+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

5 правил поведения на аукционе по продаже недвижимости

Содержание

5 правил хорошего аукциона: как успешно продавать и покупать на торгах

5 правил поведения на аукционе по продаже недвижимости
Фото с сайта zimbio.com

Что нужно знать об аукционе и какие правила усвоить, чтобы он состоялся и был успешным как для продавца, так и для покупателя — рассказывают Николай Музыченко, директор ЗАО «Центр промышленной оценки» (в составе ГК «ИПМ-Консалт») и Карина Сазанович, руководитель юридической практики ГК «ИПМ-Консалт».

— Аукцион — это способ публичной продажи имущества компании. Решение о реализации должен принимать собственник.

Исходя из нашей практики, аукцион доказал свою эффективность как наиболее доступный и прозрачный механизм реализации неиспользуемого либо неэффективно используемого имущества.

Николай Музыченко Директор ЗАО «Центр промышленной оценки»Карина Сазанович Руководитель юридической практики ГК «ИПМ-Консалт»

Определенная в ходе аукциона (проведенного в соответствии с законодательством) цена сделки, признается рыночной ценой на товар для целей налогообложения (ст. 30−1, Налогового Кодекса РБ).

При этом следует помнить, что в соответствии со статьей 419 Гражданского кодекса РБ, аукцион, проведенный с нарушением правил, может быть признан судом недействительным. А это означает, что договор, заключенный с победителем аукциона, также не будет иметь силы.

За 2021 год мы организовали более 150 результативных аукционов по продаже объектов недвижимости, транспорта, спецтехники и оборудования. Обобщив и проанализировав практику, мы выделили пять правил, позволяющих провести правильный, эффективный и результативный аукцион.

Правило первое: Правильно определить стоимость предмета аукциона

Цена продажи имущества должна быть сформирована на основании текущего анализа рынка, поэтому перед продажей рекомендуется сделать независимую оценку.

Ее имеют право проводить оценщики, аттестованные в установленном законодательством порядке Государственным комитетом по имуществу и Государственным комитетом по науке и технологиям по видам объектов оценки.

Кроме того, в Беларуси создан и ведется государственный реестр оценщиков.

Рыночная стоимость имущества, сформированная аттестованным оценщиком, позволяет собственнику имущества вне зависимости от формы собственности сформировать «правильную» начальную цену предмета аукциона.

Обращаем внимание, что «реальные цены» сделок иногда существенно отличаются от «цен предложений» на разных тематических интернет-ресурсах, так как многие из них формируются исходя из «оптимистических» пожеланий продавца и не всегда совпадают с реальностью.

Правило второе: Делать предварительный юридический анализ сделки

1. При проведении аукциона необходимо провести анализ правоустанавливающей документации продавца: выяснить, есть ли решение наблюдательного совета (общего собрания участников) о продаже предмета аукциона.

2. Необходимо проанализировать круг участников предстоящих торгов, установить, кто вправе участвовать в аукционе, какие документы необходимо предоставить участникам.

Например, при продаже имущества, находящегося на территории Украины, собственником которого являлась крупная белорусская организация, для установления круга участников аукциона понадобилась дополнительная консультация украинской юридической компании. Они разъяснили, что покупателями имущества не могут быть физические лица. Это позволило продавцу избежать последствий заключения возможной сделки с гражданином Украины, физлицом.

Еще один пример: при продаже доли в уставном фонде общества с ограниченной ответственностью, зарегистрированного на территории Беларуси, предварительный анализ сделки показал, что покупателем не может выступать индивидуальный предприниматель, поскольку участниками хозяйственного общества в соответствии с законом «О хозяйственных обществах» являются граждане (физлица) и (или) юрлица.

При участии в торгах иностранных юридических лиц, необходимо запрашивать легализованную выписку из торгового регистра страны регистрации участника.

3. Необходимо провести анализ объема предпродажной подготовки предмета аукциона. При продаже объекта недвижимости нужно тщательно изучить документацию, выданную органом по государственной регистрации недвижимого имущества, чтобы не оказаться потом в неприятной ситуации.

