+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Арендодатель не вправе отказывать арендатору в зачете стоимости капремонта

Содержание

Капитальный ремонт при аренде

Арендодатель не вправе отказывать арендатору в зачете  стоимости капремонта

Капитальный ремонт при аренде недвижимости должен осуществляться за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). Однако законодательство не запрещает включать условие в договор о том, что капитальный ремонт при аренде будет осуществлен за счет арендатора. О 4 вариантах проведения ремонта, рисках сторон, и о включении условия в договор поговорим далее.

1. Если капитальный ремонт проводит арендодатель за свой счет

В этом случае рекомендуется заранее согласовать с арендатором и включить условие о сроке проведения ремонтных работ в договор аренды. В противном случае можно причинить препятствие арендатору пользоваться помещением, который потребует досрочное расторжение договора (п.1 ст. 620 ГК РФ).

Если стороны преждевременно не договорились о сроке проведения капитального ремонта при аренде недвижимости или же он вызван неотложной необходимостью (например, произошел пожар), то ремонт должен проводиться в разумный срок (абзац 2 п. 1 ст. 616 ГК).

При этом под разумным сроком следует понимать такой срок, который необходим для поддержания данного помещения в годном к дальнейшей эксплуатации состоянии. К каждому конкретному случаю может быть применен разный разумный срок.

Также нужно понимать, что все будет зависеть от свойств и состояния объекта недвижимости, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, арендодатель на время проведения капитального ремонта вправе потребовать от арендатора временного освобождения помещения, при условии, что его пользование имуществом будет препятствовать проведению ремонта и особенно вс том случае, если ремонт создаст опастность для здоровья и жизни людей (обосновывается экспертным заключением о степени износа).

2. Если капитальный ремонт проводит арендодатель за счет арендатора

Сторонам договора может быть удобен вариант проведения капитального ремонта силами арендодателя за счет денежных средств арендатора.

Этого можно достичь, включив в договор такое условие:

“Арендатор обязан возместить стоимость капитального ремонта арендованного имущества, произведенного арендодателем”.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества

В таком случае арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

3. Если капитальный ремонт проводит арендатор за свой счет

В таком случае арендатор должен понимать, что не сможет взыскать стоимость произведённого капитального ремонта или зачесть её в счёт арендной платы (ст. 410 ГК).

Пример условия:

“Арендатор обязан производить за свой счёт капитальный ремонт арендованного имущества”.

4. Если капитальный ремонт проводит арендатор за счет арендодателя

Стороны вправе установить в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя. Такое распределение расходов в интересах арендатора, так как в этом случае он будет вправе потребовать от арендодателя возмещения стоимости произведенного капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Как согласовать условие о проведении работ арендатором за счет арендодателя?

1) прямо указать в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества за счет арендодателя”.

2) указать, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенного капитального ремонта”.

3) указать, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы”.

Условие о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы фактически означает, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя.

В связи с этим у арендодателя возникнет обязанность возместить арендатору стоимость капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а у арендатора право прекратить свое обязательство по уплате арендной платы полностью или частично зачетом встречного требования к арендодателю об уплате стоимости капитального ремонта (ст. 410 ГК РФ).

В результате зачета задолженность арендатора по арендной плате уменьшится на стоимость произведенного капитального ремонта. Поэтому арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора по причине невнесения арендной платы в данной части и уплаты неустойки за просрочку ее внесения согласно абз. 4 ст. 619, п. 2 ст. 450, ст.

330 ГК РФ.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить капитальный ремонт

В этом случае считается, что стороны не изменили правила п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

Риски арендодателя при проведении капитального ремонта арендатором

Для арендодателя в случае проведения капитального ремонта по аренде помещения арендатором существует немало рисков.

1) Арендатор может выполнить некачественный капитальный ремонт.

Во избежание риска необходимо включить условия в договор или в последующем внести изменения в договор дополнительным соглашением сторон о следующем:

Пример условия:

“Все результаты выполнения работ после проведения капитального ремонта или после проведения каждого этапа должны быть приняты арендодателем.

Арендодатель при принятии работ подписывает акт приемки выполненных работ.

Претензии по скрытым недостаткам могут быть предъявлены арендодателем арендатору в течение двух лет со дня подписания акта приемки работ.

Акт приемки выполненных работ является основанием для зачета стоимости капитального ремонта недвижимого имущества в счет арендной платы (или для компенсации стоимости капитального ремонта в ином порядке, о котором договорятся стороны)”.

