+7(499)495-49-41

Банковская ячейка – плохо, аккредитив – хорошо?

Содержание

Банковская ячейка или аккредитив – что лучше при сделках с недвижимостью?

Банковская ячейка – плохо, аккредитив – хорошо?

Покупка квартиры | Вся Россия | 2016-07-07 | Админ

Банковская ячейка | Аккредитив

Главное условие безопасности сделки с недвижимостью для покупателя – получение продавцом денег после перехода права собственности, в то время как покупатель заинтересован в максимальной степени гарантировать себе, что он эти деньги получат.

Так как риски высоки (что в первую очередь связано с высокой стоимостью объектов недвижимости относительно других товаров) и возможны ситуации, когда одна сторона получит интересующее раньше другой, то на рынке традиционно применяются инструменты, призванные гарантировать и сбалансировать интересы обеих сторон – это банковская гарантия и аккредитив.

Цель данной статьи – подробно описать схему с применением обеих инструментов и сравнить их, показав максимально объективно преимущества каждого из них.

Итак, банковская ячейка – это предоставляемое банком хранилище, в которое покупатель закладывает деньги до перехода права собственности, а продавец извлекает их после перехода.

Аккредитив (в рамках данной статьи будем говорить о безотзывном аккредитиве в том понятии, в котором он определен в статье ГК РФ) – это специальный счет, на который покупатель зачисляет денежные средства до момента государственной регистрации, и с которого покупатель имеет право их снять (точнее, с которого они будут перечислены на его счет) после государственной регистрации при предъявлении заранее оговоренного сторонами пакета документов.

Чтобы было понятнее, рассмотрим детальнее основные этапы сделки с каждым инструментом.

Банковская ячейка

В выбранном банке стороны подписывают договор банковской ячейки. В договоре 2 стороны: продавец и покупатель.В договоре оговаривается, что стороны имеют однократный доступ к ячейке – это защищает продавца от возможных частичных снятий денежных средств покупателем. В договоре указывается список документов, под которые покупатель откроет ячейку – это документы, которые будут свидетельствовать о том, что собственность на квартиру перешла к покупателю (список варьируется, обычно это договор купли-продажи со штампом Росреестра и/или выписка из ЕГРП, где в качестве нового собственника указан покупатель квартиры)
В банке обе стороны проводят пересчет закладываемых денежных средствПродавец убеждается, что в ячейку положена верная сумма. Для большей точности могут быть использованы предоставляемые банком (бесплатно или за дополнительную плату) машинка подсчета купюр и машинка для проверки подлинности купюр (просвечивания их ультрафиолетом).
Покупатель закладывает денежные средства в ячейку и закрывает её. Ключ от ячейки остается у покупателя.В этой идее – весь смысл данного инструмента. С одной стороны, продавец убеждается в наличии у покупателя нужной суммы денежных средств. С другой стороны, он их получит только после перехода права собственности к покупателю. Такая схема позволяет сбалансировать интересы обеих сторон в сделке (покупатель хочет получить квартиру, продавец хочет получить деньги).
Стороны подписывают договор купли-продажи и сдают документы на регистрацию в Росреестр.
Росреестр регистрируют смену права собственности, ставя штемпель на договоре купли-продажи для обеих сторон сделки и выдавая (при необходимости) выписку из ЕГРП с данными нового собственника.Тут важно обратить внимание на тот факт, что если процесс регистрации затянется ( из-за ошибок в документе, из-за приостановки сделки одной из сторон на основании возможностей, предоставляемой статьей 19 122-ФЗ), то срок, в течение которого продавец сможет открыть ячейку, может истечь. В этом случае сторонам будет нужно подписать дополнительное соглашение к договору банковской ячейки и изменить условия доступа.
Стороны в согласованным ими в момент подписания договора купли-продажи срок подписывают акт-приемки передачи квартиры. Покупатель передает ключ от ячейки в обмен на расписку в получении денег.Формально даже после перехода права собственности до момента оплаты (передачи расписки) квартира остается в залоге у продавца. Передача расписки означает снятие залога для покупателя, а передача ключа открывает для продавца доступ к ячейке.

Банковский аккредитив

Покупатель открывает непокрытый аккредитив в своем банке – документ, на основании которого банк перечисляет денежные средства в банк продавца и указывает перечень документов, под которые продавец может получить эти денежные средства в своем банке (не исключена схема, когда имеет место один и тот же банк, который обслуживает интересы и покупателя, и продавца).В договоре оговаривается перечень средств, под которые продавец сможет получить деньги (раскрыть аккредитив) – обычно это тот же самый набор документов, под которую открывается и банковская ячейка.
Банк покупателя отправляет продавцу авизо – документ, в котором указывается, что в его адрес перечислена указанная сумма, которая будет ему выплачена при выполнении указанных в авизо условий.Авизо играет ту же роль, что и пересчет денег в случае банковской ячейки – это гарантия продавцу, что у покупателя нужная сумма имеется в наличии и она обязательно будет ему выплачена после перехода права собственности на объект недвижимости.
Стороны подписывают договор купли-продажи и сдают документы на регистрацию в Росреестр.
Росреестр регистрируют смену права собственности, ставя штемпель на договоре купли-продажи для обеих сторон сделки и выдавая (при необходимости) выписку из ЕГРП с данными нового собственника.Как и в случае с банковской ячейкой, продавец может получить свои деньги лишь в заданный срок (это делается для того, чтобы покупатель без проблем вернул свои деньги, если сделка не состоится). Поэтому, если сделка затягивается по техническим причинам, стороны могут изменить сроки раскрытия аккредитива (некоторые банки берут за это дополнительную комиссию).
Стороны в согласованным ими в момент подписания договора купли-продажи срок подписывают акт-приемки передачи квартиры.Продавец имеет на руках весь необходимый пакет документов, под который происходит раскрытие аккредитива.

