+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

«Цель» использования имущества изменена

Анализ эффективности использования имущественного комплекса

«Цель» использования имущества изменена

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Имущественный комплекс предприятия и управление им

1.1 Состав и роль имущественного комплекса

1.2 Цели и задачи управления имущественным комплексом

ГЛАВА 2. Оценка имущественного комплекса предприятия

2.1 Субъекты и цели оценки имущественного комплекса предприятия и их взаимосвязь

2.2 Принципы оценки имущественного комплекса предприятия

2.2.1. Принципы пользователя предприятия

2.2.2. Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия

2.2.3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой

2.2.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия

2.3 Законодательное регулирование оценочной деятельности в Республике Беларусь

2.4 Основные подходы и методы оценки имущественного комплекса предприятия

ГЛАВА 3. Анализ эффективности использования имущественного комплекса ООО «ЦЕНТРОСТИЛЬ»

3.1 Краткая характеристика предприятия ООО «Центростиль»

3.2 Анализ состава, динамики и использования основных средств

3.3 Анализ финансового состояния ОАО «Центростиль»

3.4 Выводы по результатам анализа

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы дипломной работы обоснована тем, что уже на стадии создания предприятия первостепенное значение приобретает рациональное размещение капитала посредством формирования оптимальной структуры имущества.

Как известно, имущество хозяйствующего субъекта состоит из разных элементов, которые принято классифицировать в зависимости от разных критериев (роли в производственном процессе, конкретной форме и др.) Именно от этого впоследствии во многом зависят ликвидность и финансовое состояние предприятия, его экономические результаты.

В рыночных условиях залогом выживаемости и основой стабильного положения предприятия служит его финансовая устойчивость. Если предприятие финансово устойчиво, платежеспособно, то оно имеет ряд преимуществ перед другими предприятиями того же профиля для получения кредитов, привлечения инвестиций, в выборе поставщиков и в подборе квалифицированных кадров.

Чем выше устойчивость предприятия, тем более оно независимо от неожиданного изменения рыночной конъюнктуры и, следовательно, тем меньше риск оказаться на краю банкротства.

Объектом исследования является ООО «Центростиль» — агентство по оказанию риэлторских услуг.

Предмет исследования – имущественный комплекс.

Цель работы заключается в анализе имущественного комплекса предприятия и выработке предложений по совершенствованию его использования.

Для реализации поставленной цели в работе решались следующие задачи:

1) исследование специфики работы ООО «Центростиль»;

2) анализ использования основных фондов предприятия;

3) финансовый анализ работы предприятия.

Практическая значимость данной работы заключается в анализе имущественного комплекса предприятия и на его основе определение его устойчивости, что позволяет построить работу предприятия в независимости от неожиданного изменения рыночной конъюнктуры.

В работе были использованы материалы бухгалтерской отчетности ООО «Центростиль».

Структура диплома представлена по главам.

Первая глава данной дипломной работы посвящена теоретическим аспектам понятия имущественного комплекса предприятия.

Вторая глава посвящена рассмотрению теоретических подходов к оценке имущественного комплекса предприятия и регулирования данной деятельности на территории Республики Беларусь.

Третья глава дипломной работы посвящена анализу эффективности использования имущественного комплекса. Здесь же рассматривается общая характеристика предприятия.

Список литературы дает перечень использованных в работе источников.

Глава 1. имущественный комплекс предприятия и управление им

1.1 Состав и роль имущественного комплекса

Для осуществления своей деятельности предприятие должно располагать определённым набором экономических ресурсов – элементов, используемых для производства экономических благ. По гражданскому кодексу «предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором». [3] Имущественный комплекс — это совокупность имущества и имущественных (прав собственности) компаний, которые обладают полезностью и могут быть объектом купли-продажи. Обычно в составе имущества выделяют материально-вещественные и нематериальные элементы. [3]

К числу материально-вещественных элементов относятся земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование, сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, денежные средства.

Нематериальные элементы создаются в процессе жизнедеятельности предприятия. К ним относятся: репутация фирмы и круг постоянных клиентов, название фирмы и используемые товарные знаки, навыки руководства, квалификация персонала, запатентованные способы производства, ноу-хау, авторские права, контракты и т.п., которые могут быть проданы или переданы.

Имущество предприятия является предметом изучения различных дисциплин: в курсе экономики имущество предприятия рассматривается как хозяйственный, экономический ресурс, использование которого обеспечивает деятельность предприятия; в бухгалтерском учете отражается движение имущества и основных источников его формирования.

