+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Долевое строительство. Как не остаться без квартиры и без денег

Содержание

Что такое долевое строительство: как купить квартиру, которой еще нет, и не потерять деньги

Долевое строительство. Как не остаться без квартиры и без денег

Покупая квартиру на этапе строительства или даже только проекта, можно неплохо сэкономить. Но риски высоки: участники долевого строительства нередко оставались и без денег, и без квартиры. Разбираемся, как провести сделку безопасно.

Что такое долевое строительство?

Чтобы построить дом, строительной компании нужны миллионы рублей. Она может взять кредит в банке, но за это ей придется платить проценты, и немалые. Другой вариант — получить деньги от людей, которые хотели бы в этом доме жить. Они могут заранее оплатить свою будущую квартиру — и таким образом внести свою лепту в финансирование строительства. Это и называется долевым строительством.

Оно выгодно застройщикам — ведь им не придется платить проценты покупателям квартир, как банку. И покупатели тоже могут сэкономить — квартиры на этапе строительства, а тем более проекта, стоят гораздо дешевле, чем готовое жилье.

Но до недавнего времени такой вариант покупки жилья был довольно рискованным. Нередко застройщики действовали по принципу финансовой пирамиды. Они направляли деньги новых дольщиков на то, чтобы закончить строительство старых объектов. В результате оказывалось, что деньги новых покупателей уже потрачены, а строительство их дома даже не началось.

С 1 июля 2021 года ситуация изменилась — строителей начали контролировать банки, у которых есть разрешение на финансирование долевого строительства. Такие банки отслеживают, на что застройщики тратят деньги. Их реестр опубликован на сайте Банка России (чтобы найти на странице нужный список, одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»).

Купить квартиру в строящемся доме можно двумя способами. Первый — заключить договор напрямую с застройщиком. Второй — воспользоваться счетом эскроу, то есть заключить трехсторонний договор со строительной компанией и банком. В этом случае застройщик может получить деньги покупателя, только когда сдаст дом.

  • Договор с застройщиком
  • Договор эскроу

Это старая схема: покупатели квартир перечисляют деньги напрямую строительной компании. Но с 1 июля 2021 года застройщик обязан открывать отдельные счета под каждый строящийся дом в уполномоченном банке. Платежи от покупателей могут поступать только на эти счета.

Банк следит за тем, чтобы деньги со счета шли только на строительство дома, в котором люди купили квартиры. То есть застройщики не смогут финансировать с этого счета строительство других объектов.

Какой порядок действий?

  1. Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Заключаете договор со строительной компанией.

  2. Застройщик дает вам номер счета в одном из уполномоченных банков. Вы перечисляете на него стоимость будущей квартиры.

  3. Банк следит за тем, как застройщик тратит ваши деньги, до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

  4. Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

Плюсы

  • Большинство застройщиков пока продают квартиры напрямую. Поэтому выбор строящегося жилья по такой схеме продажи шире.
  • Поскольку банки теперь контролируют расходы на строительство, риски недостроя резко снижаются.
  • Когда застройщики получают деньги напрямую от покупателей, им не приходится брать кредиты на строительство в банках и платить проценты по ним. Поэтому стоимость жилья ниже.

Минусы

  • Когда строители уже получили деньги от дольщиков, у них нет стимула сдать дом как можно раньше, как, например, при строительстве на кредитные деньги. Поэтому сдача дома может затянуться.
  • Если компания обанкротится, деньги можно вернуть. Но процедура будет намного дольше и сложнее, чем когда используется счет эскроу. Договор эскроу автоматически прекращается в случае банкротства застройщика, и покупатель сразу же может свободно распоряжаться своими деньгами.

Надо учитывать, что купить квартиру напрямую у застройщика можно только до 1 июля 2021 года. После этой даты приобрести строящееся жилье можно будет только через договор эскроу.

Договор эскроу трехсторонний: его заключают покупатель, застройщик и банк. Покупатель вносит деньги за квартиру на специальный счет эскроу в банке. Эти деньги лежат там до момента, когда застройщик сдаст готовый дом. Строительная компания может получить деньги с этих счетов эскроу, только когда первые покупатели получат ключи от своих квартир.