Пример: в связи с тем, что назначение помещения в техническом паспорте не совпадало с назначением помещения, указанном в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, регистрирующий орган отказал в регистрации договора купли-продажи недвижимости.

Покупатель отказался от сделки.

4. Необходимо проводить анализ текущего назначения предмета аукциона. Как правило, объект продается именно в текущем назначении. Если продавец продает «котельную», а фактически называет ее «складом», лучше привести в соответствие правоустанавливающие документы и изменить назначение здания.

Для этого продавец должен выполнить ряд административных процедур и оформить надлежащую документацию.

Например, строительная организация, собственник котельной в Брестской области, демонтировала оборудование котельной и изменила назначение здания в установленном законодательством порядке на «складское» — это позволило успешно продать эту недвижимость на аукционе.

Есть и обратные примеры — они касаются, как правило, зданий, имеющих определенную «узкую специфику» в их использовании в прошлом и довольно сложную «адаптацию» к требованиям к капитальным строениям со стороны природоохранных, противопожарных, санитарных, строительных норм и правил.

Это касается бывших нефтебаз, мазутохранилищ, котельных, канализационных насосных станции и т.п. Собственники такого имущества зачастую не могут решить вопросы с возможным изменением целевого назначения здания, демонтажем установленного оборудования.

В результате, как правило, многие вопросы при продаже объекта отдаются на откуп потенциального покупателя. А таких «энтузиастов», готовых решать их самостоятельно, сейчас найти все сложнее и сложнее.

Гораздо проще купить объект «без проблем» даже по большей стоимости, чем пытаться сделать складом бывшую котельную.

Продавец должен понимать: чтобы изменить назначение здания и земельного участка, на котором оно расположено, покупатель должен будет понести определенные расходы, иногда несопоставимые со стоимостью имущества — а это отразится на итоговой цене продажи предмета аукциона.

5. Необходимо провести анализ текущего состояния инженерных сетей, обслуживающих предмет аукциона. Продавец в силу разных причин не всегда может предоставить необходимую информацию, а ведь она важна для покупателя — с надлежащей работой сетей связаны вопросы дальнейшего развития бизнеса и обслуживания купленного здания в целом.

Например, при продаже производственного помещения такая информация по электросетям, как: разрешенная к использованию мощность (кВт), точки присоединения к электрическим сетям, источник электроснабжения (подстанция, электростанция, распределительное устройство, секции распределительного устройства, ячейки) необходима покупателю для выдачи специальных Технических условий на присоединение электроустановок потребителя к электрической сети.

Правило третье: Сделать правильную рекламную кампанию

Для того, чтобы провести успешный аукцион, продавцу необходимо понимать рынок потенциальных покупателей и свой бюджет на рекламу.

Если для рынка недвижимости в Беларуси вполне достаточно наличия раскрученного специализированного сайта, электронных рассылок по клиентской базе потенциальных покупателей и размещения информации на специализированных рекламных ресурсах (например, realt.by), то для продажи редкого оборудования такие мероприятия не подходят.

К примеру, при продаже уникального оборудования одного из белорусских заводов информация о нем была размещена на немецком и голландском специализированных сайтах, были проведены переговоры с сотрудниками электронных площадок Европейского Союза. Это позволило привлечь иностранных покупателей из США и Литвы. По результатам аукциона оборудование с начальной ценой $ 100 000 было продано за $ 205 000.

Следует помнить, что в соответствии со статьей 418 Гражданского кодекса извещение о проведении торгов подлежит обязательному опубликованию его организатором в печатных СМИ («Советская Белоруссия», «Рэспублiка», «Звязда» «Народная газета», «Белорусская нива», Информационно-аналитический бюллетень «Конкурсные торги в Беларуси и за рубежом») — не менее чем за тридцать дней до их проведения, а в случае повторных торгов — не менее чем за десять дней.

Фото с сайта bizlida.by

Правило четвертое: Правильно определить вид аукциона

В настоящий момент существует два вида аукционов:

  • Классический аукцион
  • Электронный аукцион

Классический аукцион на повышение начальной цены — сегодня это основной инструмент продажи объектов государственной собственности и открытых акционерных обществ с долей государства в уставном фонде. Также он пользуется спросом у частного бизнеса. Сделать его эффективным возможно при помощи действенной рекламной кампании и ресурсов организатора аукциона.

