+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA

Содержание

В арендню ставку входят вспомогательные площади здания при сдаче в аренду

Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA

При этом, Постановление Минстроя от 14.09.

1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула: ПД = Аим + Азем, где ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей; Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения; Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах. В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.

С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды. 3.6. Рекомендуется особый порядок определения арендной платы за нежилые здания и расположенные в них помещения, являющиеся памятниками истории и культуры.

Этот порядок предназначен для расчета примерной оценки стоимости зданий — памятников истории и культуры, определения размера арендной платы за их использование. 3.6.1. Объектом оценки являются здания — памятники истории и культуры, находящиеся под охраной государства. 3.6.2.

Порядок учитывает влияние на оценку стоимости памятника; — исторический период постройки памятника; — историко-культурная ценность памятника (категории учета).

Коридорный коэффициент: что это и как он учитывается?

Внимание

Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма.

Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам. Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником.

Методика расчета арендуемых площадей по стандарту boma

Также существует еще одно не менее важное значение в расчетах – это коэффициент арендопригодной площади, который является показателем обратным коридорному коэффициенту и рассчитывается по следующей формуле: К арендопригодной = S арендопригодной / S общей = 1/К При подсчетах было выявлено, что чем больше квадратных метров составляет общая площадь помещения и чем более современнее тип объекта, тем меньше показатель коридорного коэффициента, поскольку при строительстве новых бизнес-центров это условие изначально берется во внимание и строго учитывается. Это сделано для того, чтобы возрастал коэффициент арендопригодной площади и соответственно снижался loss-фактор, что делает использование коммерческой недвижимости более рентабельным и рациональным как для арендодателя, так и для арендатора.

Коридорный коэффициент. влияние на ставку аренды

Ряд законов и подзаконных актов регламентируют определение величины арендной платы в случае, если предметом аренды выступает историческое здание или памятник архитектуры. Стоимость аренды 1 кв. м. нежилого помещения зависит от множества критериев, таких как, месторасположение, удобство доступа, наличие парковки, престиж района и прочее.

Немалое значение несет уровень инфраструктуры, близость помещения к местам с большой проходимостью, доступность общественного транспорта, уровень престижности всего района и так далее.
Также необходимо иметь в виду статус владельца. Коммерческие помещения могут быть частной или федеральной собственностью.

От этого зависит как алгоритм расчета арендной ставки, так и ее конечная стоимость.

3. расчет арендной платы за нежилые здания (помещения) 

Кравец Обсуждение оценочной литературы: справочники, учебники и т.п. 82 578 Thursday, April 12, 2021 2:12 PMв Помогите найти справочник агроклиматического…от Ёж Обсуждение специализированных программных продуктов для оценки.

Информация о пиратских копиях и взламывании программ удаляется, авторы сообщений банятся.

38 449 Tuesday, March 27, 2021 3:16 AMв Проверить перенос из Excel в Wordот Мамаев Денис Леонидович информация для оценщиковМодератор greyhoka 9 113 Monday, October 01, 2012 7:58 AMв «Я помню тот Ванинский порт»от ДмитрийП обсуждение данных для оценки 11 156 Saturday, November 11, 2021 11:14 AMв База сделок Росреестраот Olegovich (Пользователей: 1)Поздравления с праздниками, Днями рождения и другими радостными событиями 101 1,580 Wednesday, April 04, 2021 9:19 PMв Новый фильмот dfgkh (Пользователей: 1)В память об ушедших.

4.1.методика расчета арендной платы за коммерческие  помещения

В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах.

А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.

Основные положения стандарта Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн.

При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor).

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

В размер арендной платы, рассчитанной по действующему Положению, включены амортизационные отчисления, налоги и платежи, которые вносятся в бюджет арендодателем.

