РФ). Она рассчитывается управляющей компанией по ее принципам ведения учетной политики. Если у собственника несколько объектов, расположенных в разных регионах, то он обязан уплачивать налог по местоположению каждого.

НДС

Обязанность по его уплате лежит на управляющем. При осуществлении управления доверенным объектом он ведет деятельность от своего имени.

Управляющий может воспользоваться правом на налоговый вычет и уменьшить налогооблагаемую базу. Что касается управляющих на упрощенной системе налогообложения, то они в силу противоречий в обновленном НК РФ могут не уплачивать НДС.

Налог на прибыль

Статья 251 НК РФ не включает доходы, полученные от данного инструмента, поэтому они подлежат налогообложению. Доходы собственника имущества учитываются в статье «Внереализационные доходы», а доходы управляющего — в статье «Доходы от реализации». Что касается расходов управляющего, то ими признаются все расходные статьи за исключением тех, которые возмещаются ему по договору.

Все расходы, связанные с инвестированием, признаются внереализационными у собственника объекта. Если доходы получает не учредитель, а выгодоприобретатель, то расходы учитываются у него. Отметим, что расходы, связанные с выплатой вознаграждения управляющего из полученного дохода, учитываются у собственника, а не выгодоприобретателя.

Налог на прибыль каждой стороной оплачивается квартальными платежами.

Государственная пошлина

Доверительное управление недвижимостью предполагает его регистрацию в госреестре. За данную операцию взимается пошлина в размере 15 тысяч рублей. Она уплачивается обеими сторонами в пропорции 50:50.

В Санкт-Петербурге

Процедура доверительного механизма включает в себя:

  1. Осмотр квартиры, составление описи имущества в ней, определение арендной ставки и вознаграждения управляющего, заключение договора управления.
  2. Поиск нанимателя с помощью СМИ, интернета, собственной базы и т.д. Осуществляется управляющим.
  3. Оформление договора найма с арендатором.
  4. Сопровождение договора: обеспечение сохранности имущества, своевременности получения арендной платы, оплаты коммунальных платежей и иные услуги по договоренности сторон.

Для оформления договора собственник должен предоставить:

  • паспорт;
  • документы на квартиру (если собственников несколько, то письменное согласие на сделку каждого);
  • справку, подтверждающую, что имущество не заложено, не находится под арестом и отсутствуют любые обременения;
  • выписку из органов ЖКУ об отсутствии задолженности.

На рынке недвижимости Санкт-Петербурга охотнее передают в доверительное управление элитное жилье. Что касается квартир эконом-класса, то арендаторов для них в основном собственники ищут через риелторов.

Управляющие охотно работают с квартирами среднего сегмента: спрос на них всегда велик, а ответственность управляющих за их сохранность незначительна.

Доверительное управление недвижимостью, стоимость услуг по которому варьируется от 10 до 18% от суммы арендной платы, — это выгодный инструмент инвестирования. Несмотря на небольшую плату, собственники неохотно соглашаются на передачу недвижимости в управление. причина — обязанность по уплате налогов.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/doveritel-noe-upravlenie-nedvizhimost-yu-pribyl-no-i-bezzabotno.html

Договор доверительного управления имуществом

Налоговые последствия совершения сделок с залогом недвижимости на основе доверительного управления имуществом

Согласно установленным нормам законодательства собственник имущества обладает всеми правами на владение и распоряжение своим имуществом. В том числе с целью эффективного его использования и извлечения прибыли.

Однако нередки ситуации, когда владелец имущества не имеет возможности управлять им самостоятельно, либо же делает это с недостаточной для него эффективностью. В таких случаях используется возможность передачи собственности в доверительное управление, как правило, лицам, имеющим необходимые навыки и опыт управления.

Что это за документ и когда он необходим?

Договор доверительного управления представляет собой  документ, передающий право на совершение сделок с имуществом в интересах владельца, право собственности при этом не передается. Все сделки производятся от имени управляющего, но в интересах доверителя.

Необходимость такого вида услуг может возникнуть, например, в случаях, когда наследники по завещанию в силу возраста или иных обстоятельств не имеют возможности самостоятельно управлять наследуемым имуществом. Или в случае, когда собственником является лицо, ограниченное в правах. И самый распространенный вариант – необходимость более квалифицированного ведения дел, например, при продаже ценных бумаг.