При такой схеме компания получает деньги на строительство от банка в кредит. Но ставки по нему ниже, чем по обычным кредитам на бизнес-проекты.

Что делать, если застройщик обанкротился?

Если у вас договор эскроу, вы сможете сразу забрать обратно деньги со своего счета эскроу. Ведь пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателям. Сколько вы внесли за будущую квартиру, столько же вам вернут.

Если вы заключали договор напрямую с застройщиком, ваши вложения тоже не пропадут.

В случае банкротства застройщика вам должны вернуть деньги либо строительство вашего дома завершит другая строительная компания, которую определят местные власти или найдет конкурсный управляющий.

Но в любом случае на то, чтобы получить свое жилье или деньги, уйдет гораздо больше времени, чем на возврат денег со счета эскроу.

Как вернуть деньги или получить жилье в случае банкротства застройщика, если договор с ним был подписан напрямую?

Порядок действий будет зависеть от того, какой способ защиты денег дольщиков выбрала строительная компания.

По закону строительные компании обязаны использовать один из трех способов защиты денег дольщиков: сделать отчисления в государственный гарантийный фонд, застраховать свою гражданскую ответственность перед дольщиками или заручиться гарантией банка.

Какой способ защиты выбрал ваш застройщик, прописано в договоре долевого строительства. Рассмотрим особенности этих способов.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

В случае банкротства застройщика Фонд находит другую компанию, которая достроит жилье, или возвращает деньги дольщикам.

Особенности:

  • Суд назначит конкурсного управляющего для проведения процедуры банкротства. В течение трех месяцев с начала процедуры банкротства нужно подать заявление управляющему, чтобы вас включили в реестр кредиторов застройщика.
  • Будут ли всем выплачивать деньги или начнутся поиски нового застройщика для завершения строительства — решает общее собрание дольщиков. Это собрание должен организовать конкурсный управляющий.
  • Если большинство дольщиков выберут деньги, то в течение 14 дней Фонд сообщит на своем сайте куда, когда и как нужно будет подать заявление на возврат средств. В течение 10 дней после подачи документов Фонд выплатит деньги.
  • При этом закон предусматривает ограничения на выплаты. Максимум, на что можно рассчитывать, — это средняя рыночная стоимость квадратного метра нового жилья в городе, где строится объект, умноженная на 120 квадратных метров. При этом в расчете используется средняя цена квадратного метра, которая действовала на момент заключения договора долевого строительства. То есть, если вы вкладывались в строительство элитной квартиры большей площади, полностью вернуть вложенные деньги не удастся.
  • Если же большинство людей сделают выбор в пользу жилья, Фонд профинансирует завершение строительства. В течение года с момента начала процедуры банкротства застройщика конкурсный управляющий должен найти новую компанию, которая согласится закончить стройку. Тогда вам останется дождаться завершения строительства. Если же новых строителей в течение года найти не удастся, Фонд выплатит дольщикам деньги.

Страховая компания

Если застройщик застраховал свою ответственность перед покупателем жилья, то в случае банкротства строителя дольщик может получить свои деньги в страховой компании. Копию страхового полиса застройщик должен выдать дольщику вместе с договором.

Но возможен и другой вариант действий. Обычно в случае проблем у строительной компании местные власти проводят конкурс и находят нового застройщика для объекта. Если вы хотели бы получить квартиру, а не деньги, то страховкой можно и не пользоваться, а дождаться окончания строительства.

Как правило, это дольше, но может быть выгоднее. Ведь за те деньги, которые покупатели внесли несколько лет назад, они вряд ли смогут найти сегодня аналогичное жилье. Правда, стоит оценить риски — не возникнут ли проблемы и у новой компании. Впрочем, вы можете передумать и потребовать выплату от страховой компании в любой момент, пока не получили жилье.