Из приведенных выше таблиц видно, что 

оба инструмента гарантирования сделки с недвижимостью отличаются в первую очередь техническими моментами

https://www.youtube.com/watch?v=7xhu96wKzI8

к таким отличиям можно отнести порядок закладки и снятия денег, способы обмена сообщения между сторонами и т.д.

Однако основная идея остается общей – инструменты гарантируют продавцу наличие денег у покупателя до сделки, но при этом позволяют их получить лишь после сделки (тем самым гарантируя покупателю, что он лишится своих денег лишь в том случае, если приобретет недвижимость).

Здесь мы описали общую схему, не вдаваясь в детали, как данная схема защищает стороны, если что-то пойдет не так (риск недобросовестных действий контрагента). Если интересно узнать этот вопрос детальнее, на Estimate-estate.ru есть подробная статья

Тем не менее, ряд отличий все же есть, на которые хотелось бы обратить ваше внимание, если вы выбираете между банковской ячейкой и банковским аккредитивом, планируя сделку с недвижимостью:
Многие плюсы аккредитива являются прямым продолжением плюсов безналичных расчетов в целом. В случае ячейке необходим пересчет купюр, проверка купюр в ультрафиолете, что минимизирует риск, но все же вероятность ошибок полностью исключить нельзя. При аккредитиве же точная сумма известна заранее, продавец её увидит в полученном от банке авизо. Во-вторых, деньги на аккредитивный счет покупатель может перевести безналично, что избавляет его зачастую от необходимости возить по городу существенные суммы денег (подвергая себя риску ограбления, потери суммы и т.д.). Стоимость обслуживания может сильно варьироваться в зависимости от выбранного банка (кроме того, если сделка ипотечная, то выбирать сторонам зачастую не приходится), но все же в среднем услуги банковской ячейке обойдутся сторонам немного дешевле, чем открытие аккредитив. Впрочем, разница едва ли будет слишком большой и решать, перевешивает ли она все прочие достоинства аккредитива, только участникам сделки.
Безналичные платежи за недвижимость удобнее для покупателя исходя из особенностей отечественного семейного законодательства. Если покупатель состоит в браке, и квартира покупается на средства, вырученные от продажи другой квартиры, которая принадлежала ему до брака, то в случае развода ему будет гораздо проще доказать, что квартира приобретена именно на его личный (добрачный) капитал, а значит, и при разводе новая квартира должна остаться за ним (либо он сможет претендовать на большую долю в ней, если имеет место доплата). В случае с ячейкой у бывшего супруга / супруги остается больше шансов доказать, что квартира куплена на общие средства, так как проследить оборот наличных купюр гораздо сложнее.Банковская ячейка по-прежнему остается более привычным инструментом для всех участников рынка недвижимости. Если одна из сторон сделки не до конца понимает, как работает аккредитивная схема (хотя ничего сложного в ней нет, но далеко не всегда продавцы и покупатели обладают необходимыми юридическими и финансовыми знаниям), она будет её воспринимать как дополнительный риск для себя, который ей сложно контролировать. Психология людей зачастую достаточно консервативна, особенно в ситуациях, касающихся крупных сделок.
Аккредитив является более удобной схемой для покупателя, если он все же пойдет навстречу и согласится указать в договоре купли-продажи не ту сумму, которую фактически заплатит за квартиру. Мы настоятельно рекомендуем покупателям не делать это, однако, в случае признания сделки недействительной (в том числе от обстоятельств, независящих от воли сторон), он получит дополнительное доказательство фактически уплаченной суммы (в противном случае продавец ему вернет, скорее всего, лишь сумму, которая указана в договоре).

Лично на мой взгляд, аккредитив все же удобнее для сделок с недвижимостью, но выбирать, конечно, исключительно вам, уважаемые продавцы и покупатели!

Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или . Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент – анонс новых статей и сервисов, которые помогут Вам экономить деньги. Никакого спама или объявлений по продаже квартир. Мы стараемся быть Вам полезными!

Источник: https://estimate-estate.ru/article.php?idarticle=73

Банковская ячейка или аккредитив – что лучше при сделках с недвижимостью? Аккредитив или банковская ячейка что лучше

Банковская ячейка – плохо, аккредитив – хорошо?

Покупка недвижимости относится к категории операций с большим риском, поэтому продавец может потребовать совершать сделку только с использованием аккредитива. Это вполне объяснимо, так как расчеты с использованием такой системы – это самый надежный вариант для обеих сторон. Именно поэтому требуется подробно рассмотреть не только, что это такое, но и как оно работает в реальности.

Сделки с недвижимостью

Если рассматривать такой вид взаимодействия в наиболее упрощенной форме, то покупатель покупает объект, платит за него деньги, а продавец продает его по цене, на которой было достигнуто соглашение, и получает деньги. Тут все довольно просто, однако есть определенные нюансы.