Виды данных договоров

Такие договора можно подразделять на виды по нескольким основаниям:

  1. В зависимости от наличия вознаграждения управляющему могут быть возмездные и безвозмездные;
  2. В зависимости от объекта управления делятся на договора по управлению недвижимостью, ценными бумагами, предприятием, нематериальными правами, прочим имуществом;
  3. В зависимости от того, кто является выгодоприобретателем, выделяют договора в пользу учредителя или в пользу третьего лица.

О данных договорах по управлению ценными бумагами рассказано в следующем видеоуроке:

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:

  • для регистрации ИП
  • регистрации ООО

Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.

  • Ведение бухгалтерии для ИП
  • Ведение бухгалтерии для ООО

Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН, ЕНВД, ПСН, ТС, ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь, как это стало просто!

Законодательное урегулирование вопроса

Основой законодательного регулирования этого вопроса является Гл.53 ГК РФ. Помимо этого, в зависимости от характера имущества и сторон сделки могут применяться федеральные законы, регламентирующие сделки с недвижимостью, ценными бумагами и прочим имуществом.

Порядок и особенности составления

Сторонами договора являются учредитель управления и доверительный управляющий. Поскольку цель передачи управления – извлечение выгоды в материальной или нематериальной форме, в тексте договора необходимо оговорить, кто является выгодоприобретателем.

Это может быть сам учредитель или же третье лицо, в интересах которого заключается сделка.

Такой вариант возможен в случаях, когда договор заключается в интересах несовершеннолетнего или лица ограниченного в правах его опекуном или попечителем, либо если сделка совершается согласно завещанию в интересах наследников.

При этом лицо, которому передается управление, не имеет права выступать выгодоприобретателем по договору или собственником имущества.

Управляющим обычно назначается организация или индивидуальный предприниматель, поскольку по договору предусматривается получение прибыли в виде вознаграждения. Однако это может быть и физическое лицо без статуса предпринимателя, особенно по безвозмездным договорам. Государственные органы и органы местного самоуправления не могут выступать в роли управляющего.

Управляющий выполняет необходимые действия по договору самостоятельно и от своего лица.

Перепоручение сделок с имуществом доверителя третьим лицам не допускается за исключением случаев, когда это предусмотрено договором, выполняется после извещения собственника и получения его согласия, или если управляющего вынуждают к тому обстоятельства, при этом возможность получения согласия учредителя в разумный срок отсутствует. За действия третьего лица, которому перепоручено выполнение каких-либо функций по договору, управляющий несет ответственность, как за свои собственные.

Объектом управления может выступать любое недвижимое и ценное движимое имущество, ценные бумаги, исключительные права, а также предприятия целиком.

Денежные средства не подлежат передаче в управление таким способом. Исключением является передача денег в кредитные организации, лицензия которых предусматривает такую возможность.

Обязательными составляющими договора являются:

  • Стороны – учредитель и управляющий;
  • Выгодоприобретатель – учредитель или третье лицо;
  • Объект – состав имущества;
  • Срок действия;
  • Размер вознаграждения управляющего. Если договор является безвозмездным, необходимо прямое указание на этот факт.

Срок действия и порядок расторжения

Максимальный срок действия договора – 5 лет. Если по истечении установленного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении договорных отношений, он считается пролонгированным на аналогичных условиях и на тот же срок. Максимальное количество пролонгаций законодательством не установлено.

Если же по окончании срока одна из сторон заявила о его расторжении, действие договора прекращается.

Помимо этого, договор может быть расторгнут по следующим причинам:

  • Если выгодоприобретатель отказывается от получения выгоды;
  • В случае полной или частичной утраты дееспособности управляющим, а также в случае его смерти. Если управляющий по договору является юридическим лицом, то в случае его банкротства или ликвидации;
  • В случае смерти или банкротства собственника;
  • В случае, если управляющий не имеет возможности исполнять свои обязанности;
  • Если учредитель принял решение о прекращении договора. В этом случае он предварительно обязан выплатить управляющему вознаграждение, предусмотренное договором.

Если по указанным выше обстоятельствам действие договора прекращается досрочно, то инициатор обязан уведомить противоположную сторону о своем решении не менее, чем за три месяца до даты прекращения.

Доверительное управление средствами пенсионных накоплений может заключаться на срок до 15 лет.

