+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Изменения законодательства вынуждают застройщиков менять структуру группы компаний

Содержание

Требования к застройщику в 2021 году (по 214 фз): уставной капитал, сайт, договор

Изменения законодательства вынуждают застройщиков менять структуру группы компаний

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное.

Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

В 2021 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Новый закон

Поправок в 2021 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капиталВажная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фондЗастройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договораСам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
ТаунхаусыТеперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2021 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%.

Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2021 года.

Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2021 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

  • Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
  • Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
  • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
  • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
  • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
  • Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
  • Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества.

Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране.

Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.
Размер капиталаПлощадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублейНе более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей10 тыс. кв. метров
40 млн рублей25 тыс. кв. метров
80 млн рублей50 тыс. кв. метров
400 млн рублей250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублейБолее 500 тыс. кв. метров

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

  • Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
  • С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

  • Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
  • Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
  • У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
  • Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2021 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

  • Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
  • Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
  • Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
  • Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
  • Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
  • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2021 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу.

Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/trebovaniya-k-zastrojshhiku/

Размер уставного капитала застройщика с января года

Изменения законодательства вынуждают застройщиков менять структуру группы компаний

уменьшение суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию, до максимально допустимой выличины, установленной ч.

2.1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ; 3) заключение договора поручительства по обязательствам застройщика по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома с одним или несколькими юридическими лицами, являющимися учредителями (участниками) застройщика, при условии соблюдения требований, установленных ч. 2.1 ст. 3,ст. 15.3 Федерального закона № 214-ФЗ.

Наиболее подробно рассмотрим первый из вышеперечисленных вариантов на примере законодательного регулирования увеличения уставного капитала обществ с ограниченной ответственностью и акционерных обществ. 1.

Поправки в 214-ФЗ: что изменилось для застройщиков и покупателей жилья с 1 июля 2021 года

Есть исключения: – не распространяется на «старых застройщиков» с разрешениями до 01.07.2021; – можно получать несколько разрешений на строительство в пределах одного градостроительного плана (т.

е.

в пределах одного участка — например, когда на участке строится несколько очередей дома и они сдаются в разное время), либо в пределах одного проекта планировки; – по договорам КОТ и РЗТ (развитие застроенных территорий).

Специальный счет и банковское сопровождение Идея специальных счетов в уполномоченном банке проста — введение банковского контроля за расходованием денег дольщиков и перемещение расчетов в наиболее устойчивые банки.

«Старые» застройщики тоже должны открыть специальные расчетные

Изменения законодательства вынуждают застройщиков менять структуру группы компаний

Кроме того, такой размер уставного капитала должен быть не только закреплен в уставе Общества, но и оплачен полностью на момент заключения первого договора с дольщиком.Для примера, 20-тиэтажный одноподъездный дом укладывается в площадь 10 000 кв.

При этом допускаются три варианта соблюдения новых требований к минимальному размеру уставного капитала застройщиков: застройщик самостоятельно

Уставной капитал застройщика с 2021 года

• Введен запрет на привлечение граждан, к заключению договора на долевое участия, с последующим привлечением их средств, до выполнения требований к размеру УК.

Максимальный размер уставного капитала не ограничен, так как застройщики не заинтересованы в его слишком большой величине. А нижняя граница зависит от площади строительства и соответствует одной и девяти градаций: До 1,5 тысячи м2 2,5 млн. рублей. До 2, 5 тысячи м2 4 млн.

До 10 тысяч м2 10 млн. До 25 тысяч м2 40 млн.

До 50 тысяч м2 80 млн. До 100 тысяч м2 150 млн.

До 250 тысяч м2 400 млн. До 500 тысяч м2 800 млн.

Более 500 тысяч м2 1500 млн. Если величина УК застройщика не дотягивает до нормы, а уменьшать площадь строительства он не собирается, то необходимо повышать размер уставного капитала одним из возможных способов: • Заключив договор поручительства с целью привлечения средств поручителей или сопоручителей.

Увеличение уставного капитала

Об этих изменениях см. ;

  • нужно применять с 1 июля 2021 года (п.