Особенности:

  • Как и в случае с Фондом, суд назначает конкурсного управляющего, который проводит процедуру банкротства застройщика. В течение трех месяцев после начала процедуры банкротства нужно подать конкурсному управляющему заявление, в котором должно быть указано, что вы хотите получить — достроенное жилье или деньги.
  • Получив заявки покупателей, управляющий составляет два реестра. Первый — реестр денежных требований. В нем значатся те, кто намерен получить выплаты. Второй — реестр требований о передаче жилых помещений. Туда попадают те, кто хочет готовое жилье.
  • Денежные выплаты можно получить в страховой компании, которая застраховала ответственность застройщика. Сроки выплат указаны в договоре страхования — обычно это 30–60 дней с момента, как дольщик представит все необходимые документы. В их число входят договор долевого строительства, платежные документы о переводе денег, копия решения суда о банкротстве застройщика и другие документы. Полный список можно узнать в страховой компании.
  • Если выбрали жилье, нужно будет просто дождаться завершения строительства. При этом вы в любой момент можете передумать. Согласно разъяснению Банка России для страховых компаний, дольщик может в любой момент отказаться от своих требований на жилье и получить выплату у страховщика. Разумеется, изменить свое решение можно только до момента получения жилья.

Банк

Если застройщик получил банковскую гарантию, банк принимает на себя ответственность по обязательствам строительной компании. Правда, банки крайне редко берут на себя такие обязательства. А если и берут, то делают все возможное, чтобы не допустить банкротства застройщика. Им выгоднее профинансировать строительство, чтобы дом все же был сдан.

А что, если обанкротится банк, через который идет долевое строительство?

Вероятность этого крайне мала. Реестр уполномоченных банков составляет Банк России по жестким критериям.

Чтобы войти в этот список, банки должны иметь универсальную лицензию и участвовать в системе страхования вкладов.

Они также должны иметь высокий кредитный рейтинг: не ниже «A-(RU)» кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА».

Источник: https://fincult.info/article/dolevoe-stroitelstvo-kak-kupit-kvartiru-kotoroy-eshche-net-i-ne-poteryat-dengi/

Как не стать обманутым дольщиком: основные схемы мошенников

Долевое строительство. Как не остаться без квартиры и без денег

2021-04-27T13:14Z

2021-04-27T14:28Z

https://ria.ru/20210427/1421312842.html

https://cdn22.img.ria.ru/images/138180/65/1381806573_0:151:3077:1896_1036x0_80_0_0_3c1f10f2c9fab4bff8451dc490e3577c.jpg

РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/ria/logo.png?898

Илья Ремесло

https://cdn21.img.ria.ru/images/104956/09/1049560905_1498:0:5141:3643_100x100_80_0_0_f883d22ed19d593aedef8dee35079c7d.jpg

В ходе недавней “прямой линии” с Владимиром Путиным поднимались вопросы обманутых дольщиков. Президент пообещал содействовать решению проблем граждан, оставшихся без жилья в Подмосковье. Проблема появилась не вчера — почти у каждого из нас есть знакомые, которые пострадали на миллионы рублей от действий застройщиков, обманувших их с жильем.

Вместе с тем, как показывает практика, юридически грамотные граждане могут избегнуть обмана при покупке жилья в строящемся доме и без вмешательства руководителя государства.

Обманутым участникам долевого строительства — обычной квартиры или лофта — необходимо знать наиболее распространенные схемы обмана дольщиков и не идти на поводу у недобросовестного застройщика.

Разберем наиболее типичные случаи махинаций и дадим советы, как им противостоять.

Для начала заметим, что действующий закон “О долевом участии в строительстве” достаточно надежно защищает покупателя и обязывает застройщика заключать именно договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

По данному договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статья 4 ФЗ “О долевом участии в строительстве”).

Поэтому любая схема недобросовестного застройщика начинается со стремления заключить другой договор, вместо ДДУ.

Схема №1: Предварительный договор купли-продажи вместо долевого участия

К такой схеме застройщик прибегает, чтобы уклониться от исполнения гарантий, установленных ФЗ “О долевом участии в строительстве”. Предварительный договор — это документ, который содержит обязательство сторон заключить договор в будущем.

Заключив такой договор, застройщик не регистрирует его в уполномоченном государственном органе. При этом значительная часть оплаты за квартиру отдается при заключении договора.

Предварительный договор не содержит сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика и не гарантирует, что дом будет когда-либо построен.