Важно понимать, что сделка купли-продажи будет признана состоявшейся исключительно в случае успешной регистрации договора купли-продажи в соответствующих регистрирующих структурах.

Вполне реальна такая ситуация, когда договор подписан, и даже отнесен покупателем в органы регистрации, но тут продавец передумал продавать свою недвижимость.

Он направляется в Росреестр, чтобы забрать заявление о намерении реализовать недвижимость.

В таких случаях возникает проблема, особенно если на этот момент деньги уже были переданы продавцу. Для их возврата потребуется обращаться в суд, что является довольно длительным и затратным делом.

Тут получается ситуация, когда и заплатить сразу нельзя, но и не отдать деньги тоже не получится, ведь у продавца не будет гарантии, что покупатель после регистрации отдаст деньги.

В этом случае для обеих сторон велик риск остаться как без денег, так и без квартиры.

Общая характеристика

Аккредитив – это одна из современных форм расчетов безналичным способом, используемая для взаимодействия продавца и покупателя. По сути – это гарант безопасности и законности осуществления любых сделок.

Для физических лиц аккредитив при покупке недвижимости обладает таким неоспоримым преимуществом, как и все операции в безналичной форме: это отсутствие необходимости наличия большой суммы денег на руках, а также беспокойства за их транспортировку.

При оформлении аккредитива покупатель уполномочивает банк на перевод определенной суммы денежных средств на счет продавца после того, как им будут выполнены и подтверждены определенные обязательства по договору.

Практическое применение

Если говорить о том, как применить аккредитив при покупке недвижимости, то тут есть определенные особенности. Схема расчетов в данном случае выглядит определенным образом.

Между покупателем и продавцом оформляется договор о том, что для взаиморасчетов по сделке будет использоваться именно такая форма.

Договор аккредитива содержит всю информацию о том, какие будут использованы условия оплаты и способы извещения сторон, а также реквизиты участников сделки.

Покупатель должен обратиться в банк, который его обслуживает, чтобы оформить там аккредитив. В обслуживающем банке продавца тоже открывается специальный счет.

На него банком покупателя будут перечислены финансовые средства со счета его клиента. Получается, что средства на аккредитивном счете продавца обычно находятся еще до начала оформления сделки.

В этом и состоит суть защищенности для обеих сторон.

Как получить средства

Денежные средства для продавца станут доступными только тогда, когда будет завершена сделка купли-продажи, а в банк будут предоставлены все необходимые для ее подтверждения документы. Если сомнений в их законности, правильности и достоверности не возникнет, то банком продавца будут списаны средства с аккредитивного счета на счет клиента.

Необходимое документарное подтверждение

Такой тип сделок, как покупка недвижимости, предполагает предоставление договора купли-продажи дома или квартиры, который прошел процедуру государственной регистрации.

Некоторыми банками запрашиваются выписки из единого государственного реестра прав, которые подтвердят право собственности покупателя на купленную недвижимость.

При нахождении счетов продавца и покупателя в одном и том же банке схема становится значительно проще.

Преимущества аккредитива

Если использовать аккредитив при покупке недвижимости, то тут имеется целый комплекс преимуществ для обеих сторон сделки. Для продавца это будет гарантия получения денежных средств в полном объеме от покупателя.

Деньги будут находиться на аккредитивном счете покупателя уже на момент заключения сделки, поэтому он будет уверен в их сохранности.

Банк гарантирует оплату в том случае, если продавец представит все требуемые документы и будет соблюдать условия аккредитива.

Покупатель может рассчитывать на полную гарантию сделки: если по каким-то причинам сделка не состоится, то возврат денежных средств будет произведен в полном объеме. Если продавцом не будет выполнено хоть одно условие аккредитива, то платеж банком не будет произведен.

Покупка недвижимости с использованием аккредитива позволяет не вносить предоплату или оплачивать сделку по частям.

Безналичный способ взаимодействия является безопасным и удобным.

За соблюдением условий договора пристально следят третьи лица, то есть банкиры. Если использовать аккредитив при покупке недвижимости, то в правильности и законности его оформления заинтересованы не только участники сделки.

Кредитные организации в данном случае тоже несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. В данном случае гарантировано, что исполняющим банком для оплаты не будут приняты поддельные или не до конца оформленные документы по сделке.

Когда гарантом сделки выступает кредитное лицо, то есть используется аккредитив при покупке недвижимости, то это всегда является признаком надежности.

Недостатки аккредитива

При том что такая форма взаиморасчетов имеет целый комплекс положительных моментов, есть тут и определенные недостатки. Документооборот довольно сложен, так как на каждом этапе сделки требуется его тщательный контроль. Оформление договора аккредитива и проведение операций по нему обычно сопровождается необходимостью оплаты комиссии. Обычно ее сумма зависит от суммы сделки.

Почему не используется

Мало кто сейчас использует при покупке недвижимости аккредитив. Сбербанк уже давно предлагает своим клиентам воспользоваться такой защищенной услугой. Такую форму взаиморасчета часто сравнивают с использованием банковских ячеек, однако используют его гораздо реже.

Методы имеют сходства, но есть и сильные различия. Использование ячейки предполагает наличие денег в физическом проявлении, а для второго случая – это безналичные расчеты, и в этом и состоит аккредитив.

Сбербанк предоставляет оба варианта, однако чаще всего клиенты останавливаются на первом из них.

Связано это со многими моментами. Внесение клиентом средств в банковскую ячейку производится тайно, то есть он не разглашает банку ее содержимого. В этом случае у продавца не может быть уверенности в честности покупателя.