    3 ст. 7 Закона № 304-ФЗ).

  • С 1 июля 2021 года: 1) ужесточат требования к застройщику:

    1. (минимальный уставный капитал при застройке 200 тыс. кв. м – 1,5 млрд);
    2. (например, при крупной налоговой задолженности);
    3. ;

    2) разрешат застройщикам:

    Кроме того, . 1. Запретят принимать деньги дольщиков при определенных условиях Застройщик не вправе будет принимать деньги дольщиков, если: 1) находится в процессе ликвидации; 2) имеет решение арбитражного суда:

    1. о введении одной из процедур, которые применяют в деле о банкротстве;
    2. о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания;

    3) состоит в реестре:

    1. недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей);
    2. недобросовестных участников

    Размер уставного капитала для застройщика с 2021 года

    Это могут быть юридические лица, соответствующие требованиям, предъявляемым застройщикам.• За счет собственных средств. 214-ый закон не предъявляет застройщику требование формировать УК только из денежных средств на своем счету, что собственно является для них хорошей лазейкой.

    Поэтому составить УК могут: • Объекты недвижимого и движимого имущества, находящиеся на балансе фирмы.• Различные материалы.• НМА принадлежащие компании.• Приобретенные неликвидные активы.• Незавершенное строительство.

    Ранее, при наличии финансовых трудностей, потере работы и т.д., дольщик всегда мог отказаться от договора и получить свои деньги назад.

    Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2021 г.

    ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке.

    Уставной капитал застройщика при долевом строительстве домов

    А нижняя граница зависит от площади строительства и соответствует одной и девяти градаций: До 1,5 тысячи м22,5 млн. Более 500 тысяч м21500 млн. Если величина УК застройщика не дотягивает до нормы, а уменьшать площадь строительства он не собирается, то необходимо повышать размер уставного капитала одним из возможных способов:

    1. За счет собственных средств.
    2. Заключив договор поручительства с целью привлечения средств поручителей или сопоручителей. Это могут быть юридические лица, соответствующие требованиям, предъявляемым застройщикам.

    214-ый закон не предъявляет

    Июньские поправки в 214-ФЗ, или закат долевого строительства

    Вносятся изменения в условие об отсутствии у застройщика задолженности по налоговым и иным платежам в бюджет.

    Размер требований не должен достигать величины, достаточной для возбуждения производства по делу о банкротстве (300 000 рублей), а также учитывать сроки на обжалование соответствующих сумм недоимки и задолженностей. Вносятся изменения в отношения застройщика с уполномоченными банками. Застройщик сможет расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком.

    В этом случае застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открыть банковские счета в другом уполномоченном банке и перевести на них все суммы денежных средств.

    Информацию об этом застройщик обязан разместить в системе ЕИСЖС не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета.

    Источник: http://ukpravoedelo.ru/razmer-ustavnogo-kapitala-zastrojschika-s--janvarja--goda-74558/

    Как последние изменения в 214-ФЗ загонят застройщиков в жесткие рамки. Дольщики выиграют? – Мосдольщик

    Изменения законодательства вынуждают застройщиков менять структуру группы компаний

    Как революционные поправки к закону изменят рынок долевого строительства и чего ждать покупателям квартир в новостройках.

    В конце июля депутаты приняли новые поправки к закону об участии в долевом строительстве. Цель этих достаточно серьезных изменений – еще больше защитить права покупателей квартир и не допустить ситуаций, в которых человек, заплатив за жилье, в итоге остается и без него, и без денег.

    Правда, для застройщиков новеллы оказались довольно неприятной неожиданностью, поскольку они не обсуждались с профессиональным сообществом и серьезно ужесточили требования к строительным компаниям.

    Правки сформулированы с учетом мнений уже пострадавших граждан, которые принимали участия в парламентских слушаниях по проблеме обманутых дольщиков, говорят депутаты. Люди устали от неопределенности и рисков, связанных с участием в долевом строительстве, и хотели решительных мер. Но выиграют ли нынешние и будущие дольщики от этих нововведений?