Электронный аукцион — новый и перспективный механизм продажи имущества для нашей страны. Он более удобен:

  • В части предоставления документации, подачи заявок
  • Участвовать в торгах возможно не выходя из дома, находясь на отдыхе

Электронные торговые площадки могут использовать как государственные, так и частные компании.

Минусом работы с электронной площадкой могут быть сбои в работе провайдеров, оборудования, компьютерные вирусы, которые могут сорвать проводимые торги.

Кроме того, наличие электронной торговой площадки у организатора торгов не решает проблему поиска потенциальных покупателей, а является по сути «апгрейдом» аукционов как способа продажи, призванным решить некоторые вопросы комфорта участников и организаторов торгов.

Для того, чтобы электронная торговая площадка (ЭТП) стала действенным рекламным ресурсом, популярным среди покупателей необходимо ее развитие в плане маркетинга — это ключевые вопросы узнаваемости, наполняемости, посещаемости.

Отсутствие этих трех составляющих в классическом варианте аукционов может оставить электронные торги лишь вопросом развития аукционов на существующей «маркетинговой базе», но не инструментом решения проблем, связанных с реализацией имущества.

Поэтому при выборе способа продажи «электронные торги», необходимо обратить внимание на популярность и эффективность конкретной электронной площадки — она непосредственно связана с текущей деятельностью оператора ЭТП и его успехами в реализации неиспользуемого, неэффективно используемого имущества.

Фото с сайта bntd.by

Правило пятое: Приемлемые условия оплаты имущества и его регистрации

При установлении условий оплаты за приобретенный предмет аукциона покупателю следует учитывать итоговую сумму сделки, сформированную по результатам аукциона.

Для результативной продажи рекомендуется ставить не минимальные сроки оплаты, а предлагать рассрочку платежа.

Например, согласно Постановлению «О порядке расчета платежей при рассрочке оплаты отчуждаемого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь», при оплате находящихся в собственности РБ капитальных строений при продаже с рассрочкой оплаты, размер первоначального платежа должен составлять не менее 30 % цены продажи имущества с учетом ранее внесенной суммы задатка, если такой уплачивается. А согласно Указу «О порядке распоряжения государственным имуществом», покупателю по его письменному заявлению может быть предоставлена рассрочка оплаты имущества на срок не более одного года со дня заключения договора купли-продажи с ежемесячной индексацией платежей.

Также при предоставлении рассрочки оплаты мы не рекомендуем привязывать переход права собственности на объект недвижимости к моменту его полной оплаты, так как это условие:

  • Не выгодно для покупателя (до перехода права собственности он не может делать реконструкцию объекта)
  • Не выгодно для продавца (до момента перехода права собственности продавец несет расходы по содержанию объекта недвижимости, уплачивает соответствующие налоги)

Наиболее приемлемым вариантом для обеих сторон может быть регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества с обременением: объект недвижимости находится в залоге у продавца до момента полной оплаты.

Как выбрать организатора аукциона

Подведя итог, отметим основные критерии, на которые стоит обратить внимание при выборе организатора аукциона:

1. Возможность провести процедуру независимой оценки.

2. Инвентаризация имущества, выставляемого на аукцион.

3. Оказание юридических услуг, связанных с реализацией такого имущества.

4. Наличие маркетинговых инструментов и наработок по поиску потенциальных покупателей.

Источник: https://probusiness.io/markets/3015-5-pravil-khoroshego-aukciona-kak-uspeshno-prodavat-i-pokupat-na-torgakh.html

Способы эффективного торга для продавца жилья

5 правил поведения на аукционе по продаже недвижимости

Сегодня на Habrealty.ru!

как торговаться при продаже квартиры — основные правила торга при продаже недвижимости собственником.

Ни разу не слышал от тех, кто хочет продать квартиру, что не надо продать подороже:)

А если это был ещё обмен на другую недвижимость, то и купить подешевле… и это нормально. Данное желание касается всех и каждого и не только на рынке недвижимости.