В бухгалтерском учете капитал (имущество) как бы условно подразделяют на активный капитал, т.е. действующий (функционирующий) в виде имущества и обязательств, и пассивный капитал, отражающий источники формирования и оплаты действующего капитала. Активный капитал состоит из имущества и обязательств организации, т.е.

в него входит то, чем владеет данная организация как обособленный объект хозяйствования. Активный капитал – это стоимость всего имущества организации.

По отношению к скорости оборота различают имущество длительного пользования, которое более года находится в обороте организации и имущество, предназначенное для текущего (одноразового) использования в процессе хозяйственной деятельности или находящееся в обороте организации не более одного года.

Таким образом, активный капитал предприятия подразделяется на основной (долгосрочный) капитал, или внеоборотные активы, и оборотный (текущий) капитал, или оборотные активы. Пассивный капитал характеризует источники имущества (активного капитала) обособленной организации и включает собственный и заемный капитал.

Собственный капитал организации как юридического лица в общем виде определяется стоимостью имущества, принадлежащего организации; это так называемые чистые активы организации. Они определяются как разность между стоимостью имущества и заемным капиталом. К наиболее общим двум группам имущества относятся внеоборотные активы и оборотные активы.

Основные средства – это средства труда, имеющие стоимость не менее установленного государством лимита (100 МРОТ) и срок службы не менее одного года. Они служат длительное время, не меняют своего внешнего вида, изнашиваются постепенно, переносят свою стоимость на себестоимость изготавливаемой продукции путём ежемесячного начисления амортизации (износа) по установленным нормам.

Объекты основных средств группируют по различным признакам[3]:

1. По отраслям народного хозяйства:

— промышленность;

— сельское хозяйство;

— транспорт;

— связь;

— строительство и т.д.

2. По видам:

— здания — к этой группе относятся архитектурно-строительные объекты, создающие необходимые условия для труда и хранения материальных ценностей: здания основного и вспомогательного производства, а также административные здания и хозяйственные строения;

— сооружения — сюда входят инженерно-технические объекты, обслуживающие производственные процессы, но не связанные с изменением предмета труда, например, тоннели, водостоки, железные дороги внутризаводского транспорта и т. д;

— передаточные устройства — это устройства, с помощью которых происходит передача электрической, тепловой или механической энергии к местам ее потребления;

— машины и оборудование:

а) силовые машины и оборудование, предназначенные для выработки, преобразования и распределения энергии (генераторы, электродвигатели, силовые трансформаторы и т. п.);

б) рабочие машины и оборудование, которые непосредственно участвуют в технологическом процессе, воздействуя на предметы труда;

в) измерительные и регулирующие приборы, служащие для регулирования производственных процессов и измерения и контроля параметров технологических процессов;

г) вычислительная техника, служащая для ускорения и автоматизации процесса управления предприятием и технологическими процессами (ЭВМ и другая компьютерная техника);

— транспортные средства — в их состав входят все виды транспортных средств, предназначенных для перемещения людей и грузов по территории предприятия;

— инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь и прочие основные фонды — сюда относятся инструменты режущие, давящие, ударные и другие; инвентарь производственного и хозяйственного назначения, способствующий облегчению и созданию нормальных условий труда (оборудование контор, верстаки, контейнеры, инвентарная тара, предметы противопожарного назначения и др.). [6]

Источник: http://MirZnanii.com/a/249249/analiz-effektivnosti-ispolzovaniya-imushchestvennogo-kompleksa

Установление и изменение цели использования здания в качестве наемного дома, прекращение использования здания в качестве наемного дома

«Цель» использования имущества изменена
Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищный фонд » Установление и изменение цели использования здания в качестве наемного дома, прекращение использования здания в качестве наемного дома

Что собой представляет наемный дом?

Наемные жилые помещения по договорам социального найма предусматривают определенную цель своего использования – постоянное или же преимущественное проживание на их территории. Это закрепляется ЖК РФ.

Однако из жилищного законодательства и юридической практики следует, что уполномоченные на то лица могут произвести изменение первоначальной цели эксплуатации наемного жилья, о чем указано в ст. 91.

17 ЖК РФ.

Понятие наемных жилых помещений. Учет наемного жилья

Что собой представляет наемный дом? Ответить на данный вопрос поможет ст. 91.16 ЖК РФ, в которой дано не только само определение дефиниции, но и основополагающие характеристики подобного жилого помещения.

 Таким образом, наемный дом – это жилые помещения, которые причисляются к категории специализированного жилого фонда, при этом правом собственности владеет лишь одно лицо (государство или муниципалитет), которое имеет возможность предоставлять недвижимость в точном соответствии с законодательным порядком нуждающимся гражданам на основании договора найма.