    Застройщики утверждают, что эти и предыдущие кардинальные изменения в законе затруднят вход в систему строительства, сократят число строительных компаний, снизят объемы ввода жилья и, главное, приведут к росту цен на жилую недвижимость.

    Давайте разберемся, какие нововведения пугают девелоперов, и чего ожидать нам – дольщикам и потенциальным покупателям.

    1. Компенсационный фонд

    В ноябре начнет функционировать Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (что такое компенсационный фонд), куда застройщик будет обязан отчислять 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ.

    В дальнейшем из этого фонда будут выделяться средства на достройку возникших проблемных объектов или на выплату денежной компенсации дольщикам (если, например, застройщик обанкротился на ранней стадии строительства и достраивать дом практически с нуля нерентабельно).

    Фонд должен будет заменить не оправдавшую себя систему страхования ответственности застройщика в страховых компаниях – не было ни одного случая, когда проблемный дом или жилой комплекс достраивался на деньги страховщиков. А сумма в 1,2% от ДДУ сопоставима с суммами, которые застройщики платили в страховые компании, то есть не станет дополнительным бременем для строительной компании и не должна отразиться на себестоимости квартир.

    Правда, застройщики говорят о том, что оплачивая взносы в Компенсационный фонд, они фактически платят не за себя, а за недобросовестных или нерадивых коллег.

    Каковы возможные последствия этого нововведения для покупателей жилья? Многие эксперты согласны с тем, что новый механизм действительно даст гарантию дольщикам, что их квартиры будут построены и сданы в эксплуатацию. Такая система будет более надежна, чем действующая сейчас.

    Однако увидеть работу фонда в действии можно будет не ранее 2021 года, поскольку он начнет работать только в ноябре, а взносы в него будут делаться только за новые проекты, которые стартуют в ноябре и позднее. Таким образом, дольщики более “ранних” домов на защиту Компфонда рассчитывать не смогут.

    Кроме того, закон ограничивает площадь квартир, по которой покупатели могут получить денежную компенсацию. То есть дольщики смогут вернуть стоимость только 120 квадратных метров недостроенного жилья.

    Но в высокобюджетных классах площадь квартир часто превышает эту цифру. Например, средние размеры в классе “элит” – 156 кв.м.

    Таким образом, если дорогой жилой комплекс превратится в недострой, вернуть вложенные средства в полном объеме большинство покупателей не сможет – здесь им выгоднее будет предпочесть достройку.

    Иными словами, Компенсационный фонд ориентирован в первую очередь на массового покупателя и будет действовать по принципу Агентства по страхованию вкладов. Оно тоже обеспечивает возмещение в размере 100 % от суммы вкладов, но не более 1,4 миллиона рублей.

    2. Опыт не менее трех лет

    Согласно новым правилам, многоквартирные дома могут строить только те компании, которые имеют опыт работы в этой сфере не менее 3 лет. Фактически это означает, что новые игроки выйти на рынок не смогут, даже если они имеют большой опыт в строительстве, например, коммерческой или производственной недвижимости.

    С одной стороны, это хорошо – в итоге останутся только серьезные, надежные застройщики, с заслуженной репутацией. С другой – это может привести к монополизации рынка. А это, в свою очередь, – к росту цен и снижению качества строительства.

    3. 10% от стоимости объекта

    Одно из самых ощутимых для застройщиков нововведений – это требование о наличии на счету 10% от стоимости объекта еще до начала строительства.

    Это означает, что компании придется перекроить свои резервы и финансовые потоки так, чтобы эти 10% оставались неприкосновенными – использовать их нельзя. А речь идет о значительных суммах.

    Скажем, если на строительство дома требуется миллиард рублей, “замораживаются” 100 миллионов, на которые, например, можно было бы строить какой-либо объект инфраструктуры.