Да и к тому же просто прийти и купить недвижимость без заветной фразы «А есть ли торг?», скорее исключение из правил. Поэтому данная статья и актуальна.

Статья в помощь, кто продает самостоятельно Как продать недвижимость самому

А также пригодиться и тем, кто уже знает, как торговаться при покупке квартиры — для расширения кругозора, да и знание лишним не бывает:)

Чаще всего объявления в Интернет публикуют продавцы квартир, чем покупатели и при публикации можно встретить ряд недальновидных приемов составления объявлений.

Например, в объявлении зачастую указывают «срочно» или «торг» (хотя на заре работы сам делал так, каюсь:), либо ставят цену, как в магазинах бросовых товаров с девятками на конце.

Право, при стоимости квартиры от нескольких до десятком миллионов рублей, такие «фишки» могут только вызвать недоумение.

Продавцы, пользуясь находчивостью думают, что преуспевают, применяя подобные приемы, однако не учитывают некоторые правила, о которых я сейчас расскажу.

А покупатели, которые знают, как торговаться при покупке квартиры, умело пользуются незнанием незадачливых продавцов, как торговаться при продаже квартиры.

Эмоции или как торговаться при продаже квартиры

Есть некоторые правила торга, которые учитывают что, если при публикации объявления продавец указывает «Торг» или «торг при осмотре», то в данный момент:

  • собственник не уверен в цене квартиры;
  • собственнику надоело продавать и он демпингует;
  • собственник ищет «своего» покупателя, который должен купить выше, чем средняя цена за подобные квартиры на рынке недвижимости.

Данный способ составления и публикации объявлений показывает Вашу неуверенность в цене. Вам ещё не позвонили, а Вы уже наперед сообщаете, что готовы на уступки.

Одни подумают. что вы представляетесь добрым и милым человеком, готовым идти на уступки и несколько раз (один раз при публикации объявления. второй при осмотре квратиры).

У других вызовете негативные эмоции, т.к. мало кто хочет быть «своим» покупателем, со всеми вытекающими. Тогда смысл такой рекламы?

Ответ на вопрос, как собственник сам может продать квартиру без риэлтора

Покупателя, который знает, как торговаться при покупке квартиры, такое поведение продавца до показа квартиры, уже наводит на мысль о том, что можно требовать ещё большее понижение цены.

Либо выставляется объект с какими-то скрытыми изъянами, либо собственник очень торопится. После таких подозрений становится труднее договориться и еще труднее держать цену.

Тогда как вести торг? Как торговаться при продаже квартиры?! С умом! Я так вообще торгуюсь всегда и везде:)

Правила торга при продаже недвижимости

Как торговаться при продаже квартиры, если не знать правил? Да никак! Если только вы не хотите, чтобы торг закончился для вас провалом!

Итак, для того чтобы не наводить лишние подозрения и продать квартиру по максимальной рыночной цене, необходимо:

  1. Не намекать на торг в ваших объявлениях. Если решили продать за 1 млн., то не пишите 1150 тыс.(торг), указывайте 1050;
  2. Не делайте уступок до просмотра.  Зачастую (почти всегда) покупатели уже по телефону сбивают цену, торгуются не видя объекта. Поэтому пригласите их на просмотр, после которого пусть они озвучат свое предложение по цене;
  3. Будьте готовы к тому, что на вас будут давить. Всё рассказанное вами может быть использовано против вас. Случайно оброненные фразы в разговоре при описании объекта, могут послужить основанием для сбивания цены покупателем. В любом случае дайте понять, что цена учитывает все недостатки;
  4. Уступайте только тогда, когда покупатель тоже идет на встречу. Можете договориться о небольшой скидке, если после продажи вам дадут достаточное время, чтобы освободить квартиру или не уступайте по цене, но в этом случае покупатель после сделки должен зайти в уже свободную квартиру и т.д.

Все эти правила работают в том случае, если цена на продаваемую вами квартиру рыночная, либо завышена до 5% от рыночной.