И в этом случае банк не несет никакой ответственности, даже если уже будет заключен договор купли-продажи.

Аккредитив в этом случае защищает обе стороны, так как кредитное учреждение несет ответственность за любые нарушения при оформлении сделки.

Заключение

Применение при покупке недвижимости аккредитивной формы расчетов признается специалистами хорошим вариантом. Банки заинтересованы в успехе проводимой сделки, поэтому тщательно будут следить за ней на каждом этапе.

.ru

Аккредитив или банковская ячейка. Какой вид расчета за квартиру лучше выбрать

Аккредитив представляет собой одну из распространённых банковских услуг. Кредитное учреждение, имеющее поручение клиента, обязуется снять с его счёта определенную сумму и предоставить деньги в виде платежа получателю аккредитива в случае, если указанное лицо представит оговоренные документы.

Другими словами, механизм тот же, что и при проведении операции с использованием банковской ячейки, однако в случае расчёта по аккредитиву переводится безналичная сумма.

Банк, передающий деньги продавцу, называют банком-исполнителем; а то кредитное учреждение, что в котором аккредитив открывается для покупателя, именуется банком-эмитентом. Однако обычно операция производится в одном банке. Продавец предоставляет документы, касающиеся:

  • продажи квартиры;
  • перехода права собственности.

Если этот способ исполнения аккредитива полностью соблюдён, тогда на имя продавца будут перечислены деньги.

Виды аккредитивов

  1. Депонированный (покрытый) аккредитив. Банк-эмитент производит перевод средств на счет банка-исполнителя.
  2. Гарантированный (непокрытый) аккредитив. Эта операция представляет собой хранение денег на счёте банка-эмитента до определенного момента, пока условия аккредитива не будет исполнены.
  3. Отзывные и безотзывные аккредитивы. Банк-эмитент вправе отозвать обратно аккредитив из банка-исполнителя или же не имеет такой возможности.

Юрист по банковским делам советует клиентам, занимающимся вопросами покупки-продажи квартиры, использовать покрытый безотзывной аккредитив. Тогда единовременно будут соблюдены интересы и покупателя, и продавца, и задействованных банков.

Внимание! Нормы закона могут меняться и дополняться. Если у вас нет уверенности, что вы оперируете наиболее актуальной информацией желательно получить консультацию юриста. На нашем сайте первая консультация предоставляется бесплатно.

Проблемы при расчёте через аккредитив

 Эта операция считается более надёжной, чем расчёт через банковскую ячейку, но вместе с тем более сложной.

  1. Аренда ячейки обойдётся дешевле.
  2. Расчёты в случае оформления аккредитива производятся не сразу, чего не скажешь о передаче денег через ячейку.
  3. Не всякий банк занимается осуществлением таких операций.
  4. Придется выплачивать банку дополнительные комиссии, так как деньги еще понадобится обналичить.
  5. В процессе открытия аккредитива потребуется собирать много документов. Заниматься всем этим ради проведения единственной операции не всегда целесообразно.

А чтобы облегчить сложный процесс и обезопасить своё положение продавца или покупателя, желательно воспользоваться помощью юриста по банковским делам или адвоката, решающего проблемы, что могут возникнуть в процессе покупки-продажи недвижимости.

Проблемы покупателя с возвратом денег, если сделка срывается

Банк-исполнитель притормозит процесс возврата перечисленных ему средств. Потребуется судебное разбирательство. И только после того, как адвокат по банковским спорам докажет правоту клиента-покупателя, деньги будут возвращены на счёт банка-эмитента.

Также часто возникают проблемы, когда мошенники-продавцы предоставляют в банк фальшивые документы. Исполняющий банк не обязан убеждаться в их действительности, сверять со сведениями, внесёнными в ЕГРН, проверять подлинность подписей и пр. То есть в данной ситуации могут возникнуть те же проблемы, что и в случае проведения операции через банковскую ячейку.

Кроме того, далеко не все участники таких операций приходят в восторг, когда узнают, что сделкой заинтересовались сотрудники ФНС, ведь банки обязаны сообщать в эту службу о проведении клиентами крупных операций.

Так что граждане, продающие или приобретающие жилую квадратуру, должны самостоятельно решить, какой способ расчёта для них окажется максимально удобным. А юрист по недвижимости или по банковским делам предоставит им более подробную консультацию.

Источник: https://rv-mo.ru/bank/akkreditiv-ili-bankovskaya-yachejka-chto-luchshe.html

Аккредитив и банковская ячейка при расчетах с недвижимостью

Банковская ячейка – плохо, аккредитив – хорошо?

Приобретение квартиры – удовольствие дорогое, можно даже сказать самое дорогое в жизни рядового человека. Сумму в несколько миллионов вы долго копили или будете выплачивать банку пол жизни, и поэтому никто не хочет быть обманутым квартирными мошенниками при покупке. Безопасность в этом вопросе занимает первые позиции, и как раз о ней мы сегодня поговорим.

Самое рискованное мероприятие в покупке недвижимости – это стадия расчета с продавцом. Когда речь идет о крупной сумме наличных, любой почувствует лёгкую дрожь в коленях: а вдруг обманут? Вдруг возьмут деньги и не исполнят свою часть договора? Или того хуже – отберут заветный свёрток физической силой?