В то же время, если при применении понижающих коэффициентов аренд­ная плата по расчету ниже сумм амортизационных отчислений, налогов и платежей, то она устанавливается на их уровне, а так­же с учетом прибыли, исходя из рентабельности до 15 % по фор­муле: АП = [(ОАМ+ П3) × (1 + Р : 100) + ННД] • ПАР + ПБЮДЖ., где ОАМ — размер амортизационных отчислений в месяц на 1 м2арендуемой площади; П3 — платежи за землю в месяц на 1 м2арендуемой площади; Р — процент рентабельности; ННД — налог на недвижимость в месяц на 1 м2 арендуемой площади; ПБЮДЖ — налоги и платежи в бюджет, уплачиваемые арендодателем от полученной арендной платы в соответствии с законо­дательством.

Важно

Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.

  • Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
  • В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения.

Источник: http://1privilege.ru/v-arendnyu-stavku-vhodyat-vspomogatelnye-ploshhadi-zdaniya-pri-sdache-v-arendu/

Учет и расчет коммерческих площадей на основе международного стандарта BOMA

Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA

«ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings»(Стандартный метод измерения площадей пола в офисных зданиях).

Данный Стандарт определяет строгие правила расчета арендуемых площадей в офисных зданиях, регламентирует возможные типы площадей, правила проведения границ между различными типами площадей и задает стандартную форму представления результатов расчета.

Изначально стандарт ВОМА был разработан американской Национальной Ассоциацией Владельцев и Управляющих Зданиями (National Association of Building Owners and Managers). Официальный сайт организации ВОМА —http://www.boma.org

Метод BOMA дает возможность справедливого, прозрачного распределения общественных площадей здания и общественных площадей этажей между всеми арендаторами здания, согласно доле арендуемой площади каждого из арендаторов в общей площади аренды всего здания.

Методика дает возможность быстрого сравнения основных показателей соотношения площадей данного здания с показателями других зданий, рассчитанных по стандарту BOMA

Описание метода учета и расчета коммерческих площадей Бизнес-центра «Sunflower» на основе стандарта BOMA

Сумма арендной платы вычисляется путем умножения расчетной арендуемой площади на стоимость арендной платы за 1м2

В поле украинского законодательства, отличием данной методики от методики расчета площадей по стандарту BOMA, является несоблюдение правил разграничения площадей разных категорий.

В отличии от стандарта BOMA в расчет не включены площади, которые не входят в паспортные данные здания БТИ (колонны, перегородки). Таким образом общие обмерные площади БТИ меньше, чем обмерные площади, получаемые по стандарту BOMA.

При этом пропорция между полезными офисными, торговыми площадями и общественными площадями здания, этажей одинаковые в обоих методах расчета.

Все площади, участвующие в расчетах, взяты из паспортных данных здания БТИ и строго им соответствуют.

На планах здание поделено на лоты.

Лот – это группа офисных, торговых площадей, не арендуемых площадей, общественных площадей здания и общественных площадей этажа, дающая возможность аренды, автономной от других лотов. Арендовать лот могут несколько арендаторов.

Все площади здания поделены на 5 категорий, обозначенных на планах разными цветами:

-офисная площадь

-торговая площадь

-не арендуемая площадь

-общественная площадь здания

-общественная площадь этажа

Определения

А=B+D+E+F            Общая обмерная площадь.

B                                Не арендуемая площадь.

Шахты лифтов, лестницы, вертикальные сквозные коммуникации вентиляции, трубопроводов.

Берется из чертежа.

D                                Полезная офисная, торговая площадь.

Берется из чертежа.

E                                 Общественная площадь здания.

Площадь, на которой располагаются помещения, обслуживающие все здание.

Входные холлы, коридоры, сан узлы общего пользования на 0 этаже, теплопункт, конференц-зал, насосная, вентильная…

Берется из чертежа.

F                                 Общественная площадь этажа.

Площадь, на которой располагаются помещения, обслуживающие этаж. Лифтовой холл, коридоры.

Берется из чертежа.

C=AB                       Арендуемая площадь этажа.

G=C/(D+E)                Коэффициент этажа R/U.