    К чему это может привести? К уходу с рынка небогатых игроков, у которых просто не будет хватать оборотных средств. То есть итог тот же, что и у пункта 2 – укрупнение застройщиков, вымывание “слабых” компаний. Также, возможно, застройщики начнут выводить на продажу меньшее число корпусов за раз, что позволит снизить “замораживаемую” сумму.

    4. Счета эскроу

    Суть этого нововведения – в том, что дольщики переводят деньги за покупаемую квартиру на специальные счета в банке, а не непосредственно застройщику. Счет “замораживается” до окончания строительства, девелопер получает свои средства только после того, как он передаст жилье покупателям.

    Это, безусловно, повышает надежность сделок с недвижимостью. Ведь если строительная компания вдруг становится банкротом, дольщик получит свои деньги назад с эскроу-счета.

    Но для застройщика это достаточно проблемный момент. Дольщики, передавая свои средства строительной компании, в определенном смысле дают ей беспроцентный кредит. В том случае, если деньги лежат на счету эскроу, застройщик либо строит на свои средства, либо берет на строительство кредит у этого же банка, но, естественно, под проценты.

    Сейчас использование эскроу-счетов – мера добровольная и, понятно, мало востребованная. Но если она со временем станет обязательной, то застройщики будут нести потери – которые, конечно, включат в стоимость квадратного метра.

    5. Уставной капитал

    Еще одна из недавних поправок к закону, которая может привести к уходу с рынка небольших компаний – требование о минимальном уставном капитале. Его размер прямо пропорционально зависит от площади планируемого объекта. То есть если застройщик хочет построить масштабные 500 тысяч квадратных метров, он должен иметь как минимум 1,5 миллиарда рублей в качестве уставного капитала.

    В итоге более мелкие компании, у которых нет большого денежного оборота, будут вынуждены заниматься небольшими проектами. Так, для возведения дома площадью 1500 кв.м.

    уставной капитал должен составлять 2,5 миллиона рублей или более.

    Если нужных средств у застройщика нет, он теряет возможность привлекать деньги дольщиков, и должен либо строить дом за собственные средства, либо пользоваться поручительством более крупных компаний или учредителей.

    6. «Специализированный застройщик»

    Именно такие слова должны теперь быть в наименовании строительной организации, которая занимается долевым строительством. А для этого и самой фирме, и ее сотрудникам нужно соответствовать ряду организационно-правовых требований.

    Эта мера также должна помочь обезопасить дольщиков от недобросовестных застройщиков и гарантировать наличие грамотных специалистов в строительной компании.

    7. 1 застройщик – 1 разрешение на строительство – 1 участок

    Недавние поправки в закон также ввели запрет на работу по нескольким объектам одновременно. То есть действует правило: один застройщик – одно разрешение на строительство – один земельный участок.

    Для девелоперов это означает невозможность возводить сразу несколько зданий, необходимость создавать отдельные юридические лица для каждого объекта, а также запрет на строительство инфраструктуры вне пределов участка.

    Таким образом, становятся невозможными все проекты комплексного освоения территорий.

    Новое правило может привести к удлинению сроков реализации проекта и повышению цен на недвижимость, особенно если речь идет о крупных объектах.

    Раньше застройщик большого комплекса мог получать отдельные разрешения для каждой очереди, привлекать средства дольщиков и составлять график работ, опираясь на финансово-экономическую ситуацию бизнеса.

    Теперь один комплексный проект надо будет разделять на отдельные этапы и строить каждую очередь отдельно. И только после сдачи дома можно будет получить следующее разрешение.

    Кроме того, каждый этап будет начинаться как новый – с проверкой средств в уставном капитале, с “замораживанием” 10% от стоимости и так далее. Это удлиняет время работы над одним ЖК и, вполне вероятно, ведет к удорожанию проекта.

    Это не все пункты, предусмотренные последними и предпоследними изменениями в 214-ФЗ, но самые основные, которые вызывают тревогу и недоумение у застройщиков. Что они сами говорят по этому поводу?

    Что говорят застройщики?