По такой схеме продаются не только обычные квартиры, но и так называемые апартаменты — по факту те же квартиры, но формально в нежилом фонде.

В качестве столь же типичного, сколь и вопиющего примера можно привести тысячи обманутых дольщиков группы Red Development в Москве, с которыми заключались как раз предварительные договоры купли-продажи.

Договоры не были зарегистрированы, в результате люди остались и без денег, и без квартир.

Теперь банк обращает взыскание на объекты застройщика (вместе с квартирами, за которые дольщики заплатили деньги), а самого застройщика банкротит.

В результате Промсвязьбанк, который якобы не в курсе, чем именно занимается застройщик, получает все активы должника, а люди, копившие и работавшие на свое новое жилье годами, остаются ни с чем.

Ключевую роль в этом случае могло бы сыграть внимание СМИ к критической ситуации, которая сложилась для сотен семей, не получивших свои апартаменты.

Кроме того, в связи с проведением вместо строительства капитального ремонта и перепланировки на таких дольщиков формально не распространяются нормы закона о долевом участии, т.е. имеет место ситуация, не урегулированная правом.

Представляется, что к ней также должны применяться нормы закона о долевом строительстве.

Как противостоять: не соглашаться на предварительный договор, настаивать на подписании ДДУ, а если все же подписали — не передавать большую часть оплаты по нему.
В случае если оплата уже произведена, а сроки подписания основного договора нарушены — не теряя времени, обращаться в суд и правоохранительные органы.

Еще один выход, который продиктован расхожестью этой мошеннической схемы, состоит в дополнительной ответственности банков, которые оперируют в том числе вложенными дольщиками деньгами. В этом случае кредиторы лишний раз подумают, прежде чем иметь дело с застройщиками, чья бизнес-активность вызывает оправданные подозрения.

Схема № 2: Двойная продажа

Эту схему можно встретить чаще при заключении предварительного договора, однако бывают и варианты с долевым участием.

Застройщик заключает агентские договоры с фирмами-посредниками, которых уполномочивает на заключение договора, либо продает уже реализованные ранее объекты, скрывая этот факт.

Такой случай недавно произошел в Иркутске, когда покупатели жилья в течение пяти лет ждали свою квартиру, а вместо этого узнали, что в ней живут совсем другие люди: 

Если речь идет о договоре долевого участия, то мошенническую схему организовать сложнее: договор подлежит регистрации государственным органом, соответственно, дважды его заключить не получится.

Однако возможны варианты, при которых договор не сдается на регистрацию либо сдается со значительной задержкой.

За это время подписывается еще один договор, который регистрируется, и покупателям остается лишь выяснять, кто первый получил права на жилье.

При этом варианте можно остаться без квартиры, но получить обратно вложенные деньги.

Кроме того, с точки зрения уголовного права такая ситуация квалифицируется как мошенничество, и привлечение к ответственности руководства застройщика имеет правовые перспективы.

В случае схемы с фирмой-посредником ситуация тяжелее: доказать прямой умысел на мошенничество крайне тяжело, так как формально договоры заключались разными компаниями. Остается лишь идти в суд, расторгать договор и возвращать свои деньги.

Как противостоять: перед заключением договора заказать выписку из государственного реестра, чтобы убедиться, что ваша квартира свободна от обременений.

В случае заключения договора с посредником — проверить его полномочия и потребовать письмо за подписью застройщика, что данная квартира не является объектом других заключенных им договоров.

В самом договоре также должна содержаться гарантия чистоты квартиры от претензий третьих лиц.

В случае если договор уже заключен и вас обманули — необходимо прекратить ведение любых переговоров с мошенниками и обращаться в правоохранительные органы.

Схема № 3: Заключение договора без разрешительной документации на строительство

Эта схема представляет собой наиболее жесткий вид мошенничества и встречается сейчас гораздо реже, чем ранее. Застройщик предлагает заключить договор в отношении объекта, который он не собирается строить, либо не имеет на это разрешения от компетентных государственных органов власти.