Кроме того, можно указать в договоре, что проведение капитального ремонта осуществляется под контролем арендодателя (например, собственник может контролировать как ход выполнения работ, так и размер расходов, техническую документацию, кандидатуру генерального подрядчика и т.п.).

2. Незаконная перепланировка/изменение технических характеристик недвижимости

Если арендодатель не уследил за существенными изменениями своего помещения в ходе капитального ремонта, то нужно направить арендатору уведомление с отказом от принятия выполненных работ, обосновав его.

После чего нужно направить арендатору претензию об устранении перепланировки, приведении помещения в исходное состояние с указанием срока и предупреждением о том, что в случае неустранения требований собственник будет вынужден обратиться в суд.

3. Необоснованные расходы, предъявленные арендодателю арендатором.

Во избежание такого риска, в договоре нужно прописать обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость капитального ремонта при помощи составления сметы. В этом случае у арендодателя будет возможность предварительно проверить предмет выполняемых работ и их стоимость, а также в случае необходимости заявить возражения и скорректировать указанные показатели.

Кроме того, в договоре можно прямо указать, что при несогласовании с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ арендатор теряет право на возмещение расходов, понесенных им в связи с проведением ремонта.

Резюме:

Как мы выяснили существует как минимум 4 способа проведения капитального ремонта по аренде недвижимости, по каждому из них существуют те или иные риски. Поэтому рекомендуем сторонам перед заключением договора аренды как следует ознакомиться со всеми сложностями и правовыми последствиями проведения капитального ремонта.

Источник: http://zemarenda.ru/soderzhanie-imushhestva/kapitalnyj-remont/kapitalnyj-remont-pri-arende

Какие аргументы помогут отстоять правомерность оплаты арендатором расходов арендодателя

Арендодатель не вправе отказывать арендатору в зачете  стоимости капремонта

Отношения сторон по договору аренды часто сложны и многогранны. Особенно если такой договор заключили дружественные компании с целью налогового планирования.

При проверке как арендатора, так и арендодателя налоговики очень внимательно контролируют правильность формирования налоговой базы. Чтобы арендатор не принял на себя излишних, по их мнению, затрат.

А арендодатель не занизил бы выручку.

Однако на практике перераспределение расходов между дружественными участниками договора аренды, помимо задач налогового планирования, часто решает финансовые, коммерческие или управленческие задачи. Именно поэтому многим компаниям удается доказать, что такая схема взаимоотношений обусловлена деловыми целями, а спорные затраты так или иначе направлены на получение дохода.

С помощью допсоглашения арендатор может учесть расходы на ремонт, даже если это обязанность арендодателя

Заключение договора аренды часто является одним из способов перераспределения налоговой нагрузки в группе компаний. Однако нередко стороны забывают о том, что такое перераспределение не может противоречить гражданскому законодательству.

К примеру, арендатор, конечно, вправе осуществлять капитальный ремонт арендуемого имущества и производить его улучшение (ст. 616, 623 ГК РФ). Но по умолчанию обязанность проводить такой ремонт лежит на арендодателе.

А чтобы изменить этот порядок, нужно предусмотреть соответствующее условие в договоре. Если же такого условия нет, может в итоге получиться, что арендатор осуществляет ремонт не просто за свой счет, но и из чистой прибыли.

Так как проверяющие обязательно укажут, что он необоснованно отнес на свой счет чужие расходы.

Аналогичные последствия возникают и когда расходы арендатора на текущий ремонт, реконструкцию и содержание имущества являются основанием для снижения арендной платы. Зачастую арендаторы не требуют возмещения таких затрат. За что и страдают при налоговой проверке. Впрочем, судебная практика показывает, что арендаторы нашли способы защитить свои налоговые расходы в подобных ситуациях.

Так, с помощью подписания допсоглашения стороны могут задним числом внести особые условия в договор аренды. Например, установить, что в случае проведения ремонта без согласия арендодателя компания производит финансирование капитальных вложений за счет собственных средств.

И учитывает затраты в составе своих расходов. При этом действие допсоглашения распространяется на отношения сторон, возникшие с момента подписания договора аренды. То есть распространяется на ранее сложившиеся отношения сторон.

Это согласуется с положениями пункта 2 статьи 425 ГК РФ.