    Застройщики, конечно, не рады нововведениям, которые ужесточают требования к ним. Серьезную критику с их стороны вызывали и, например, поправки, которые вносились летом 2021 года (новые требования к проектным декларациям, усиление контроля со стороны государства и так далее).

    Сейчас часть застройщиков уверена, что последние правки просто ставят крест на долевом строительстве как явлении. Что все это приведет к тому, что строители должны будут на свои деньги строить жилье и продавать его в готовом виде, но к такому готовы далеко не все игроки на рынке.

    Часть полагает, что эти изменения правильны по своей идее: механизмы привлечения денег в строительство должны быть максимально прозрачны, но закон требует доработок.

    Девелоперы уже направили ряд предложений в Совет Федерации; теперь требуется кропотливая работа по внесению необходимых корректировок, чтобы снять внутренние противоречия в законе и прояснить моменты, которых нынешняя редакция не проясняет. Например, застройщики просят разрешить одновременное строительство по нескольким разрешениям и осуществление сделок и операций по расчетному счету в целях, не связанных напрямую с привлечением средств от граждан и строительством домов.

    Многие полагают, что частые изменения в законодательстве негативно сказываются на отрасли. Застройщики не успевают “отдышаться” и приспособиться к одним правилам, как появляются другие.

    К тому же есть опасение, что строгие требования могут привести к новому всплеску банкротств, особенно в регионах, где прибыль строительной компании от проекта в принципе ниже, чем в столице.

    И, конечно, практически все полагают, что новые требования приведут к росту цен на квадратный метр жилья – этому поспособствует и монополизация рынка, и сокращение числа проектов, и увеличение расходов. А в условиях нынешнего переизбытка предложения и невысокой покупательской способности граждан это приведет снижению объемов продаж.

    Что ждет дольщиков?

    Изменения в законе направлены исключительно на то, чтобы защитить права дольщиков. Дать им новые гарантии и уверенность в том, что они получат свое жилье. Или, по крайней мере, смогут без сложностей и значительных проволочек вернуть свои деньги в случае возникновения проблем у застройщика.

    Новеллы призваны дать толчок к оздоровлению всего института долевого строительства, сделать его механизмы прозрачнее, и избавить общество от понятия “обманутый дольщик”.

    Но что будет с ценами? Действительно ли поправки дадут больше гарантий, но за большие деньги? Здесь мнения строителей и экспертов рынка разделились. Кто-то считает, что проектов станет меньше, застройщики станут крупнее, а цены вырастут.

    Другие убеждены в обратном – крупные застройщики, которые до сих пор занимали 60-70% рынка, никуда не исчезнут и продолжат работать в том же режиме. Уход небольших игроков ничего не поменяет – их доля равномерно перераспределится между большими компаниями. То есть к ограничению конкуренции, а, соответственно, и к росту стоимости жилья, это не приведет.

    Что касается пунктов, которые требуют дополнительных расходов (например, о 10% от стоимости), то тут застройщику надо будет делать выбор между повышением цен и снижением собственных доходов от реализации квартир. В нынешних условиях низкой конъюнктуры рынка значительно повышать ценники и терять клиентов строительным компаниям тоже не выгодно. Ключевой фактор, который влияет на стоимость, это все-таки спрос.

    Какие еще могут быть последствия введения новых поправок? Ожидается некоторое уменьшение предложения и появление на рынке большего числа качественных продуктов.

    Есть определенные опасения, что Компенсационному фонду понадобится год-два на то, чтобы набрать достаточно капитала и чтобы заработать в полную силу. В этот период в регионах могут возникнуть и “подвиснуть” новые проблемные объекты.

    А что с вопросами, которые возникли у застройщиков – например, о комплексном освоении территорий и запрете на строительство инфраструктуры? Как они будут решены? Большинство поправок вступают в силу с 1 июня 2021 года. То есть у девелоперов еще есть время на то, чтобы прояснить все спорные моменты с законодателями и профильными ведомствами, а также подготовиться к новым реалиям.

    Эксперты полагают, что сейчас застройщики будут спешно создавать задел на будущее и “запасаться” участками со всей разрешительной документацией – как это уже бывало перед введением серьезных изменений в законодательство. Надзорным и контролирующим органам предстоит большой объем работы.