Из представленного выше определения можно вывести следующие основные характеристики подобного имущества:

  • предоставление жилья происходит только на основе разрешенного законодателем договора социального найма;
  • эксплуатация субъектами правоотношений жилого дома не может происходить по иным договорам, кроме найма;
  • при наступлении определенных обстоятельств на права собственности могут быть наложены ограничения и обременения, но при этом не на конкретную жилплощадь, а на территорию всего наемного дома и пр.

Таким образом, к категории наемных домов относятся только конкретные объекты недвижимости, которые отвечают всем законным требованиям, закрепленным в ЖК РФ.

Следует отметить, что все жилые помещения, причисляемые к категории наемных домов, подлежат обязательной процедуре государственного учета. Данное требование прописано в ст. 91.18 ЖК РФ.

Это позволяет использовать государственное или же муниципальное недвижимое имущество в точном соответствии с их целевым назначением, зафиксированным жилищным законодательством РФ.

Учет подобных строений ведется органами, которые обладают подобной компетенцией, на федеральном, региональном или же местном уровне в соответствии с тем, к какому виду собственности причисляется жилой объект. При этом порядок ведения государственного учета закрепляется НПА, которые принимаются на уровне субъектов РФ.

Прекращение и смена цели использования здания

Как было указанно выше, законодательством РФ предусмотрена возможность изменения изначальной цели эксплуатации жилого помещения по договору найма. Об этом гласит ст. 91.17 п. 1.

При этом цель разрешенного использования может быть подвергнута подобной трансформации только в том случае, если будут соблюдены все законодательные требования.

В частности, будет соблюден порядок определения вида фактического использования зданий.

Кроме того, изменение или же прекращение права разрешенного использования зданий может быть осуществлено только на основании решения со стороны управомоченного на то органа, в частности:

  • органы государственной или же муниципальной власти, которые имеют законное право выступать от имени самого российского государства, субъекта РФ или же муниципалитета в качестве владельца, то есть собственника наемных домов, а также в качестве представителей иных лиц, которые обладают недвижимым имуществом специального разрешенного назначения, могут проводить подобную трансформацию;
  • изменение цели разрешенного использования жилого помещения возможно на основании договора об освоении или строительстве на территории земли зданий, который был заключен с государственным органом, в полном соответствии с Градостроительным Кодексом в установленный срок;
  • возможна процедура изменения разрешенного целевого назначения наемного жилья и в том случае, если с государством или муниципалитетом заключается договор об оказании финансовой поддержки с целью строительства или же эксплуатации жилья специализированного предназначения;
  • на основании решения 3-х лиц о предоставлении поддержки также возможно осуществить изменение разрешенного целевого использования, но при условии, если будет соблюден срок и другие условия подобного договора;
  • договором или актом, который публикуется и подписывается государственными или муниципальными органами, осуществляется изменение разрешенного вида пользования недвижимым имуществом, если для этой цели выделяется земельный участок из государственного или же муниципального фонда с целью его освоения и строительства зданий, причисляемых к специализированному жилищному фонду;
  • предусматривается возможность изменения разрешенного целевого назначения наемного жилья и в ситуации, если владелец ЗУ на правах частной собственности принимает решение на возведение на этой территории квартир, которые также наделяются статусом наемных помещений.

Таким образом, прекращение и смена цели использования того или иного жилого недвижимого объекта возможны только на тех основаниях, которые прописаны в законодательстве РФ.

Изменение цели использования здания

Если обратиться к пункту 3 статьи 91.17 ЖК РФ, то можно вывести конкретные условия, соблюдение которых является обязательным при изменении целевого предназначения дома:

  • Предоставление наемной жилплощади осуществлялось только тем категориям граждан, которые зафиксированы в ст. 91.3 ЖК РФ.
  • Одним из ключевых условий считается срок, на который был заключен первоначальный договор найма жилого помещения. В частности, если обратиться к ст. 91.6, то срок действия договора найма составляет временной период от 1 года до 10 лет. При этом срок устанавливается с согласия нанимателя, который заключает с наймодателем договор найма. Однако, п. 3 этой же статьи гласит о том, что договор заключается на срок 1 год, если на жилое помещение наложены обременения, в том числе по неисполнению обязательств по ипотеке. Если срок договора истекает, то жильцы выселяются из здания, после чего осуществляется процедура изменения цели разрешенного использования здания.
  • Кроме того, берется во внимание и возможность заключения нового договора найма на определенный срок с гражданами, которые относятся к категории, закрепленной ст. 91.16 ЖК РФ.