Подобные действия являются мошенничеством — так, недавно был вынесен приговор (к слову сказать, удивительно мягкий) директору строительной компании “Кросс” в Самаре, которая обманным путем заключила с дольщиками более 180 договоров на сумму более 180 миллионов рублей. 

Какие же документы необходимо видеть, чтобы удостовериться в правах застройщика на строительство и продажу объекта?

Во-первых, это разрешение на строительство, которое подтверждает разработанную проектную документацию, а также само право застройщика на осуществление строительства. В разрешении на строительство должен быть указан объект, на который оно выдано (например, многоквартирный жилой дом), а также срок его действия.

Во-вторых, это документы, подтверждающие право застройщика на землю, на которой идет строительство. Такими документами могут быть либо свидетельство о регистрации права собственности, либо договор аренды земельного участка. Эти сведения можно проверить, обратившись с запросом в общедоступный реестр прав на недвижимое имущество.

В самих документах должно быть четко указано, для чего предоставляется земельный участок застройщику и какие строения он там может возводить.

В-третьих, следует ознакомиться с документами о деятельности застройщика. Таковыми являются учредительные документы, аудиторские заключения и проектная декларация. Данные документы позволят вам оценить юридическое и финансовое состояние застройщика.

Мы рассмотрели лишь наиболее распространенные схемы обмана дольщиков. С развитием законодательства и правоприменительной практики схемы постоянно меняются и совершенствуются. Однако вышеизложенные рекомендации позволят вам избежать обмана в большинстве случаев.

Общим правилом должна стать внимательность при выборе застройщика и подписании документов, а в случае возникновения малейших сомнений нужно обращаться к юристу. Лучший способ борьбы с недобросовестными застройщиками — превентивный.

Источник: https://ria.ru/20210427/1421312842.html

Недвижимость КМВ

Долевое строительство. Как не остаться без квартиры и без денег
Подробности 30.06.2011 18:42

Приобретение жилья, пожалуй, не только крупная покупка, но и  одна из самых серьезных. Ведь здесь при необдуманном подходе можно остаться и без денег, и без квартиры.

И причины могут быть самыми разными: профессионализм аферистов, наша правовая неграмотность, несовершенство законодательства (ведь недаром говорится, что мошенничество – это хорошее соглашение, которое столкнулось с плохим законом), да и просто банальная жадность, вызывающая у некоторых желание купить хоромы за копейки.

Так какие же сделки с недвижимостью являются самыми опасными? Поможем разобраться в этом вопросе подробнее, выделив пять наиболее рискованных сделок на рынке недвижимости:

1) Покупка/продажа квартиры в новостройке и заключение предварительного договора

Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» создает огромные трудности для застройщиков.

Чтобы обойти этот закон появились теневые схемы – привлечение к строительству жилья средств дольщиков, которых обязывают заключить предварительный договор с застройщиком.  И хотя условия его заключения прописаны в Гражданском Кодексе РФ (ст.

429),  тем не менее, покупка недвижимости в данном случае сопровождается повышенным риском:

  1. Во-первых, это может быть долгострой. Чаще всего у строителей могут отсутствовать необходимые разрешения, согласования, позволяющие вести строительные, монтажные или отделочные работы, сдавать объект в эксплуатацию, оформлять право собственности.  Пока эти документы будут получены – пройдет время, а потребовать от застройщика ускорить темпы работы дольщики не имеют права, поскольку в предварительном договоре не обусловлены сроки выполнения работ и ввода дома в эксплуатацию.
  2. Во-вторых, это могут быть двойные продажи. Предварительные договора не регистрируются, а значит, не отражаются ни в какой первичной бухгалтерской документации. Сколько продано жилья на тот или иной момент (и какого именно жилья) проверить невозможно.
  3. В-третьих, повышенный интерес инвестиционных компаний к реализации жилья в новостройках. Хотя в большинстве случаев эти компании не имеют никаких полномочий на продажу такой недвижимости. Здесь налицо мошенничество, предполагающее уголовную ответственность.  Однако даже если и удастся привлечь таких мазуриков к ответственности – вернуть обманутым покупателям либо денежные средства, либо квартиры вряд ли получится.