    Безусловно, вся картина станет видна только со временем – пока же можно только делать прогнозы. Но в целом, полагают специалисты, ко второму полугодию следующего года серьезные компании, которые готовы “играть по новым правилам”, смогут адаптироваться к новым условиям.

    Благодаря новым поправкам рынок станет прозрачнее, деятельность застройщиков – понятнее, и люди будут с большей готовностью инвестировать свои средства в долевое строительство.

    Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/kak-poslednie-izmenenija-v-214-fz-zagonjat/

    Лучшая доля: как новые требования к застройщикам могут отразиться на российском рынке недвижимости

    Изменения законодательства вынуждают застройщиков менять структуру группы компаний

    С 1 июля в России вступают в силу изменения в закон о долевом строительстве. Требования к застройщикам ужесточатся, а ещё через год такая практика и вовсе может прекратить своё существование.

    Правительство планирует полностью перейти на механизм проектного финансирования — россияне должны будут размещать средства для покупки жилья в банках. А сами кредитные организации обяжут выдавать деньги компаниям строго под определённые объекты.

    RT разбирался, как эти нововведения отразятся на рынке недвижимости.

    В России с 1 июля вступают в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве. Парламентарии ужесточили требования к застройщикам, а также предоставили банкам право стать посредниками между россиянами и компаниями при строительстве жилья. Окончательный отказ от договоров долевого строительства произойдёт позднее — с 1 июля 2021 года.

    Ранее президент России Владимир Путин поручил правительству принять «исчерпывающие меры», чтобы завершить возведение проблемных домов в рамках долевого строительства.

    «Правительству Российской Федерации при участии акционерного общества «Дом.рф» принять исчерпывающие меры по завершению строительства объектов недвижимости, создаваемых с привлечением денежных средств граждан — участников долевого строительства и не введённых в эксплуатацию в установленные сроки, обеспечив постоянный мониторинг строительства таких объектов», — говорится на сайте Кремля.

    Поручение главы государства опубликовано по итогам прямой линии 7 июня. Первый доклад о ходе исполнения поручения должен быть представлен до 1 сентября 2021 года, затем отчёты будут публиковаться раз в полгода.

    Напомним, во время прямой линии Владимир Путин, отвечая на вопрос об обманутых дольщиках, заявил, что Россия должна выйти на цивилизованные способы строительства жилья — без привлечения средств граждан.

    «Мы должны в конце концов выйти на цивилизованные способы жилищного строительства, без привлечения средств граждан.

    Перед нами стоит сложная задача: уже в этом году выйти на 88 млн квадратных метров, и в последующие годы, до 2024-го, мы должны будем выйти на гораздо более амбициозную цифру — 120 млн квадратных метров в год.

    Мы должны сделать так, чтобы в год примерно 5 млн семей имели возможность улучшить жилищные условия – чтобы раз в 10 лет каждая семья, нуждающаяся в этом, могла улучшить свои условия.  Это очень сложная задача, но реализуемая», — сказал глава государства.

    По словам президента, сейчас в России заключено свыше 1 млн договоров о долевом строительстве, объём средств в рамках которых составляет 3,4 трлн руб., однако далеко не всегда эти деньги эффективно используются застройщиками.

    По данным Минстроя, на начало марта 2021 года на контроле властей находилось 836 проблемных строящихся домов по всей стране.

    Долевая перестройка

    Июльские нововведения нацелены на страхование рисков дольщиков и ужесточают требования к строительным компаниям.

    Как сообщает РИА Новости, финансировать завершение проблемных объектов будет государственный Фонд защиты прав дольщиков. Средства структуры формируются за счёт обязательных взносов (в размере 1,2% от договора долевого участия) со стороны застройщиков, привлекающих средства дольщиков.

    От головных компаний строительные организации теперь смогут привлекать средства только на сумму не выше 20% от стоимости работ. Процент по такому займу будет рассчитываться по формуле «ключевая ставка Центробанка плюс 2%».