Изменение целевого предназначения происходит в срок, установленный законодательством РФ.

В большинстве случаев на перепрофилирование здания, сбор и оформление всей необходимой документации, а также получение разрешения со стороны управомоченных органов уходит от 2 до 8 месяцев.

При возникновении каких-либо сложностей, в частности, в процессе составления проектно-технической документации этот срок может быть увеличен.

Минимальная доля жилых помещений, подлежащих предоставлению по договорам найма

В завершении разговора, следует также раскрыть тему, которая касается минимальной доли жилых помещений, которые предоставляются гражданам на основании договора о социальном найме жилья из специализированного жилфонда.

Данный вопрос затронут в ст. 91.17, а именно п. 4 части 3.

В частности, здесь указано, что минимальная доля помещений, предназначенных для жилья по договорам социального найма, выдел которых происходит из специализированного жилищного фонда, в общей совокупности всего жилого пространства, числимого на территории конкретного дома, не может быть менее установленного минимального размера, который закрепляется статьей 91.16.

Поясняется в этой же статье и такой нюанс, что совокупная доля жилых помещений в подобных объектах недвижимого имущества не может составлять 50 и менее процентов от общей жилплощади всех помещений, предназначенных для жилья в домах социального предназначения.

Если обратиться к указанной выше правовой норме, а именно п. 4, то можно сделать конкретное обозначение минимальной доли.

Так, согласно статье, подобная доля жилой площади в помещениях, которые выделяются нуждающимся категориям граждан по договорам о соцнайме, не может составлять менее 50 % от общего показателя, который фиксирует собой количество жилых помещений (квартир или комнат) в рамках дома, принадлежащего к специализированному жилищному фонду.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что, несмотря на всю строгость жилищного законодательства, возможна эксплуатация наемного жилья и в иных целях, предусмотренных действующими НПА. Однако, чтобы подобное правомочие было полностью легитимным, необходимо осуществить процедуру изменения целевого назначения недвижимого имущества при соблюдении законодательного порядка.

Источник: http://Advokat-Malov.ru/zhilishhnyj-fond/ustanovlenie-i-izmenenie-celi-ispolzovaniya-zdaniya-v-kachestve-naemnogo-doma-prekrashhenie-ispolzovaniya-zdaniya-v-kachestve-naemnogo-doma.html

Как изменить назначение недвижимости

«Цель» использования имущества изменена

Если вы считаете, что, купив недвижимость, можете делать с ней, что угодно, то эта статья для вас.

Любое недвижимое имущество имеет свое функциональное целевое назначение, причем, установленное законом, разграничение на «жилое» и «нежилое» на практике является весьма расплывчатым.

В частности эксплуатация коммерческой недвижимости имеет разные цели, кроме того участок под зданием также имеет свой функционал. Вот и попробуем разобраться с понятием назначение, как с юридической, так и с экономической точки зрения.

Фото с Flickr.com|The Residences at Dove Mountain

Как уже отмечалось, законодатель делит все здания на жилые и нежилые. Перевод одних в другие и наоборот подробно прописан в действующем законодательстве, это и нормы Жилищного кодекса РФ и градостроительные требования. Про особенности перевода помещений из жилого в нежилое можно узнать из статьи «Как сделать из квартиры офис».

В крупных городах появляются новые форматы жилой недвижимости, так называемые квартиры в стиле «лофт», студии и мастерские. Художественные замыслы проектировщиков и дизайнеров не помещаются в скучные квартирные планировки, креативщикам хочется городской недвижимости с размахом. На помощь приходят обанкроченные заводы и фабрики, пустующие складские помещения, чердаки и подвалы.

Пакет документов для изменения облика и функционала нежилой недвижимости следующий:

  • заявление;
  • технический, кадастровый паспорта;
  • правоподтверждающие документы;
  • проект перепланировки;
  • заключение на соответствие нормам санитарно-эпидемиологическим, пожарной безопасности и иным.

Обращаться необходимо в комиссию по использованию жилищного фонда при муниципальном органе власти. Там, кстати говоря, и помогут определиться с перечнем документов.

Когда из нежилого здания сделать апартаменты-лофт не получится

  1. Нежилое здание/помещение находится в полуразрушенном состоянии, имеются дефекты, препятствующие эксплуатации.
  2. Здание находится в промышленной зоне, отсутствует необходимая социальная инфраструктура.
  3. Конфигурация здания (высота потолков, размер проемов) не соответствует требованиям, предъявляемым к жилью.
  4. Нет и/или невозможно провести инженерные коммуникации (свет, вода, канализация, вентиляция, газ).