Арбитражные суды поддерживают компании в подобных спорах. Так, в частности, в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.12.12 № А40-122894/11-107-503 судьи трех инстанций отклонили довод контролеров об отсутствии дополнительного соглашения в момент осуществления ремонтных работ в помещениях.

Поскольку положения договора аренды предусматривали, что произведенный без согласия арендодателя капитальный ремонт не подлежит возмещению арендатору (ст. 616, 623 ГК РФ) ни за счет арендной платы, ни за счет иных отдельных выплат.

То есть фраза «в счет арендной платы» не означает, что затраты на капитальный ремонт уже включены в состав арендных платежей.

К тому же наличие или отсутствие допсоглашения не меняет существа возникших правоотношений. При неясностях, связанных с толкованием договора, необходимо учитывать сложившиеся отношения сторон (ст. 431 ГК РФ). Следовательно, допсоглашение еще раз подтвердило уже сложившиеся взаимоотношения.

В частности, суд пришел к выводу, что компания правомерно учла затраты на ремонт на основании статьи 260 НК РФ. Отметим, что для снижения налоговых рисков целесообразно подписать данное соглашение до начала ремонтных работ. И приложить переписку, свидетельствующую о том, что ремонт был нужен прежде всего арендатору.

Арендатор вправе осуществлять самые различные расходы по содержанию имущества

Арендатор вполне обоснованно может взять на себя и многие другие расходы дружественного арендодателя.

Например, затраты на охрану недвижимости, в которой расположены арендуемые площади, и земельного участка, где эта недвижимость расположена.

Конечно, налоговики считают, что такие расходы связаны не только с деятельностью компании, но и деятельностью арендодателя. Однако практика показывает, что компаниям удается успешно защититься в суде.

В частности, в одном из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа, контролеры заявили о необходимости заключения договоров на охрану как собственником здания, так и арендатором. Причем последним только в части арендуемых площадей, а арендодателем – на охрану остальных площадей (постановление от 10.10.

12 № А03-16722/2011). По мнению проверяющих, компания неправомерно применила вычеты по НДС и учла в расходах затраты по охране объектов, не принадлежащих ей ни на праве собственности, ни на праве аренды.

Впрочем, общество представило схемы дислокации постов охраны, из которых усматривалось, что охрана осуществлялась путем размещения постов на входе в помещения.

Принимая решение в пользу компании, арбитры указали на то, что выводы инспекции о необходимости заключения двух договоров на охрану направлены на оценку гражданско-правовых отношений между сторонами. А потому с учетом свободы договора и волеизъявления сторон ( ст.

421 ГК РФ )не могут являться основанием для признания расходов нецелесообразными. К тому же обоснованность расходов не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата (определение Конституционного суда РФ от 04.06.07 № 320-О-П). В силу принципа свободы экономической деятельности (ч.

1 ст. 8 Конституции РФ) компания осуществляет ее самостоятельно на свой риск.

Аналогичные споры с налоговиками также часто возникают и при аренде транспортных средств. К примеру, компания заключает с дружественным контрагентом договор аренды. Согласно условиям контракта, затраты на топливо возложены на арендодателя.

Однако в договоре также предусмотрена возможность заправки топливом арендатора. В этом случае собственник транспортных средств должен уменьшить арендную плату на стоимость ГСМ. Арендатор же учитывает платежи по договору аренды в составе прочих расходов (подп. 10 п. 1 ст.

264 НК РФ), а стоимость топлива – в составе материальных (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

В данной схеме отношений отсутствует налоговая экономия как таковая. Но она используется в качестве механизма перераспределения доходов и расходов в группе компаний в случае такой необходимости. Дружественные стороны договора аренды могут варьировать сумму доходов арендодателя. Расходы же арендатора остаются неизменными.

Однако существует риск, что проверяющие потребуют от арендатора включить стоимость ГСМ в доходы (ст. 249 НК РФ). Тогда арендатор учтет в расходах всю сумму арендных платежей и затраты на топливо. Тем не менее налоговая нагрузка компании возрастет. Поскольку она обязана исчислить НДС с реализации топлива (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Однако в свою защиту компании есть что возразить. Действительно, по общим правилам расходы на оплату топлива должен нести арендатор (ст. 636, 646 ГК РФ).

Но стороны договора аренды имеют право гибко перераспределять обязанности в части несения расходов на оплату ГСМ, достаточно предусмотреть это в договоре.