Именно поэтому мы рекомендуем использовать оплату через аккредитив или банковскую ячейку.

Большинство расчетов на вторичном рынке недвижимости происходит в наличном выражении. Продавцу хочется увидеть живые деньги, пересчитать их. Да и для покупателя порой выгоднее отразить в договоре купли-продажи заниженную стоимость, что можно провернуть только при расчете налом.

Есть и минусы: транспортировка крупных сумм небезопасна в принципе, а ввиду участившейся фальсификации дензнаков продавцу придется проверять купюры и платить за это комиссию.

Самая сложная формальность состоит в том, что официально переход права собственности происходит только после регистрации договора купли-продажи (а это 12 дней после подачи полного пакета в государственный орган, или 5 дней для ипотеки). Отсюда вопрос: когда передавать денежную сумму? Может ли продавец отозвать продажу, получив деньги?

Если вы отдадите деньги до регистрации, то продавец действительно может отказаться от операции, а если производить расчет после регистрации, то уже покупатель может «кинуть» предыдущего собственника. Во избежание подобных рисков идеальным вариантом является банковская ячейка.

Банковская ячейка – это своеобразный сейф, который используется для хранения денег, документов и прочих ценностей. Она резервируется обеими сторонами на тот самый опасный срок, чтобы продавец смог получить доступ к деньгам, если сделка осуществилась, или покупатель – если передачи права не произошло.

Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью производится на специальных условиях, которые обсуждаются в договоре. Как правило, ячейка визируется на 1 месяц.

Покупатель отправляет деньги на ответственное хранение, а продавец получает к ним доступ только при предъявлении зарегистрированного документа о купле-продаже.

Если вдруг сделка не прошла – вы просто забираете деньги по истечении срока визирования ячейки и ищите новую квартиру. Таким образом, обе стороны застрахованы от обмана.

В этой статье вы можете прочитать, как визируется банковская ячейка в Сбербанке при продаже квартиры, цены, сроки и адреса отделений, оборудованных сейфовой комнатой.

Что такое аккредитив при покупке квартиры?

Аккредитив используется для безналичной формы расчетов, выглядит как условное обязательство банка. То есть, банк хранит на счете деньги покупателя до того момента, как продавец предоставит документы, подтверждающие переход права.

В отличие от банковской ячейки, аккредитив имеет безналичную форму: здесь уже невозможны махинации со стоимостью квартиры, так как все суммы отражаются документально в договоре.

Плюсы аккредитивной формы:

  • Безнал освобождает от необходимости проверки купюр;
  • Договор аккредитива позволяет установить собственные правила, перечень документов и условия расчетов;
  • Минимизация рисков для обеих сторон сделки;
  • Контроль за операцией третьим лицом – банком, который несет ответственность за соблюдение пунктов договора;
  • Продавец получит деньги только при предъявлении правильно оформленных и зарегистрированных документов;
  • Изменения условий сделки происходят только по обоюдному согласию сторон;
  • Деньги на сделку хранятся в надежном месте под суровой охраной банка;
  • Покупатель избавляется от необходимости транспортировки крупных сумм;
  • Гарантии возврата денег при условии, если сделка не состоялась;
  • Аккредитив можно пролонгировать;
  • Пор истечению срока аккредитива, деньги автоматически возвращаются на счет покупателя.

Схема расчетов с применением аккредитива:

1. Заключение договора между покупателем и продавцом о способе расчета через аккредитив;

2. Согласование с банком условий договора и порядка расчетов;

3. Покупатель открывает счет в банке (или использует имеющийся счет) и оформляет аккредитив;

4. Банк открывает аккредитив и передаёт оригинал договора продавцу;

5. Банк переводит деньги на счет продавца при предъявлении установленного договором пакета документов (желательно, чтобы счет был в том же банке, во избежание большой комиссии).

Рекомендуем открывать аккредитив в том банке, где у обеих сторон имеются счета: это не только упростит, но и ускорит расчеты.

Схема аккредитива может применяться не только в отношении недвижимости. Вы также можете использовать её при покупке дорогостоящих товаров, оборудования, автомобиля и пр. Банк, как заинтересованное лицо, всегда поможет вам в оформлении документов, проконсультирует по правовым вопросам, разъяснит платежные условия.

Что выгоднее – аккредитив или банковская ячейка?

С точки зрения безопасности, оба варианта приемлемы одинаково. Однако безналичная форма расчетов через аккредитив зачастую обходится дороже за счет высокой комиссии банка (до 5%), обязательства по налогообложению сделки и отсутствие возможности фиктивно занизить сумму сделки.

Банковская ячейка обходится гораздо дешевле: 1000-5000 рублей за 30 дней, при этом вы можете существенно сэкономить на налогах, отразив любую сумму в договоре купли продажи, ничем не рискуя. 

Источник: https://banks.is/publ/335-pokupka-kvartiry-cherez-akkreditiv-ili-bankovskuyu-yacheyku

Что лучше выбрать для сделки: аккредитив или банковскую ячейку

Банковская ячейка – плохо, аккредитив – хорошо?

Механизм проведения оплаты через аккредитив или банковскую ячейку предназначен для исключения рисков в сделке – что и в каких случаях лучше выбрать, решают обе стороны: покупатель и продавец.

Недобросовестное поведение и  другие неблагоприятные обстоятельства могут привести к потере денег, поэтому эти инструменты применяются именно при расчетах за недвижимость, предполагающих передачу крупных сумм.