Стало быть, заключив предварительный договор и заплатив его стоимость, дольщик всецело зависит от застройщика: от его возможностей для завершения строительства, от его желания оформить на себя права собственности на новострой и вслед за этим от его желания переоформить эту недвижимость на дольщика.

Чтобы хоть как-то защитить права дольщиков была создана судебная практика, согласно которой предварительные договора стали рассматриваться как притворные сделки. Это дает возможность через суд оформить право собственности на новострой прямо на дольщика, минуя при этом застройщика.

2) Пожизненное содержание без иждивения

Существует такое понятие как договор ренты или договор на пожизненное содержание с иждивением.

  В основном по таким договорам сделки заключаются с собственниками жилья – больными или пожилыми людьми, не имеющими близких родственников.

Согласно заключенному договору собственник квартиры передает свое право на собственность  третьему лицу в обмен на пожизненный уход (финансовое или натуральное обеспечение).

Данный вид соглашения довольно специфичен. В его природе плохо разбираются как сами участники, так, к сожалению и нотариусы, призванные оформлять такие сделки.

Поэтому риск заключается в самом оформлении договора: если документ составлен юридически неграмотно – покупатель не сможет выполнять оговоренные в договоре обязательства или же не сможет доказать сам факт их исполнения.

Это может послужить серьезной причиной для расторжения договора, чем в немалой степени и пользуются «хитрые» собственники жилья, получая бесплатно социальные блага.

Результат: покупатель остается без квартиры и без денег.

Следует знать, что договор ренты гораздо выгоднее для покупателя чем договор пожизненного содержания: он более понятен, его легче исполнить или же доказать факт его исполнения.

Соответственно расторгнуть такой договор в одностороннем порядке гораздо сложнее, хотя в настоящее время  лучше воздержаться от  заключения подобных сделок, по крайней мере, до того момента пока на государственном уровне  не решится вопрос с суммой ренты.

3) Договор дарения

Прежде чем составить такой договор – подумайте основательно!!!

Чем рискует даритель??? В основном – быть выкинутым на улицу.

Чем рискует одариваемый??? Расторжением договора, на что суды идут весьма охотно. Даритель может заявить в суде, что не отдавал отчета в своих действиях, когда подписывал договор дарения.

Или сказать, что его принудили подписать документ силой или обманом.

Суды охотно верят пожилым людям, поскольку им гораздо проще вернуть квартиру первоначальному владельцу, нежели вынести решение о выселении его в никуда.

И если договором дарения прикрывается договор купли/продажи, новый собственник остается «на бобах».

4) Купля/продажа доли в квартире

Когда помещение (жилое или нежилое) имеет несколько собственников, рано или поздно возникают конфликты, приводящие к необходимости продажи доли имущества.

Ст. 250 ГК РФ в таком случае гарантирует право преимущества на покупку доли недвижимости остальным собственникам.  Вроде бы это и неплохо. Однако нередки случаи, когда иные владельцы жилья препятствуют продаже доли недвижимого имущества  третьим лицам, не покупая при этом ее сами.

Выход из такого конфликта зачастую находят в составлении договора дарения.

Риск здесь состоит в том, что остальные владельцы долей могут подать в суд о признании сделки дарения недействительной или о переводе права собственности в силу ст. 250 ГК РФ на другого совладельца недвижимости.

  И как показывает практика, суды в большей части удовлетворяют подобные иски, а получение денежного возврата (если деньги уже выплачены продавцу) можно ждать годами.  

Более того, купля/продажа доли в квартире – самый излюбленный метод работы квартирных рейдеров (черные риелторы и бывшие юристы).  Покупая практически за бесценок долю в квартире они создают невыносимые условия проживания для остальных совладельцев, вынуждая их разъезжаться. Впоследствии квартира продается уже за большие деньги, которые делятся между бывшими жильцами и рейдерами.

5) Расторжение договоров

Случаев расторжения в суде договоров купли/продажи недвижимости бесконечное множество. Совершение сделки в состоянии алкогольной или наркотической зависимости, совершение сделки с лицом, состоящим на учете в психоневрологическом диспансере, появление неучтенных наследников, неправильная передача денежных средств, подделанная доверенность на право продажи и прочее.