Примечание: когда все будет готово, здание принято комиссией, не забудьте перерегистрировать вашу собственность. Теперь у Вас не нежилое помещение, а квартира или частное домовладение.

Назначение коммерческой недвижимости

Понятие редевелопмента появилось сравнительно недавно, а вот на деле его использовали еще в 90-е. Перепрофилирование образовательных учреждений в офисы фирм-однодневок и полулегальных бизнесменов отняли у городов огромное количество детских садов. Схемы эти в большинстве своем противоречили или нагло обходили действующее законодательство.

Современный редевелопмент коммерческой недвижимости выглядит более прилично. Чего только стоит изменение функционала фабрики «Красный Октябрь», которую превратили в богемный центр с ресторанами, выставочными залами и офисами крупных компаний. Также как и для физических лиц, для организаций пустующие заводы и цеха представляют простор для творчества и экономическую перспективу. 

Основные причины:

  • хорошее расположение;
  • большая площадь помещений;
  • большая территория;
  • известность места.

Правовые вопросы редевелопмента коммерческой недвижимости

На первый взгляд с правой точки зрения не важно, будет собственник использовать имущество для организации торговли или для общепита.

На самом деле разный род деятельности предполагает различные требования к организации и оснащению пространства. Например, санитарные нормы, применяемые к ресторану и к цеху, существенно отличаются.

Кроме того, режим налогообложения организации также зависит от вида деятельности. 

К некоторым специальным режимам применяются физические показатели, такие как площадь торгового зала, а вот если в разрешительной документации написано не торговая площадь, а цех, это может стать проблемой.

Если здание планируется глобально менять (внешний и внутренний облик) — это реконструкция. Она требует получения разрешений от муниципальных органов власти, заключений различных комиссий, плана реконструкции и его утверждения местными власти.

Как следствие этих мероприятий — внесение изменений в ЕГРП и техническую документацию.

Если вы не меняете площади и внешнего вида здания, достаточно внести изменения в технические документы (например, изменится экспликация здания или поэтажный план).

Краеугольный вопрос — земля под зданием

На нашем портале был подробно освящен вопрос изменения категории земли, статья «Как поменять категорию земли?». Однако земельный вопрос представляет наиболее сложную проблему в законодательстве. Дело в том, что в законе не имеется четкого определения понятий категория земли и вид разрешенного использования.

Из анализа практики судов видно, что целевое назначение относится к земельному законодательству. Разрешенное использование — это фактически территориальное зонирование, согласно утвержденному плану застройки. Конкретного перечня видов использования земли в законе нет.

Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются под строительство и для других целей. Местные власти могут разрешить как многоэтажное строительство, так и малоэтажное, предоставить участок под строительство зданий производственного назначения.

Указание на цель содержится в договорах, например аренды, в Постановлениях Администрации о предоставлении в собственность земельного участка. 

Последствия самовольного изменения назначения

  1. Администрация может потребовать снести здание, строение или сооружение. Для капитального строительства эта схема не работает, а вот для остальных (киоски, ограждения, гаражи) вполне.
  2. Договор долгосрочной аренды можно расторгнуть на основании несоответствия разрешенного использования реальному.
  3. Можно нарваться на административный штраф или предупреждение от УФАС (Антимонопольный орган).

Что делать в таких случаях

Если участок Вам предоставили под строительство торгового центра, а вы хотите создать гостиничный бизнес, стоит обратиться в администрацию и Комитет архитектуры и градостроительства города. С согласия последнего Администрация поменяет в правопредоставляющих документах цель использования.

Внимание: перепрофилированием участка лучше заняться до начала строительства.  

Если здания построено в нарушение требований разрешенного использования земли, только муниципалитет способен решить эту проблему. Будь то аренда или собственность, в договор или постановление можно внести изменения. Обратите внимание на полученный кадастровый и технический паспорт, при наличии сведений о цели эксплуатации, необходимы будут изменения.

В заключении хочется отметить, что любые изменения надо производить с оглядкой на экономическую перспективу и целесообразность.

Посчитайте затраты на реконструкцию, согласования и регистрацию и отнимите их от предполагаемой прибыли. Стоит ли овчинка выделки, решать конкретному собственнику.

Примеров удачного редевелопмента в крупных городах становится все больше, может быть заброшенный цех давно ждет вашего вмешательства в его судьбу?

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-izmenit-naznachenie-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.