В настоящий момент ставить завышенную цену на квартиру мягко говоря неразумно, если, конечно, желание продать недвижимость реально есть, а не просто захотелось чьего-то внимания:)

На этом о том, как торговаться при продаже квартиры, на сегодня все.

Знайте, что при торге, особенно с покупателями, которые знают, как торговаться при покупке квартиры, можно получать даже удовольствие от общения:)

Куда подать объявление для быстрой продажи Где опубликовать объявление

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/kak-torgovatsya-pri-prodazhe-kvartiryi.html

Торги и аукционы по банкротству: суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости — Территория инвестирования

5 правил поведения на аукционе по продаже недвижимости

  • Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…
  • Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству
  • 8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству
  • Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству
  • Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству
  • Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость
  • Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе
  • 2 стратегии инвестирования в имущество банкротов
  • С чего начать обучение торгам по банкротству
  • Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов
  • Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству
  • У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников
  • Законы о несостоятельности и банкротстве
  • Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Торги и аукционы по банкротству – сегодня одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег. И она интересует всех. Плюс ко всему закон о банкротстве физических лиц с 1 октября 2015 года вступил в силу, и теперь не только имущество организаций, но и обычных людей, которые не могут платить по своим долгам, будет продаваться по этой схеме.

В этом разделе разберем, насколько реальны рекламные обещания курсов о том, что после обучения вы сможете скупать имущество банкротов на аукционах за копейки.

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов –  ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

  1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.
  2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
  3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП — AuSe.  Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения. И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену).

Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов, чтобы потом не было неприятных сюрпризов.

А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

  1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
  2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
  3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
  4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
  5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
  6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
  7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
  8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

  1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
  2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
  3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

  • «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). 

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

  • Российский аукционный дом (lot-online);
  • Центр реализации;
  • Сбербанк АСТ;
  • Межрегиональная электронная торговая система;
  • «Фабрикант»;
  • utender.ru;
  • B2B-центр;
  • электронная площадка «Аукционы Сибири»;
  • Аукционный тендерный центр;
  • RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Третья категория площадок – сервисы поиска лотов аукционов по банкротству. По сути, они являются агрегатами, которые собирают информацию о торгах с других площадок и предоставляют ее в удобном виде.

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

  • bankrot-pro.com;
  • bankrot.pro.

Реальный случай из моей практики: интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

 Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2021»

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2021»

2 стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость. То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта. В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов.

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд, которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на vip@tinvest.org по пунктам:

  1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
  2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
  3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
  4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
  5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис. Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года закон о банкротстве физических лиц вступил в силу.

А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002.

Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Источник: https://tinvest.org/pokupka-nedvizhimosti-s-aukcionov

Покупка квартиры через электронные торги или на аукционе: особенности, порядок действий, риски

5 правил поведения на аукционе по продаже недвижимости

Сегодня практически все можно купить, не выходя из дома. Недвижимость в данном случае не является исключением. Одним из способов покупки квартиры является участие в торгах или аукционах.

Особенность электронных торгов как способа покупки недвижимости

На электронные аукционы попадают квартиры трех разновидностей:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.
  • муниципальная собственность (которую местные власти реализуют для увеличения пополняемости бюджета);
  • имущество, которое находилось на балансе ликвидированных компаний;
  • квартиры, которые находились в залоге у банка по ипотечному кредитованию (ту, на которую банками выдавались ипотечные кредиты, но заемщик по каким-либо причинам перестал исполнять свои финансовые обязательства);
  • риэлторские торги, когда риэлторы выставляют на продажу квартиру и проводят аукцион между несколькими заинтересованными лицами.

Стартовая стоимость продажи недвижимости, выставленной на торги, на порядок дешевле, чем на свободном рынке. Так, здесь можно найти квартиру в Москве по цене от 3,5 млн. р.

В основном через торги продаются квартиры на вторичном рынке, застройщики редко используют данную схему продаж, предпочитая прямые договоры купли-продажи.

Торги обычно проходят в три этапа:

  1. На первом квартира выставляется по рыночной стоимости с шагом на повышение в размере 5-10% стоимости недвижимости.
  2. Если на первом этапе реализовать квартиру не удалось, назначается второй этап, на котором первоначальная цена лота снижается на 10%.
  3. На третьем этапе цена снижается еще сильнее, а шаг повышения падает до 5-10 тыс.р.