И что здесь можно посоветовать??? Главное быть на чеку, не верить на слово, проверять досконально все документы и помнить – «жадность привлекает и блеском монет, и запахом денег, но и беду привлекает жадность».

Тамара Витрук

Источник: http://bkmv.ru/content/legal-issues/353-kak-ne-ostatsja-bez-kvartiri

Как купить квартиру в новостройке и не потерять деньги

Долевое строительство. Как не остаться без квартиры и без денег

Покупка на стадии строительства – это не только приобретение нового жилья «без истории», но и желание сэкономить и сделать более выгодное приобретение по низким стартовым ценам.

Однако даже в условиях жесткого законодательного регулирования деятельности застройщиков у граждан остаются высокие риски потери внесенных за квартиру денег и нервов.

Избежать этих рисков поможет внимательная проверка застройщика и договоров долевого участия (ДДУ).

С чего начать

Сначала потенциальному покупателю квартиры в новостройке нужно проверить застройщика – он может затянуть строительство, передать объект с недостатками или вовсе обанкротиться. Перед сделкой соберите данные о нем по всем каналам. Узнайте, кто является собственником, какова его репутация, какие строительные проекты реализованы ранее.

О недобросовестности может говорить негативный опыт других дольщиков. Изучите профильные форумы, блоги, сайты с отзывами. Не стоит заранее радоваться положительным отзывам: возможно, с репутацией девелопера работают профессионалы.

Проверьте информацию о судебных спорах с участием застройщика: срыв сроков строительства или сдача объекта с недостатками часто приводят к массовым искам. Такие сведения есть в открытом доступе в системе «Правосудие». Также можно зайти на сайт Федеральной службы судебных приставов и узнать, есть ли к юрлицам застройщика претензии со стороны этой службы.

«Картотека арбитражных дел» (на сайте Арбитражного суда) покажет информацию дел о банкротствах компании, а также открытые или завершенные арбитражные споры.

Их большое количество с застройщиком-ответчиком и со значительными суммами демонстрирует проблемы бизнеса. С помощью сервиса ФНС «Проверь контрагента» получите выписку из ЕГРЮЛ.

В ней будут данные о руководителях юрлица и размере уставного капитала.

Смотрим договор

После того как застройщик проверен и принято решение о заключении ДДУ на покупку квартиры, необходимо обратить внимание на форму этого договора.

Важно помнить, что ДДУ разрабатывается строительной компанией в своих интересах, хотя отношения между застройщиком и дольщиками регулирует ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214).

Однако случается, что девелоперы включают в условия договора пункты, противоречащие закону. Не стоит стесняться требовать, чтобы девелопер убрал эти пункты из ДДУ.

Застройщики массово грешат тем, что за просрочку с оплатой устанавливают в договоре огромную неустойку, которая превышает предусмотренную законом фиксированную величину (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки). И в то же время снижают свою ответственность за задержку в сдаче объекта, прописывая неустойку ниже установленной законом (двойной размер 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки).

Некоторые маскируют максимально возможную неустойку под видом дополнительной санкции, не предусмотренной законом. Был пример, когда один девелопер включил в договор условие, по которому при нарушении срока оплаты стоимость квартиры увеличивалась. Суд решил, что это недопустимо.

Нередко застройщики ограничивают установленные законом требования, которые может предъявить к ним дольщик в случае обнаружения недостатков в построенном доме. Например, ограничив его право на расторжение договора, оставив ему возможность требовать только устранения недостатков. Такие условия договора незаконны.

Часто покупателю навязываются допуслуги: юридическое сопровождение сделки или подача документов на регистрацию сотрудниками компании или дружественной фирмы. Но закон запрещает понуждение к заключению договора (ГК РФ) и связывать заключение одного договора обязательным приобретением иных услуг (Закон о защите прав потребителей).

Застройщики не всегда идут навстречу и исключают из договора незаконные условия, ухудшающие положение потребителя.

На практике дольщики, желая впоследствии их оспорить, проходят все судебные инстанции, чтобы доказать свою правоту.