Отношение арендуемой площади этажа к сумме полезной площади этажа и общественной площади здания на этом этаже.

H=DxG                      Основная арендуемая офисная и торговая площадь.

I=ExG                        Основная арендуемая общественная площадь здания.

J=ΣC/(ΣC-ΣI)            Коэффициент здания.

Единый для всего здания.

K=HxJ                       Арендуемая офисная и торговая площадь.

Полезная офисная, торговая площадь, умноженная на коэффициент этажа и коэффициент здания.

Площадь, подлежащая оплате.

L=GxJ                       Показатель эффективности использования площади этажа.

Служит для сравнительного анализа этажей.

ΣC/ΣD                        Показатель эффективности использования площади всего здания.

Большая величина говорит о плохом соотношении полезных и общественных площадей.

Малая величина говорит о возможной недостаточности общественных площадей (маленькие общественные холлы, маленькие лифтовые холлы и т.д.)

На основе стандарта BOMA. Описание, сводная таблица, планы

открыть в формате многостраничного PDF файла

*Книга Ильи Цьома «Стандарт BOMA по русски»

Источник: https://www.sunflower.biz.ua/boma-2/

Стандарты БОМА (BOMA), расчет коммерческой недвижимости по стандартам БОМА в России

Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA

Расчеты по стандартам BOMA — это стабильный доход для собственника, прозрачная ценовая политика и комфортные условия работы для арендатора.

Специалисты MKV architects первыми в России профессионально занялись измерением и расчетом площадей по стандартам BOMA. На любой стадии: когда здание еще «на бумаге» или уже введено в эксплуатацию, наши специалисты помогут эффективнее использовать его площадь и, при необходимости, скорректируют планировочное решение.

Мы уже реализовали более 250 объектов для таких компаний как KR Properties, Forum Properties, O1 Properties, HALS Development, Radius Group, Raven Russia, ОПИН, CB Richard Ellis, Альфа-Банк, «Торговый дом «ЦВУМ», Дек Мос, Liedel Investments Limited, Monument Development Company, AREIM, OBI, BOSCH,

Общая площадь измеренных и рассчитанных нами по стандарту BOMA (БОМА) объектов, составляет более 6 000 000 м.кв.

Наши расчеты всегда точны и прозрачны. Наша репутация проверена временем.

BOMA (Building Owners and Managers Association) это Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, публикующая с 1916 года стандарт, который, де-факто, стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости.

Последняя редакция стандарта BOMA опубликована в начале 2010 года, носит название: Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1–2010) и является дополненной и улучшенной версией предыдущего стандарта ANSI/BOMA Z65.

1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings. В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках и складских комплексах.

Переиздан в 2009 году под названием: Industrial Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2–2009).

Стандарт BOMA – наиболее широко распространенный метод измерения площади в офисной недвижимости

Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ? Владельцы объектов недвижимости и брокеры отдают предпочтение Стандарту BOMA по многим причинам:

  1. Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д. Также вы получаете максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.
  2. С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату. Кроме того почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров.
  3. Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата.
  4. Расчёт БОМА по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.

Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору.

Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением. Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений.

Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними.

От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.

BOMA/SIOR 2004 Standard Method for Measuring Floor Area in Industrial Buildings (ANSI/BOMA Z65.2–2009)

В отличие от стандарта ANSI/BOMA Z65.1-1996 предназначенного для офисных зданий, BOMA/SIOR 2004 разработан специально для складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов и предлагает 2 методики расчета площадей, выбор методики зависит от климата и типа конструкции объекта.

1-й метод возникает из необходимости обмерить полностью огражденные промышленные здания, в которых обычно есть отопление и кондиционирование воздуха. 2-й метод возникает из необходимости обмера промышленных зданий в теплых климатах, у которых преимущественно бесстеночные конструкции.

Простота этой методики привела к тому, что она применяется для обмера некоторых полностью огражденных промышленных зданий. Большинство основных терминов заимствованы из стандарта БОМА для офисных зданий.