Порядок покупки квартиры с помощью торгов или аукциона

При желании приобрести недвижимость на торгах необходимо придерживаться такого плана:

  1. Собрать необходимую сумму для покупки квартиры.
  2. Найти электронные площадки, на которых проходят торги по продаже недвижимости и зарегистрироваться на них. Узнать о предстоящих торгах можно в официальных источниках — газете «Коммерсантъ» или Федреестре, на сайте агрегаторов.
  3. Изучить предложения площадок по продаже недвижимости. В их числе Российский аукционный дом, МосТендерГрупп, Единая торговая электронная площадка, Система электронных торгов имуществом, B2B-центр, Аукционный тендерный центр, RUSSIA Online и пр.
  4. Получить ЭЦП, которая обязательно потребуется для участия в торгах.
  5. Зарегистрироваться в качестве участника торгов по лотам в отношении понравившихся квартир.
  6. Внести обеспечительную меру для участия в торгах в виде задатка. Его размер определяется по усмотрению организаторов торгов, по закону он не должен превышать 20% от стоимости квартиры.
  7. В назначенный день принять участие в торгах: предлагать свою цену за квартиру, отвечающую финансовым возможностям стороны.
  8. При победе на аукционе необходимо внести всю сумму за квартиру в установленные сроки. Если участник проиграл, ему возвращается задаток.

Перечень необходимых документов для участия в торгах

Для того, чтобы принять участие в электронных торгах, необходим минимальный комплект документов. Так, в обязательном порядке требуется оформить ЭЦП (электронную цифровую подпись) в одном из сертифицированных центров. Такая подпись имеет ограниченный срок действия (около 1 года) и делается по запросу обратившегося лица на возмездной основе (ее стоимость около 1500 р.).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Для участия в торгах от лица потребуется:

  • российский паспорт;
  • ИНН;
  • СНИЛС.

Не стоит забывать, что уже на этапе подачи заявки на участие от гражданина потребуется внесение обеспечительных мер. Величина задатка при покупке квартиры обычно составляет 100-200 тыс.р.

Риски при покупке квартиры на торгах

Основным стимулом покупки квартиры на торгах для многих является привлекательная стоимость представленной здесь недвижимости. Но не всегда стоит ориентироваться исключительно на низкую цену, ведь покупка на торгах всегда сопряжена с повышенными рисками. В их числе:

  1. Риск завышения стоимости недвижимости. Реальную рыночную стоимость понравившейся квартиры стоит уточнить заранее, так как высок риск того, что в процессе торгов с большим количеством участников цена может возрасти в разы. Нередко по результатам торгов отклонения от рыночной стоимости могут достигать 100-150%.
  2. Риски покупки квартиры в критичном состоянии, требующей немалых вложений. При участии в электронных торгах у заинтересованных лиц отсутствует возможность очного осмотра квартиры. Им приходится ориентироваться только на характеристики, указанные в лоте (метраж, этажность дома, количество комнат и пр.). Такие квартиры нередко продаются с огромными долгами по коммунальным услугам и даже бывают отключены от электроснабжения, газоснабжения и пр.
  3. Риски задержки при передаче квартиры в пользование. Обычно они возникают из-за нежелания бывших собственников выписываться. Покупателю требуется обращаться в суд, а это длительная процедура.
  4. Риски оспаривания результатов аукциона. Часто бывшие собственники, квартира которых была продана через торги, не согласны с этим и пытаются оспорить результаты торгов. Нередко им удается добиться отмены результатов торгов.

Приобретение квартиры через торги 44-ФЗ

Обычно у продавцов недвижимости есть выбор, какой способ более предпочтителен для покупки квартиры. Они могут использовать аукционы или иные формы продажи. Но если речь идет о реализации квартир из государственного или муниципального фонда, то установлено требование об обязательной продаже квартиры в электронном формате.

Это необходимо для повышения открытости продаж муниципальной собственности и недопущения злоупотреблений чиновниками. Такая сделки должна отвечать требованиям 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Данный закон достаточно жестко определяет регламент проведения торгов.