В обоих случаях исключается вариант обмана как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

При надлежащем исполнении ими своих обязанностей права собственности на квартиру будут переданы и зарегистрированы должным образом, а продающая недвижимость сторона получит свои деньги в полной мере.

Проведение расчетов через открытие аккредитива и аренду банковской ячейки имеет много общего, но существуют и серьезные различия.

Данный механизм значительно снижает риски недобросовестного поведения сторон договора при покупке или продаже недвижимости. В настоящее время этот способ взаиморасчетов особенно популярен и часто используется. Алгоритм действий при проведении расчетов через банковскую ячейку выглядит следующим образом:

  1. Покупатель и продавец оговаривают все условия сделки, включая порядок передачи денег. Тщательной детализации требуют условия доступа непосредственно к самому сейфу.
  2. После этого в выбранном заранее банке арендуется ячейка, для чего подписывается соответствующий договор с учреждением. В этом документе нужно в письменной форме отразить договоренности сторон по поводу доступа к сейфу. Также должны быть прописаны права и обязанности продавца, покупателя и банка-арендодателя. Документ регламентирует порядок внесения денег, необходимый кворум участников сделки на каждом этапе ее осуществления, ответственность банковской организации за хранение денежных средств.
  3. Когда все нюансы оговорены и закреплены письменно, стороны назначают день внесения денег. Обычно при процедуре присутствует представитель банка. Продавец имеет возможность убедиться в наличии всей суммы, спокойно пересчитать и проверить деньги. Если у продающей стороны есть желание убедиться в подлинности купюр, данную услугу можно заказать дополнительно.
  4. Деньги закладываются в ячейку, теперь открыть ее можно только при исполнении продавцом договорных условий. Если за отведенный срок старый владелец не перерегистрирует переход права собственности на имущество, покупатель получает возможность забрать денежные средства.
  5. Чтобы забрать деньги, продавец с подписанным договором с отметкой о регистрации, а также с выпиской из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности к покупателю, является в банк и предоставляет эти документы. Сотрудники банка их проверяют, но осмотр проводится лишь формальный, на подлинность проверка не производится.

Арендовать ячейку можно на срок в один календарный месяц. Для получения денег продавцу устанавливают временной коридор, обычно с 13-го по 20й день аренды. Предшествующих этому сроку двенадцати дней с момента внесения денег обычно достаточно для перерегистрации прав собственности.

Преимущества и недостатки расчетов через ячейку

Положительно характеризуют применение арендованного сейфа следующие моменты:

  1. Значительно снижается риск последствий недобросовестного поведения покупателя: продавец уверен, что получит всю сумму. Особенно, если проверил деньги на подлинность.
  2. Так же защищена и покупающая сторона, ведь бывший владелец недвижимости получит деньги только после оформления перехода права собственности к новому хозяину.
  3. Ячейку можно арендовать на любой срок, это не стоит больших денег, а сохранность помещенных туда средств практически гарантирована.

Из недостатков применения расчетов через банковский сейф можно выделить следующее:

  1. Банковское учреждение не обязано проверять на подлинность ни деньги, помещаемые в ячейку, ни предоставленные продавцом документы о перерегистрации прав собственности.
  2. В договоре аренды не оговаривается сумма средств, которая будет помещена в сейф, этот вопрос обязан контролировать продавец.
  3. Покупателю, а затем и продавцу нужно будет перевозить большую сумму наличных денег: в день внесения их в ячейку и в день получения средств продающей стороной соответственно. Это влечет за собой определенные риски.

Плюсы и минусы использования аккредитива

Так же, как и банковская ячейка, аккредитив является способом обезопасить сделку.

Использование этого механизма является самым надежным вариантом избежать мошеннических действий или каких-то ошибок, недоразумений при покупке или продаже недвижимости.

При проведении расчетов с помощью аккредитива деньги перемещаются в безналичной форме, что существенно повышает уровень безопасности для обеих сторон сделки.

Общий механизм схож с оплатой через банковскую ячейку. Стороны заключают договор купли-продажи объекта недвижимости, затем покупатель размещает средства на аккредитивном счете. Совместно стороны регистрируют переход права собственности на продаваемые квартиру или дом, только после этого продавец получит деньги, предоставив все требуемые документы в банк.

Важным преимуществом использования аккредитива является то, что банк в этом случае выступает не отстраненным арендодателем сейфа, не несущим никакой ответственности и проверяющим документы лишь формально, а заинтересованной в правильности оформления всех нужных бумаг третьей стороной сделки.

Согласно действующему законодательству банковское учреждение при расчетах с помощью аккредитива несет солидарную ответственность, поэтому сотрудники банка будут тщательно проверять предоставленные продавцом документы: договор купли-продажи с отметкой о регистрации, выписку из единого государственного реестра недвижимости, другие бумаги. По своим каналам запросит подтверждение законности сделки, проверит историю квартиры.

Аккредитив в сделках с недвижимостью может быть:

  • покрытым – когда покупатель заранее внес деньги (самый типичный вид расчетов);
  • непокрытым – когда банк обеспечивает перечисление средств за свой счет, а потом получает деньги с покупателя;
  • отзывным – когда покупатель может вернуть свои деньги до момента перерегистрации прав собственности;
  • безотзывным – в этом случае отменить сделку может только продавец, приобретающая недвижимость сторона остановить процесс не сможет.