Retail Buildings: Standard Method of Measurement ANSI/BOMA Z65.3-2010

Летом 2010 года организация БОМА опубликовала новый стандарт для расчета площади в современных торговых центрах. Стандарт обеспечивает единую методику для измерения площади торговых объектов и предлагает 3 метода измерения. Появление этого стандарта в значительной мере упростит отношения арендодателя и арендаторов.

Что такое коэффициент здания?

Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров.

Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Помимо коэффициента здания в стандарте БОМА присутствует коэффициент этажа, который пропорционально распределяет общие площади этажа (коридоры, лифтовые холлы и тд.

) между арендаторами.

Модифицированный стандарт BOMA

Если в стандарт по каким-либо причинам вносятся изменения, он считается модифицированным стандартом БОМА. Модифицировать можно несколькими способами: 1.

Классификация площадей (Например, балконы по стандарту БОМА не сдаются в аренду, но арендодатель и арендатор по обоюдному согласию могут решить, что балкон можно сдать и соответственно обозначить его как полезную площадь этажа.) 2.

Распределение мест общего пользования. 3. Измерение площадей. Ассоциация BOMA не рекомендует вносить изменения в стандарты.

Нужны ли физические обмеры для расчета по стандарту БОМА ?

Чтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации. Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются.

Впрочем, иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем. После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам, и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА.

Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.

Проверка расчетов по стандарту BOMA

Арендаторы часто сталкиваются с ситуацией, когда при аренде офиса, арендодатель предоставляет расчет БОМА, выполненный им собственноручно. Как правило, такие расчеты оформлены не правильно, не имеют наглядных, легкочитаемых планов этажей и ограничиваются таблицами в формате excel.

Мы поможем арендатору понять, правильно ли рассчитана его полезная площадь и доля общей площади этажа, ведь при аренде больших площадей лишние метры могут привести к серьезным финансовым потерям.

В случае, если арендатор уже какое-то время занимает офисную площадь, перерасчет, если он подтвердит опасения арендатора, позволит сократить издержки на аренду офиса.

Источник: http://boma-standard.ru/

Как аренду площади обсчитать услугой

Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA

leon

В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.

  • Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
  • Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
  • Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
  • Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
  • Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
  • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:
  1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
  2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
  3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

Общая сумма Кк = 0,9.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Результатом является сумма строительные затраты (с учетом проектирования и прочих дополнительных расходов) и цены земельного участка. На длинной дистанции использование данного метода несет в себе необходимость введения дополнительных коэффициентов.

Важно Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков. Сравнительный метод основывается на получении данных об аналогичном объекте и сравнение его цены с имеющимся.

Анализ целого ряда параметров, включая используемые при постройке материалы, необходимость капитального или планового ремонта, сезонная специфика помещения и других типовых параметров, а также сравнение полученных данных с информацией об аналогичном объекте, в результате дает представление о ценности анализируемого помещения.

2.6 расчет себестоимости 1 кв.м. арендной площади

Нужно создать систему оценки уровня интереса коммерческого здания. Она должна включать переменные значения, некоторые коэффициенты, показатели и т.

п. Подобные системы оценки часто применяются для оценки стоимости аренды жилых помещений. В них включаются десятки параметров, которые учитывают практически все стороны объекта.
Однако, жилую недвижимость проще оценивать.

При рассмотрении объекта со всех сторон и сравнение его особенностей с похожими офисными помещениями даст вам представление об уровне цен.

От чего будет зависеть конечная цена коммерческого найма помещения? По мнению большинства участников рынка, спорным является вопрос начисления стоимости коммунальных платежей.

Конечная стоимость аренды может иметь в себе цену коммунальных услуг. Этот метод расчета удобен при ведении бухгалтерии, но не лишен и минусов.

Расчет арендуемой площади на основе площади общего пользования

Арендная плата – что это такое В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки. В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.