По нормам 44-ФЗ производится покупка квартир для муниципальных служащих, судей, руководителей муниципальных организаций, детей-сирот, расселяемых из ветхого и аварийного фонда, переселенцев с Крайнего Севера и пр. категорий граждан.

Администрация МО размещает сведения о покупке квартиры на специализированном ресурсе. При стоимости закупки менее 3 млн.р. заявка размещается не менее чем за 7 дней до окончания участия в аукционе.  При стоимости недвижимости более 3 млн.р. – как минимум за 15 дней.

Если по каким то причинам заказчик решит отказаться от аукциона, то свое решение он обязан разместить не позднее чем за 5 дней до окончания подачи заявок.

После проведения торгов протокол об этом размещается в течение 30 минут. В нем отображаются все ставки и действия участников торгов. Протокол обязан к размещению и при признании торгов недействительными.

Проект контракта (договора купли-продажи) должен быть размещен на площадке в течение 5 дней после определение победителя. С ним должен ознакомиться выигравший в аукционе гражданин и поставить свою подпись в сроки до месяца.

Таким образом, перед принятием решения об участии в торгах, нужно взвесить все за и против покупки квартиры подобным способом. При грамотном подходе на торгах можно купить квартиру по привлекательной цене.

Но «платой» за низкую стоимость будут дополнительные риски, к которым должен быть готов покупатель в виде дополнительных обременений, судебных разбирательств по результатам аукциона, нежелания бывших собственников выписываться с жилплощади.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/aukcion-2.html

Что такое аукционы по продаже недвижимости

5 правил поведения на аукционе по продаже недвижимости

Аукционы по продаже недвижимого имущества – это обычная практика для западных стран. В США и Европе такие аукционы проводятся регулярно и купить жилье по такой схеме достаточно просто и не составит труда для покупателя. Для Российского рынка такая практика является достаточно экзотичной.

Несмотря на то, что аукционы по продаже в России проводятся достаточно часто, множество россиян не имеют представления о том, как приобрести недвижимость таким случаем. Итак, где и как проводятся аукционы по продаже недвижимости в нашей стране?

Какие бывают аукционы?

В начале 90-х годов, после распада СССР практика продажи домов с помощью аукционов была достаточно распространена, так как стоимость жилья еще не сформировалась и цены на нее постоянно росли. Одним из недостатков таких аукционов было то, что о них знало немного людей.

Несмотря на то, что информация о таких мероприятиях расходилась достаточно быстро, люди не очень помнят о них. Когда интернета еще не было, торги проводились стандартным образом, на сегодняшний день они так и проводятся до сих пор.

Существуют две системы проведения таких торгов:

  1. в одном случае устанавливается максимальная стоимость лота, в процессе аукциона стоимость снижается;
  2. во втором случае, в процессе торгов стоимость недвижимости растет.

Возникновение интернета дало возможность проводить торги в электронном виде. На сегодняшний день в таком виде чаще всего проводятся торги по продаже недвижимости. Такие торги имеют множество преимуществ, в первую очередь, это связано с организацией подобного мероприятия, во-вторых, уменьшается вероятность сговора между участниками.

Внимание! Нередко перед провидением аукциона, его участники могут сговориться между собой. Проведение аукциона по продаже недвижимости через интернет почти всегда конфиденциальна, поэтому торги будут проходить честно.

Таким образом, на сегодняшний день существует два типа аукционов по продаже недвижимости:

  • живые торги;
  • продажа недвижимости через интернет.

Электронные аукционы по продаже недвижимости являются оптимальным вариантом приобретения жилья.

Какое жилье можно купить на аукционе?

С помощью аукциона можно приобрести как вторичное или первичное, так и ипотечное жилье. Ипотечные квартиры продаются банками, которые до этого принадлежали гражданам, что не в силе были оплачивать ипотеку.