Это выливается в значимые временные и материальные затраты на юридическую помощь и госпошлину за рассмотрение дела в суде. В среднем разбирательство длится от 8 до 20 месяцев.

Другие риски

Перед сделкой проверьте полномочия лица, подписывающего договор от имени застройщика, и комплект строительной документации по объекту.

Если договор подписывает человек, не имеющий таких полномочий, то сделку могут признать недействительной в суде. Судебная практика в этом однозначна. Поэтому при подписании договора следует проверить оригинал доверенности (если подписант не гендиректор девелопера).

Ее срок не должен истечь, данные застройщика и его сотрудника указываются без ошибок, а объем полномочий сотрудника должен содержать право подписывать ДДУ. Реквизиты в ней и в договоре должны совпадать. Еще она должна находиться в списке нотариальных доверенностей на сайте нотариальной палаты.

После проверки попросите копию доверенности, заверенную печатью организации и подписью ответственного лица.

Привлекать деньги дольщиков застройщик может после того, как получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию и предоставит государственную регистрацию права собственности (или договор аренды/субаренды) на земельный участок для строительства объекта.

После проверки и изучения этих документов станет понятно, на каких основаниях застройщику принадлежит земельный участок и предусмотрено ли проектной документацией обеспечение дома нужными коммуникациями (вода, свет, тепло).

Хороший застройщик, но плохой банк

Сейчас у застройщика есть два варианта: платить 1,2% с полученных от граждан денег в компенсационный Фонд защиты дольщиков либо предлагать покупателю перечислить деньги на эскроу-счет.

С 1 июля 2021 г. все расчеты в рамках долевого строительства будут через эскроу-счета (при условии, что первый ДДУ на объекте зарегистрирован после указанной даты).

Это специальные банковские счета, на которых хранятся деньги дольщиков при строительстве дома. После его окончания банк будет перечислять девелоперу средства покупателей.

Если объект не достроен, деньги возвращаются дольщику. В ходе стройки никто не имеет доступа к счету.

Граждане избавятся от риска проблемных застройщиков, но появятся риски ненадежных банков. При возведении объекта он может лишиться лицензии или обанкротиться. На этот случай законом предусмотрено обязательное страхование этого счета (возмещение выплачивается в размере 100% суммы, находящейся на момент наступления страхового случая), но лимит выплаты ограничен 10 млн руб.

Если у банка наступил страховой случай до ввода в эксплуатацию дома и госрегистрации права собственности, то застройщик и дольщики обязаны заключить новый договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. При расторжении ДДУ страхование не действует, поэтому гражданам стоит принимать обдуманные решения. Особенно при выборе банка дольщикам, стоимость имущества которых превышает 10 млн руб.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2021/10/30/785096-kupit-kvartiru-novostroike-poteryat-dengi

Как вложить деньги в строящийся дом, квартиру (долевое участие в строительстве)

Долевое строительство. Как не остаться без квартиры и без денег

7.11.2021 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.

Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Полезно: инвестиции в недвижимость — основы.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Вы можете купить квартиру в строящемся доме, когда уже все инвесторы вложили, попросту выкупив права у одного из них. Заключается договор уступки прав, который заверяется у застройщика (могут быть трёхсторонние соглашения — формат обсуждаем).

Но будьте бдительны, часто на рынке есть квартиры, которые застройщик якобы должен передать той или иной организации в обмен на услуги (натуральный обмен).

покупка такого имущества ставить ваши права зависимыми от условий договора меж застройщиком и организацией, у которой вы купили квартиру и здесь возможны эксцессы. Тщательно проверяйте основания прав собственности у продавца.

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

  • недострой дома,
  • затягивание сроков строительства.
  • повторные продажи вашей квартиры,
  • банкротство застройщика,
  • подставные компании и «бренд»,
  • «дополнительные» метры,
  • отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

  • разрешение на строительство,
  • документы на землю (право собственности, аренда)
  • контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.

Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2021. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

Самый популярный материал месяца: до 300 тысяч без процентов до 1 года, но только на покупки — расскажу, где взять.

Источник: http://KudaVlozitDengi.adne.info/kak-vlozhit-dengi-v-stroyaschiysya-dom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.