    Регионы получат возможность частично влиять на процесс. Так, главы субъектов смогут напрямую передавать земельные участки компаниям, которые взяли на себя обязательства по достройке проблемных объектов. Ранее такая возможность существовала только в рамках аукционов.

    В части новых проектов при задержке ввода жилья в эксплуатацию регионы смогут отказать в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства. Такая мера предусмотрена в случае, если строительство одного из объектов компании задержится на три месяца и более.

    Как отметил в разговоре с RT генеральный директор юридической компании URVISTA Алексей Петропольский, ужесточившиеся нормативы могут привести к уходу с рынка в ближайшие три года примерно 70% малых застройщиков.  

    Эксперт подчеркнул, что договоры долевого участия были своеобразной «финансовой пирамидой» для недобросовестных застройщиков, поскольку привлечь деньги россиян таким способом было гораздо проще и дешевле, чем у банков.

    Внимательный счёт

    Ещё одним принципиальным нововведением, вступающим в силу с 1 июля, стали специальные банковские счета.

    Каждый застройщик должен будет вести все финансовые операции по проектам жилищного строительства только через счёт в банке, список которых регламентирован государством.

    Также по теме

    На минимальном уровне: с чем связано рекордное снижение ставок по ипотеке в России

    Ставки по ипотеке в России достигли исторического минимума и составили в среднем 9,64%. Об этом в понедельник, 21 мая, заявила первый…

    Расходование средств должно быть целевым. То есть компаниям запрещается покупать ценные бумаги, участвовать в уставном капитале хозяйственных обществ, создавать новые юрлица или оплачивать деньгами со счёта сторонние обязательства.

    Контролировать движение средств будут банки — в случае сомнительных операций они смогут приостанавливать транзакции. Тем не менее эти правила коснутся только тех строительных проектов, которые будут запущены после 1 июля 2021 года.

    Кроме того, с 1 июля дольщики смогут размещать свои средства на так называемых эскроу-счетах. Это специальный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства.

    Активы лежат на нём до выполнения застройщиком своих обязательств. К примеру, строительная компания получит деньги от банка только после того, как введёт жильё в эксплуатацию и предоставит собственникам ключи.

    До этого момента средства дольщиков будут залогом банка при предоставлении кредитов девелоперам.

    Использование таких счетов станет обязательным для долевого строительства через год — с 1 июля 2021 года.

    • © Агентство городских новостей «Москва» / Ведяшкин Сергей

    Цена вопроса

    По мнению главы «Российской гильдии риелторов» Татьяны Деменок, после вступления нового законопроекта в силу главным вопросом для застройщиков остаётся механизм ценообразования. Сейчас до 50% средств, которые россияне вложили в долевое строительство, приходится на ипотеку.

    «Пока использование эскроу-счетов и проектного финансирования носит необязательный характер. Тем не менее строительные компании уже приготовились к таким нововведениям, запас прочности у них есть.

    Отмечу, что для покупателей пока остаётся неясным целый ряд моментов. Во-первых, сейчас мало кто из них знаком с понятиями «эскроу-счёт» и «проектное финансирование».

    Во-вторых, неясны механизм формирования ставки по ипотеке и регистрация права собственности на жильё», — пояснила RT Татьяна Деменок.

    Впрочем,Алексей Петропольский не ожидает резкого падения или взлёта цен на недвижимость.

    «Ценообразование в недвижимости во многом носит спекулятивный характер. К резкому повышению цен люди не будут готовы. Крупные застройщики и далее будут биться за покупателя, и этот тренд будет отслеживаться.

    В частности, уже сейчас строительные компании уделяют большое внимание не только строящемуся жилью, но и инфраструктуре.

    Проекты компаний подразумевают строительство школ, детских садов, больниц, детских площадок, скверов и торгово-офисных зданий», — заключил эксперт.

    Источник: https://russian.rt.com/business/article/531447-dolevoe-stroitelstvo-zakon-izmenenie

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.