Ответственность за нарушение условий

В случае ненадлежащего исполнения управляющим обязательств по ведению дел собственника, в результате чего имели место убытки либо уменьшение размера прибыли по сравнению с возможной, он обязан возместить выгодоприобретателю убытки и упущенную выгоду.

Правила оформления

Договор составляется письменно с соблюдением требований оформления, соответствующих объекту договора.

Для передачи прав на управление недвижимостью необходима государственная регистрация, для движимого имущества и ценных бумаг достаточно простой письменной формы.

Бухгалтерский учет и налогообложение

Имущество, являющееся объектом управления, обособляется от прочего имущества и учредителя, и управляющего. Оно учитывается на балансе отдельно. По этой причине не допускается обращение взыскания на переданное имущество за исключением случаев залога и банкротства.

Если передаваемый объект находится в залоге, учредитель обязан поставить управляющего в известность о факте обременения, поскольку при наступлении предусмотренных договором залога обстоятельств, это имущество должно быть передано кредитору. Управляющий, своевременно не поставленный в известность о залоге имущества, имеет право расторгнуть договор в судебном порядке. При этом ему выплачивается компенсация в размере вознаграждения, предусмотренного договором за один год.

В случае банкротства учредителя объект управления присоединяется к конкурсной массе, и на него обращается взыскание на общих основаниях.

Бухгалтерский учет по операциям с доверительным имуществом ведется на основании Приказа Министерства Финансов РФ № 97-н от 28.11.2001 «Об утверждении Указаний об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом».

Налоговый учет в этом случае ведется с применением разъяснений налоговой службы о том, что на обособленное таким образом имущество не подается отдельная декларация. Поэтому уплата налогов распределяется между учредителем и управляющим.

На управляющего возложено обязательство по уплате НДС, поскольку в этом случае он будет выступать налоговым агентом.

Плательщиком налога на прибыль является собственник. Для этой цели, согласно Письму УФНС по г.Москве от 20.08.

2007 №09-07/078629, управляющий обязан предоставлять собственнику сведения о доходах и расходах (ежемесячно, нарастающим итогом).

Доходы и расходы по договору управления, в том числе вознаграждение управляющего, включаются в состав внереализационных и влияют на формирование налоговой базы по налогу на прибыль учредителя.

Особенности и нюансы заключения данных договоров

Особый характер отношений доверительного управления предусмотрен для некоторых категорий граждан.

В частности для военнослужащих такой вариант распоряжения имуществом может быть обязательным.

Для органов опеки и родителей несовершеннолетних детей предусмотрено право передавать в доверительное управление имущество, которое фактически им не принадлежит.

В соответствии с федеральным законом «О статусе военнослужащих», на них распространяется действие закона «О государственной гражданской службе в РФ», согласно которому государственным служащим, а также и военнослужащим, запрещено иметь в собственности ценные бумаги или принимать участие в управлении юридическими лицами, вести предпринимательскую деятельность с целью извлечения прибыли. На этом основании такие категории граждан обязаны продать или передать в доверительное управление указанные выше права и имущество. Этот запрет введен с целью исключения конфликта интересов при исполнении служебных обязанностей.

В соответствии со ст.38 ГК РФ, в случаях, когда несовершеннолетние, а также граждане, находящиеся под опекой и попечительством, имеют в собственности имущество, нуждающееся в постоянном управлении, родители или органы опеки имеют право заключить договор с управляющей компанией от своего имени, но в интересах собственника, и передать имущество в доверительное управление.

Об особенности передачи недвижимого имущества в доверительное управление рассказано в следующем видеосюжете:

Источник: http://www.DelaSuper.ru/view_post.php?id=8127

Доверительное управления недвижимостью

Налоговые последствия совершения сделок с залогом недвижимости на основе доверительного управления имуществом

/ Квартира / Доверительное управление

Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

  • у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
  • собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
  • отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

  • поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
  • подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
  • получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
  • оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
  • надзор за сохранностью вверенного имущества;
  • оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
  • страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
  • разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
  • другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Узнайте, как можно оформить социальную ипотеку для бюджетников.

Где взять выписку из домовой книги, вы можете узнать здесь.

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

  1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
  2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору.

Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

Другие особенности доверительного управления

При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/doveritelnoe-upravlenie/nedvizhimostyu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.