Ведь в статье 636 ГК РФ не сказано, что обеспечение топливом является безусловной обязанностью одной из сторон договора.

Такой подход разделяют и судьи. В частности, в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.02.13 № А19-428/2012 указано, что топливо списывается для собственных нужд компании и не передается арендодателю.

Поскольку нет передачи, то объект обложения НДС отсутствует. При этом судьи обратили внимание, что использование арендатором собственного топлива не противоречит нормам ГК РФ.

К тому же в случае заправки топливом арендатора счета на аренду выставлялись за минусом стоимости ГСМ.

Судьи признают расходы на благоустройство чужих территорий обоснованными

На практике встречаются ситуации, когда одному из участников группы компаний невыгодно осуществлять расходы на благоустройство. Это актуально, в частности, для упрощенцев с объектом «доходы».

В таком случае оплатить чужие расходы может дружественный контрагент. Если, конечно, у него есть четкое обоснование, почему расходы на благоустройство вообще могут уменьшать его налогооблагаемую прибыль.

Ведь это сам по себе достаточно спорный вопрос.

Конечно, такой метод оптимизации не устраивает контролеров. Они считают затраты на благоустройство, тем более арендованного объекта, экономически не обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Поскольку те не связаны с деятельностью налогоплательщика.

Однако в большинстве случаев суды встают на сторону арендаторов и отменяют доначисления (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.02.09 № А33-6473/08-Ф02-571/09).

Источник: http://www.NalogPlan.ru/article/2969-kakie-argumenty-pomogut-otstoyat-pravomernost-oplaty-arendatorom-rashodov-arendodatelya

Капитальный ремонт и уменьшение арендной платы

Арендодатель не вправе отказывать арендатору в зачете  стоимости капремонта

Законодательством установлен перечень прав и обязанностей каждой из сторон договора аренды. Одной из таких обязанностей может быть проведение капитального ремонта.

Особенно часто такая необходимость возникает при длительном найме помещения. Арендатор заинтересован в хорошем состоянии помещения, по этому ему необходимо содержать его в идеальном виде.

Возможно приведение капитального ремонта за счет арендатора.

Случаи и порядок проведения капитального ремонта регламентированы ст. 616 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

В соответствии с положениями указанной статьи обязанность проведения капитальных ремонтных работ возлагается на арендодателя.

Подобные работы проводятся в срок, установленный договором или, при возникновении такой необходимости, в разумный срок после возникновения такой необходимости.

Понятие разумного срока в таком случае является оценочным и может отталкиваться от множества критериев. Такими критериями могут быть степень износа арендуемого имущества, возможность его использования по целевому назначению или назначению, предусмотренному договором, наличие у нанимателя убытков от неиспользования арендуемого имущества.

Обязанность проведения текущих ремонтных работ, напротив, возложена на нанимателя. В этом контексте необходимо различать понятия текущего и капитального ремонта. Капитальный ремонт можно определить как ремонт, предполагающий:

  • замену и восстановление строительных конструкций;
  • восстановление систем инженерно-технического обеспечения;
  • замену несущих конструкций зданий;
  • устранение неисправностей путём замены изношенных конструктивных элементов.

Текущий же ремонт можно определить как работы, направленные на восстановление пригодности имущества. Чёткой классификации видов ремонтных работ в законодательстве не существует.

Поэтому доказать принадлежность ремонтных работ к тому или другому типу необходимо в каждой конкретной ситуации. Кроме капитального и текущего ремонта, также выделяют реконструкцию и модернизацию.

Указанные категории не определяются гражданским законодательством, поэтому для взыскания средств и других практических моментов пользы не несут.

Обязанность проведения капитального ремонта

Ст.606 ГК РФ возлагает обязанность проведения капитального ремонта на арендодателя. Однако законом также установлены случаи, в которых последний может быть проведён нанимателем. К таким случаям можно отнести:

  • отказ арендодателя от проведения капитального ремонта;
  • неотложная необходимость.

Отказ арендодателя от проведения капитального ремонта может быть обусловлен разными факторами – его невозможностью провести такие работы, отсутствием в договоре подобного положения и др.

Такой отказ является нарушением положений законодательства.

Однако для оптимизации затрат времени и денежных средств арендатору проще провести такой ремонт самостоятельно, а не требовать этого, например, через суд.

Для подобного требования у нанимателя должны быть конкретные основания. Наниматель не может требовать проведения капитального ремонта только по личному мотиву без какого-либо реального факта, свидетельствующего о такой необходимости.