В настоящее время в российской практике отзывной вид аккредитива в сделках с недвижимостью не используется.

Аккредитивная форма расчетов применяется не только для купли-продажи квартир на вторичном рынке, ее активно используют при заключении ДДУ, оформляя ипотеку на жилье в новостройке. Оптимально, если компания-застройщик и участник долевого строительства имеют открытые счета в одном банке, это упрощает документооборот.

Если преимуществом аккредитива являются безналичная форма расчетов и пристальное внимание банка к правильности оформления сделки, то недостатками данной операции можно назвать:

  1. Достаточно объемный документооборот. Банк затребует различные документы, касающиеся продаваемой недвижимости.
  2. Высокую стоимость банковской услуги, комиссия может достигать размера в несколько десятков тысяч рублей.

Сравнение и выводы

И аккредитив, и банковская ячейка защищают права сторон сделки. Покупатель гарантировано получает искомое жилье, а продавец свои деньги.

Аккредитивная форма более надежна, так как документы подвергаются тщательной проверке со стороны банка.

Если вы мнительный человек или имеете основания сомневаться в добропорядочности продавца, применяйте аккредитив, так вы обезопасите себя максимально.

Процесс использования в расчетах банковской ячейки немного проще, а стоимость аренды сейфа намного дешевле аккредитивных услуг банка. В настоящее время такая форма оплаты сделок с недвижимостью наиболее применима на отечественном рынке.

Источник: https://creditkin.guru/akkreditiv/ili-bankovskaya-yachejka.html

Что такое аккредитив простыми словами, как открыть

Банковская ячейка – плохо, аккредитив – хорошо?

Алина получила права и решила купить первую в своей жизни машину. Она нашла хороший автомобиль с небольшим пробегом, но теперь думает, как лучше расплатиться с продавцом. Есть ли надежный способ не остаться и без денег, и без машины? Чтобы провести сделку безопасно, в банке Алине предложили открыть аккредитив. Что это такое и чем аккредитив лучше других способов провести сделку?

Аккредитив — это специальная форма расчетов между покупателем и продавцом, которая защищает их обоих. Простыми словами: это гарантия от банка, что продавец получит платеж, если выполнит определенные условия.

Если вкратце: покупатель открывает счет, кладет на него деньги и просит банк оформить на него аккредитив. Банк выпускает аккредитив, где указано, при каких условиях продавец получит деньги.

С этого момента деньги на счете покупателя заблокированы банком до окончания срока действия аккредитива. Покупатель передает аккредитив продавцу.

Продавец выполняет условия договора, приносит аккредитив в свой банк или банк, который открыл аккредитив, и получает деньги.

Аккредитив нередко называют виртуальной банковской ячейкой. А еще у него много общего со счетом эскроу. Во всех этих случаях банк выступает независимым посредником: он следит за тем, чтобы продавец получил свои деньги, а покупатель — товар. Рассмотрим подробнее, что такое аккредитив и чем он отличается от ячейки и счета эскроу.

Когда может пригодиться аккредитив?

Аккредитив подойдет вам практически всегда, когда вы покупаете или продаете что-то дорогое, что невозможно сразу передать из рук в руки:

  • недвижимость, в том числе в ипотеку, особенно если это не просто покупка, а сложный обмен;

  • автомобиль, оборудование, ценные бумаги и другие вещи, на которые нужно оформлять собственность;

  • дорогие услуги — например, ремонт.

Шаг 1

Продавец и покупатель заключают договор. Это может быть договор купли-продажи или оказания услуг. В договор нужно включить пункт о том, что расчет будет проведен через безотзывный аккредитив.

Стоит также заранее согласовать, какие документы продавец должен будет представить в банк, чтобы получить деньги по аккредитиву.

Шаг 2

Покупатель открывает счет в банке и вносит на него сумму, которую должен выплатить продавцу, а также комиссию банку за оформление аккредитива.

Шаг 3

Банк открывает аккредитив. В нем указываются условия, при которых продавец сможет получить деньги, и список документов, которые он должен представить в банк.

Шаг 4

Покупатель передает аккредитив продавцу как гарантию оплаты.

Шаг 5

Продавец выполняет условия договора и вместе с аккредитивом представляет в свой банк документы, которые это подтверждают. Например, для сделок с недвижимостью это договор с отметкой о регистрации в Росреестре. Для продажи автомобиля — договор купли-продажи или выписка из Систем электронных паспортов. Список необходимых документов надо прописать в договоре и внести в аккредитив.

Шаг 6

Банк, в котором у продавца открыт счет, проверяет документы и, если все в порядке, переводит ему деньги.

Аккредитив открывают на определенный срок. Если в течение этого срока продавец не представит необходимые документы, банк закрывает аккредитив. А покупатель может снова свободно распоряжаться деньгами своего счета, на который был открыт аккредитив.

Пока безотзывный аккредитив действует, изменить его условия или отказаться от сделки можно, только если и продавец, и покупатель на это согласны. Покупатель не может по своему желанию забрать деньги со счета. А продавец не может получить доступ к этим деньгам, пока не предоставит все необходимые документы, прописанные в аккредитиве.

Насколько это долго и сложно?

Сам аккредитив в банке можно оформить за 10 минут. Но предварительно стоит проконсультироваться со специалистом банка, как лучше прописать в договоре с продавцом условие об оплате аккредитивом.