Итак, в аукционах представляют лоты чаще всего:

  1. Муниципальные власти. Квартиры в новостройках или на вторичном рынке иногда принадлежат государству, для продажи такого жилья, эти учреждения организовывают аукционы с целью получения максимальной прибыли.
  2. Банковские учреждения. Ипотечные кредиты являются одной из основных проблем банка. Стоит отметить, что аукционы, которые организовывает банк имеют свои особенности.
  3. Риелторы и риелторские компании. Чаще всего на аукционе они выставляют всего одну квартиру, которая, по их мнению, является достаточно востребованной среди покупателей. В редких случаях на таких мероприятиях выставляется на продажу несколько квартир или домов.

Исходя из вышеуказанного купить жилье на аукционе можно достаточно выгодно. При этом, если вы не уверены в определенной компании или риелторе, вы всегда сможете познакомиться с ним во время торгов или же в аннотации к аукциону.

Реализация квартир в новостройках через аукционы

Продажа жилья с помощью аукционов – распространенное явление в больших городах России, например, Москвы или Санкт-Петербурга. В этих городах чаще всего выставляются на аукцион квартиры в новостройках.

Стоит отметить, что, например, в Москве на аукционе выставляются квартиры и другая недвижимость, которые принадлежат непосредственно правительству. Законодательством установлено, что продавать квартиры и недвижимость, которые принадлежат государству можно только с помощью аукциона.

Внимание! Всего в России существует 6 площадок, на которых проводится реализация муниципальной и государственной собственности.

Стоит отметить, что эти площадки работают только в электронном варианте. Кроме того, эти сайты защищены государством и утверждены соответствующим постановлением.

На одной из вышеуказанных площадок можно приобрести как новое жилье, так и недвижимость вторичного рынка. Стоит отметить, что в Москве для продажи таких квартир установлена определенная площадка. Торги на таком аукционе проводятся периодически: от 8 до 10 раз за год. Узнать о проведении следующего аукциона можно на странице города.

Порядок проведения

Что касается порядка проведения аукциона, то он достаточно прост:

Покупатель должен выбрать один из вариантов жилья, которое принадлежит государству. Это можно сделать с помощью специальных ресурсов или обратиться непосредственно в муниципальное учреждение или суд. Как правило, в судебном учреждении находятся специальные реестры в которых выставлены на аукцион объекты недвижимости.

После этого, гражданин имеет возможность подробнее ознакомиться с объектом, посмотреть идентификационную карту дома или квартиры.

Обратите внимание! В идентификационной карте содержится вся информация относительно того или иного объекта, начиная с технического паспорта и заканчивая всей информацией о задолженностях и оценочной стоимости. Ознакомиться визуально с объектом можно с помощью ответственного за эту недвижимость человека.

Когда покупатель будет ознакомлен со всеми документами, а также лично посмотрит здание, он может подать заявку на участие в аукционе. Для выполнения этой задачи необходимо заполнить специальный бланк в том учреждении, которое проводит такие торги.

Далее необходимо будет внести 25% от стоимости объекта, если претенденту повезет купить именно этот объект – эти средства покроют все затраты на налоги и другие расход. Если же приобрести жилье на таком аукционе не удастся, сумма внесенная как предоплата будет полностью возвращена.

Совет! При подаче заявки на торги, участник в обязательном порядке указывает, какую минимальную ставку он может сделать.

После завершения торгов судья объявляет потенциального покупателя. Получить документы на недвижимость или оформить сделку такой покупатель сможет только через несколько дней.

Законодательством РФ указано, что при выявлении покупателя, который готов предложить такую же сумму за тот или иной объект – торги могут повториться, только уже среди 2 потенциальных покупателей. Если другие покупатели не объявятся — учреждение начинает составлять документы купли-продажи. Аукционы продажи коммерческой недвижимости следуют таким же правилам.

Приобретение недвижимости от собственников

Продажа недвижимости с аукциона может проходить как от государственных учреждений, так и от частных. Одним из преимуществ таких аукционов является прозрачность и доступность для всех покупателей.

В таком случае продавец должен указать все особенности, изъяны и преимущества недвижимости, которую он продает. Таким образом, аукционы по продаже недвижимости – это отличный способ приобрести понравившееся жилье на выгодных условиях.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/478-chto-takoe-auktsionyi-po-prodazhe-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.