Законом не установлены конкретные примеры неотложной необходимости. В каждом конкретном случае такая необходимость должна быть доказана арендатором. Примерами неотложной необходимости могут быть протекание крыши, провал пола арендуемого помещения, выход из строя мотора арендуемого автомобиля.

Взыскание стоимости капитального ремонта с арендодателя

При проведении капитального ремонта у нанимателя есть несколько основных способов взыскать его стоимость с наймодателя. Ст.616 ГК РФ устанавливает такие способы взыскания:

  • уменьшение арендной платы;
  • зачёт стоимости ремонта как части арендной платы;
  • расторжение договора и возмещение убытков.

Последний способ можно считать наиболее радикальным, так как он традиционно применяется только в том случае, если мирного соглашения с наймодателем достичь не удаётся.

В этом случае нанимателю необходимо обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и возмещении убытков. Подходящими доказательствами для взыскания убытков могут считаться чеки и накладные, полученные при проведении ремонтных работ.

Часто нанимателями  в качестве доказательств используются показания свидетелей. Однако они традиционно производят на суд меньшее впечатление.

Уменьшение арендной платы и зачёт стоимости как способы возмещения стоимости ремонта, на первый взгляд, могут показаться идентичными. Однако уменьшение арендной платы предусматривает пропорциональное уменьшение стоимости аренды ежемесячно.

Например, арендная плата составляет 5 000 руб. Стоимость капитального ремонта также составила 5 000 руб. Арендодатель и арендатор могут договориться о том, что арендная плата на протяжении 5 месяцев будет составлять 4 000 рублей.

Такой способ является наиболее подходящим для обеих сторон при наличии долгосрочного договора.

Зачёт же стоимости ремонта как арендной платы предусматривает одноразовый зачёт. То есть на рассматриваемом примере наниматель просто не внесёт арендную плату за один месяц.

Такой тип возмещения стоимости ремонта более подходит сторонам, которым до завершения срока действия договора осталось немного времени (и пролонгировать они его не собираются). Также он приемлем для краткосрочных договоров.

Однако такие рекомендации по применению того или иного способа взыскания законом не регламентируются и стороны могут использовать любой из них по своему желанию.

Налоговый учёт проведённого капитального ремонта

Правильное отображение затрат на проведение капитального ремонта обеспечит арендодателю и арендатору страховку от проблем с налогообложением.

Как уже упоминалось выше, затраты на капитальный ремонт должны быть возмещены арендатору наймодателем.

При этом в бухгалтерском учёте арендодателя средства, зарезервированные для возмещения нанимателю стоимости ремонта арендуемого имущества, отображаются как задолженность арендодателя.

Сто касается арендатора, то для него такие вложения также подлежат отображению в налоговом учёте должным образом. Вложения в капитальный ремонт арендатором увеличивают стоимость арендуемого имущества, а потому арендатор имеет право на увеличение соответствующей группы основных фондов на стоимость тех самых улучшений.

В целом налоговое законодательство не содержит термина «ремонт» как такового. Вместо него, используется термин «реконструкция». Однако такой термин может использоваться касательно капитального ремонта только в целях налогообложения. Для общего понятия реконструкция и капитальный ремонт имеют несколько существенных отличий.

Так, при реконструкции изменяются технико-экономические показатели объекта (например, меняется его назначение). Хорошим примером реконструкции может быть переоборудование арендованного жилого помещения под помещение для офиса.

Капитальный ремонт же будет направлен на улучшение качеств того же жилого помещения без изменения его целевого назначения.

Для правильно отображения расходов на капитальный ремонт и реконструкцию в налоговой отчётности на предприятии должны быть в наличии следующие документы:

  • положение о ремонтах;
  • акт технического обследования объекта ремонта;
  • приказ на осмотр объекта капитального ремонта.

Для физических лиц затраты на капитальный ремонт объекта аренды не включаются в перечень затрат, обязательных к отображению в декларации.

Проведение капитального ремонта – затратная процедура. Именно поэтому распределение затрат на такой ремонт – один из пунктов, рекомендуемых к включению в договор найма при его заключении. Включение такого пункта застрахует обе стороны сделки от невыполнения контрагентом своих обязательств.

Источник: http://arendaexpert.ru/kapitalnyj-remont-i-umenshenie-arendnoj-platy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.