Чтобы открыть аккредитив, покупателю понадобится только паспорт и договор с продавцом — например, о купле-продаже или оказании услуг.

Покупатель должен будет заполнить заявление на открытие аккредитива. В заявлении нужно указать:

  • реквизиты продавца;

  • параметры договора с продавцом: вид, дату и номер, если он у договора есть. Здесь же должно быть описание товара или услуги, за которую платят аккредитивом: адрес объекта недвижимости, марка и идентификационный номер автомобиля или другие данные;

  • список документов, которые должен представить в банк продавец для подтверждения сделки, — например, договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации в Росреестре.

Продавцу, чтобы получить деньги, нужно будет представить в банк паспорт и документы, которые предусмотрены аккредитивом.

Например, продавец может заключить сделку о продаже машины в Твери, а затем поехать в Сочи и получить деньги там. Он может принести документы, которые подтверждают сделку, в свой банк, а не в банк покупателя. Тогда ему понадобится сопроводительное письмо, где он укажет номер и другие параметры аккредитива.

Сколько это стоит?

Сумма зависит от нескольких параметров:

  • вида сделки: купля-продажа, оказание услуг или другая сделка;

  • вида имущества: движимое или недвижимое;

  • суммы сделки;

  • того, кто заключает договор: частные лица или компании.

Например, при продаже автомобиля от одного человека другому за аккредитив обычно нужно заплатить от 1500 до 5000 рублей в зависимости от цены авто.

Аккредитив лучше или хуже банковской ячейки и счета эскроу?

Все эти способы помогают продавцу и покупателю проводить сделки безопасно. Во всех случаях покупатель передает деньги на хранение банку — и продавец уверен, что его не обманут и он сможет их получить за свою услугу или товар. А покупатель уверен, что точно получит товар или услугу — либо банк вернет ему деньги.

Но у аккредитива есть свои особенности.

Плюсы:

  • Можно проводить сделки, даже если продавец и покупатель находятся в разных городах. В этом случае покупатель оформляет аккредитив в своем банке, а проверку документов проводит банк продавца. Чтобы передать деньги через ячейку или счет эскроу, оба участника сделки должны вместе прийти в один банк.

  • Не нужно пересчитывать наличные и проверять подлинность денег, как в случае с ячейкой.

  • Форма аккредитива и порядок расчетов через него детально прописаны в законах и указаниях Банка России. Благодаря этому вероятность ошибок или нарушений сведена к минимуму.

  • Деньги на счетах частных клиентов застрахованы государством. Правда, только на сумму до 1,4 млн рублей. На содержимое ячеек страхование не распространяется. Если вдруг ячейку ограбят (это очень редко, но случается), при простом договоре аренды можно рассчитывать только на полицию.

  • Аккредитив можно оформить практически в каждом отделении любого банка. Ячейки есть не во всех отделениях, а счета эскроу открывают считаные банки.

Минусы:

  • Сложный, строго регламентированный оборот документов. Благодаря этому контроль выше, но сделки могут проходить дольше.

  • При раскрытии аккредитива банк не проверяет подлинность документов, которые приносит продавец. Если он предоставит умелую подделку, специалист банка может не распознать подлога.

  • Аккредитив очень формализован. Нестандартные сделки проще проводить через счета эскроу или банковские ячейки.

  • Деньги может получить только один покупатель. Если у недвижимости, например, несколько владельцев, аккредитив использовать не так удобно, как ячейку.

  • При совершении сделок по аккредитиву банк всегда передает данные в налоговую службу. Это устраивает не всех клиентов. По сделкам через ячейку и счет эскроу у банков такой обязанности нет.

  • При проведении сделки необходимо уложиться в жесткие сроки действия аккредитива. Поэтому стоит закладывать время на непредвиденные сложности.

    Например, для регистрации в Росреестре могут понадобиться дополнительные документы, и стоит учитывать время на их сбор.

    Если продавец планирует получить деньги в своем банке (не в том, где изначально был открыт аккредитив), необходимо также заложить несколько дней на перевод денег из банка покупателя.

Что дешевле — оформить аккредитив, открыть счет эскроу или арендовать ячейку?

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Стоимость аккредитива, ячейки и счета эскроу зависит от условий сделки и тарифов конкретного банка.

Обычно аккредитив стоит дороже, поскольку предусматривает сложное оформление и тщательный контроль документов. Это требует от специалистов банка больше времени.

Но при сравнении надо оценивать все дополнительные расходы на проведение сделки. Например, если при закладке денег в ячейку вы решите заказать в банке пересчет и проверку денег, то вам придется заплатить за это отдельно.

Также учитывайте дополнительные траты, если захотите оформить не просто аренду ячейки, а договор ответственного хранения в сейфе банка, когда вам гарантируют возврат стоимости всех ваших ценностей в случае фарс-мажора. Сумма за такую услугу может выйти немаленькая. И в итоге ячейка обойдется вам дороже, чем плата за аккредитив.

Если сравнивать аккредитив со счетом эскроу, то за открытие и ведение счета эскроу банк нередко берет процент от суммы, которую на него кладут. И чем выше стоимость объекта, тем дороже в таком случае обойдется счет эскроу. А комиссия за оформление аккредитива может быть стандартной и не зависеть от суммы сделки.

Источник: https://fincult.info/article/bankovskiy-akkreditiv-chto-eto-i-kak-ego-ispolzovat-pri-krupnykh-pokupkakh/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.